"현장은 완전 난리났어요" 규제 이후 대출 완전 바뀌었다 [레오 김은진 대표 풀버전]

간략한 요약

이 비디오에서는 최근 부동산 시장 동향과 대출 규제 변화에 따른 영향을 분석하고, 다양한 대출 전략과 주택 구매 시 고려해야 할 사항들을 다룹니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 10.15 대책 이후 대출 시장 변화와 전세 퇴거 자금 대출의 중요성 증가
• 규제 지역 내 LTV 변화와 대환 대출 조건, DSR 규제 적용
• 주택 담보 대출의 위험 가중치 상향 조정과 은행의 보수적인 대출 태도
• 무주택자와 1주택자의 대출 전략, 정책 자금 활용 방안
• 부동산 시장 전망과 내 집 마련을 위한 조언

부동산 시장 및 대출 동향 분석

최근 10.15 대책 이후 부동산 시장은 잔금 준비와 대출 문의가 활발하며, 25억 초과 아파트도 2억 대출을 받아 매수하는 사례가 있습니다. 전세 퇴거 자금 대출 신청이 증가하고 있으며, 다주택자들이 주택 정리 후 실거주를 위해 세입자를 내보내는 경우가 많습니다. 토지 거래 허가 구역에서는 세입자를 낀 매매가 어려워 퇴거 후 매도하는 추세입니다.

전세 퇴거 자금 대출 규제와 시장 영향

정부의 LTV 70% 완화 발표에도 불구하고 은행들은 보수적으로 40%만 적용하는 경우가 많습니다. 대환 대출은 금리 때문에 활발하지 않으며, 전세 퇴거 자금 대출은 은행에서 보수적으로 해석하고 있습니다. 정부 지침이 명확하지 않아 은행들이 자체적으로 규제를 적용하고 있으며, 세입자를 내보내려는 유주택자들은 40% 대출을 고려해야 합니다. 매수 시 대출 규제가 강력하지만, 기존 세입자 퇴거에는 대출이 다소 완화된 상황입니다.

규제 지역 및 풍선 효과 분석

규제 지역에서는 전세와 월세가 줄어들고 실거주가 증가하는 추세입니다. 규제 지역이 아닌 동탄, 구리 등은 가격이 상승하고 거래가 활발하며, 갭 투자가 많습니다. 토지 거래 허가 구역은 거래량이 급감했으며, 노도강 지역은 거래가 거의 전멸 상태입니다. 규제 지역 내 LTV는 50%에서 40%로 줄었지만, 이전 계약자는 종전 규정을 적용받습니다.

대환 대출 및 DSR 규제

대환 대출은 증액 없이 기존 대출액 범위 내에서만 가능하며, 원금 상환액을 고려해야 합니다. 정부 지침이 명확하지 않아 은행들이 보수적으로 대출을 진행하고 있습니다. 1주택자 전세 대출은 DSR 적용 대상이지만, 부채가 적으면 큰 영향이 없습니다. 무주택자도 소득 증빙이 필요하며, 전반적으로 대출 조건이 타이트해지고 있습니다.

주택 담보 대출 위험 가중치 상향 조정

주택 담보 대출의 위험 가중치가 높아져 은행이 대출을 꺼리고 금리를 인상할 수 있습니다. 내년에도 대출 받기가 쉽지 않지만, 연초에는 대출 총량이 리셋되어 은행들이 다소 적극적으로 대출을 실행할 수 있습니다. 잔금 기일이 임박한 경우 대출 신청을 서두르는 것이 좋으며, 최소 2~3달 전에 신청해야 합니다.

전세 퇴거 자금 대출 증가와 금리 인상

규제 이후 전세 퇴거 자금 대출이 50% 증가하여 전월세 매물이 줄어들 것으로 예상됩니다. 금리는 총량 규제로 인해 작년보다 높으며, 연말에 계속 상승하고 있습니다. 대환 대출 시 중도 상환 수수료가 낮아졌지만, 금리 하락폭이 크지 않아 갈아타기 효과가 미미합니다. 현재 은행 금리는 4.1% 정도이며, 보험사는 4% 중반, 일부 단위 농협은 특판으로 3.8%까지 가능합니다.

