아들 딸에게 집 싸게 주는 법, "은행 대출 절대로 갚지 마세요" [염지훈 세무사 3부]

간략한 요약

이 비디오에서는 자녀에게 집을 싸게 증여하는 합법적인 방법에 대해 설명합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 부담부 증여: 은행 대출이나 임대 보증금을 자녀에게 승계하여 증여세를 절감하는 방법
• 저가 양도: 시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 양도하되, 증여세가 부과되지 않는 범위 내에서 (시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액)
• 증여 시점: 부동산 가격 상승을 고려하여 가능한 한 빨리 증여하는 것이 유리하며, 하락기에는 감정 평가를 받는 것이 안정적임
• 사전 증여: 부모님의 재산이 10억 원 이상이라면 사전 증여를 통해 상속세 부담을 줄이고, 자녀가 부모님의 건강을 챙기도록 유도

자녀에게 집을 싸게 주는 방법

자녀에게 집을 싸게 주려면 은행 대출을 갚지 말라는 말이 맞는지에 대한 질문으로 시작합니다. 일반적으로 맞는 말이며, 자녀에게 부동산을 증여하는 방법은 크게 세 가지가 있습니다. 단순 증여는 대출이나 임대 보증금을 모두 갚고 자녀에게 부담 없이 증여하는 방법입니다. 예를 들어, 20억 원짜리 아파트를 단순 증여하면 증여세가 약 6억 원이 나옵니다. 반면, 부담부 증여는 임대 보증금과 같은 부채를 자녀가 승계하는 조건으로 증여하는 것입니다. 이 경우, 승계하는 부채에 대해서는 양도세가 부과되고, 나머지 부분에 대해서는 증여세가 부과됩니다.

단순 증여 vs 부담부 증여

단순 증여와 부담부 증여의 세금 차이를 비교합니다. 20억 원 아파트에 임대보증금 10억 원이 있는 경우, 단순 증여 시 증여세는 6억 원이지만, 부담부 증여 시 증여세는 2억 2천만 원, 양도세는 1억 2천만 원으로 총 3억 4천만 원이 됩니다. 따라서 부담부 증여가 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 많은 사람들이 세금을 아끼기 위해 전세나 대출을 끼고 증여하지만, 순수한 마음으로 대출을 모두 갚고 증여하는 경우도 있습니다. 부담부 증여가 유리하다면 대출이나 임대보증금을 갚지 말고 자녀에게 승계하는 것이 좋습니다.

단순 증여를 선호하는 경우

세금이 더 나오더라도 단순 증여를 선호하는 경우도 있습니다. 자녀에게 6억 원의 세금을 낼 돈이 없다면, 전세를 주고 그 돈으로 증여세를 내는 방법이 있습니다. 증여세가 크면 5년 동안 연부 연납할 수도 있습니다. 웬만하면 부담부 증여를 권장하지만, 부동산 증여를 하고 싶어도 당장 돈이 없어서 못 하는 사람들에게 부담부 증여는 좋은 선택이 될 수 있습니다. 가격이 오를 것 같으면 미리 증여하는 것이 좋으며, 최근 강남 부동산 가격이 급등하면서 증여가 늘고 있습니다. 세금이 부담스러우면 부담부 증여나 연부 연납을 활용하는 것이 좋습니다.

부담부 증여 시 국세청의 사후 관리

부담부 증여를 하면 자녀에게 큰 돈이 가는 것이므로 국세청에서 사후 관리를 합니다. 자녀가 임대보증금 10억 원을 갚을 의무가 생기면, 국세청 전산망에 입력하여 10억 원을 다 갚을 때까지 관리합니다. 이를 부채 사후 관리라고 합니다. 이러한 점 때문에 단순 증여를 선택하는 사람도 있습니다.

저가 양도

다주택자의 경우 저가 양도를 활용하기도 합니다. 시가 20억 원짜리 아파트를 자녀에게 단순 증여하면 6억 원의 증여세가 나오지만, 임대보증금 10억 원을 승계하고 자녀가 7억 원을 부모님에게 주어 17억 원에 저가 양도할 수 있습니다. 시가의 30% 또는 3억 원 중 작은 금액까지는 저가 양도가 허용됩니다. 20억 원짜리를 17억 원에 저가 양도해도 3억 원까지는 증여 문제가 생기지 않습니다.

저가 양도 시 양도세

특수 관계자 간에 17억 원에 싸게 팔면 양도 가액은 20억 원으로 봅니다. 1세대 1주택자 비과세 가정 시 과세 대상 양도 차액이 줄어들고, 장기 보유 특별 공제를 받을 수 있다면 양도세가 크게 줄어듭니다. 1주택자에게는 저가 양수도가 유리할 수 있습니다. 아버님이 다른 사람에게 파느니 자녀에게 저가 양도하는 것이 유리하며, 양도 소득세 비과세 혜택을 받아 세금을 절감할 수 있습니다.

저가 양도 기준

저가 양도 시 3억 원까지 싸게 해 주는 기준은 시가입니다. 상속세 및 증여세법에는 시가를 당해 재산의 증여일 기준 전 6개월, 후 3개월 사이에 거래된 가액으로 봅니다. 거래가 없다면 감정 평가액을 기준으로 합니다. 특수 관계인 간의 거래에서는 금액을 확정짓기 위해 감정 평가를 많이 합니다. 감정 평가사는 의뢰인이 직접 구하며, 국세청에서 감정 평가가 낮다고 판단하면 국가에서 지정한 평가사를 통해 다시 평가할 수 있습니다. 하락기에는 감정 평가를 받는 것이 안정적입니다.

상속세, 증여세 절세 방향

부모님의 재산이 각각 10억 원 이상이라면 사전 증여하는 것이 좋습니다. 증여하기 가장 좋은 날은 너무 빠르지 않나라는 생각이 드는 바로 오늘입니다. 자녀에게 증여를 적극적으로 하시고 건강 관리도 잘하셔서 오래 사시는 것이 좋습니다. 증여 후 10년 이내에 부모님이 돌아가시면 증여 재산이 상속 재산에 합산됩니다. 증여를 해 주면 자녀들이 부모님의 건강을 챙겨 드릴 수 있습니다.