간략한 요약
이 영상은 부동산 전문가인 서동기 박사와 함께 서울 집값, 재건축, 월세, 부동산 정책, 성수동 상권 등 다양한 부동산 이슈에 대해 심층적으로 분석합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
서울 집값은 소득 대비 과도하게 높으며, 재건축은 과거와 달리 수익성이 낮아질 수 있습니다.
월세는 상승할 가능성이 높지만, 집값은 안정될 수 있습니다.
정부의 수요 억제 정책은 단기적 효과는 있지만 장기적으로는 한계가 있으며, 보유세 강화가 필요합니다.
부동산 시장은 양극화가 심화될 것이며, 2호선 라인을 주목해야 합니다.
성수동 상권은 팝업 스토어 등으로 인해 인기를 얻고 있지만, 임대료 상승과 대기업 프랜차이즈 유입 등으로 쇠퇴할 가능성도 있습니다.
서울 집값은 뉴욕보다 아파트 사기 어려운 이유
재건축으로 대박나는 시대, 이제는 어렵습니다
누구도 예상 못한 초고층 아파트의 30년 뒤 미래
1기 신도시 재건축이 지연되는 진짜 이유
역대 최고치 찍었다는 월세값, 여기서 더 오를까?
‘집값 잡기엔 역부족’ 수요 억제 정책의 한계
부동산 전문가가 생각한 집값 안정의 핵심
지금 집값 안 잡으면, 일본보다 더 큰 불황옵니다
서울은 ‘폭등’ 지방은 ‘텅텅’ 부동산 양극화 해법
집 살 타이밍 분명히 나타납니다. 이때를 노리세요
2025년 부동산 시장을 관통하는 키워드
부동산 박사가 생각하는 ‘성수동’의 수명
기업들이 앞다퉈 성수동 팝업스토어를 여는 이유
‘팝업스토어’가 바꾼 성수동의 놀라운 임대료
텅텅 빈 동대문과 북적이는 성수의 결정적 차이점
강남 건물주가 공실률 높아도 월세 안 낮추는 이유
경제 무너지기 직전에 집값 폭등하는 이유
부동산 박사가 예견한 미래 서울의 핫플레이스
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지식인사이드 채널 소개와 부동산 전문가 서동기 박사 소개.
서울이 뉴욕보다 아파트 사기 어려운 이유
서울 아파트 가격은 소득 대비 과도하게 높습니다. PIR(Price to Income Ratio) 지표를 통해 비교해 보면, 서울은 23으로 뉴욕(10), LA(8), 일본(10)보다 훨씬 높습니다. 이는 서울 집값이 정상적인 가치보다 2배 이상 부풀려져 있다는 것을 의미합니다. 서울 평균 아파트 가격은 14억 원, 빌라 포함 시 10억 원인데, 이는 뉴욕(11억 원), LA(9억 원)보다 비싼 수준입니다. GDP 등을 고려했을 때 서울 평균 집값은 5억 원 정도가 적절하다고 분석합니다.
재건축으로 대박나는 시대, 이제는 어렵습니다
과거 재건축은 용적률이 높아 큰 평수를 받고도 돈을 돌려받는 경우가 많았지만, 현재는 고층으로 지을수록 건축비가 기하급수적으로 늘어나 분담금이 커지는 추세입니다. 강남의 한 아파트 단지는 분담금이 5억 원 이상, 심지어 10억 원을 넘을 것으로 예상됩니다. 원자재값 상승과 환율 급등으로 인해 분담금은 더 늘어날 수 있습니다. 저출산, 인구 감소, 경제 성장률 둔화 등의 요인으로 인해 재건축으로 이득을 보기가 어려워지고, 오히려 손실을 볼 수도 있습니다. 50층 이상 초고층 아파트는 미래에 흉물이 될 가능성이 있으며, 재건축 시 수익 가치가 없어질 수 있습니다.
