"집값 최소 -70%" 부동산 시장 더 미쳐갈 겁니다. 이게 진짜 위기예요 | 박은정 감정평가사 풀버전 #돈쭐남 #김경필

0:09 네, 여러분 안녕하십니까? 부티풀 인터뷰 시간입니다. 오늘은 박은정 간평사님을 모시고 최근에 부동산 시장 상황 여러 가지 내용을 이야기 나눠 보도록 하겠습니다. 감평사님 반갑습니다. >> 안녕하세요. >> 네. 네. 저희 채널에 뭐 자주 나와 주시고 또 좋은 여러 가지 정보를 주고 계시는데 최근에 이재명 대통령이 부동산 불로소득 공화국에서 탈출하겠다 이렇게 강력한 규제를 예고를 했습니다. 7월에 세제 개편이 있는만큼 또 뭐 이런 이야기들이 이제 어떻게 보면은 복선을 까는 이야기가 될 수 있는데 부동산 세금과 관련된 변화가 있을 것으로 보이는데 정책 측면에서 어떤 카드가 나올 수 있을까요? 어, 이미 이제 부동산 관련 세제의 개편을 예고를 했고 예정되어 있다라고 보시면 되는데 사실이 부분에 있어서는 거의 최후의 수단이다라고 이야기를

0:56 했었는데 이제 좀이 수단을 동원할 수 있는 명분도 생긴 상황이다 보니까 >> 지금 뭐 서울 매매 지수가 지금 계속해서 뭐 어쨌든 상승하고 있고 하니까 >> 예, 일단 기본적으로 이제 그동안 집값 상승의 동력이 됐던 것이 결국에는 유동성을 공급해 줬던 부분 대출에 대한 부분이었는데이 대출을 비생산 간적인 금융가의 절연이라는 선언을 통해서 실질적으로 규제가 계속 이루어지고 있잖아요. 근데 그럼에도 불구하고 지금 양도세 중가 종료되고 난 후에 다시 이제 뭐 거래는 줄었지만 어 일부 지역이 주식으로 인한 번돈들 뭐 여러 가지 이런 것들로 꿈틀거린다 이런 얘기가 나오니까 이제 세제에 대한 부분도 어 현실화하겠다라는 부분을 이제 종합적으로 해서 발표하겠다라고 이미

1:41 예고를 했습니다. 기본적으로는 이제 양도세 부분에 있어서 그동안 어떤 감면됐던 부분들에 대해서 어 감면 혜택이나 이런 것들을 축소하는 절차 뭐 이런 것들이 예정이 되어 있고 그다음에 이제 보유에 있어서도 실질적인 어떤 부담의 정도를 조금 실효적인 수준으로 올리겠다, 끌어 올리겠다, 요런 것들이 어 도입이 될 거라고 생각을 합니다. >> 네. 어 뭐 사실 그 부동산 관련된 다른 또 이렇게 우리 패널분들 중에는 보유세를 강화 한다는 것은 뭐 부동산의 그 가격을 좀 안정화시키는데 뭐 필요하다라면 해야 되겠는데 중요한 건 보유세를 올리면은 뭐 예를 들면 양도속세를 낮춘다든지 또 거래 관련된 비용을 좀 낮춘다든지 해서 이렇게

2:27 뭔가 그게 어 부동산으로 가는 수요 유동성을 좀 막아 줘야 되는데 보유세 올리고 양도세 올리고 뭐 이거저거 다 올리고 못 하게 한다. 그러면 이거는 그냥 사실 국민들을 좀 괴롭히는 거밖에 안 되고 오히려 과거에 보면은 이런 전방위적인 그런 압박은 오히려 매물을 완전히 잠궈 버리는 현상으로 나타난다라고 해서 오히려 우려가 된다. 그러니까 할 거면은 보유세에 열리면서 균형감 있게 세제를 가야 된다. 이런 얘기를 해 주시는 패널분들이 많은데 간평사님이 보시기엔 어떻습니까? 이렇게에 보유세를 높이면 뭐 한쪽으로는 조금 테로를 열어 주는듯한 이런 거가 같이 필요하다고 보시나요? 아니면 이게 한다 그러면 그냥 다 전방위적으로 올리는게 가격에 도움이 된다고 보시나요? 그러니까 일단 보유세와 양도세를 다 강화한다라고 이야기하는

