"함부로 집 사지 마라" 집값 최소 -50% 빠진다? 현금 확보하고 제발 기다리세요 | 서동기 박사 풀버전 #돈쭐남 #김경필

0:09 네, 여러분 안녕하십니까? 부티볼 인터뷰 시간입니다. 오늘은 서동기 박사님 모시고 최근에 여러 가지 경제 상황 그리고 부동산 시장에 대한 내용을 이야기 들어보도록 하겠습니다. 박사님 안녕하십니까? >> 네, 안녕하세요. >> 네. 네. 저희 푸티풀 채널에 자주 나와 주시고 또 여러 이야기를 해 주고 계시는데 아무래도 이제 미국의 거주를 또 오래 하셨고 미국과 지금 한국을 왔다 갔다 하시는데 최근에 그 미국과 이란의 종전 합의가 있긴 했는데 뭐 아직 어 사실 여러 가지 문제들이 좀 남아 있는 거 같습니다. 뭐 유가나 물가 폭등 이게 아직 진정될 국면은 없는 거 같고요. 미국 국민들 사이에도 굉장히 물가가 물가 문제가 사실 실질적으로 나오는 지표한 별도로 또 굉장히 높아서 살아가는데 굉장히 좀 힘들다라는 이야기가 나온다고 하는데 어 이래서 이제 뭐

0:55 보도 내용을 보니까 미국이 떠앉을 만한이 전쟁 비용이 뭐 우리나라 돈으로 200조가 넘는다라는 얘기도 있습니다. 또 최근에는 미국의 중산청으로 살아난다는게 굉장히 쉽지 않다라고 이야기하는데 미국의 실제 물가라든지 경제 상황 이런 거 어떻습니까? 현재 >> 어이란 전쟁 전에도 많이 올랐죠. >> 네. 네. 네. 네. >> 근데 그 일란 전쟁 나니까 원유값이 오르면서 >> 물가가 또 지속기 시작해서 지금 물가는 상당히 많이 올랐어요. >> 음. >> 아마 전쟁이 끝나도이 물가 상승한 현상은 지속될 것 같아요. 그래서 아마 미국 연준이네. 인플레이션이 너무 심해서 기준 금리를 올릴 수밖에 없다. 이런 말까지 하고 그러잖아요. 그래서 너무 너무 많이 올랐어요. 이제 주택값도 어 미국 사람들의 평균

1:41 연봉에 다섯 배를 줘야 집을 사요. >> 음. Pir이라고 하는 거. >> 예. Pir이라 그러죠. 미국 전체를 봤을 때. >> 어. 뉴욕 같은 데는 뭐 뭐 13배이 정도 되지만 다섯 배. >> 근데 우리나라 같은 경우는 우리나라 전체를 봤을 때 10열배 정도 돼요. >> 음. 평균 소득과 주택 가격을 비교하 >> 서울 같은 경우 훨씬 더 높고 >> 서울은 뭐 26 정도 되니까 서울 >> 아 그러면은 뉴욕보다도 거의 두 배네요. >> 아 뉴욕에 두 배죠. 그러니까 두 배 정도 부풀러져 있다는 거지. 우리나라 서울의 아파트 일부 지역은네음 >> 두 배 이상 부풀려져 있다는 거죠. >> 그래서 미국의 중산청이 한 60% 정도 됐는데 최근에 50% 정도로 감소했어요. 중수청이. 그러니까 중산층이 10% 정도 감소한 거죠. 중산층이 감소한 이유는 중산층이

2:28 상류층으로 간게 아니라 서민이 된 거군요. >> 그렇죠. >> 음. >> 중산층에 소득이 떨어지고 어 순자산이 떨어진 거죠. >> 음. 그래서 어 중산청이 줄어들고 있고 물가가 급격하고 그러고 제가 이제음 LA에 있는 코리아타운을가 봤더니 코리아타운 상권도 너무 많이 죽었어요. >> 장사가 많이 안 돼요. 물론 미국 그 시장도 장사가 안 좋지만 어 >> 코리아타운 같은데도 문 닫대가 제법 많이 생기고 장사가 안 되고 뭐 월세를 감당하지 못해서 특히 대출을 많이 받잖아요. 어 금리가 지금 높은 상태에서 대출을 받고 장사하는데 장사가 안 되는 거예요. 금리 부담이 세니까. 근데 더군다나 이제 기준 금리를 올린다고 했을 때 금리가 더 올라가면은 어 이런 경기 불항의 골은

3:15 더 깊어질 수밖에 없겠죠. >> 음. >> 그래서 아마 미국의 중산청이 몰락이다 이렇게 이야기는 하는데 어 지금 현재는 뭐 몰락 정도는 아니고 어 차라리 우리나라의 중산청이 몰락된다 이러면은 실감이 나는데 미국의 중산청에 몰락이다 하는 것은 우리나라보다는 좀 덜 심각하다 이렇게 볼 수 있겠죠. 음 뭐 아무튼 미국에 사시는 지인들이나 이런 분들이 물가가 너무 높고 사실 살기가 진짜 팍팍하다 이런 이야기를 해 주는데 박사님도 그런 결이 비슷한 이야기를 해 주시는 거 같습니다. 어 이번 달 지나고 이제 7월이 되게 되면은 세제계 편안이 지금 뭐 논의가 되고 있는데 부동산 세금 관련한 변화가 있을 것으로 보입니다. 뭐 실제로 김용범 어 수석도 뭐 그런 것을 내비쳤고요.

4:01 박사님께서는 집값을 잡으려면 정부의 보유세 카드가 반드시 나와야 된다라고 말씀을 하셨는데 사실 현정부가 시작을 할 때 또 선거 기간 때부터 절대로 세금을 통해서 집값을 잡지 않겠다. 세금이라는 건 최후의 카드다라는 이야기를 했어요. 근데 이제 그럼에도 불구하고 이제 1년 만에 뭐 최후의 카드라고 얘기했던이 세금 카드를 지금 꺼낸다라고 하는 내용이 나오고 있는데 박사님 보시기에이 보유색 카드가 어 나와야 한다. 나와야만 집값을 잡을 수 있다. 어떤 측면에서 그렇게 이해를 해야 될까요? >> 뭐 이제 세금으로 선거 때 집값을 잡지 않는다 이렇게 말을 했는데 음 >> 어 집값이 안 잡히면 세금으로 잡아야 되죠. 근데 어 원칙적으로 세금으로

4:48 집값을 잡는게 우리 현재 세금 구조를 보면 뭐 양도세 상속세도 있고 어 재산세도 있는데 >> 이런 세금을 비교해 보면은 >> 우리나라 세금은 굉장히 높아요. >> 음 >> 왜냐면 상속세가 어 세계 최고 수준에 있죠. 수준 >> 어 또 양도 소득세가 또 적지 않아요. 다른 나라에 비해 굉장히 >> 그런데 재산세만큼은 실료 세율이 0.25 정도뿐이 안 돼요. 0.25. 그러니까 미국이 한 1에서 2사인데 미국의 10분 1분이 안 된다는 거죠. 어, 세산세 실효 세율은 자, 이런 >> 세제의 불균형 전체 세금은 어, 전 세계 국가들하고 비교하면 굉장히 높은데 보유세가 굉장히 낮단 말이에요. 근데 부동산값을 우리는 집값을 올리는 원흉이 뭐냐면은 양도

