“충격적 법안 또 나왔습니다” 빚 가능한 빨리 싹 다 갚으세요. 앞으로 10년 집값 이렇게 됩니다 | 박은정 감정평가사 25분 요약 #돈쭐남 #김경필

0:11 호가가 크게 떨어진 매물들이 나오고 있습니다. 그래서 실제로 거래가 또 이루어지고 있는 모습도 있고요. 뭐 거래량이 뭐 엄청 활발하진 않지만 공시 가격 발표 이후에 서울의 아파트 물량이 7만 건대에서 8만 건대로 급증을 했다라고 합니다. 4월까지도 매물이 이제 더 쌓이게 되면 시장에 이제 정말 무주택자들이 바라는 뭔가 이제 전체적인 직가 하락 이런 것들에 영향을 줄 거냐. 그니까 뭐 일부 좀 고가 아파트나 일부 아파트에서 가격 좀 떨어진 걸로 끝나느냐 아니면 전반적인 가격에 하락으로 올 거냐 이게 이제 가장 초미의 관심사인데 어 간평사님이 보시기에는 전체적인 시장의 하락 2022년도에 우리가 경험했던 뭐 그런 정도의

0:57 하락을 기대해도 될까요? 어떨까요? 어, 저는 당연히 가능할 거라고 생각을 합니다. 일단 지금 현재 시장에서 나타나고 있는 현상을 나누어서 생각을 해보면 15억 초과하는 주택의 시장과 15억 이하의 시장으로 나누어서 생각이 되는데 어, 강남의 똘똘한 한체를 중심으로 뭐 한강벨트 이렇게 좀 15억 초과로 이제 가격이 좀 높아서 대출이 제한되는 지역들은 호가를 낮춰도 거래가 안 살아나는 현상이 나타나고 있거든요. 그 얘기는이 시장이 실질적으로 뭐 이게 60억에 팔렸다, 70억에 팔렸다라고 이야기를 했지만 이거보다 그 말했던 가격보다 낮추어내놔도 어 물량이 많이 나와 있음에도 불구하고 거래는 안 된다. 즉이 시장에 참여할 수 있는 수요가 절대적으로 적다라는게 나타난

1:44 거거든요. 그런데 이제 15억 이하의 시장은 요즘에 좀 뜨겁다고 이야기를 하잖아요. 예. 노강이라든가 서울 외곽의 지역들 같은 경우는 오히려 좀 가격이 올라가고 있다. 이런 이야기들을 하는데 그 얘기는이 시장에는 그나마 참여할 수 있는 수요가 존재하는 거죠. 이장 그거 한체 시장과 사실은 별 차이가 없고 오히려 더 취약한 구조를 가지고 있다.이 이 15억 언더의 시장에 참여하시는 분들을 보면이 더 고가의 주택에 참여하는 사람들보다 자산의 어떤 크기라든가 소득의 정도라든가 이런 부분들이 현정에 좀 떨어질 수 있는 사람들이 그쪽에 참여를 하고 있는 시장이기 때문에이 부분이 어 뒷받침 되기에는 어 굉장히 부족하고 또 앞으로 나올 수 있는 매물들에

2:30 있어서 다주택자의 보유 매물이라든가 임대 사업자 종료로 인해서 혜택이 축소되는 부분들 또 어떤 투자의 목적으로 가지고 있었던 물건들 중에서는 처분이 더 용이한 것들은 오히려 면 소수의 똘똘한 한체 이쪽보다는 더 상대적으로 더 많은 양이 15억 원더 시장에 존재하고 있거든요. 이런 부분을 고려했을 때는 어 지금 좀 참여하는 일부 수요가 있지만 전체적인 어떤 거래량 자체는 감소할 수밖에 없는 구조로 가고 있고 22년도 같은 경우는 서울 아파트 거래량 기준 했을 때 한 1천000권 정도의 거래량까지 떨어졌었거든요. 이제 그런 상황으로 점차 지금 빠지고 있는 과정이기 때문에 이렇게 시장이 됐을 때는 그때와 거의 비슷한 또는 그거보다 더 큰 충격이 있지 않을까 이렇게 생각을 합니다. >> 그 이제 간평사님이 보기에는 2022년도에 우리가 금리 인상과 더불어서 집값이 서울과 지방 할 것

