"이건 선을 넘었습니다" 큰 부작용이 우려됩니다 [제네시스박 1부]

간략한 요약

이번 영상에서는 제네시스박 님을 모시고 최근 부동산 대책에 대한 이야기를 나눕니다. 이번 대책이 시장에 미치는 영향과 앞으로의 전망에 대해 분석합니다.

• 토지거래허가구역 확대와 대출 규제 강화로 인해 부동산 시장의 거래 감소와 고요한 폭풍이 예상됩니다.
• 증여 취득세 증가와 다주택자 양도세 중과 유예 종료로 인해 세금 부담이 커질 수 있습니다.
• 전월세 물량 감소와 월세 증가 추세가 예상되며, 실수요자들의 어려움이 가중될 수 있습니다.

부동산 대책에 대한 총평

제네시스박 님은 이번 부동산 대책에 대해 "선을 넘었다"고 평가합니다. 과거 문재인 정부의 규제와 유사할 것이라는 예상과 달리, 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기도 12개 지역으로 확대한 점이 과도하다고 지적합니다. 국토부 장관이 법 개정 없이 서울과 경기도를 묶기 위해 서울 전역을 토지거래허가구역으로 지정했다는 분석도 있습니다.

토지거래허가구역의 문제점

토지거래허가구역은 투기 수요 억제와 개발 이슈로 인한 과도한 수요 증가를 방지하기 위한 것이지만, 조정대상지역이나 투기과열지구에 비해 정성적인 기준이 적용되어 후폭풍이 우려됩니다. 6.27 대출 규제처럼 선제적으로 규제하는 방식이 예상되었지만, 규제 지역 지정과 토지거래허가구역 확대가 예상보다 강하게 나왔습니다. 부동산 세제 합리화를 위한 TF 구성 계획이 있지만, 내년 지방 선거 이후 세법 개정안이 더 강하게 나올 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역의 영향

토지거래허가구역에서는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능하며, 실거주 목적의 거래만 허용됩니다. 이는 이상적인 사회에서는 긍정적일 수 있지만, 교육이나 평수 확대 등 다양한 개인적인 사유로 이사를 원하는 사람들에게는 불편을 초래할 수 있습니다. 허가 과정에서 공무원의 자의적인 판단이 개입될 여지가 있어 부작용이 우려됩니다. 토지거래허가구역 내 거주 인구가 1600만 명에 달하는 만큼, 허가 업무를 담당하는 공무원들의 부담이 클 것으로 예상됩니다.

토지거래허가구역의 부작용

토지거래허가구역 지정으로 인해 거래 자체가 위축될 것으로 예상됩니다. 매수자들은 대출 제한으로 인해 지인에게 돈을 빌리거나 증여를 받는 경우가 늘어날 수 있으며, 편법 증여나 위장 증여 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 전세 물건이 줄어들어 임대료가 상승할 수 있으며, 임차인들의 부담이 늘어날 수 있습니다. 정부는 임대차 3법의 부작용을 인지하고 있지만, 이번 대책은 오히려 전월세 물량 부족을 심화시킬 수 있다는 우려가 있습니다.

정부의 의도와 시장 반응

정부는 오세훈 서울시장의 반대에도 불구하고 토지거래허가구역을 강행한 것으로 보입니다. 제네시스박 님은 자유 시장 경제주의 원칙과 개인 간의 계약 자유를 중요하게 생각하기 때문에 이번 대책이 과도하다고 평가합니다. 투기과열지구와 조정대상지역 확대는 증여에 대한 관심으로 이어지고 있습니다. 조정대상지역 지정으로 인해 증여 취득세가 3.5%에서 12%로 상승하며, 세금 부담이 커집니다.

증여와 세금 전략

조정대상지역 지정 전에 증여 계약을 체결하면 증여 취득세를 피할 수 있습니다. 토지거래허가구역에서는 일반 증여만 가능하며, 부담부 증여 시 수증자가 곧바로 전입해야 합니다. 30억 원 아파트를 증여받을 경우, 자녀가 실거주해야 하며 취득세와 증여세를 합쳐 약 15억 원의 세금을 내야 합니다. 토지거래허가구역 내에서 취득세를 먼저 내고 아파트를 취득한 후 전세를 주는 것은 가능합니다.

재건축, 재개발 조합원 물건

투기과열지구에서는 재건축 조합 설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후 조합원 지위 양도가 제한됩니다. 재개발, 재건축 구역에 따라 조합원 지위 양도 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 다물권자와 관련하여 세대 기준으로 판단하는 대법원 판례도 참고해야 합니다. 이번 대책이 광범위하고 강력하게 시행되면서 세세한 디테일에서 많은 문제가 발생할 것으로 예상됩니다.

대출 규제와 시장 영향

고가 주택에 대한 대출을 줄이는 방향으로 대출 규제가 강화되었습니다. 15억 초과 주택은 4억, 25억 초과 주택은 2억까지 대출이 제한됩니다. 고가 주택은 대출에 크게 영향을 받지 않아 안전 자산으로 인식될 수 있습니다. 대출 규제는 역설적으로 고가 주택의 가치를 더욱 높이고 매물 부족을 심화시키는 부작용을 초래할 수 있습니다.

향후 전망과 투자 전략

제네시스박 님은 이번 대책으로 인해 임대 사업을 중단하고 포트폴리오 재편을 고려하고 있습니다. 전세를 주고 있던 집이 토지거래허가구역에 묶이면서 매도하기 어려워졌습니다. 살기 좋은 동네의 전세가 줄어들고, 살기 안 좋은 동네에 전세가 나오는 현상이 심화될 수 있습니다. 월세 비중이 증가하고 있지만, 토지거래허가구역 확대로 인해 월세도 어려워질 수 있습니다. 이번 대책은 시장을 안정화시키기보다는 고요한 폭풍을 불러일으킬 수 있으며, 규제 해제 시 폭발적인 시장 반응이 예상됩니다.