5:34 소득세예요. >> 음. >> 보유세는 오히려 어, 투기 수요를 억제하는 역할을 해 줘요. 보유세가 높아지면 >> 어, 주택에서 나오는 수익이 줄어들겠죠. 매년 세금을 많이 내는데 수익이 줄어들기 때문에 투직기 수요 또 2주택 이상을 가지고자 하는 분들이 줄어들겠죠. 그 보유세율을 실효 세율을 높이면 실효 세율도 찔끔 올려서는 안 되고 상당히 많이 올려야 돼요. 상당히 많이 올려 상당히 많이 올리되에 양도세나 상속세 이런 부분에 대해서 대폭적인 조정이 있어야 된다. >> 그런 조정이 없이 만일에 재산세만 대폭 올리고 만다 그러면은 엄청난 부작용이 따라요. >> 음. 이건 집은 집값은 집값대로 안 잡히고 다시 말해서 테로를 아예 차단해 버리는 거예요. 지금과 같은

6:20 양도세, 지금과 같은 상속세 어 상속세가 지금 뭐 30억 넘는 건 50%의 상속세를 내잖아요. 이렇게 많이 내기 때문에에 >> 돈이 외국으로 유출되는 자산이 외국으로 유출되는 현상이 생기잖아요. 이런 것들은 어 이번 세제편에서 동시에 다뤄져야 된다. 보여세를 높이 올리는 거는 투기 수요를 억지하는데 아주 효과적인 방법이다. 질금 올려서 안 되고 상당히 많이 올려야 된다. >> 반면에 퇴로를 열어 줘야 된다. >> 어, 양도소득속득세, 또 상속세 이런 것들에 대해서 대폭적인 조정이 >> 동시에 이루어질 때 >> 어, 제대로 된 세제 장책이 되지 않나 이렇게 보고 있습니다. >> 지금 박사님 이야기를 들어보면 결국은 세제가 좀 균형감 있게 보유세는 높이지만 양도소득세나 상속세는 좀

7:05 낮춰 줄 필요가 있다라고 하는데 현정부는 전혀 그럴 생각이 없어 보입니다. 지금은 그냥 상속세도 그대로 두고 어 양도소세는 강화하고 보유세도 강화해서 결국은 나가는 길도 못 나가게 하고 있는 동안에 세금을 좀 높이겠다라는 정책을 거의 확실할 것 같은데이 부작용은 어떤 부작용이 있을까요? 이렇게 되면 >> 자 이렇게 되면은 퇴로를 나열 주기 때문에 >> 자산가들이 부동산을 더한 팔게 되고 >> 아 세금을 그들 목적으로 세제 개편을 하는구나. 국민들은 이렇게 인식을 해요. 아, 이거는 세금 거들 목적이다. 만일에 세제를 균형을 맞춰주면 양도세나 이런 거 좀 낮춰 주고 상소서 낮춰 주면서 전체적인 세제는 큰 틀에 변화는 없으면서

7:50 합리적인 투기 수열를 막을 수 있는 보유세 인상이 나온다면 괜찮지만 >> 만일에 보유세만 올린다면 양도세 그대로 놔두고 오히려 더 올린다. 뭐 이렇게 나온다면은 >> 이거는 어 정부가 세금만 걷기 위한 >> 음 >> 세금 걷기 위한 세제 개편이다. 부동산 가격을 잡는데 그렇게 큰 효과를 가지고 있지 않다. 테로를 열어 주지 않고 막아놔 버리면 부동산 가격은 잡히기가 힘들어요. >> 음. >> 그러니까 어 사실 아까 박사님 얘기할 때 보유세를 좀 높여야 된다라고 할 때 제가 질문을 그 질문을 드리려고 했거든요. 보유세를 높여서 집값을 잡아본 사례가 있냐라고 이렇게 여쭤 보려고 했는데 이제 박사님 이야기는 보유세를 올리면서 양도소득세를 좀 개편해 가지고 이게 투기 수요가 안 흘러 들어오도록 해야만 되는데 >> 그렇죠. 양도소역세도 올리고 보유세도

8:38 올리고 그러면 그냥 뭐 어 그냥 뭐 사실 이게 국민과 싸우겠다는 얘기밖에는 안 되는 거고 사실은 이게 진짜 세금을 더 거으려고 하는 거밖에 안 된다라고 하는데 이것 >> 상이 엄청 심하죠. >> 그렇죠. 이게 사실 저희 부티풀 채널이 아마 정책을 하시는 분들도 보실 텐데 >> 반드시 박사님 얘기를 들으셔야 됩니다. 그래서 이게 어 무조건 다 올린다 그래서 이게 되는 건 아니다라는 점. 지난 5월 서울의 주택 종합 평균 매매 가격 지수가 0.9% % 상승을 했습니다. 매매와 전세 월세가 트리플 강세를 보이고 있다라고 하는데 물론 뭐 어 뭐 그 숫자가 뭐 굉장히 높은 건 아니긴 한데 여전히 그 비과세 어 중과세 그러니까 다주택자들에 대한 중과세 유회가 종료되고 난 이후에도

9:25 여전히 상승세 자체는 유지가 되고 있거든요. 서울의 집가 평균도 이제 뭐 평균은 15억이 넘고 중위 가격은 거의 11억 정도 되는데 이런 것들은 소레 집값 10억 원을 어떻게 보면 웃돈다라고 하는 건 이건 통계 작성 이후에 거의 처음이라고 합니다. 이런 흐름이 그러니까 뭐 큰 상승은 없지만 계속해서 조금씩 이렇게 상승하는 이런 분위기가 당분간 계속 될 거라고 보시나요? 어떻습니까? >> 어 아무런 정착의 방향이 나오지 않는다면 >> 어 상승은 나타나겠죠. 음. >> 물론 지방을 말하는게 아니고 서울에 서울을 말하는 거예요. >> 어. 상승을 하겠죠. 양도세 중과 끝나고 나서 매물 잠김 현상이 생겼잖아요. >> 어 그래서 집값의 상승은

10:11 >> 어 불을보도 뻔하단 말이에요. >> 음. 어 양도세 중가 위에 종료되면서 부동산 가격은 오를 거다. 집값은 오를거다 하는 거는 애견돼 있었어요. >> 음 >> 후속 정책이 나오지 않는다면 매물 잠김 현상은 더 심하게 될 거고 >> 음 >> 집값은 지속적으로 오를 수밖에 없다. 서울의 경우에 뭐 지방은 오르지도 않으니까 지방은 노내려치고 >> 서울의 경우에 어 지속적으로 올 수밖에 없다. 저는 이렇게 보고 있습니다. >> 네. 그 아까 말씀드렸던 것처럼 세제 개편을 하더라도 박사님 말씀대로 좀 정교하게 투기 수요가 억제되는 방향으로 좀 정교하게 균형감 있게 해야지 뭐 무조건 다 그냥 올린다 그래서 능사가 아니다라는 말씀을 해 주신 거 같습니다. 집값이 오르는데 거래는 잘 안 되는 이상한 현상이 발생을 하고 있다라고 합니다. 이게

10:57 이제 뭐 그러니까 어쩌다 거래 하나 되면은 그 거래된게 마치 이제 그냥 기준 가격이 돼 버리는식이 되겠죠. 자, 이런 현상 거래는 안 되는데 이상하게 가격은 조금씩 올라가는 이런 현상은 왜 발생을 하는 걸까요? 어, 거래가 안 되는 경우는 뭐 토지 거래 허가 구역 많은 규제도 있고 또 대출도 잘 안 되잖아요. 대출 규제가 심하게 되 있기 때문에 어, 거래가 거의 되지 않는데 매물 나온 거 중에서 한두 개 거래가 돼 버리면 그게 이제 시세가 돼 버려요. 그러니까 호가 위주의 시세가 형성되고 있다. 그래서 어, 이제 집을 사는 분들은 우리나라에서만 사는게 아니고 외국 교포들도 사고 있거든요. 제가 아시는 분들도 미국 교포분이 강남의 아파트를 어 사는 경우를 여러 건을 봤어요. 사는 경우이 환율이 굉장히