3:16 없이 굉장히 많이 빠졌는데 그때 수준 정도의 시장 하락은 충분히 가능하다. 아 이렇게 말씀을 해 주셨습니다. 그러니까 이제 최근에 뭐 노도관 같은 경우는 뭐 일부 약간 상승하는 분위기도 있었으나 사실 지금 간평사님의 이야기를 들어봤을 때는 굳이 뭐 가격적인 측면에서 지금 뭐 덮어놓고 따라가서 뭐 추격 매수를 할 이유는 전혀 없는 거네요. 그죠? 예. 조금 더 기다리면서 시장을 보실 필요가 있지 않을까? 어, 말씀 주신 대로 최근에 강남 중심의 한강 벨트 라인은 집값이 계속 하락하고 있습니다. 그래서 뭐 청담동 같은 경우는 84제m 기준으로 뭐 10억 넘게 하락된 매물도 거래된 기록이 있어요. 그리고 동작구나 용상구 지역을 중심으로 반대로 이제 한강 벨트는 또 그런데 어 용상구나 이런

4:02 동작구 같은 경우는 또 일부 상승세를 보이기도 하고 이게 뭐 사실 좀 약간 엇갈리고 있는 거 같은데 어이를 두고 집값이 바닥을 찍은 거 아니냐라는 평가가 나옵니다. 어느 일부 지역은 조금 상승세를 보이지만 가장 우리가 핫하다라고 하는 한강 벨트가 집값이 굉장히 수억 원씩 떨어지는 매물들이 나와도 거래가 안 된다. 이러면은 진짜 이게 아까 얘기한 15억 이상 시장과 15억 이하 시장으로 봤을 때 15억 이상의 시장은 이번에 정말 눈에 뛸 정도의 하락 어찌 보면 가격 붕괴 뭐 이런 것들도 가능한 시나리오로 가는 건지 간평사님이 보시기는 어떻습니까? 어, 지금 시장 자체가 거래량에 있어서도 그렇고 어떤 그 지역적으로 더 세분화하게 되면 실제 거래가이

4:48 시장을 대표한다라고 볼 수 없는 시장임에도 불구하고 그거 너무 이제 흔들리시는 것 같아요. 예전에도 마찬가지거든요. 그니까 예전에 똑같은 집이 팔리더라도 20억에 집이 팔렸다고 했을 때 참여했던 사람들과 지금 이제 20억에 팔렸을 때 참여하는 사람들의 수요 자체가 한 것만 팔려도 그때는 뭐 100명이 참여했다면 올라간 시장에는 한 10명이 참여할 수 있는 시장이고 더 올라간 시장에는 한 다섯 명밖에 참여 못 하는 시장에서도 거래가 이루어지면 가격의 상승으로 보여지거든요. 그 가격의 하락으로도 나타나지만 가격이 하락됐을 때는 사람들의 기본적인 심리 자체가 근매일 것이다. 또는 뭐 특별한 사정이 개입됐을 것이다. 이렇게 판단을 하고 올라간 거래는 어 이게 계속 올라가는게 맞고 올라간다고 생각을 하기 때문에 유지할 수 있을 거다라고 기대했었던 거거든요. 근데 지금은 이제 거래량 자체가 어 대출이

