[10.15 부동산 정책] 시동 킨 부동산 시장 안정화, 채부심 태세전환

간략 요약

채부심 채널의 이번 영상은 정부의 10.15 부동산 대책을 분석하고 시장에 미치는 영향과 향후 전망을 다룹니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 규제 지역 지정: 서울 전 지역과 경기도 일부 지역을 규제 지역으로 지정하여 LTV, DTI 규제를 강화하고 토지거래허가제를 적용합니다.
• 대출 규제 강화: 15억 초과 주택에 대한 주택담보대출 한도를 축소하고, 전세 대출에 대한 DSR 규제를 도입하여 갭투자를 억제합니다.
• 세제 변화 예고: 다주택자 양도세 중과 유예 종료 및 새로운 세제 도입 가능성을 시사하며, 부동산 세금 전반에 대한 변화를 예고합니다.
• 시장 전망 변화: 정부의 강력한 규제 의지를 확인하며 단기적으로 부동산 시장 안정화, 장기적으로 약세장 전환 가능성을 제시합니다.

서론: 10.15 부동산 대책 발표 및 시장 반응

정부가 10월 15일 부동산 대책을 발표했습니다. 여기에는 토지 거래 허가제 지정 내용이 포함되어 있으며, 발표 전부터 관련 정보가 유출되어 시장의 관심이 집중되었습니다. 이번 대책은 2023년 세 차례의 단기 급등을 겪은 서울 주택 시장에 대한 정부의 평가를 반영하고 있으며, 6.21 대책 이후 상승폭이 축소되었지만 9.7 공급 대책에 대한 실망 매물로 다시 상승세가 나타난 상황에 대한 대응입니다.

유동성 및 자금 흐름 분석: M2, 가계 대출, 그리고 부의 대물림

최근 부동산 시장 분석에서 통화량(M2)이 자주 언급되지만, M2는 공급자 입장의 유동성을 나타내며 수요자 입장에서는 가계 대출 및 신용이 더 중요합니다. M2를 이용한 인플레이션 설명은 50년 된 이론이며, 2006년 미국 연준에서도 폐기되었습니다. 최근 80년대생과 90년대생의 주택 구매 패턴이 다른데, 90년대생은 부모의 지원을 받는 경우가 많아 '패밀리 뱅킹'이라는 가족 간 증여나 대출이 활발합니다. 정부는 한강변 지역의 시장 불안이 서울 전역과 경기 일부 지역으로 확산되는 것을 우려하여 이번 대책을 마련했습니다.

정책 목표 및 주요 내용: 투기 수요 차단 및 생산적 자금 이동

이번 대책의 주요 목표는 투기 수요를 차단하고 자금을 생산적인 부분으로 이동시키는 것입니다. 정부는 전세 끼고 집을 사는 것을 투기 수요로 간주하고 있으며, 이를 차단하기 위해 금융 시스템을 개선하고 주택 수요 관리 및 금융 규제를 강화할 계획입니다. 세제 부분은 추후 발표될 예정이며, 주택 공급 확대 방안은 후속 조치로 이행될 것입니다.

규제 지역 지정 및 분양가 상한제

서울시 전 지역과 경기도 12개 지역이 규제 지역으로 지정되었습니다. 서울시 전역 지정은 국토부 장관의 권한 문제로 인한 행정적인 결정이며, 향후 토지거래허가제가 필요 없는 지역은 해제될 가능성이 있습니다. 규제 지역 지정에도 불구하고 분양가 상한제 적용은 유보되어 재건축 아파트 사업의 속도 조절을 막지 않겠다는 의지를 보였습니다.

대출 규제 강화: LTV, DTI 및 전세 대출 제한

규제 지역 내 LTV는 40%로 하향 조정되고, 대출 한도는 6억원으로 제한됩니다. 생애 최초 주택 구매자에 대해서는 LTV 70%가 유지되지만, 전입 의무가 부과됩니다. 소유권 이전 조건부 전세 대출은 금지되었으며, 전세 대출 보유 차주가 규제 지역 내 3억 초과 아파트를 취득하는 경우 전세 대출이 제한됩니다. 이는 전세금 DSR을 적용하는 것으로, 3억이 넘는 주택에 대해 전세 이자금을 DSR에 포함시키는 방식입니다.

세제 변화 및 오피스텔 규제 강화

다주택자 양도세 중과 및 장기보유 특별공제 배제가 내년 5월까지 유예되지만, 이후 재적용될 가능성이 높습니다. 올해 말 세법 개정안 정비를 통해 새로운 세제가 도입될 가능성이 있으며, 오피스텔 관련 규제도 강화될 예정입니다.

토지거래허가구역 지정 및 부동산 금융 규제 강화

토지거래허가구역은 규제 지역을 포함하며, 2026년 말까지 지정됩니다. 주택 가격 수준에 따라 주택담보대출 한도가 차등화되어 15억 이하 주택은 6억원, 15억 초과 25억 이하 주택은 4억원, 25억 초과 주택은 2억원으로 제한됩니다.

스트레스 금리 및 전세 DSR 도입

스트레스 금리는 변동형 대출에 100% 반영되지만, 고정 금리 대출에는 미적용됩니다. 1주택자가 수도권 및 규제 지역에서 전세 대출을 받는 경우 전세 이자를 DSR에 반영하는 전세 DSR이 도입됩니다. 이는 월세 선호도를 높이고 전세가 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

세제 방향 및 부동산 거래 질서 확립

세제는 자금을 생산적인 금융으로 유도하는 방향으로 개편될 것이며, 새로운 세금이 도입될 가능성도 있습니다. 부동산 거래 질서 확립을 위해 가격 띄우기 등 이상 거래를 조사하고, 부동산 불법행위 감독 기구를 설치하여 부동산 범죄에 적극 대응할 계획입니다.

결론 및 시장 전망 변화

이번 대책은 생각보다 강력하며, 특히 토지거래허가구역의 광범위한 지정이 눈에 띕니다. 갭투자를 막는 데 초점을 맞춘 정책으로, 단기적으로 시장 강세 흐름을 꺾고 정체시킬 가능성이 있습니다. 향후 세제 변화에 따라 시장에 추가적인 충격이 있을 수 있으며, 장기적으로 부동산 시장은 약세장으로 전환될 가능성이 있습니다.