누구도 예상 못한 초고층 아파트의 30년 뒤 미래
초고층 아파트는 부자들만 재건축이 가능하며, 일반적인 경우 집값만큼 돈을 내야 재건축이 가능합니다. 부자들은 낡은 아파트를 버리고 다른 곳으로 이주하며, 아파트는 점점 낡고 임대료가 싸지는 슬럼화 과정을 겪을 수 있습니다. 뉴욕의 고층 콘도는 조 단위 자산가들이 거주하며, 공중권을 사서 주변 건물 신축을 막는 등 특별한 관리를 합니다. 하지만 서울은 이러한 부유층 단지가 없어 재건축이 어려울 수 있습니다. 50층 이상 아파트를 자손에게 상속하면 쓰레기를 물려주는 것과 같다는 극단적인 의견도 제시됩니다. 시그니엘 아파트의 경우 땅 지분이 매우 적어 건물 감가상각 후 가치가 하락할 수 있습니다. 주상복합은 튼튼하게 지어 100년 이상 유지될 수 있지만, 일반 아파트는 3, 40년 후 못 살게 될 아파트를 짓고 있는 실정입니다.
1기 신도시 재건축이 지연되는 진짜 이유
1기 신도시(분당, 3본, 평촌, 일산, 중동)는 30년이 지나 재건축 논의가 나오고 있지만, 분담금 문제와 긴 시간으로 인해 어려움을 겪고 있습니다. 건설 회사들은 3, 40년짜리 아파트를 지어 재건축을 유도하고 있으며, 외국처럼 100년 이상 가는 튼튼한 아파트를 짓지 않고 있습니다. 분당, 평촌, 일산 등의 재건축은 분담금을 감당하기 어렵고, 우리 세대에는 재건축을 보기 어려울 수도 있습니다.
역대 최고치 찍었다는 월세값, 여기서 더 오를까?
월세 가격은 역대 최고치를 기록하고 있으며, 평균 144만 원입니다. 외국에 비하면 높지 않지만, 앞으로 더 오를 가능성이 있습니다. 전세 제도는 갭 투자와 전세 사기 문제로 인해 점차 월세화될 것입니다. 월세는 선진국에 비해 아직 싼 편이며, 집값이 안정되는 대신 월세가 오르는 현상이 나타날 수 있습니다. 100만 원이 넘는 월세가 뉴노멀처럼 익숙해지는 시대가 올 것이며, 미국처럼 월세를 내고 살거나 집을 소유하고 재산세를 많이 내는 방식이 될 수 있습니다.
‘집값 잡기엔 역부족’ 수요 억제 정책의 한계
새 정부의 부동산 대책은 수요 억제 위주였으며, 단기적인 효과는 있지만 장기적으로는 한계가 있습니다. 토지거래허가구역은 재산권 침해 소지가 있으며, 위헌 논란도 있습니다. 근본적인 해결책은 세제 정책, 특히 보유세를 강화하는 것입니다. 미국의 경우 보유세가 높아 집값 상승을 억제하는 효과가 있습니다. 한국도 재산세 실효 세율을 높이고, 양도소득세와 취득세는 낮춰야 합니다.
부동산 전문가가 생각한 집값 안정의 핵심
미국식 세제를 도입하여 보유세를 높여야 집값 안정을 이룰 수 있습니다. 종합부동산세는 징벌적 과세로 만들어진 한시적인 세금이므로 없애고, 재산세 체계를 개편해야 합니다. 대통령의 의지만으로는 안 되며, 정치적인 이유로 재산세 인상을 방해하는 세력이 있을 수 있습니다. 주요 선진국은 보유세가 높은 편이며, 한국은 상대적으로 낮습니다. 거품이 빠르게 꺼지면 도산 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 자연스럽게 꺼지도록 유도하는 것이 중요합니다.