5:36 안 되니까 그 높은 시장에서는 거래가 안 되는 현상이 나타나고 가격이 떨어지고 있는 현상이 벌어지고 일부 거래되는게 나타나고는 있는 지역도 있지만 그 지역도 후속적으로 계속 이어지고 있는 그런 상황은 아니거든요. 근데 22년도와 지금의 차이를 말씀을 드리면 22년도에 고금리 때 이제 굉장히 가격 하락을 우리가 겪었잖아요. 그런데 이때는 어떤 기대가 있었냐면 피벗이 곧 올 것이다. 그러니까 금리가 어 계속해서 고금리를 가는게 아니라 앞으로 곧 금리가 내려가고 예전처럼 어떤 저금리의 상황을 계속 유지해 갈 거다라는 그런 기대감이 있는 시장이었어요. 그렇기 때문에 그 가격이 떨어져 또 나중에 다시 올라갈 거다. 이렇게 참여하는 사람들이 생겨날 수 있었지만 지금의 시장은이 금리에 있어서 기준 금리 자체가 1%나 떨어졌지만 시장의 금리, 대출

6:22 금리로 봤을 때는 똑같이 거의 8% 정도, 상단이 8% 정도 갈 정도로 금리가 올라가고 있는 시장이거든요. 그리고이 금리가 올라가는 상황은 물가와 우리가 많은 연관을 가지고 있잖아요. 또 환율적인 문제와이 연관되어 있는데 고한의 상황이라든가 물가의 전쟁으로 인한 영향력 뭐 이런 것들을 다 고려해 봤을 때는 하이어 롱거라고 얘기를 하잖아요.이 이 금리가 굉장히 상단 기간 오래 갈 거로 예상이 되고 있는 시점이기 때문에 그때만큼 어떻게 보면 다시 또 이제 어떤 정책적으로 부양한다고 해서 바로 올라가거나 이러기도 좀 어려운 환경이다 이렇게 생각을 합니다. 22년도는 금리는 뭐 무섭게 올리긴 했지만 지금 간평사님 말씀하신 것처럼이 시장의 미래 금리에 대한 기대감이 오히려 나중에 떨어질 거야. 지금은 지금 금리가 뭐 엄청

7:08 고금리라고 보긴 어려우나 사실 시장이 기대하는 미래 금리는 지금보다는 높은 수준일 가능성이 높은 이런 상황이기 때문에 하여튼 집값은 하락이라고 하는 쪽에 예 방향으로 가고 있는듯한 모양세인 거 같습니다. 최근에 그 우리 유튜브 보면은 썸네일의 환율과 부동산 이야기들이 좀 많이 보이는데 전쟁의 휴전 관련된 소식이 전해지면서 뭐 오늘은 좀 굉장히 좀 많이 떨어져서 오랜만에 1400원대로 내려오긴 했는데 이게 뭐 사실 어떤 현재의 외화의 유출입에 의한 거라기보다는 어떤 뉴스가 전해지면서 일시적으로 이런 거라 이게 또 1400원대로 완성이 내려왔다라고 또 얘기하긴 또 어렵거든요. 그래서 이게

7:53 1,원대를 어떻게 보면은 계속 유지하는 이런 상황 속에서 환율 상승이 원화 가치를 하락하고 이게 실물 자산인 아파트가 오를 거다라고 하는 아주 굉장히 단순한 생각을 하는 분들도 있는데 환율이 오히려 높은 상태가 되면 부동산이 또 위험할 수도 있다. 뭐 이런 이야기도 있고 간평사님이 보시기에는 환율과 부동산의 역학 어떻게 우리가 이해하는게 좋을까요? 환율이라는 거는 돈의 상대적인 가치를 의미해요. 우리나라의 돈이 다른 나라의 돈에 비교해서 미국의 달러와 비교해서 어느 정도의 가치를 갖느냐 환율이 고환율을 보인다라는 거는 예전보다 더 비싼 값을 치르지 않으면 어 돈가로 환산되지가 않는 거니까 돈의 가치가 떨어지는 거죠. 그러면이 돈의 상대적인 가치가 왜 떨어지고 있느냐를 살펴보면 두 가지 요인이