11:45 올랐잖아요. 환율이 한 30% 올랐어요. 작년 어 이전에 비하면 환율이 30% 오르니까 >> 어 미국 >> 강남 아파트가 싸진 거지. 그분들 눈에는. >> 네. 그분들이 볼 때는 아 미남 집값이 30% 하락한 거예요. >> 가만히 놔두면. 그러니까 집값이 조금 올랐다고 해서 >> 어 싸게 느껴진단 말이야. 환율 상승으로 인해서. 그래서 아마 어 미국에서도 사는 경우를 받고 또 다른 나라에서도 이제 사는 경우를 받는데 주로 달러를 가지고 계신 분들은 싸게 느낀다 이거죠. >> 그러니까 환율이 상승되면 원화 가치가 하락이 되고 우리나라 화폐 가치가 별로 가치가 없어지는 방향으로 나가는 거죠. 음. 환율은 시속적으로 올라가잖아요. 뭐 오늘도 보니까 100 뭐 40원 가까이 됐던데 >> 환율이 1,00원 밑으로 지속적으로 떨어지지 않고 있는 이런 현상 이런

12:32 것들은 정부가 지금 막으려고 해도 못 막고 있는 거거든요. 정부에서 환율을 방어를 하고 있는데도 지금 막지를 못하고 있는 거예요. 어 막으면 또 올라가고 막으면 또 올라가고 하기 때문에 1,00원 밑으로 내려오지를 못하고 있는 거예요. 그래서 이런 우리나라 원화 가치 화폐 가치 하락은 국제 경쟁력을 손상시키기 때문에 환율에 대한 방어은 >> 어 하되 환율을 방어하려면 방법이 좋은 방법이 많이 있어요. 금리를 인상시키면 환율 환율 방어의 가장 효과적인 방법이에요. >> 물론 금리 인상은 뭐 조만간 저는 나올 거라고 보고 있는데 그런 것들이 환율방에 좋은 방안이 아닌가? 그래서에 지금 호가 위주의 거래다. 어 거래는 그 일어나지 않는데 한두 건 거래됐다고 해서 그게 시세가 돼 버리는 원래 부동산 가격이라는 거는

13:21 최소한 6개월 이상 시장에서 거래되고 그중에 어 고가와 저가를 속아내고 중간 정도의 가격이 형성돼야 그걸 우리는 부동산 가격의 시장 가격이라고 부르는 거거든요. >> 그런 시장 가격이 아니라 지금은 호가 위제의 가격이다. 아 이렇게 보고 있죠. >> 네. 얼마 전에 한국은행 신용성 신임총제가 취임을 했습니다. 기준 금리 인상. 좀 전에 박사님도 얘기해 주셨는데 어 거듭 예고가 되고 있습니다. 그러니까 뭐 사실 박사님도 얘기해 주셨지만 금리 인상이 좀 약이다 이렇게 얘기하셨는데 당장 7월에 빅스텝 그러니까 0.25도 아니고 0.5% 또는 7, 8월에 연속 0.25씩 25씩 두 번 뭐 이런 이야기들이 나오고 있는데 금리 인상이 시작된다라면은

14:07 어 사실 이게 시장에서는 금리 인상에 대한 예고를 이미 알고 있는데도 집값은 사실 뭐 크게 이렇게 어떻게 보면 하락이라든지 이렇게 멈춰서진 않고 있단 말이에요. 근데 만약에 진짜로 금리 인상이 이렇게 시작이 된다면 실제 부동산 시장에는 어느 정도 영향을 미치게 될까요?음 음 뭐 원칙적으로 말하면 금리가 상승되면 부동산 가격이 하락이 되는 건 당연한 현상이죠. 지금 미국의 기준 금리가 3.75 상단을 기준으로 해서 우리나라 2.5 그래서 1.25 정도의 차이가 난단 말이에요.이 갭을 줄여 주지 않고는 환율도 잡을 수도 없고 어 집값도 잡기가 힘들어요. 그렇기 때문에이 갭을 줄여 줘야 돼요. 1.25%라는 기준 금리의 갭을 줄여 줘야 된다.

14:53 그래서 한국은행에서도 뭐 빅스텝까지 뭐 이야기가 흘러나오고 있는데 그렇게까지는 되지 않겠지만 금리가 올리는 거는 뭐 분위기는 뭐 거의 형성되 있잖아요. >> 그래서 금리를 올렸 근데 미국의 연준도 >> 금리를 올리는 쪽으로 분위기가 바뀌어지고 있단 말이에요. >> 네네. >> 그럼 미국이 연준이 한 번 올리면 우리나라도 한 번 올리고 그러면 결이 그대로 유지되네요. >> 1.25% 갭은 그대로 있는 거예요. 그래서 우리나라 한국은행은 어 두 번 올려야 된다. 빅스텝 >> 두 번 올려야 된다. 이런 말이 나오고 있는 거죠. 이런 과거에 이제 금리를 너무 급격하게 내렸어요. 미국보다 더 빨리 내려 버렸어요. 어 이러 것들은 >> 수요를 촉발시키고 부동산 가격을 상승시키는데 역할을 해 줬죠. 그래서 어 금리를 정상화시켜야 된다. 최소한 미국하고 같거나 미국보다 높아야 돼요. 그래서 어 금리가 만일에

15:40 상승이 된다 하면 우리는 지금 피부를 못 넣게요. 어 금리 상승한다. 그래서 집값이 떨어질까? 그러나 떨어질 수밖에 없는게 금리가 상승되면 일단 자영업자들이 굉장히 힘들어져요. 또 대출받아서 집값 집산 분들이 굉장히 힘들어져요. 물론 현금 부자들의 경우는 어 금리에 영향을 안 미칠 수가 있어요. 현금만 많이 들고 있는 분들 있잖아요. 그분들은 금리 인상되면 오히려 은행에 의하면 더 많은 수익을 얻을 수 있잖아요. 어 그러나 극소수기 때문에 금리 인상은 자영업자들이 힘들어지고 어 또 경기 침체로 유도될 수 있기 때문에 집값은 하락될 수밖에 없다. 그래서 집값 상승과 하락에 영향을 미치는 요소가 굉장히 많은데 그중에서 금리가 직접적인 영향을 미치고 가장 큰 영향을 미치는게 금리예요. 그래서

16:27 금리가 상승되면 집값은 하락할 수밖에 없다 이렇게 보고 있죠. 지금 뭐 박사님 환율 얘기도 해 주셨는데 이렇게 환율이 안 잡히는 거는 아까 박사님 말씀은 정부가 방어를 하고 있는데도 불구하고 이렇게 안 잡힌다.이 원인이에 뭐 한두 가지는 아니고 여러 가지 복합적인 요소겠지만은 IMF의 경우는 한국이 그동안의 재정을 너무 빠르게 확대했기 때문이다라고 지적을 하고 있습니다. 그리고 이제 실제로 전부, 전전 정부서부터 시작을 해서 우리나라가 지금 국가 부채가 좀 빠르게 늘고 있기 때문에 그런 원인도 하나의 그 환율 상승의 원인이다라고 얘기하고 있는데 박사님 보시기에는 이렇게 재정을 현정부도부터 그전 전정부까지 이렇게 막 재정을 좀 그동안에 많이 풀었던게 환율에 이렇게

