0:01 Qua deciso, compro casa. >> Tutti sti soldi chi ce li ha? >> Beh, in effetti di questi tempi serve un mutuo. Ma scusa, non ti conviene stare in affitto? Anche l'affitto costa comunque però >> se domani cambiassi città? >> Beh, ma anche questo cambia da persona a persona. E poi scusa, chi ha tutti sti soldi per mantenerlo alla casa? Ok, basta, troppe domande, facciamo un video. Ah, quante volte avete pensato: "Ma la compro o non la compro questa casa? E se poi devo cambiare città, perché mi stanco, mi manca casa, non mi piace più il lavoro che faccio, sto buttando via i soldi, affittando una casa. Ecco, visto
0:49 che tutte queste domande me le sono fatta anch'io, abbiamo deciso di metterle tutte insieme in una vera e propria guida alla sopravvivenza. Oggi ci concentriamo sul tema della casa, ma faremo altri video per toccare altri argomenti. Sulla casa ci concentriamo in tre punti: quando conviene o non conviene comprare casa. Quali sono tutti i costi del vivere in affitto e che tipi di contratti esistono per l'affitto? Voi intanto iscrivetevi, attivate la campanella. Noi adesso partiamo con il video, non vi prometto niente, ma proviamo a capirci qualcosa. Immaginate di avere davanti a voi una delle decisioni finanziarie più importanti della vostra vita. La casa è una di queste, non è solamente una spesa, perché quando scegliete una casa state decidendo due cose
1:34 contemporaneamente. La prima è dove state mettendo il vostro capitale. Una casa può valere dalle 5 alle 10 volte il vostro reddito, quindi è un'enorme concentrazione di ricchezza in un unico asset, in un'unica città, in un unico mercato. Quindi dal punto di vista del rischio è tipo l'opposto della diversificazione. La seconda cosa è che tipo di vita state decidendo di vivere. Mobilità o radicamento, flessibilità o stabilità, delle opportunità di carriera in altre città o delle radici profonde in un solo quartiere. La casa è un contratto psicologico oltre che finanziario. Proprio per questo motivo, in questo primo capitolo della guida alla sopravvivenza al trovare casa, ci concentriamo sulla domanda delle domande: compro o vado in affitto? Poi vediamo tutto quello che dovete sapere sull'affitto, che di solito è il primo
2:21 passo. E qui scappate lontanissimo da chiunque vi dica che è sempre meglio comprare o è sempre meglio affittare. Dipende. E ora capiamo perché. Comprare o affittare? È una domanda che sembra semplice, ma dentro ci sono soldi, stabilità, libertà, identità. Nel prendere questa decisione state facendo due scommesse contemporaneamente. La prima è una scommessa su di voi. Resterete davvero nella stessa città per i prossimi 10-15 anni? Avete un lavoro stabile? Pensate di cambiarlo? forse un giorno vorreste trasferirvi. La seconda è una scommessa sul contesto economico e sul mercato immobiliare e quindi i prezzi degli immobili saliranno, resteranno stabili, scenderanno, i tassi di interesse sui mutui aumenteranno, la zona in cui state andando a vivere è in
3:07 ascesa o si sta spopolando. Qui la regola è: ti conviene comprare casa se nel luogo dove stai comprando il rendimento è buono. Mi spiego meglio. Conviene comprare se quello che tu potrai ottenere da questa casa supera i costi. Per esempio, in Italia i migliori rendimenti residenziali nel 2025 sono stati in grandi città come Roma e Torino, ma anche in centri minori come Perugia o Padova. Questo perché conta il rapporto tra i costi e i benefici. Per esempio, l'affitto che potreste ottenere mettendo in affitto il bilocale che avete acquistato a Milano è sicuramente più alto di quello che otterreste mettendo in affitto un bilocale a Perugia. Ma i costi sono altrettanto più elevati. un bilocale a Milano costa molto di più e questo fa scendere il rendimento residenziale. Nel valutare il