8:40 있죠. 우리나라의 어떤 성장성이나 신뢰도 그것이 결국에는 환율에 영향을 주는 건데 그 부분에 있어서 어 성장성에 대한 의심을 받고 있고 어 인구가 계속 감소하고 있고 생산성에 대한 의심을 받고 있는 나라잖아요. 그러다 보니까 지속적으로 지금 상승하고 있는 상태를 보이고 있었는데 이제 외부적인 충격까지 발생을 하니까 오히려 더 그 달러 강세의 상황이 되다 보니까 거기서 더 환율이 올라가서 이제 1500원대를 뚫은 형태거든요. 환율이 올라가면 우리나라 같은 경우는 대부분을 수입에 의존하고 있는 나라이고 또 에너지에 대한 수입 의존도가 90% 가까이 되는 그러니까 결국은 물가의 상승으로 이어질 수밖에 없거든요. 그러니까 물가의 상승이라는 건 인플레이션이잖아요. 그 인플레이션이 오면 실질적인 어떤 실물

9:25 자산인 부동산의 가격도 그러니까 오른다. 이런 개념으로 이제 적 >> 과거에 약간 그런게 공식처럼 돼 있었죠. 근데 우리가 경제 원리상 어 인플레이션이 오면 당연히 어떤 실물의 자산은 자산 가치가 올라가는 건 맞아요. 실물이니까. 자, 인플레이션의 해치 수단이 바로 실물을 보유하는 것이니까. 그런데이 인플레이션이라는 거는 어, 모든 분야에 동일한 속도로 오지 않아요. >> 음. 그러니까 돈이 많이 풀리면 그만큼 어 화폐 가치가 떨어지고 화폐 가치가 떨어지면서 실물 자산의 가치가 올라가는 형태가 나타나는데 우리가 자산 시장만 뜨거웠지 일반적인 물가는 오르지 않은 시장이었거든요. 그러니까 시차를 두고 어 대부분 유동성이 많이 풀렸을 때 인플레이션을 유발할 수도 있음에도 우리 계속 저성장의 저물가의

10:12 시대를 살았잖아요. 그 이유가이 어떤 많이 풀린 돈 자체가 전부 다 자산 시장으로 흘러 들어가면서 그 자산 시장의 규모가 커졌지 다른 쪽에 어떤 인플레이션을 가져오지 않았는데 코로나 이후로는 이제 실물에 대한 인플레가 발생하기 시작했거든요. 그러면 실물의 인플레도 발생을 하고 이미 선반영된 이미 다른 자산 시장 같은 경우는 너무 많이 과열이 돼서 인플레가 이미 선반영되어 있는 상태인데 이게 그러면 지금 상황에서 거기서 더 올라간다 이렇게 기대하기도 어려운 거죠. 자다시장코인장 가라앉았잖아요. 주식시장이 뜨거운만큼 코인 시장은 가라앉고 그 어떤 소외된 시장일수록 그만큼 어떤 인플레이션에

10:57 의한 영향이 아니라 오히려 자산 가치가 재조정받는 이런 형태로 가고 있거든요. 그렇기 때문에 지금 어떤 환율이 올라가기 때문에 어 실물인 아파트가 오른다 이렇게만 판단하기는 어렵다 생각하시면 될 거 같아요. 앞서서 이제 전반적인 그런 분위기, 부동산 시장의 분위기를 얘기해 주셨던 것처럼 지금 뭐 인플레이션이 예를 들면 화폐 가치가 떨어진다고 하더라도 그것이 뭐 바로 아파트 가격을 밀어 올리거나 그런 압력으로 작용하기 어렵다 이렇게 말씀해 주셨고 또 이게 인플레이션이 오게 되면은이 부동산 시장의 가장 민감한 금리가 뭐 인하가 멈추고 어쩌면 이런 상이 올 수도 있는 이런 상황이기 때문에 지금은 오히려 과거 공식처럼 실물 자산이 아파트가 오른다라는 라는 것은 이제 기대하기는 좀 어려운