17:14 올라가는 거야 원인이라고 보시나요? >> 아 당연히 원인이라고 보죠. M2 통화량의 증가 >> 이러 환율에 큰 영향을 미치고 있죠. 그 환율이 자꾸 상승하는 거예요. 통화량이 증가하면 증가할수록 우리나라 화폐 가치는 없어지나요. 뭐가 많아지면은 가치가 없어지는 거 아니에요. >> 어, 통화량이 자꾸 우리나라도 증거하고 있으니까 돈 풀기를 계속하면 할수록 인플레가 일어나고 어 우리나라 돈 가치가 떨어진다. 우리나라 돈 가치가 떨어진다는 건 환율의 상승이잖아요. 그래서 환율의 상승을 지속적으로 가져온 것도 돈 풀기도 큰 목소했다. >> 또 금리도 큰 목소했다. 이렇게 보고 있죠. 이중고네요. >> 그래서 금리는 반드시 올려야 되는데 >> 이제 금리를 올리면 이제 부작용이 좀 있죠. >> 어, 대출 받아서 사업하시는 분들, 자영업자들 이런 분들이 고통을 받을 수 있잖아요.

18:00 >> 그러나 그러한 고통이 있다고 하더라도 금리는 과거에 인상시켰어야 되는데 과거는 인상 못 시켰더라도 지금이라도 인상시켜야 된다. 저는 빅스텝이라도 밟아야 된다. 미국과의 격차를 줄이기 위해서는 >> 부작용이 있는 건 알지만 좀 매도 빨리 맞는게 낫다라는 이야기를 해 주시는 거 같습니다. 예. 그렇죠. 전세 매물이 최근에 급격하게 줄어든다라는 내용은 뭐 보도를 통해서 여러분들도 많이 보셨었겠지만은 이게 실제로 진짜 어느 정도나 이렇게 진짜 전세 매물이 없어지는지 이재명 대통령은 전세난을 두고 부동산 시장의 지금 정상화 과정이다 이렇게 표현을 했습니다. 일단은 글쎄요. 뭐 정상화 과정이라는게 어떤 의미인지는 모르겠는데 지금 전세는 없고 월세도 어 뭐 월세는 당연히 전세보다

18:46 전통적으로 좀 비용 자체가 비싸니까. 근데 이걸 정상화 과정이다라고 표현했는데 박사님께서 보시기에는 어떻습니까? 저는 이렇게 해석해요. 어 천세가 줄어드는 거는 없어진다고 보기는 좀 말하기는 그렇지만 천세가 줄어드는 거는 >> 어 집값의 정상 과정에 일환이다. 이렇게 저는 말한 거는 어떤 의미를 가지고 있냐면은음 다음 대책이 어떤 대책이 나올 것이다 하는 걸해서 말았다는 거예요. 만약에 다음 부동산 정책이 나오지 않은 상태에서 이런 이야기 했다면 그 말도 안 되는 소리죠. 음부동산 정책되어 있기 때문에 그런 말이 나온 거예요. 그러니까음 >> 1차, 2차, 3차 이제 어 이재명 정부에서 부동산 정책이 나왔는데 그런 정책들은 뭐 공급 확제 정책도 써 있었지만 그건 실효성이 별로 없었고

19:33 >> 어 수요 옥재 정책이 대부분이란 말이에요. 이런 수 수요 옥제 정책 이런 걸로 인해서 수요를 억제해서 집값을 떨어뜨려 보자. 결국 이제 전세값은 집값에 연동돼 있는 거거든요. >> 집값이 상승하면 전세값도 오르게 돼 있고 집값이 하락하면 전세값도 하락하게 뒤어 있어요. 그러니까 정부의 목표는 >> 집값을 하락시키는게 목표다. >> 음. 음이 하락시키면 전세는 결국은 하락시킬 수밖에 없다. 근데 지금 이제 토지거래 허가 구역이나 실거조 의무를 두고 있잖아요. 그렇기 때문에 전세 매물이 자꾸 줄을 들고 있는데 더군다나 지금 이제 오세원 시장이 당선되고 나서 재건축이나 정비 사업이 가속화되면 거기서 나오는 또 전세 수요가 굉장해요. >> 그럼 전세 매물이 굉장히 줄어들 수 있단 말이에요. 그래서 이런 것들도 어 사업이 가속화되면 특히 정비 사업

20:19 같은 경우 가속화되면 전세 매물은 굉장히 부족해질 수가 있다. 서울에 >> 아 이렇게 보고 있죠.음 >> 전세 품기 현상.음 음, 이게 규제 강화하고 좀 맞물려 있는데 향후에 집사기가 더 어렵다라는 공포가 이제 3040한테도 만약에 생긴다면은 어, 지금 경기 수도권의 10억 이와 아파트를 패닉 바잉하는 흐름도 생기고 있습니다. 최근에 토지 거래 허가 구역이 지정 안 된 일부 경기도 지역에서 특히 동탄 지역 동탄 지역은 삼성전자 반도체 사업부하고 굉장히 가깝게 있죠. 그러다 보니까 최근에 뭐 반도체 호환과 또 성과급이 또 많이 나온다. 뭐 그런 어떤 여러 가지 이런 거와 관련해 가지고 또 이런 쪽이 규제가 아닌 지역이 또

21:06 어떻게 보면 제2의 연끌이 되고 있는게 아닌가 이런 이야기가 나오고 있는데이 경기도 일부 지역에 약간 풍선 효과처럼음 나타나고 있는 이런 제의 연끌 이야기. 이거는 어떤 어떻게 봐야 될까요? 어, 저는 그 경기도 일부 지역 또 반도체 지역에서 나오고 있는 >> 집값의 상승 현상은 저는 극히 일시적이라고 봐요. >> 그건 한계가 있어요. >> 지속적으로 오르지를 못해요. 수요가 한계를 가지고 있거든요. >> 어, 일시적이라고 보고 어, 지금 이제 서울 중심지가 너무 비싸니까 또 토지 거래 허가 구역 때문에 사기가 힘드니까 토지 거래 허가가 지정되지 않은 다른 지역으로 또 동탄 같은데 대표적인 경우죠. 음이

21:52 것들은 부동산은 심리거든요. 심리. >> 그리고 정부를 못 믿는 거예요. 아 정부는 믿을 수가 없다. >> 뭐 그런 말들을 많이 하잖아요. 우리는 >> 어 뭐 과거 보수 정부에서는 집값이 안정되고 진보 정부는 집값이 상승한다. >> 이런 인식을 가지고 있어요. >> 그러니까 정부 믿고 기다렸다가 나중에 집값 보르고 나서 못 산다. 이렇게 >> 네. 예. 정부 믿고 기다렸다가 쪽박 찬다. 아 이런 인식을 갖고 있답니다. 그러니까 정보를 못 믿는 거죠. >> 부동산은 심리거든요네. 그래서음 이러한 심리를 안정시키기 위해서는 정부에서는 효율성 있는 적각적인 부동산 대책을 내놔야 돼요. >> 음. >> 과거에 그 진보 정부에서 부동산 대책을 막 숨을 몇 번 내놨는데도 그때마다 올라요. >> 음. >> 이건 장난치는 거죠. 어떻게 부동산 대책을 내놓을 때마다 집값이 상승해요? 그때는 효율적 있는 정책이