3:52 rendimento residenziale non c'è solamente da considerare città per città, ma proprio quartiere per quartiere, perché ci sono dei quartieri nella città di Milano, per esempio, che per la loro natura di quartieri emergenti di una città in espansione sono molto redditizi. Poi dovete anche farvi una vostra valutazione personale. Se vi siete trasferiti in una nuova città, ma sapete che non vi piacerà, avete un orizzonte lavorativo incerto, anche se il rendimento dell'acquisto fosse buono, comunque dovreste andare in affitto. Una cosa simile vale anche per fasi diverse della vostra vita. Avete trovato il vostro luogo del cuore, beati voi, volete assolutamente possedere una casa e allora vale quello, anche se è in una città che non è redditizia. Bene, nel secondo capitolo di questa guida della sopravvivenza, in un video dedicato, parleremo di tutti gli step da
4:37 seguire quando si compra una casa. Però per adesso rimaniamo sull'affitto. Immaginate che vi siate fatti due calcoli, avete da parte un tot di risparmi, non li volete spendere tutti, insomma avete capito che l'affitto per voi è l'opzione migliore. Facciamo un esempio pratico. È tornato Claudio. Claudio enters in the room. Claudiano, >> per te c'è Katiana. No, che ridere. >> Claudio ha 28 anni, lavora a Milano, non è molto sicuro di rimanere in questa città perché comunque ti manca un po' l'Abruzzo, vero? Va bene. Insomma, Claudio ha deciso di vivere in affitto e deve trovare una casa. Quindi la prima cosa che si deve chiedere è quanto può effettivamente permettersi di pagare in affitto. Supponiamo che Claudio guadagni €1750
5:23 netti al mese per avere un affitto sostenibile non dovrebbe superare i €500-600. Indovinate dove abita Claudio? a Milano, dove con €600 non trovi nulla, nulla. Il rapporto corretto tra l'affitto e lo stipendio dovrebbe essere intorno al 30%, in alcune città come Roma, Milano, Bologna arriva addirittura al 50%. Cosa si deve fare? Si deve intervenire sul budget mensile. Su questo faremo un altro video a parte. Se vi interessa fatecelo sapere nei commenti. Ma continuiamo con l'esempio di Claudio che cerca una casa in affitto. Diciamo che più che una casa trova una stanza, una stanza a €800 al mese. Cosa te ne, cioè cosa cosa ne pensi? Ti chiedo, sono E tu dici un lusso visto il muto che mi sono fatto da pazzo. Ok, allora
6:10 aggiungiamolo ai costi. Ottimo. E qui arriviamo alla seconda domanda che dovrebbe farsi Claudio. Quali sono i costi che deve sostenere oltre il canone d'affitto? Perché l'affitto non è solamente il prezzo che vedete, ma tutto un ecosistema di costi. Oltre al canone ci sono sicuramente dei costi iniziali che sono quelli che di base svuotano il conto nei primi due mesi. La prima voce è la cauzione, quindi ci sono due o tre mensilità, non è una spesa definitiva, una sorta di quota che viene chiesta da chi possiede casa e ve la mette in affitto in caso di danni. Poi queste due tre mensilità vi vengono restituite alla fine del contratto, a meno che non ci siano appunto dei danni importanti a vostro carico. Quindi facciamo tre mensilità, aggiungiamola ai costi. Poi abbiamo l'agenzia immobiliare, nel caso appunto abbiate trovato casa in affitto
6:56 tramite un'agenzia. In questo caso c'è un prezzo da pagare per questo servizio e di solito le agenzie immobiliari chiedono una mensilità più IVA e questa è una spesa vera, nel senso che non la rivedete più. Nel caso della stanza di Claudio vengono circa €976. Vai, aggiungiamo ai costi. Claudio, ti vedo che stai un attimo andando in agitazione. Ma non è finita qua, Claudio. Tu pensavi di averla fatta franca, ma c'è il primo mese anticipato che di solito i proprietari chiedono, quindi il primo mese di affitto lo devi pagare in anticipo e devi tenerne conto. Altra voce che ci tocca aggiungere ai nostri costi. Quindi, ricapitolando, con un affitto di €800 al mese siamo su costi iniziali che vanno dai 3000 ai €4.000. Fantastico. Ok, oltre ai costi iniziali abbiamo tutta una serie di