11:42 상황이다라는 말씀을 주신 거 같습니다. 한국 경제에 대한 이야기 뭐 뭐 어제 오늘 일은 아닌데 최근에 뭐 주식 시장은 물론 굉장히 뜨겁지만 그에 비해서 뭐 자영업자들은 굉장히 힘들고요. 이번에 정부가 추경을 편성해서 그중에 4조 8천억 정도를 고유가 피해 지원금이라는 명목으로 지원을 한다고 합니다. 그만큼 뭐 사실이 자영업자라든지 서민이라든지 이런 건 굉장히 어렵거든요. 그래서 고완율 시대의 고육가 고금리 이런 3고가 시작된다라는 말이 나오는데 과거에 이렇게 유사한 수준의 경제적 위기가 발생했던 시기가 있었어요.이 3고 시대라 그래서 경제 위기급에 주식 시장은 좋지만이 실물 경제가 경제적 위기급에 이런 어떻게 보면

12:29 어려움이 발생할 가능성이 있다고 보시나요? 어떤 아니면 사실 그 정도는 아니다라든지 아니면 실제로이 정도의 경제 위기가 온다. 어 어떻게 간평사님은 평가하고 계시나요? 위기가 왔을 때 그걸 대응할 수 있는 능력이 굉장히 약해져 있다라는 사실을 인지하고 있고 또 이번에 추경을 하면서 대통령께서 위기라는 얘기를 몇 번 될 정도로 실질적인 위기 상황이 맞거든요. 그러니까 고안율이라는 거는 우리가 수입해 오는 물건들에 있어서 가격을 훨씬 더 주고 사와야 된다. 그럼 결국에는 물가 상승을 의미하는 거고 그 유가라는 거는 에너지원의 대부분을 수입하고 있는 나라에서 어 유가 자체도 더 높으니까 두 배의 효과인 거죠. 어, 원유단 가격이 막 올라가고 있잖아요. 어, 그 달러로 환산했을 때도 이미 올라가 있는데 그

13:16 달러를 사기 위한 우리나라 원화가 떨어진게 고한율이니까 오히려 더 비싼 값을 주고 다른 데보다 훨씬 더 어떤 물가나 이런 부분에 있어서 치명적인 거죠. 비용적인 측면이 훨씬 늘어나는 구조. >> 이중고를 겪는 거죠. >> 그렇죠. 그런데 이걸 완화시킬 수 있는 방법은 결국에는 어, 돈값을 정상화하는 것. 그러니까 금리의 인상으로 이어질 수밖에 없거든요. >> 아, 금리 인상. 그니까 환율이 높다라는 거는 상대적으로 우리나라의 돈의 가치가 지금 떨어지고 있다. 그럼 돈값을 높이는 방법은 돈값이 바로 금리이기 때문에 다른 나라보다 리스크가 있고 다른 나라보다 조금 더 선택지가 좁은 나라면 더 높은 금리를 줘서라도 자금을 끌어들이는 형태 그게 이제 금리의 상승인 거잖아요. 이런 부분들에 대한 고려가 있을 수밖에 없다. 그런데 안고 있는 문제는

14:02 부채의 한계상. 대부분이라는 부채를 격하게 늘려놓은 상태고 또 기업들 같은 경우는 기업 부채도 굉장히 늘어났잖아요. 코로나를 겪으면서 그 시장을 유회하고 지켜가기 위해서 그만큼 대출을 활용해서 버텨왔던 시장인데이 부분에 있어서 이제 감당하기 힘든 상황이 온 거죠. >> 음. 대출이 어떤 스크 앞으로 우리가 예상했던 그 바운더리 안에 있는 상태에서 원화를 벌어서 갚았을 때도 어느 정도 보존해 주고 또 담보 가치라든가 뭐 여러 가지를 따질 때 그 기준이라는게 있는데 보통 1,500원을 마리 노선으로 생각을 하거든요. 보통이.