22:39 아니었단 말이에요. 그래서 지금 이런 현상들은 어 부동산 대책이 적각적으로 반영될 수 있도록 그때그때 맞는 대책이 나와야 돼요. 뭐 그냥 단순히 그냥 뭐 어 대충 임시 방편적으로 대책을 만들어 낸다. 그럼 부동산 가격만 더 상승시키고 거품만 더 키우게 된다. 효율성 있는 부동산 대책이 지속적으로 나와야 줘야 된다. 그 부동산은 결국 심리거든요. 정부를 믿게 만들어 줘야 된단 말이에요. 그동안 정보를 못 믿게 만들었잖아요. >> 네. 네. 어, 문재인 정부 때는 믿어 달라 이렇게 얘기를 했는데 결국은 부동산 정책에 대해서는 실패했다라고 또 이렇게 이야기하는 부분도 있었는데

23:25 그렇다면 지금 박사님 얘기해 주시는 효율적인 대책 핀셋으로 딱 정말 필요한 전 대책을 낸다라고 하면은 그 대책은 아까 말씀하셨던 것처럼 세제 개편에 있어서 어 보유세는 높이고 양도소득세나 상속세는 좀 줄여 주는 이런 어떤 균형감 있는 세제가 그 중에 하나가 되겠 겠네요. 음. >> 정교하게 해야 된다 이거죠. 네. 네. 네. 무작정 규제만 해서는 안 된다. 동탄이 제가 좀 전에 얘기했던 것처럼 삼성전자 SK이닉스 사업장과 인접한 이런 것들 때문에 지금 주목을 받고 있는데 이렇게 되면은 결국은 동탄 지역도 그 토지 거래 허가 구역 내지는 조정 대상 지역 뭐 이런 규제 지역으로 묶일 거라는 이야기도 되는데 박사님 보시기는 어떻습니까? 그렇게

24:11 될까요? 지속적으로 오면 토지거 기억으로 묶을 수밖에 없겠죠. 음밖에 없어. 그러나 이제 그 지역은 저는 한계를 가지고 있기 때문에 일시적인 상승이라고 보기 때문에 오르는 데는 한계를 가지고 있다. >> 어 일정 수준 오르면 지금은 뭐음 그 지역을 살려는 수요가 좀 있는지 몰라도 그러한 수요는 저는 급격히 사라진다고 보고 있습니다. 음. 아마 더 오르는 그 추위에 따라서 그렇게 될 수도 있고 아닐 수도 있는데 어쨌든 거기는 어 갭 투자를 할만큼 그러니까 무조건 사 놓고 내가 실 입주 안 하면서도 기다려 보자라고 할 정도의 수요가 지속될 가능성은 적다. 이렇게 말씀해 주신 거 같습니다. 시장의 공급 매물이 부족한 거는 어쨌든 사실이다 보니까 뭐 여러분도

24:57 이제 여러 가지 부동산 인터넷 사이트를 보시면은 앞으로 서울 같은 경우 3년 동안 공급이 거의 없습니다. 이런 상황이다 보니까 공급 부족으로 집값이 장기적으로 무조건 오를 거다라는 주장도 있는데 어떻게 이렇게 공급 부족 면으로 봤을 때 장기적으로 오른다라는 의견에 대해서는 박사님이 어떻게 생각하십니까?음 음. 지금 이제 공급 부족, 공급 부족 하는데 공급 부족을 여러 가지 측면에서 봐야 돼요. >> 네. >> 이제 서울시내 총가구수가 한 416만 가구 정도 돼요. >> 네. 네. >> 근데 주택수가 서울시에 몇 가구냐? >> 음. >> 390만 가구예요. >> 자, 이거는 무슨의 뭘 의미하냐면 >> 주택수가 더 작네요. >> 네. 이게 뭘 의미하냐면은 416만 가구인데 주택 수가

25:45 >> 300어 390만 가구다. >> 물론 그 중에 아파트는 170만 가구예요. >> 어 다 합해 가지고 390만 가구든요.이 말은 뭘 말하냐면은음 >> 우리나라 아니니까 서울에 >> 서울에 서울 시민들이 모든 가구가 주택을 한 채씩 가진다고 했을 때 90몇%의 주택을 가지게 된다는 거죠. 분들이 그니까 어 이걸 가지고 공급의 부족이다 이렇게 말하기 어렵거든요. 5% 내지 6% 정도의 가구만 집을 못 가지게 되는 거거든요. 전월세 수요거든요. 그래서 이런 걸 가지고 과연 전월세에 문제 또 어 주택 공급이 부족하다 이런 문제라고 말할 수 있는 거는 또

26:31 다른 측면에서 봐야 돼요. 물론 지금 서울시내에서는 아파트를 선호하는 현상이 심하기 때문에 서울시내 아파트가 170만 가구뿐이 안 된단 말이에요.이 170만 가구인데 어 전체에 서울진의 총가고서는 416만 가구이기 때문에 한 절반이 안 되는음 주택을 갖게 되는 거죠. 그러니까 아파트만 가지고 따진다면 아 서울의 주택 공급은 부족하다 이렇게 할 수 있는데 >> 전체 주택 뭐 빌라나 다세대 모든 단독 주택까지 다 펴서 말한다면 서울의 주택 공급은 부족하지는 않다 이렇게 보고 있습니다. 지금 이제음 서울시에서 >> 재건축 재개발 정비 사업 이런 걸 하려고 그러잖아요. 정비 사업 이런 걸 하려고 그래요. 그러면 >> 어 재건축관한테 가장 큰 문제가 추가 분당금 문제거든요. 추가 분된 거면

27:17 지금 당장 나오는게 아니라 공사 기간이 1년 2년 2년 할 걸 만일에 5년 후에 공사가 이루어진다면 거기에 따른 이자보담은 전부 어 조합원들이 다지는 거예요. 그러니까 추분당금은 나중에 발생하는 거예요. 그러니까 추가 분담금이 얼마나 오를지도 모르는 이런 상태에서 재건축이 순조롭게 진행될 수 있느냐 이런 문제하고 그다음에 서울시내를 >> 뭐 아파트 공학으로 만들 필요가 있겠느냐. 저는 30층이나 특히 초고층이 50층 이상의 초고청이잖아요. 50층 이상의 아파트를 짓는다면 서울시내는 나중에 장기적으로 미래 세대한테 흉물이 될 수 있다. 우리 홍콩도 보면은 땅이 워낙 좁으니까 닭장 아파트가 많잖아요. >> 서울 시내도 보니까 닭장 아파트들이 있더라고요.