지금 집값 안 잡으면, 일본보다 더 큰 불황옵니다
정부는 집값을 자연스럽게 꺼트리려고 하지만, 부동산은 탐욕의 산물이므로 쉽지 않습니다. 일본이나 중국처럼 한꺼번에 꺼트려야 충격이 강하더라도 회복이 빠릅니다. 집값 폭락을 막는 이유는 정권의 책임을 회피하기 위함입니다. 청년들에게 저렴한 임대 주택이나 토지 임대부 주택을 공급하여 살 집을 마련해 주는 것이 선행되어야 합니다. 일본은 부동산 소유욕이 없으며, 부동산 거품 붕괴로 인해 홈리스가 된 부자도 있습니다. 거품을 계속 안고 가면 일본보다 더 큰 불황이 올 수 있습니다.
서울은 ‘폭등’ 지방은 ‘텅텅’ 부동산 양극화 해법
부동산 양극화는 자본주의 사회에서 어쩔 수 없지만, 지방 분산 정책을 통해 완화시킬 수 있습니다. 국회 이전 등의 과감한 정책이 필요하지만, 반대에 부딪히고 있습니다. 보유세로 양극화 문제를 해결할 수 있습니다. 캘리포니아처럼 취득 가격 기준으로 세금을 부과하는 방식도 고려할 만합니다. 이는 오래 거주한 사람들에게 세금 감면 혜택을 주어 주거 안정을 도모할 수 있습니다.
집 살 타이밍 분명히 나타납니다. 이때를 노리세요
부동산을 살 수 있는 타이밍은 사이클에서 떨어지는 시점에 나타납니다. 한국은 10년에 한 번씩 사이클이 있지만, 팬데믹으로 인해 깨졌습니다. 자금 있는 사람들은 거품을 안고 살 수 있는지 고려해야 합니다. 집값이 더 오를 수 있지만, 실제 가치는 오르지 않고 거품만 더 커지는 것입니다. 환율 상승률이 집값 상승률보다 높아 원화 가치가 하락하고 있습니다. 외국에서는 한국 아파트를 싸게 살 수 있는 기회로 보고 있습니다.
2025년 부동산 시장을 관통하는 키워드
2025년 부동산 시장의 키워드는 "강남 특정 지역만 폭등"입니다. 집값은 로케이션과 거주민에 따라 달라지며, 강남 3구 중에서도 일부 단지만 급등하고 있습니다. 부동산 시장은 심한 침체를 겪고 있으며, 지방은 미분양이 많습니다. 언론에서는 강남만 오른다고 보도하여 국민들이 초조감을 느끼게 합니다. 수요 억제 정책은 단기적 효과만 있으며, 오히려 나중에 가격을 더 많이 올리는 역할을 합니다. 정책을 하는 사람들이 강남 요지에 집을 많이 갖고 있어 올바른 정책을 시행하지 못하고 있다는 의혹도 제기됩니다.
부동산 박사가 생각하는 ‘성수동’의 수명
세운상가 일대를 재개발하면서 초고층 건물을 짓는 것에 대해 찬반 의견이 있습니다. 찬성하는 쪽은 서울 중심에 발달된 깨끗한 모습을 기대하고, 반대하는 쪽은 문화재 훼손을 우려합니다. 세운사지구는 문화재에서 180m 떨어져 있어 법적으로는 문제가 없지만, 문화재 보존을 위해 짓지 말아야 한다는 주장도 있습니다. 서울 랜드마크를 세우는 것이 종묘의 가치를 높여줄 수 있다는 의견도 있습니다. 성수동 부동산 가격은 많이 올랐지만, 더 갈 것이라는 전망이 있습니다.
기업들이 앞다퉈 성수동 팝업스토어를 여는 이유
성수동은 2대, 홍대와 달리 젠트리피케이션을 억제하기 위해 성동구청에서 대형 프랜차이즈 유입을 막는 등 노력을 하고 있습니다. 성수동의 단점은 200~300평 규모로 큰 기업이 들어오기 힘들다는 것입니다. 성수동은 공장지대였기 때문에 평지이고, 걸어 다니기 좋습니다. 미국의 소호처럼 젠트리피케이션이 되었지만 아직까지 유지되는 성공적인 케이스도 있습니다. SNS를 통해 젊은 사람들이 성수동을 구경하고 보여주면서 인기를 얻고 있습니다.