14:47 근데 지금 그걸 넘어서는 수준으로 올라가고 있고 지금 어떻게 보면 상방이 열려 있는 수준이기 때문에 이런 상태면 결국에는 어 늘어났던 유동성만큼 변동성의 크기나 폭 자체가 굉장히 커져 있는 상태다. 그래서 외한 보이고가 우리가 좀 많이 갖고 있다고는 하지만 예전의 기준으로 생각했을 때 그 외안 보이고 어떤 상황이 왔을 때 막을 수 있는 정도의 규모이냐에 대해서 의심을 갖는 학자들도 지금 많이 있거든요. 그만큼 어떤 굉장히 취약한 환경에 놓여 있고 그래서 위기라고 이야기를 하고 있고 내부적인 문제 뭐 내수 침체라든가 이런 거는 계속 지금 되고 있잖아요. 그런 여러 가지 상황을 고려해 봤을 때는 어 충격이 좀 장기화되고 했을 때는 실질적인 문제로 발생하지 않을까 생각을 합니다. >> 네. 간평사님 이야기를 들어 보니까

15:33 뭐 이미 사실은 경제 위기가 온거나 다름이 없다. 환율이 높은데 유가까지 올라가니까 유가 높아진 거에 그대로 환율로 해도 가격이 올라갔을 텐데 환율도 올라가고 유가도 올라가니까 이중적인 충격을 한국 경제가 지금 받고 있다라고 봐야 되는 거죠. 근데 이게 뭐 당장 그렇게 확 획기적으로 해결될 거 같은 분위기가 아니니까 결국은 뭐 한국은행 총재가 얘기했던 것처럼 K자형 성장 좋은 쪽은 물론 좋은데 대부분의 국민들이 조금 고통을 겪고 있는 경제적 위기다라는 말씀을 주신 거 같습니다. 아 자 이런 부동산 시장의 분위기에서 어 그러면 실거주를 목적으로 하고 정말 실수요자 나는 뭐 이런 분들의 고민도 깊어지는 거 같아요. 왜냐면 실수요자

16:20 내가 집을 아직 안 갖고 있다 하더라도 어딘가 전세를 살거나 반전세를 살거나 월세를 살아야 되니까 비용이 나간단 말이에요. 부동산 시장이 이렇게 하락이 계속된다면 아니면 또 뭐 V자 반등은 아니라 하더라도 뭐 유자 반등이라도 상승세 온다면 이게 이제 무주택자들 같은 경우는 언제를 집을 사야 될 시기로 잡아야 될지 굉장히 좀 헷갈려 하시는 분들이 많은데 뭐 평생 집을 안 살 순 없고 그냥 이참에 좀 약간 떨어진다는 분위기가 있으니 가서 이제 발품을 팔면서 금매물을 잡아서 좀 집을 사는게 낫겠다 이런 분들이 있거든요. 그러니까 아마 매물이 조금 소진되는게 그런 걸 텐데 간평사님이 보시기에는 인생에 이제 어떻게 보면 첫 번째 내집 마련 하려고 하는 분들에게 지금 시기가 어떻게 내 집 마련하기에 괜찮은 시기인 거 같습니까? 어떻습니까?

17:07 >> 저는 아니라고 생각을 합니다. >> 아니라고예랍니다. 예. 여러분, >> 우리가 이제 집을 사야 된다라고 생각하는 이유가 불안에 있거든요. >> 그러니까 내가 지금 사는 것보다 나중에 더 많이 올라가서 아예 진입하지 못하게 될까 봐라는 그 불안감에서 처음 이제 주택을 구입하시려는 분들이 이제 임장도 다니고 뭐 이제 지역적으로 좀 조정이 됐다라는 곳에 이거는 여기는 좀 덜 떨어질 거야. 떨어지지 않을 거야. 뭐 지금 대출이 나올 때 또 대출도 계속 줄어든다고 하니까 어 참여할 수 있는게 더 힘들어지니까 지금 하는게 어떨까 요런 판단들을 하시는 분들이 생기는데 지금 이야기하는 가격에 내가 이제 진입을 했을 때 나중에이 가격을 오롯시 되돌려받으려면 누군가 그 시장에 다시 들어와 줘야 되잖아요.