28:02 >> 이런 닭장 아파트는 나중에 재건축이 불가능하거든요. >> 불가능하기 때문에 나중에 >> 어 말 그대로 탁장하 닭들만 살아요. 사람들은 못 살게 돼 있어요. 어 그래서 창장 아파트거든요. 그래서 어 재건축이 불가능하기 때문에 지금도 20층이나 30층 정도의 아파트를 재건축하려면 분당금을 많이 내야 돼요. 얼마가 되는지를 특정할 수가 없어요. 나중에 입주할 때 알 수 있거든요. 그래서 그것도 분단금이 과다하게 되고 또 재건축 조합원 간의 이해 관계를 맞추기가 너무 힘들어요. 그러니까 서울전의 재건축은 그렇게 쉽게 이루어지지는 않는다 이렇게 보고 있어요. 만약 재건축이 막 이루어지고 정비 사업이 이루어지고 하면은 그만은 전세 수요가 생기기 때문에 또 전세 난이 또 생기겠죠. >> 음. 사실 서울 같은 경우는 박사님

28:48 말씀하신 대로 재건축이 아니고서는 정비 사업이 아니고서는 공급을 하기는 좀 어려운 상황인데 그렇다면 역설적으로 이렇게 공급이 어려워지는게 고착화된다. 장기화된다 그러면 또 집값은 올라갈 것이다라는 의견이 또 나올 수밖에 없습니다. 근데 하여튼 이게 참 어려운 상황인 거 같아요, 이게. 이 또 이렇게 하자니 또 집값 모를 것 같고 또 그렇다고 공급을 하자니 또 당장은 또 전세 수요가 폭발하면서이 자그하다 보니까 참 상당히뭐 정책을 하시는 분도 어려울 것 같긴 합니다. 박사님께서는 지금 한국의 상업용 부동산, 그러니까 주택 말고 자영업자들의 상황만 봐도 경제가 사실상 IMF와 거의 똑같은 침체 상황이다라고 말씀하셨는데 지금 박사님이 보시기에 우리나라 자영업자 지금 뭐 반도체 빅투

29:35 기업이야 잘 나가지만 실제로 그 기업들이 한국 경제를 다 보여 주는 건 아니기 때문에 지금 한국 경제가 어느 정도로 지금 어렵다고 보시나요?음 >> 뭐 자영업자도도 양극화 있겠죠. 주가도 양극화가 돼 있잖아요. 반도체냐 아니냐 하는 거. 반도체 그 일부가 오르는 거고 집값도 마찬가지예요. 집값도 >> 뭐 강남일부만 오르는 거고 나머지는 안으로 양극화 되 있잖아요. 어 그래서네.음 음. 사실상 우리나라는 지금 자영업자들이 너무 어렵고 또 건설의 부도가 지속적으로 일어나고 있고 뭐 금융 상반기만 해서 우리나라 건설 회사에가 폐업한 데가 1천000개가 넘어요. >> 천개 >> 이런 것들이 지속적으로 일어나고 그게 가속화되기 시작했단 말이에요.

30:20 >> 음. >> 어 천개 중에서 전문 건설업이 한 85% 가까이 되거든요. >> 어 종합 건설사가 아니라 전문 건설사가. 네네지속건설 이들은 아 우리나라는 지금 IMF 상태나 마찬가지다. 자 건설사가 폐업한다는 거는 거기에 딸린 많은 실업자들이 생긴다는 거거든요. >> 이거는 IMF와 유사한 거예요. 그래서 이러한 것들이 지속적으로 나타날 것이다. 특히 PF 문제를 아직 해결을 못 했잖아요. PF 문제를 해결하지 못했기 때문에음 건설들의 부도 상태는 더 나타날 수 있다. 근데 PF 문제는 과거에 해소를 했어야 되는데 아직 해결을 못 하고 있거든요. 저는 이렇게 생각해요. 건설들이 지금 뭐 폐업도 되고 부도 하고 있지만 우량 건설사는 살려주고 PF 문제 때문에 어려워진

31:07 그러니까 어 전체 수익 중에서 대출 이자에 대한 비중이 큰 그런 회사들은 과감하게 구조 주정을 해야 된다. 이러 구조 주정을 여태까지 한 번도 안 했어요. 뭐 과거 정권도 안 했어요. 하면은 내 정권 때 어려운 일이 생기니까 안 한 거예요. 그래서 내 정권 때 어려운 일이 있더라도 아 이거는 구조 조정을 하고 아 다음 정권 때 좀 편하게 좀 안정적인 산업 구조를 가져가야 된다. 이렇게 생각한다면 할 텐데 다 내 정권만 생각한단 말이에요. 그래서 이번 정권도 마찬가지로 그렇게 넘어간다면 이러 것들이 다음 정권에는 더 큰 폭탄을 안게 된다는 거죠. 그래서 구조을 과감하게 할 필요가 있다. 지금 건설사 뭐 금년 상반계 1천개 무너졌다고 하는데 사실은 그거보다 훨씬 더 많은 건설사가 폐업하고 부도될 위기에 놓 있는데

31:53 휴화산이에요. 아직 터지지 않았다는 것뿐이죠. 그래서 우리나라는 사실상 뭐 IMF와 유사한 상태다. 상권이 쇠퇴되고 자영업자가 몰락된다. 근데 우리나라 언론에서는 저는 언론의 태도도 문제가 있는게 왜 강남 상고 아파트에 폭등만 집정적으로 조명을 해 주나 이거죠. 언론 사람에는 우리나라 상권이 이렇게 몰락되고 있다. 이런 것들에 대해서 집중적으로 분석을 해서 아 우리나라는 지금 IMF하고 별로 다를 거 없다. 자영업자들 >> 또 빌딩들 테란노 빌딩 빌딩들도 그렇게에 수요가 없고 어 매물은 나오고 있지만 팔리지가 않고 있거든요. 그 이런 상업용 부동산에 대한 이런 어 물락의 과정, 세퇴 과정 이런 것들을 언론에서 집중적으로 다뤄야 저는 어 된다고 보고 강남

32:38 상구의 아파트 값이 폭등했다 올랐다 뭐 이런 기사는 좀 자재해야 된다고 봐요. 부동산 심리를 더 올리는 거거든요. 자꾸 올란다 그러면은 어 돈 가지고 있는 자산가들이 초조해야 하잖아요. 그러니까 나는 어 주택을 지방에 살고 있는데도 억지로 서울 와서 살 수밖에 없는 이런 심리를 부축이기 때문에 어 언론의 역할도는 상당히 크다. 지금 상업용 부동산 같은 경우는 이미 IMF가 온 거와 별 차이가 없다 이렇게 볼 수 있죠. >> 음. 어, 박사님께서는 그 무주택자들이 섣불리 집사기보다 집값 거품이 빠지기를 기다려야 한다라고 말씀해 주셨는데 집값이 여기서 어느 정도 빠져야 아, 이제는 집을 사도 되겠다라고 생각할 수 있을까요? 서울이나 수도권 같은 경우에

33:25 >> 어, 이제 시수가 있어요. 그 주택 가격 대비 1년 연소득 어, 그 총소득이죠. 네 비해 있는 예를 들어서 뉴욕의 13이다. 근데 서울시의 P이 26이에요. 26 물론 조사 대상이나 조사 방식에 따라 조금 달라질 수 있겠지만 두 배 이상 차이가 난단 말이에요. 뉴욕과 서울은 두 배 이상 차이가 난다. 이거는 뭘 의미하냐면은 어 우리는 서울의 집값이 두 배 이상 부풀려져 있다. 이렇게 추측을 할 수 있는 거예요. 예를 들어서 이제음 200만 불짜리 집 미국에서 사면 대도시에 네

34:10 >> 굉장히 주택이 좋아요. 수영장 달리고 또 지역이 안전하고 범죄도 없고 이런 도시에 200만 불짜리 집은 굉장히 좋아요. 200만 불 하면 우리나라 돈으로 한 30억 정도 되거든요. 근데 우리나라음 아파트 같은 경우에 30억짜리 이잖아요. 강남은 >> 그러면은 이제 소득 수준을 따져 본단 말이에요. 자, 미국이 200만 불이면 좋은 집을 산다고 하는 거는 미국의 소득은 우리나라 소득의 평균적인 소등이 두 배 정도 돼요. 다시 말해서 우리나라는 100만 불 정도 돼야 된다. 다시 말해서 서울에서 30억짜리 집은 15억이 돼야 정상이다. 이런 지수를 제해 놓고 >> 소득 수준과 집값을 대비해 보는 거예요. 그러면은 뉴욕에서는 200만

34:57 불인데 아 서울에서는 그 정도 집이 100만 불이면 될 것이다. 다시 말해서 두 배 이상 부풀려 있다. 그리고 실제로 어 200만 불짜리 집은 굉장히 좋아요. 미국의 주택이 단독 주택인데 굉장히 좋아요. 안전하고 어 근데 우리나라 200만 불짜리 집은 30억인데 그게 가치가 100만 불이라는 거죠. 반값이라는 거죠. 소득에 대비하면 우리나라가 뭐 예를 들어서 1년 소득이 어 1억이다. 근데 뉴욕 같은 데는 2억이라는 소리죠. 어 그래서 어 소득 대비하면은 우리나라 집값은 최소한 서울 같은 경우는 두 배 이상 부풀려져 있다. >> 이렇게 볼 수 있습니다. >> 그 얘기는 지금 집값에 최소 50%는 빠져야 된다. 이렇게 우리가 해석을 해야 될 것 같습니다. >> 그 저는 이렇게 봐요. 지금 우리나라 상속세가 굉장히 높잖아요.