7:42 altre voci di costo, le spese condominiali, le utenze. Su queste faremo tutto un video a parte, ma per darvi un'idea, le spese condominiali includono la pulizia degli spazi comuni, l'ascensore e la luce delle parti comuni. Dovete pagare l'amministratore condominiale. Se il riscaldamento è centralizzato vi rientra nelle spese condominiali. Quindi, insomma, a seconda dei casi siamo su 80 100 €150 al mese, in alcune città anche di più. E poi ci sono le utense elettricità, gas, acqua nel caso non sia inclusa nelle spese condominiali. Internet, la TARI che è la tassa sui rifiuti. Anche su questo faremo un video a parte, ma considerate tra i 100 e i €200 al mese. Anche in questo caso mettiamo tutto nei costi. A questo punto i costi certi che abbiamo
8:28 davanti si dividono in costi iniziali 3-€4.000 e un costo mensile che va dai 1000 ai €1200. Quindi Claudio, hai visto? Devi farti i tuoi conti. Tutto ciò che ha a che fare con le spese condominiali di riscaldamento e utense è oggetto di negoziazione tra voi e il proprietario di casa. Sono tutte cose che dovete scrivere nel contratto perché il contratto lo fate e lo fate anche registrare. Claudio, non voglio sentirti ad affittare in nero che se succede qualcosa io non ti voglio accompagnare in tribunale, te lo dico. Aspetta, posso dire a parte gli scherzi? >> Grazie. Ok, ok, stiamo scherzando. Va bene. A parte gli scherzi, è una cosa seria. Registrare il contratto significa comunicare formalmente all'Agenzia delle Entrate che esiste un accordo di locazione tra voi e il proprietario.
9:15 Questo lo rende ufficiale e legale. È un obbligo di legge per i contratti che sono superiori a 30 giorni e va fatto entro 30 giorni dalla stipula del contratto per garantire tutela fiscale e legale a entrambe le parti. Comunque di solito se ne occupa il proprietario di casa ed è importante non solo per tutelarvi nel caso non vengano rispettati gli accordi presi, ma vi serve anche per avere dei benefici fiscali. Se il contratto è registrato, infatti, l'affitto vi viene detratto grazie al bonus affitto giovani, che è una detrazione IRPEF del 20% sul canone d'affitto per chi ha meno di 31 anni. Pagate meno tasse, è come se vi dessero indietro una parte del vostro affitto. Nel contratto fatevi scrivere bene nero su bianco anche chi si deve occupare della manutenzione ordinaria e straordinaria che è un'altra categoria di costi. Claudio, non fare con la
10:01 faccia. E qui arriviamo alla domanda che mi fa sempre Claudio. Se si rompe la lavatrice, devo pagarla io o deve pagarla il proprietario di casa? E qui la regola è che il proprietario paga la manutenzione straordinaria e l'inquilino quella ordinaria. Tradotto, se si rompe la caldaia in modo strutturale, paga il proprietario. Se si rompe il flessibile della doccia, Claudio, lo paghi tu. >> Dilla come la diresti tu. Tipo la lavatrice. Nel caso della lavatrice siamo in una zona grigia. Se sei appena entrato in casa e si rompe subito la lavatrice, allora la dovrebbe pagare il proprietario. Se abiti la casa da tempo, invece, potresti dover contribuire. Dipende dal tempo e dalla causa del danno. Se il guasto è dovuto a una normale usura, allora paga il
10:46 proprietario. Se il guasto, Claudio, è colpa tua, per negligenza non hai pulito, non hai cambiato il filtro, hai fatto un uso improprio della lavatrice, le riparazioni poi spettano a te o comunque a entrambi. Ok, ma chi decide? Ecco perché vi dicevo prima di mettere nero su bianco quante più situazioni possibili e fare tutte le domande al proprietario di casa prima di firmare il contratto d'affitto. Poi ovviamente ci sono delle cose su cui di volta in volta dovrete essere dei bravi negoziatori e farvi volere un po' bene dal proprietario della casa in cui vivete. Ma torniamo sul contratto perché non tutti gli affitti sono uguali, cambia la durata, cambiano le tutele, cambia la flessibilità e spesso, molto spesso, firmiamo senza sapere che cosa stiamo facendo, vero Claudio? In Italia le principali tipologie di contratto abitativo sono queste. Partiamo dal