17:52 >> 그거보다 옳은 가격으로 계속 사 줘야죠. >> 그렇죠. 근데 옳른 가격으로 계속 사줄 수 있는 사람은 돈이 있는 사람이 사주거나 또는 어 자기보다 더 이후의 세대가 이제 성장을 해서 이제 돈을 벌어서 사 주는 형태 이런 시장을 기대해야 되는데 지금 그러기에는 인구도 감소하고 있고 그들이 이제 이미 연끌이라는 걸 통해서 미래에 들어와야 될 사람들이 현재에 들어와 있는 구조인데 이들 이후로 그 일정 부분 공백이 생기는 거잖아요. 그리고 참여할 수 있다는 소득수해 환경에 있는 사람들이 지금 사는 거란 말이에요. 그러면 이런 집을 나보다 어 조금은 소득 수준이 떨어지는 사람이 잠재적인 수여자가 나보다 더

18:39 나아져서 또는 나보다 더 돈을 많이 벌어서 그리고 또 더 많은 대출을 활용해서이 시장에 진입해 줄 수 있을 거다라는 기대감이 있어야 들어오는 거고 또 또는 이제 중작년층이 대부분의 불을 가지고 있으니까 그들이이 집을 사 줘야 되는데 이들의 불은 어떻게 생겼냐면 그들에게 집을 팔아서 생긴 부란 말이에요. 그러면 그거보다 더 주고 사는 상황이 와야 되는데 그들 같은 경우는 자산 말고는 사실은 소득에 있어서는 이제 떨어질 수밖에 없는 구조고 이런 어떤 구조적인 측면을 봤을 때 그러면 과연 지금과 같은 과열이 계속 될 것인가 또는 앞으로 내가 지금 진입하지 못했을 때 나는 정말 평생 집을 못 살 건가에 대한 판단을 좀 냉정하게 할 필요가 있고 또 이번에 정부가 하는 비생산적 금융의 생산적

19:24 금융으로의 유도라는 거는 자산 시장의 개편을 의미하는 거예요. 중대죠금융과 비율이 이런 구조에 있어서 전반적인 구조적인 변화 즉 금융의 비중이 어 선진국처럼 반대의 비율로 나타나는 형태 점차이 부분이 축소돼 가는 구조로 지금 개편되고 있는 시장이란 말이에요. 그런 시장에서 그럼 과연 내가 지금 어떤 불안감과 지금 당장의 안정감 당장의 안정감으로 해서 그럼 내가 정말 원하는 곳에 들어갈 수 있느냐를 생각해 봤을 때 그것도 아니거든요. 내가 정말 원하는 평생 나는 안 팔 자신이 있는 그런 집에 지금 들어갈 수 있는 상황도 아닌데 그런 판단을 또 내 지금 어떤

20:09 소득이나 내 자산의 범위 안에서 구입할 수 있는 형태가 아니잖아요. 앞으로 미래에 한 30년을 어 담보잡혀서 돈을 추가로 끌어와서 사야 되는 형태인데 그런 판단을 지금 같이 불확실성이 큰 시기에 할 필요가 있는가에 대해서 좀 고민을 해 보셨으면 좋겠습니다. >> 네. 뭐 간평사님 말씀은 사실 조금 시기적으로 지금은 아닌 거 같다. 뭐 예를 들면 옵션으로 어 뭐 지금보다 2022년 정도 수준에 뭐 10% 이상의 뭐 전반적인 하락이 있다면 몰라도 지금 상황에서는 조금 어 신중해야 된다라는 말씀을 주셨습니다. 서울이 이제 아파트 규제가 이제 뭐 직격탄을 막고 있는 상황인데 그래서 오히려 이제 서울을 떠나서 토제도 없고 뭔가이 규제가 좀 완화될 수 있는 지방 또는 이제 다른