35:43 >> 30억 이상 어 자산을 가지고 있는 분들은 나중에 상속을 할 때 >> 50% >> 50%의 세금을 내요. 상속세 50% 세금을 내요. 저도 요즘에 이제 감정 평가사기 때문에 상속세를 하면 감정 평가를 받아서 시세대로 감정 평가하거든요. 감정 평가를 받아서 감정 평가 금액에게 50%를 세금으로 내게 돼 있어요. 국제청에서 감정 평가를 신뢰하기 때문에. 예. 근데 그러니까 30억 이상 갖고 있는 분들은 50%를 세금 내야 돼. 뭐 다른 거 뭐 비용 이런 거 어 차취하고. 그러면 내가 강남에 40억짜리 집을 가지고 있다면 20억은 국가 거예요. 내가 가지고 있는 지부는 20억분이 안 되는 거예요. 내가 40억짜리 집을 가지고 있잖. 물론 그 집을 내가 팔아서 어

36:28 사용하고 즐겁게 여행도 하고 쓴다면 내가 다 쓸 수 있겠지만 만일에 밑에 자녀들한테 상속을 한다고 했을 때 대부분 상속을 하잖아요. 그럼 40억짜리 아파트 가지고 있으면 나는 국가가 20% 20억 갖고 있고 내가 20억 갖고 있는 거예요. 20억분이 안 돼요. 그리고 20억도 다 온전히 낼게 아니에요. 팔면 양도수세 나오지. 또 그동안에 냈던 취득세 등록세 많이 냈지. >> 또 재산세 그동안에 냈지. 이런 걸 비교하면은 >> 국가 지분이 20억이라면 내 거는 지분이 15억도 안 된다는 거죠. 집값에 이제 거품이 뉴욕보다 심하고 좀 전에 말씀해 주셨던 것처럼 50% 정도는 빠져야 정상이다. 이런 이야기 해 주셨는데 집값은 항상 10년 주기로 오르고 내린다라는 사이클을 가진다고 말씀하신 적이 있습니다. 현재는이 사이클이 10년 주기로 오르고 10년

37:15 주기로 떨어진다에 어느 사이클에 지금은 와 있는 걸까요? >> 음. 이제 과거 1960년대부터 우리나라 사이클을 분석해 보면 >> 네. 어 통상적으로 10년 뭐 조금 짧기도 하고 길기도 하는데 10년 사이클이 있었죠.네 가지 국면이죠. 상승과 하락을 반복하는 10년 주기를 가지고 있었는데 이러 주기가 언제 깨졌냐면은 >> 코로나 바이러스 때문에 깨졌어요. >> 음. >> 자 코로나 시절에 집값이 하락하는 시점이었어요. 사이클상 >> 하락을 해야 되는 시점. >> 예. 하락을 해야 되 사이클상 하락하는 시점인데 >> 그때 어떻게 돼요? 금리가 대폭 하락해 가지고 >> 그럼 뭐 제로 금리 가까이 됐잖아요. 미국도 그렇고 우리나라 전 세계가 제로 금리 가까이 됐잖아요. 코로나 바이러스 때문에. 그래서 집값이 하락해야 될 시점에 상승해 버렸단

38:01 말이에요. 사이클이 깨진 거죠. 코로나 때문에 >> 뭐 자연 재해 때문에 사이클이 깨진 거야. 어쩔 수 없다고 치더라도 자 이런 사이클이 코로나 때문에 유지되다가 또 2022년도에 하락할 시점이 또 있었고 또 실제로 하락했었어요. 그때 하락을 하게 놔뒀어야 되는데 이것도 그 당시에 정부에서 정책 금융으로 뭐 복음 자리로 뭐 해서 뭐 수십조를 풀었잖아요. >> 음. 과감하게 뭐 심지어 40년 동안 장기 대출을 해줬잖아요. 40년 이상 살지도 모르는데 사람이 대출을 해 줬어요. 그래서 어 그런 정책 금융을 대규모으로 풀어 가지고 하락할 시점에 또 살려놨어요. 다시 말해서 코로나로 인해서 한번 사이클이 깨졌고 >> 또 2022년도에 떨어질 걸 방지하기 위해서 그때도

38:46 떨어지게 놔뒀어야 되는데 아까 말씀드린 것처럼 정권은 내 정권에서만 안전하면 돼. 그래서 집값 폭력하는 걸 원치 않단 말이에요. 그래서 그 당시에 막 30% 40% 이상 떨어지고 있는 상태에서 어 정책 금융으로 올렸단 말이에요. 그러니까 지속적으로 오르는 거예요. 지속적으로. 그래서이 것들은 지속적으로 오는 거는 굉장히 위험한 현상이고 나중에 거품이 꺼지면 >> 하락 기간이 굉장히 길어질 수가 있다 하는 이런 위험을 가지고 있는 거예요. 사이클이 정상적으로 형성될 때에 하락 기간도 정상적으로 5년 정도 되고 상승 기간도 한 5년 6년 정도 되고 이런 사이클이 형성되는데 그런 사이클이 깨져 버렸단 말이에요. 그래서 지속적으로 상승하는게 좋은 현상은 절대 아니다. >> 이렇게 보고 있는 거죠.

39:32 자, 부동산은 입지가 중요하다고 말씀을 뭐 늘 해 주시는 이야기데 최근에 신혼 부부들 사이에 평수를 줄이더라도 입질를 조금 더 좋은 곳으로 택하겠다라는 경향이 나타나고 있다고 합니다. 부동산 투자 전문가로서 보시기에 그러면은이 평형보다는 좀 입지에 조금 더 우선을 작은 집에 살더라도 이왕이면 같은 돈이면은 조금 작더라도 입지 좋은 거 살겠다라고 하는 이런 경향, 이런 생각 이거 어떻게 봐야 될까? 이게 옳은 판단일까요? 어떨까요? >> 옳은 판단이죠. 음부동산 위치거든 어떤 경우도 위치예요. >> 그래서 어 부동산의 가격이 형성되는 것도 위치 때문에 형성되는 거고 어 내가 살고 있는 지역이 어디냐 가지고 가격이 형성되는 거거든요. 부동산은 움직일 수가 없는 거잖아요. 지역이

