간략 요약
이 비디오는 2026년 2월까지의 주택 구매 전략, 특히 갭투자의 일시적 부활과 관련된 최적의 매수 방법에 대해 설명합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 무주택자 주택 매수 간의 관계 설명
- 토지 거래 허가 구역(토지) 규제 변화와 그에 따른 시장 영향 분석
- 전세 퇴거 대출 제한 및 반전세/월세 활용 매수 전략 제시
세입자가 나가고 내가 입주할 때
2026년 2월 집사는 법을 주제로, 최근 갭투자가 일시적으로 부활함에 따라 아파트 최적 매수 방법을 소개합니다. 정부의 다주택자 압박 정책과 그로 인한 매물 부족 상황을 설명하며, 2월 12일 발표된 관계 부처 합동 보도자료를 바탕으로 정책 변화를 분석합니다. 특히, 토지 거래 허가 구역 내 실거주 의무 규제가 완화되어 새집 마련의 기회가 다시 생겼음을 강조합니다.
세입자 보증금은 어떻게 내주지?
다주택자가 조정 대상 지역 아파트를 매도할 때 양도소득세 중과가 5월 9일 이후 부활하며, 이로 인해 다주택자들의 매물 잠김 현상이 발생할 수 있음을 설명합니다. 과거 정부별 양도세 정책 변화를 언급하며, 현재 정부의 다주택자 압박 정책이 매물 공급을 늘리기 위한 불가피한 선택임을 시사합니다. 대통령의 다주택자 대출 만기 연장 재검토 발언과 임대 사업자 제도에 대한 비판적 시각을 전달하며, 정부 정책의 신뢰도 문제점을 지적합니다.
대출이 나오나? 나 지금 갭밖에 돈이 없는데
다주택자 양도세 중과 유예 종료가 무주택자에게 집을 살 수 있는 마지막 기회가 될 수 있음을 설명하며, 토지 거래 허가 구역 내 매수 절차 변화를 소개합니다. 2월 12일 변경된 보완책에 따라 다주택 매도자와 무주택 또는 1주택 매수자 간의 거래가 가능해졌으며, 5월 9일까지 계약 시 강남 3구와 용산은 9월 9일까지, 그 외 지역은 11월 9일까지 입주해야 함을 강조합니다. 특히, 임대 만료 물건이나 다주택자가 이사 가는 물건을 매수하는 것이 가능해졌음을 언급합니다.
전세 태권 대출에 대한
임대차 및 전세권이 설정된 주택 용지(새집)에 대한 예외 조항을 설명하며, 2028년 2월 11일까지 입주 가능한 새집 물건 거래가 가능해졌음을 강조합니다. 이 경우 매도자는 다주택자여야 하며, 매수자는 반드시 무주택자여야 합니다. 갭투자가 일시적으로 부활했지만, 5월 9일까지 계약해야 하는 제한이 있음을 지적합니다.
제한이 있잖아요. 다른 방식으로
정부의 보도자료에는 세입자 보증금 마련 대출 방안이 포함되지 않아, 전세 퇴거 대출(최대 1억원)로만 충당해야 하는 어려움을 설명합니다. 1주택자의 생활안정자금 대출 한도가 1억원으로 제한되어 있어, 나머지 보증금은 자기 자본으로 충당해야 하는 현실적인 문제를 지적합니다. 결국 현금 부자에게 유리한 정책이라는 비판과 함께, 모아둔 돈이 없는 사람들에게는 기존 방식의 주택담보대출이 더 유리할 수 있음을 시사합니다.
이용하려면 되는 거죠. 그래서이
반전세 또는 월세 매물을 활용한 매수 방법을 제시하며, 주택담보대출 실행 시 전입 신고 의무 유예 조항을 활용할 수 있음을 설명합니다. 6.27 대책으로 인해 주담대 실행 후 6개월 이내 전입해야 했던 의무가 임대차 계약 종료일 + 1개월까지 연장되어, 갭투자의 새로운 가능성을 제시합니다. 후순위 주담대를 활용하여 갭으로 매수하고, 임차인 퇴거 시 보증금을 반환하며 입주하는 방식을 제안합니다.
방안을 잘 활용을 하면은 집살 수
10억원 아파트에 세입자가 1억원/월세 150만원으로 거주하는 경우를 예시로 들어, 주담대(최대 6억원)와 자기 자본(3억원)을 활용하여 매수하는 방법을 설명합니다. 세입자 만기 시점까지 추가 저축이나 신용대출(1억원)을 통해 보증금을 마련할 수 있음을 언급하며, 이 방식이 절대적으로 유리하다고 강조합니다. 다만, 대출 계산 시 월세 보증금 또는 방공제(최소 보증금) 차감 금액을 고려해야 함을 주의사항으로 제시합니다.
있는 마지막 기회라고 생각을 하고요
최적의 매수 방법을 요약 정리하며, 기존 방법(6개월 내 입주)을 활용하거나 전세 낀 매물(2년 유예)을 활용하는 방안을 제시합니다. 전세 낀 매물은 고가 주택 구매자에게 유리하며, 매도자는 다주택자, 매수자는 무주택자여야 합니다. 월세 낀 매물은 잔금 + 주담대 실행 후 갭으로 매수하고, 월세 입자 퇴거 시 보증금을 반환하며 입주하는 방식을 설명합니다. KB 시세가 낮은 물건을 활용하여 추가 대출을 받을 수 있는 가능성을 제시하며, 신용대출이나 생활안정자금 대출을 활용할 수 있음을 시사합니다.