20:56 타지역으로 눈을 돌리는 분들이 있어요. 그래서 서울 말고 집값이 좀 오를 수 있고 인구가 좀 유입되고 커지는 그런 도시에다가 집을 사겠다. 아,이 이런 도시가 어떻게 간평사님이 보시기에는 서울 말고 타 지역 중에 인구가 유입되면서 미래에 조금 그래도 어, 전망이 좋을 수 있는 부동산 시장이 뭐 그런 지역이 눈에 띄는 데가 있나요? >> 아, 눈에 띄는 데는 없고 지금 이제 많이들 얘기하는게 뭐 용인 뭐 이런데 얘기하잖아요. >> 아, 용인. 아, 용인은 이미 뭐 상당히 좀 핫한 동네 아니었나? 그 핫한 이유가 이제 반도체의 특수 때문에 이제 많이들 기대를 하는 부분이 이제 반영이 되면서 이게 된 건데 >> 실질적으로 서울 같은 경우는 이제 전국을 대상으로 지금 지방 같은 경우 다 대부분 부동산이 꺼지고 뭐 가격에

21:42 하락을 겪다 보니까 결국에는 지방분들조차도 서울의 집을 사야 되는 거 아니냐? 지방의 집은 사면 안 되고 다 서울에 뭐 자식을 위해서 그리고 지금도 생각은 서울에 집값이 떨어지면 >> 헌금으로 살 수 있는 사람이 >> 네. 예. 그런 분들이 이제 고민들을 하시는 건데 그만큼 >> 모두가 알고 있는 거예요. 전체적인 인고가 감소하고 있고 또 그 어떤 지금같이 올라간 집값을 감당할 수 있는 사람 자체가 굉장히 줄어들고 있는 이런 구조인 걸 알고 있는 시장에서. 근데 지방 같은 경우 뭐신축의 공급이 많이 이루어졌잖아요. 많이 왜냐면 땅값은 싸고 뭐 분양하면 다 팔린다고 하는 막 이런 시장이다 보니까 공급을 넣어놔도 했고 그런 부분들이 빈집 형태나 또는 아직 뭐 건설 중인 형태로 많이 남아

22:28 있거든요. 그런데 지금 이제 서울이 오히려 뭐 너무 올라가서 못 들어가고 규제가 있으니까 지방으로 가겠다. 과연 지금 말하는 분양가를 유지해 줄 수 있을까에 대한 부분도 사실은 퀘스천 마크거든요. 그래서 조금 신중하게 생각을 하셨으면 좋겠습니다. >> 네. 뭐 최근에 이제 뭐 여러 가지 부동산 관련 유튜브에 보면 뭐 어느 지역 어느 지역 찍어 준다 뭐 이런 이야기가 있다 보니까 뭐 이런 거 보고 이제 또 질문을 달아 주시고 이런 분이 있는데 간평사님이 보시기에는 지금의 상황에서는에 지방의 어떤 특정 지역에 뭐 인구가 조금 더 뭐 는다고 해서 그것이 뭐 부동산 시장의 어떤 커다란 흐름을 바꾸거나 이러지는 않을 거기 때문에 너무 이렇게 신중하지 않게 움직이는 거 안 좋다라고 말씀을 해 주신 거 같습니다. 오늘 최근에 이제 정책

23:13 그리고 부동산 시장의 상황 그리고 환율과 또 경제 위기에 관련된 여러 이야기를 많이 나 나눠 주셨는데 끝으로 이제 2026년도 부동산 투자 시장을 바라보는 분들에게 26년은 좀 어떻게 보내라고 저원을 한 마디 해 주시고 마무리를 지으면 좋을 것 같은데 한 마디 해 주시죠. 26년은 어 이제는 내부에 쌓였던 문제 플러스 외부의 충격까지 발생한 상황이다. 이런 상황에서는 지금 뭔가 투자를 고민할 때가 아니라 내가 갖고 있는 유동성을 확보하고 지키는 전략이 필요하다. 저는 이렇게 생각합니다. >> 네. 아, 간단하지만 참 마음에 딱 와닿는 이야기를 해 주신 거 같습니다. 자, 오늘도 여러 이야기 많이 나눠 주셨는데 간평사님 나와주셔서 감사합니다. 감사합니다.