40:18 고정돼 있잖아요. 그렇기 때문에 내가 있는 지역, 내가 있는 환경, 내가 있는 입지 이런 것들은 변하지가 않기 때문에에 위치가 부동산 가격을 형성하는데 가장 중요하다. 그거보다 중요한 건 없어요. 위치보다 중요한 건 없어요. 예를 들어서 이제 우리가 이제음 쉬운 애를 한번 들면 어 서울에 강남에 한부판에 20층짜리 빌딩을 지었다. >> 네. 네. 똑같은 건축비를 들여서 지었다 이거예요. 똑같은 건축비를 들여서 지었다. 그리고 이제 지방에 어느 도시라고 말하면 또 뭐 잘못하면 지역 평견이 되니까 어 저 시골에 20평짜리 빌딩을 똑같은 건축비는 별 차이 안 날 거 아니에요. >> 똑같은 건축비를 들어 지었다. 그러면 그 두 개 빌딩은 엄청난 격차가

41:04 벌어지는 이유가 뭐냐? >> 하나는 서울의 중심지. 하나는 지방이라는 이건 극단적인 애지만은 이게 바로 위치라는 거거든요. 위치에 따라서 집은 똑같지만 오히려 어 시골에 있는 집을 더 잘 질 수도 있잖아요. 어 잘 질 수도 있지만 위치 때문에 집값 차이는 엄청나게 차이가 나는 거예요. 그래서 요즘음 뭐 3, 40대 분들이 집을 찾을 때음 한강 벨트 한강 쪼그의 집이 이게에 주택은 쾌적성이 굉장히 중요하기 때문에 어 전망도 무시 못 하는 거거든요. 그래서 한강 배트를 중심으로 어 집값이 어 형성되고 있다 이렇게 보고 있는데음 근데 이제 집값이 지속적으로 오르기만 할 것이냐 하는 거에 대해서는 어 또

41:50 다른 방면으로 분석을 해 볼 필요가 있어요. 우리나라 이제음 순자산 가구수로 따지면 순자산이 35억 이상 35억이 하한선이죠. 35억 이상 되는 가구수가 얼마냐 이걸 봤을 때에이랑 어 서울시내에 가구가 그걸 다 충족시킬 수 있겠느냐 하는 걸 가지고 따져볼 수 있어요. 그래서음 예를 들어서 우리나라 순자산 가구 10% 이상이 몇 가구 정도 되느냐 하면은 전체 가구수가 지금 이제 2,300만 가구인데 우리나라 전체 가구가네 >> 어 상위 10%면은음 >> 230만 가구란 말이에요. 230만 가구. 그러니까 순자산이 10억 이상

42:36 있는 분들이 230만 가구 정도 된다는 거죠. 근데 서울의 전체 가구수는 390만 호에요. 그래서 이런 것들을 수요를 비교를 해 보면 결코 공급이 부족하지 않다. 수요가 오히려 부족하다. 그동안에에 집값이 오은 거는음 부동산 심리 또 정책의 잘못 이런 것 때문에 집값이 비정상적으로 올랐다. 이렇게 볼 수 있는 거죠.음 음, 뭐 위치가 뭐 당연히 중요하다라는 거는 뭐 우리가 익히 알고 있는데 사실 뭐 삶의 질이라는 거, 주택이라는 거는 삶의 질하고도 관련이 있습니다. 그러니까 뭐 삶의 질적인 측면이 아니라 그냥 단순히 자산으로서의 가치를 본다면 어쨌든 입지가 조금 더 중요하다라는 말씀을

43:21 해 주신 거 같습니다. 자 그러면 박사님 마지막으로 어 우리 부티플 구독자분들에게 앞으로이 부동산 시장에 대해서 특히 이제 무주택자분들 내집마련이라는게 늘 관심을 가질 수밖에 없는 내용인데 어 앞으로이 시장을 좀 어떻게 보면서 언제쯤 내가 그러면 내집마련는게 좋을지 끝으로 한 말씀 좀 해 주시고 덕담 내지는 조언을 좀 해 주시고 마무리하도록 하겠습니다. 이제 집값은 이제 부동산이라는 거는 한정돼 있기 때문에 또 위치 좋은 데는 한정돼 있기 때문에 정부가 개입할 수밖에 없어요. 정부가 개입해. 근데 개입의 방법이 잘못되면 >> 불소시가 돼 불소계가 돼 가지고 집값을 더 올린단 말이에요. >> 그 정책의 방 방법이 잘 돼야 된다는 거죠. 지금 우리나라에 이제 부동산

44:07 그러니까 주택에 대한 자산 또 부동산에 대한 투자 자산의 비중이 한 70% 정도 돼요. 그리고 이제 주식이나 다른 투자가 한 30% 정도 되거든요. 외국의는 그거 반대란 말이에요. 그러니까 어 부동산에서 주식으로 가야 된다는 거죠. 그러면 주식 시장이 안정돼야 되잖아요. >> 요즘 주식 시장이 불장이잖아요. 일부 반도체 때문에 올라가는 거지만 주식상이 불장이에요. 근데 지금 주식상으로 주택이 주식상으로 옮겨 가야 되는데 그게 정상이에요. 그래서 부동산에 대한 투자 비중이 30% 이하로 낮춰지면 부동산 투기는 많이 사라질 거예요. >> 음. 근데 지금 이제 주식 시장이 안정돼야 되는데 제가 보기는 이제 주식 시장이음

44:53 뭐 금년까지 보니까 어 사이드 카가 20번이 발동됐더라고요. >> 그동 그중에서 이제 더 강한 사이드 카가 서킷 브레이크잖아요. 이게 또 어네 번 정도 발동이 됐단 말이에요. >> 뭐 어제 그저께 발동이 됐었지요. 이처럼 사이드 카가 지속적으로 발동되는 건 주식 시장이 불안정하다는 거예요. 우리가 과거 2008년 금융위기 때 사이드 카가 몇 번 발동됐느냐? 26 번 발동됐어요. >> 26번. >> 26 번. 음. >> 근데 지금 벌써 20번 발동됐어요. 앞으로 또 몇 번 발동될지 모르는 거예요. 이렇게 주식 시장이 불안정해서는 주식 시장은 서서히 상승해야 좋은 장인데 외국처럼 그래야 안정적으로 주식 시장에 투자할 수 있단 말이에요. 근데 지금처럼 급격하게 상승했다, 하락했다 반복을

45:38 하게 되면 >> 나중에 주식에서 수익을 올린 분들이 부동산으로 다시 돌아온단 말이야. 그럼 부동산 투기가 다시 >> 될 수가 있어요. >> 최근 그게 지금 우려가 되는 굉장히 우려가 되고 있죠. 주식으로 돈 번 분들이 들어온 과거에 그 코인 가지고 돈 번 분들이 강남이 아파트를 막 샀잖아요. 현금으로. 어, 그런 것처럼 또 주식으로 돈 분들이 다시 들어올까 우려스럽고 그래. 주식 시장을 안정돼서 부동산에서 주식으로 옮겨가는데 정부의 역할이 굉장히 큰데 지금의 주식 주장은 너무 불안합니다. 사이트화가 자주 발동되고 상승과 하락 천당과 지역이 오로내려하는 거는 굉장히 안 좋은 현상이다. 이렇게 보고 있습니다. 그래서 이런 것들은 우리 정책을 하시는 분들이 잘 반영해서 주식 시장이 급격하게 상승과 급격하게 하락 안정적인 주식 시장이 될 수

46:25 있도록 하면 부동산 시장을 안정화시키는데도 큰 도움된다 이렇게 보이죠. >> 음. 네. 자, 오늘은 서동기 박사님 모시고 현재 경제 상황 그리고 부동산 시장 여러 가지 이야기를 나눠봤습니다. 박사님 나와주셔서 감사합니다. >> 네.