간략한 요약
이 영상에서는 부동산학 박사 서동기 박사와 함께 2025년 부동산 시장의 주요 키워드, 성수동 상권의 미래, 그리고 서울 부동산 시장의 전반적인 침체에 대한 심도 있는 이야기를 나눕니다. 특히 강남 부동산 폭등의 원인, 종묘 앞 세운상가 재개발 논란, 성수동 상권의 지속 가능성, 그리고 부동산 투자 시 유의해야 할 점들을 강조합니다.
- 강남 부동산 특정 지역만 폭등, 대한민국 전체 부동산 시장은 침체
- 성수동 상권은 젠트리피케이션을 막기 위한 노력으로 5년에서 10년 더 유지될 것
- 부동산 투자 시 주거지 경기와 상업지 경기를 구분해서 생각해야 함
인트로
성수동 부동산 가격이 매우 많이 올랐으며, 상권의 수명은 보통 5년에서 10년이지만, 성수동은 더 오래갈 것으로 예상됩니다.
구독자 인사
부동산학 박사 1호 서동기 박사를 모시고 부동산 시장에 대한 이야기를 나눕니다.
2025년 부동산 시장을 관통하는 키워드
2025년 부동산 시장의 키워드는 '강남 특정 지역의 폭등'입니다. 집값은 위치와 거주민에 따라 달라지며, 강남 3구 내에서도 특정 단지만 급등하는 현상이 나타납니다. 대한민국 전체 부동산 시장은 침체를 겪고 있으며, 특히 지방의 미분양이 심각합니다. 정부의 수요 억제 정책은 단기적 효과만 있을 뿐, 장기적으로는 가격 상승을 부추길 수 있습니다. 정책 결정자들이 부동산을 다수 소유하고 있어 국민을 위한 정책이 제대로 시행되지 못하고 있다는 지적도 있습니다.
종묘 앞 세운상가 재개발, 득일까? 실일까?
세운상가 재개발에 대한 찬반 의견이 엇갈리는 가운데, 법적으로는 문화재로부터 180m 떨어져 있어 문제가 없지만, 문화재 보존을 위해 건설을 반대하는 의견도 있습니다. 서울의 랜드마크 건설은 경제적 가치를 높일 수 있으며, 종묘의 가치를 훼손하지 않으면서도 랜드마크가 될 수 있다는 긍정적인 시각도 있습니다.
부동산 박사가 생각하는 ‘성수동’의 수명
성수동 부동산 가격이 급등한 가운데, 상권의 수명에 대한 의견이 분분합니다. 과거 이대, 홍대 등 쇠퇴한 상권과는 달리, 성수동은 젠트리피케이션을 막기 위한 노력과 대형 프랜차이즈의 진입 제한 등으로 상권이 오래 유지될 가능성이 높습니다. 성수동은 공장지대였던 특성상 평지이고, 작은 규모의 건물들이 많아 젠트리피케이션을 늦출 수 있습니다. SNS를 통한 홍보와 외국인 방문객 증가도 성수동의 인기를 유지하는 요인입니다.
기업들이 앞다퉈 성수동 팝업스토어를 여는 이유
젊은 세대가 TV를 잘 보지 않기 때문에, 기업들은 광고 효과를 위해 성수동에 팝업 스토어를 열고 있습니다. 팝업 스토어는 SNS를 통해 빠르게 확산되어 광고 효과를 높일 수 있습니다. 하지만 팝업 스토어만으로는 상권이 오래 유지되기 어렵고, 젊은 세대를 꾸준히 모을 수 있는 새로운 공간이 필요합니다.
‘팝업 스토어’가 바꾼 성수의 놀라운 임대료
성수동 팝업 스토어의 임대료는 매우 비싸지만, 광고 효과를 고려하면 감당할 만하다는 인식이 있습니다. 일부 건물주들은 건물을 전세로 내놓고 팝업 스토어에 재임대하여 더 큰 수익을 얻기도 합니다. 성수동은 지속 가능한 발전을 위해 노력하고 있으며, 건물주와 임차인 간의 상생 협약을 통해 임대료 상승을 억제하고 있습니다.
텅텅 빈 동대문과 북적이는 성수의 결정적 차이점
동대문 상권은 내수 경기 침체, 온라인 쇼핑 증가, 중국 제품의 품질 향상 등으로 쇠퇴하고 있습니다. 특히 높은 임대료는 상인들의 수익성을 악화시켜 상권 쇠퇴를 가속화합니다. 성수동은 다양한 패션 브랜드가 공존하고, 지속 가능한 발전을 위한 노력을 통해 동대문과 차별화됩니다. 청담동은 고급화 전략을 취했지만, 높은 공실률로 인해 쇠퇴하고 있습니다.
강남 건물주가 공실률 높아도 월세 안 낮추는 이유
건물주는 월세 하락 시 건물 가치가 하락하고, 대출 상환 압박을 받을 수 있기 때문에 공실을 감수하면서도 월세를 낮추지 않습니다. 가로수길의 경우 공실률이 매우 높지만, 건물주들은 임대료를 낮추지 않고 있습니다. 상권 활성화를 위해서는 임대료를 낮춰 임차인을 유치해야 하지만, 건물주들은 건물 가치 하락을 우려하여 이를 꺼립니다.
경제 무너지기 직전에 집값 폭등하는 이유
현재 대한민국은 사실상 경기 침체 상태에 있으며, 강남 일부 지역의 집값 상승은 이를 감추기 위한 수단으로 활용되고 있습니다. 정부는 고환율을 막기 위해 국민연금을 사용하고 있지만, 이는 미래 세대의 부담을 가중시키는 행위입니다. 부동산 가격 폭락은 불가피하며, 정부의 인위적인 부양 정책은 경기 침체를 더욱 심화시킬 수 있습니다.
부동산학 박사가 예견한 미래 서울의 핫플레이스
서울의 상권은 순환하며, 현재 성수동이 핫하지만 언제 쇠퇴할지 모릅니다. 내수 경제가 좋지 않아 여러 상권이 동시에 살아나기 어렵습니다. 미래에는 2호선 순환선 주변, 특히 아직 발전되지 않은 지역이 새로운 핫플레이스가 될 가능성이 높습니다. 상업지 경기는 5년에서 10년 주기로 순환하며, 주거지 경기는 20년에서 30년 주기로 순환합니다. 도시가 살아나기 위해서는 주거지보다 상업지가 먼저 발전해야 합니다.
