간략한 요약
이 비디오는 부동산 법인의 개념, 개인 및 일반 법인과의 차이점, 설립 절차, 세금 영향, 가족 자산 계획 전략에 대한 포괄적인 개요를 제공합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 부동산 법인과 개인의 세금 비교 및 절세 전략
- 수도권 과밀억제권역에 따른 법인 설립 위치의 중요성
- 가족 자산 증여 및 상속 계획, 자녀에게 자산 이전 전략
- 부동산 법인 운영 및 관리, 투자 시 고려 사항
소개
강사는 부동산 법인에 대한 소개와 함께 강의를 시작하며, 한 시간 안에 모든 내용을 다루기 위해 내용을 압축했다고 설명합니다. 그는 자신도 건물주로서 겪는 어려움과 경험을 공유하며, 개인 법인과 부동산 법인의 차이점에 대한 질문을 던집니다.
세금 관련 법률
고객 미팅 시 주로 제시하는 세 가지 법률(종합소득세, 양도세, 상속·증여세, 법인세)을 소개합니다. 특히 법인 대표의 급여 구간 설정과 경영 전기 보험 활용법을 예시를 들어 설명하며, 15억 연봉자의 세금 문제를 해결한 경험을 공유합니다.
법인세 및 상속세, 증여세
법인세율(2억 초과 200억 이하 19%)과 부동산 법인의 법인세율(2억 이하도 19%)을 비교 설명합니다. 상속세 및 증여세율은 부동산 계산기 앱을 활용하면 쉽게 알 수 있다고 안내하며, 높은 세율 구간에 대한 접근 전략을 제시합니다.
법인 설립 절차
법인의 구성 요소(주주, 임원, 종업원)를 설명하고, 개인 사업자에서 법인으로 전환하는 기준(매출 10~15억)을 제시합니다. 법인 설립 시 주주 구성, 상호 검색, 자본금 결정, 사업 목적 설정, 주금 납입 등의 절차를 상세히 안내하며, 임원 구성 시 감사 역할의 중요성을 강조합니다. 법인 설립 후 법무사와 세무사를 거쳐 사업자 등록증을 발급받는 과정을 설명하고, 법인 통장 개설 및 계약 진행 시 필요한 서류를 안내합니다.
부동산 법인과 개인의 세금 비교
부동산 법인과 개인의 세금을 취득, 보유, 임대 소득 발생, 양도 시점으로 나누어 비교합니다. 취득세는 법인이 높지만, 양도세는 법인세율(19%)이 적용되어 유리할 수 있다고 설명합니다. 주택 구매 시 중과세율(12% + 중과 기준세율)이 적용되므로 주의해야 하며, 오피스텔도 주거용으로 사용 시 주택으로 간주될 수 있음을 경고합니다.
수도권 권역 구조와 법인 설립 주소
수도권 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역을 설명하고, 법인 설립 주소에 따라 취득세율이 달라질 수 있음을 강조합니다. 과밀억제권역 내에서 법인 설립 후 부동산을 취득하면 취득세가 9.4%이지만, 다른 지역에서 설립 후 취득하면 4.6%가 적용될 수 있습니다.
증여 및 상속
법인도 증여 및 상속 대상이 되며, 부동산 시가 변동에 따라 상속세가 달라질 수 있음을 경고합니다. 주식 평가를 통해 증여세를 조절할 수 있으며, 법인 내 현금을 활용하여 주식을 매입하고 퇴직금으로 지급하는 방안을 제시합니다.
가족 부동산 플랜
가족 부동산 플랜의 6단계(자산 증여 전략, 법인 설립 자금 결정, 자녀 급여 설정, 상속 증여, 부동산 법인 운영, 미래 가치)를 소개합니다. 자녀 자금 출처 마련의 중요성을 강조하며, 법인 설립 자금으로 자녀 급여를 지급하는 것이 가능하다고 설명합니다. 5년 이상 건물 보유를 지양하고, 양도세를 활용하여 계속 팔아야 한다고 조언합니다.
자금 출처 및 자본금 결정
현금 100억 보유 시 배우자와 자녀에게 증여하는 금액을 예시로 제시하고, 세금 납부 후 자금 출처를 확보하는 것이 중요하다고 강조합니다. 건물가 80억 기준 자본금 2억으로 법인 설립 후 증자하는 방안을 제시하며, 과밀억제지역 외 지역에서 법인 설립 시 등록 면허세가 낮아지는 효과를 설명합니다.
주주 구성 및 자금 활용
주주 지분을 동일하게 구성하고, 소호 사무실 임차, 법인 설립 후 급여 지급, 해외 유학생 자녀에게 배당 지급 등의 자금 활용 방안을 제시합니다. 대출은 60~80%까지 가능하며, 배당금으로 상속세 재원을 마련할 수 있다고 설명합니다.
건물 구입 및 법인 운영
계약자, 피보험자, 수익자를 자녀로 설정하는 보험 상품 활용법을 제시하고, 법인 계약을 통해 엄마 아빠의 주식을 법인이 매입하여 현금화하는 방안을 소개합니다. 법인 운영 시 주주 구성, 임원 선임, 수익(임대료), 비용(급여, 세무 비용, 법인 카드 사용) 등을 관리하고, 80% 대출을 일으켜 추가 건물 매입을 통해 자산을 늘릴 수 있다고 설명합니다.
사무실 및 세무 조사
소호 사무실 활용법을 소개하고, 세무 조사 대비를 위해 임장 기록 등을 꼼꼼히 작성해야 한다고 강조합니다. 경기도 용인에 법인을 설립하고 청담동에 건물을 매입한 경우, 용인시에서 세무 조사가 나올 수 있음을 유의해야 합니다.
자산 이전 및 플랜
꼬마 빌딩 매입, 자녀에게 주식 증여, 배당 활용 등을 통해 자산을 이전하는 방법을 제시합니다. 힘들게 모은 자금을 국가에 50% 이상 뺏기는 것을 막고, 효율적으로 자녀에게 자산을 이전하는 플랜을 세워야 한다고 강조합니다.
성공 사례 및 건물 소개
100억 건물 매입 사례를 소개하며, 80% 대출을 활용하여 30억으로 건물을 매입할 수 있다고 설명합니다. 자녀에게 사전 증여, 가수금 플랜 활용 등을 통해 자금 출처를 마련하고, 건물 매입 후 공실을 최소화하여 임대 수익을 높이는 것이 중요합니다.
부동산 법인 운영 및 타겟 고객
부동산만 있는 고객에게는 건물을 매각하고 플랜을 다시 짜는 것을 권유하며, 개인이 건물주이거나 현금 자산가인 경우 좋은 타겟 고객이 될 수 있다고 설명합니다. 종신보험 가입 고객에게 다음 단계로 부동산 법인 설립을 제안하고, 자녀가 있는 고객에게 부동산 법인을 추천합니다.
마무리
부동산 법인 플랜을 통해 고객에게 좋은 솔루션을 제공하고, 컨설팅 수수료를 받을 수 있다고 강조합니다. 최근에는 의사, 상속 자산가 등이 주요 타겟 고객이며, 이들에게 부동산 법인 설립을 통해 자산 관리 및 상속 계획을 세울 수 있도록 도와주는 것이 중요하다고 마무리합니다.