‘팝업스토어’가 바꾼 성수동의 놀라운 임대료
작년 한 해 동안 성동구를 방문한 외국인이 500만 명으로 늘어나면서 임대료가 천정부지로 치솟았습니다. 팝업 스토어는 TV 광고 효과가 떨어지면서 젊은이들이 많이 몰리는 성수동에서 광고를 하는 것입니다. 100평 기준으로 하루에 1천만 원의 임대료를 내고 팝업 스토어를 운영하는 이유는 광고 효과 때문입니다. 팝업 스토어만으로는 오래가지 못하며, 젊은이들을 꾸준하게 모을 수 있는 새로운 공간을 만들어야 합니다. 성수동은 공장 지대가 쇠퇴하면서 임대료가 싸고, 공장을 그대로 이용할 수 있으며, 용적률이 높고, 층고가 높아 광고에 효과적입니다.
텅텅 빈 동대문과 북적이는 성수의 결정적 차이점
팝업 스토어는 상가건물 임대차 보호법이 적용되지 않으며, 전체를 1년이나 2년 전세를 내놓고 팝업을 재임대하는 경우가 많습니다. 성수동은 아직 취소 샀다고 볼 수 없으며, 가로수길 평당 200만 원에 비해 평당 100만 원으로 반값입니다. 성동구에서는 월세가 오르지 않게 노력하고, 기존 상권을 하던 분들을 보호하기 위해 임대료를 많이 올리지 못하도록 상생 협약을 하고 있습니다. 성수동은 패션이 다양하게 들어와 있으며, 동대문 상권 몰락 이유 중 하나인 대규모 브랜드 유입을 막고 있습니다.
강남 건물주가 공실률 높아도 월세 안 낮추는 이유
청담동은 최고급화시켰지만 쇠퇴하고 있으며, 공실률이 높습니다. 상권은 수익에 비례해서 건물값이 결정되므로, 월세가 떨어지면 건물 가치가 떨어집니다. 대출받은 건물주는 은행에서 대출 상환 요청이 올 수 있어 차라리 비워 놓는 것이 낫다고 생각합니다. 가로수길은 공실률이 42%이며, 실제는 절반이 넘습니다. 건물주는 임대료를 낮추지 않고 버티지만, 트렌드가 바뀌어 회복하기 어렵습니다. 테헤란로도 공실률이 9%로 가치가 많이 떨어졌습니다.
경제 무너지기 직전에 집값 폭등하는 이유
우리나라 내수 경기가 침체돼 있으며, 강남 몇 개 단지만 신고가를 형성하는 것은 문제라고 봅니다. 기업들의 절반 정도가 번 돈으로 대출 이자도 못 내는 상황입니다. 서울 상권은 홍대, 2대, 강남, 앞구정, 청담동, 성수동, 종로 등이 있지만, 돈단 말입니다. 외생적인 요인으로 인해 일곱 개 상권이 다 살아나기가 불가능합니다. 관세 협정으로 인해 매년 200억 불씩 빠져나가고 있으며, 심각한 경기 침체를 초래할 수 있습니다.
부동산 박사가 예견한 미래 서울의 핫플레이스
지금은 IMF나 과거 외환 위기처럼 우리나라가 3, 4년 만에 다시 회복할 수 있는 외부 환경이 안 되고 있습니다. 2호선 순환선을 중심으로 상권이나 아파트 가격이 형성되는데, 아직 발전이 안 된 지역이 뜰 수 있습니다. 부동산 경기에는 주거지 경기와 상업지 경기가 따로 있으며, 도시가 살아나기 위해서는 주거지보다는 상업지가 발전해야 합니다. 상업지는 5년에서 10년, 주거지는 20년에서 30년 사이클을 가집니다.