DSR 계산 및 변동 금리 vs 고정 금리

DSR 계산 시 연봉의 5.8배 정도가 주택 담보 대출 한도이며, 전세 대출은 11배 정도입니다. 변동 금리는 스트레스 DSR 가중치로 인해 한도가 줄어들 수 있지만, 금리 인하 기대감으로 선호하는 사람도 있습니다. 고정 금리는 정신 건강에 좋으며, 금리 인하 시 대환이 가능합니다. 부동산 투자 경험이 많은 사람들은 변동 금리를 선호합니다.

규제 변화로 인한 어려움과 사례

갑작스러운 규제 변화로 계약금을 날리거나 퇴거 자금을 받지 못하는 사례가 발생하고 있습니다. 특히 이주택자들은 기존 주택이 팔리지 않아 어려움을 겪고 있습니다. 중도금 대출이 40%로 줄면 청약 시장이 위축될 수 있으며, 오피스텔은 비주택 대출 규제를 따르지만 개인 대출에만 적용됩니다. 빌라와 도시형 생활 주택은 투기 과열 지구 내에서 대출 규제를 받습니다.

전세 시장 전망 및 전세 퇴거 자금 대출 조건

전세 퇴거 자금 대출 증가로 전월세 시장에 부정적인 영향을 미칠 것으로 예상되며, 전세 매물 부족 현상이 심화될 것입니다. 전세 퇴거 자금 대출을 받으려면 2025년 6월 27일 전에 전세 계약 및 주택 취득을 해야 합니다. 은행마다 조건이 다르며, 세입자를 구하지 못해 대출을 받는 경우와 실거주하는 경우 후속 조치가 다릅니다.

생활 안정 자금 대출 및 추가 규제 가능성

생활 안정 자금 대출은 주택 담보 대출의 일종으로, 3개월 후부터 적용됩니다. 전세 퇴거 자금과 대환 대출은 종전 규정을 유지하지만, 생활 안정 자금은 1억으로 제한됩니다. 과거 규정을 준용하면 전세 퇴거 자금도 1억으로 제한될 가능성이 있습니다. 6.28 이후 계약자는 전세 퇴거 자금을 1억밖에 받지 못하며, 정부 규제 완화 가능성은 불확실합니다.

경매 시장 및 대출 전략

고가 주택은 대출 규제로 타격을 받을 수 있지만, 15억 이하 주택은 6억까지 대출이 가능합니다. 정책 자금 대출(디딤돌, 보금자리론)을 먼저 고려하고, 생애 최초인 경우 LTV 70%까지 가능합니다. 서민 실수요자 조건(연봉 9천만 원 이하)으로 60%까지 대출을 받을 수 있습니다. 경매는 토지 거래 허가 구역 제한을 받지 않으며, 생애 최초로 경매를 통해 주택을 매수할 수 있습니다.

부동산 시장 전망 및 투자 조언

15억 초과 주택은 가격이 오르면 대출 한도가 줄어들 수 있으므로 주의해야 합니다. 가아타기를 준비하다 막힌 경우, 한 칸 낮춰서라도 옮기는 것이 좋을 수 있습니다. 집값 하락 가능성은 낮으며, 실거주를 우선 고려하는 것이 좋습니다. 전세를 끼고 매수하는 경우, 먼 미래의 규제 변화까지 걱정할 필요는 없습니다. 지방 부동산 시장도 고려해볼 만하며, 투자에는 돈과 레버리지를 고려한 최상의 상품을 선택해야 합니다.

전세 vs 월세 및 부동산 투자 전략

전세 연장이 어려운 경우, 월세로 전환하여 현금을 확보하는 것이 좋습니다. 부동산에 계속 관심을 갖고, 통계를 자세히 살펴보면 투자 결정을 내리는 데 도움이 될 것입니다. 전세가 편하다면 평생 전세를 살 수도 있지만, 내 집 마련을 원한다면 현금을 확보하고 부동산 시장을 주시해야 합니다.