11:32 classico 4 + 4, significa 4 anni di durata con un rinnovo automatico per altri 4 anni. è quello più standard, quello più comune. Con questo contratto il proprietario non può mandarvi via quando vuole, può farlo solamente per motivi specifici previsti dalla legge. Per esempio, se deve andare a viverci lui o un familiare. Potete decidere voi, prima della scadenza del contratto di andarene, ma con un preavviso che di solito è di 6 mesi, salvo diverse clausole che avete stabilito nel contratto. Questo contratto da stabilità è pensato per chi ha una prospettiva di medio lungo termine. La seconda tipologia è il 3 +2, detto a canone concordato. In questo caso si tratta di 3 anni rinnovabili per altri due. Il canone non è totalmente libero, cioè non viene deciso solo da chi è in affitto e chi affitta, ma viene definito in base
12:18 ad accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. è pensato per tutte quelle zone ad alta tensione abitativa per evitare dei prezzi troppo alti. Infatti spesso l'affitto in questo caso è leggermente più basso rispetto al mercato libero. È meno applicato del 4x4, ma è molto vantaggioso dal punto di vista fiscale, sia per chi possiede casa che per chi la mette in affitto. La cedolare secca, che è il nome che si dà alla tassa sugli affitti, è in questo caso del 10% fisso, mentre nel 4 + 4 è al 21%, quindi meno della metà è molto vantaggioso. Perché questo nome bizzarro cedolare secca? cedolare perché il proprietario cede il suo diritto di alzare il canone ogni anno. L'affitto resta quello per tutta la durata del contratto e secca perché è una tassa unica, definitiva, niente addizionali, niente marche da bollo, niente sorprese.
13:04 È una cifra netta che sostituisce tutte le altre tasse. La terza tipologia è il contratto transitorio. Ha una durata che va dall'1 ai 18 mesi ed è utile quando c'è un'esigenza temporanea che però deve essere documentabile, un lavoro a termine, un trasferimento dei motivi di studio. Queste sono tre formule standard, ma potete anche trovare dei proprietari che vi propongono qualcosa di diverso. Per esempio, se già sapete che vi serve una casa solamente per un anno, nulla vi vieta di fare un contratto apposito solo per questo periodo. Su questo c'è libertà, purché il contratto venga registrato. Proprio per questo motivo, qualsiasi tipo di contratto stiate firmando, è fondamentale fare sempre queste domande oltre al quanto pago e quindi che tipo di contratto sto firmando? Quanto dura?
13:50 Quanto preavviso serve? Se me ne voglio andare, è registrato, ci sono penali? Ecco, questo salvatelo che sicuramente vi è utile quando andate a contrattare per il vostro contratto d'affitto. Bene, a questo punto unultimissima cosa che vi devo dire è che se ci sono problemi dovete sapere a chi rivolgervi ed esistono delle associazioni di tutela degli inquilini come se fossero dei sindacati di chi vive in affitto. I principali in Italia sono SIA, quindi Sindacato unitario nazionale inquilini ed assegnatari, SICET, Sindacato inquilini casa e territorio e UNIAT, Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio. Quindi, in caso di problemi, la prima cosa da fare è mettersi in contatto con enti di questo tipo e solo in un secondo momento procedere con attivazioni legali, avvocati e altre
14:37 cose spaventose. Siamo arrivati alla fine di questo video, di questo primo capitolo della guida alla sopravvivenza per adulti a tema casa. Speriamo, spero vi sia stato utile. Se avete qualsiasi tipo di domande su qualsiasi argomento, fatecele nei commenti, noi proviamo a rispondere e ci vediamo nel prossimo video.
15:24 Yeah.