3:13 부분은 기본적으로 이제 자산의 상승에 대한 부분에 대해서 과세를 어느 정도 할 것이냐의 문제라고 생각을 하시면 돼요. 기본적으로 이제 어 집을 내가 뭐 10억에 샀는데 갖고 있는 와중에 계속 집값이 올라서 매각할 때 됐을 때 뭐 50억이 됐다. 그럼 이제 시세 차액이 40억 정도가 생겼는데 그럼 그 40억에 대해서 얼마만큼의 어 실제적으로 소득이 생긴 거니까 소득이 있는 곳에 과세를 하는 건데이 40억에 대해서 어 얼마만큼을 과세할 것인가의 문제가 양도세인 거잖아요. 근데 보유세 같은 경우는 아직 실현되지 않은 이익 즉 어떤 시세가 올라감에 따라서 자산이 성장한 부분이 있잖아요. 근데 그 부분에 대해서 미리 일부를 부담하게 하는 거 이게 어떻게 보면 보유의 형태로 조금 강화가 된다라면 그렇게 되는 거죠.

3:59 결과적으로는 총양이 예전에는 어 보유세에 대한 부 부 부담도 실질적으로는 크게 뭐 많이 늘어나지 않은 형태로 우리는 부담을 하고 있었고 양도세에 대한 부분도 어 오래 갖고 있거나 1주택의 경우에는 실질적으로 그 양도 차익에 대해서 상당 부분을 어 자신의 이익으로 가져갈 수 있는 구조였다 보니까이 부분에 대한 개편이 예고가 되어 있다라고 저는 생각을 하고요. 그런 부분에 있어서 말씀하신 것처럼 보유세가 만약에 그 전체적인 어떤 상승 이익에 대한 소득에 대한 어 적정 수준의 보유세가 부과가 된다라면 양도세 부분이 축소되는 것이 많이 부과하지 않는 것이 어 조세의 어떤 전체적인 균형상 맞는 거고 그런데 지금은 양도세도 좀 많이 깎아 주고 있는 상태이고 보유세도 사실은 큰 부담이 없는 상태이다 보니까이 부분에

4:46 대한 조정이 이제 필요하다라고 생각을 합니다. 네. 그러니까 어쨌든 뭐 큰 원론적인 차원에서는 간평사님도 그분엔 동의를 한다는 말씀이신 거 같은데 >> 최근 정치권이 진보 진영 쪽에서는 사실 이게 진보 보수 이런 얘기 하는 거는 좀 글쎄요. 뭐 이게 맞는지 모르겠는데 하여튼 >> 부동산 주식 투자에 따른 미실현 이익도 소득으로 간주해서 세금을 부과해야 한다라는 논의가 이루어지고 있다고 하는데 이게 어떤 내용인가요? 그러니까 이것도 아까 지금 말씀드린 것하고 연장선에 있는 건데 즉 이제 평가 이익상 계속 올라가는 거죠. 이익이 생긴 거는 이제 느낌이 오죠. 토론에서 나왔던 내용이거든요. 근데

5:31 이걸 갖고 부과를 하는데 그러면 나는 아직 실질적으로 이익을 본게 없는데 실현하지 않은 이익에 대해서 세금을 현금으로도 발생하지 않은 상태에서 나한테 세금을 부담하라고 하는 거는 부당하다. 강한 조세 저항이 있을 수 있겠죠. 또는 이어진다면 사실은 영원히 과세가 안 되는 형태잖아요. 그 차익에 대해서 이익에 대해서 그 그런 부분에 있어서 기본적으로는 소득으로 인식을함으로써 그리고 과세에 대한 부분들을 논의할 필요가 있다라는 개념으로이 얘기가 나왔던 건데 현실적으로 도입하기가 굉장히 어렵죠. 미를 않해 마만큼을 인정할 것에 대한 부분도 있을 것이고 그거에 대해서 얼마만큼을 부담시킬 것인가에 대한

6:18 부분들이 기준을 잡는 것도 어렵기 때문에 논의에 대한 얘기는 있지만 어 현실화는 어렵다. 근데 보완적인 어떻게 보면 비슷한 측면의 것이 바로 이제 보유세에 대한 강화 부분. 보유세라는 것도 결국은 아직 내가 팔진 않았지만 집값이 상승이 이루어지면 그 집값이 기준이 되는 금액 자체도 상승을 하잖아요. 그래서 그 부분에 맞춰서 세금을 부과하는 형태이다 보니까 일정 부분은 반영되는 부분이 있는데 그거에서 더 나아가서 그 가격이 많이 상승했을 때 그 상승분에 대한 이익 세금을 부과하는 문제 이런 것들을 논의할 시점은 되었다라는 얘기가 이제 나왔던 거지 현실적으로는 바로 되기는 좀 어렵지 않을까 싶습니다. >> 네네. 그 부동산 불법 행위를 단속하는 부동산 감독원 설치 법안을

7:04 두고 뭐 찬반이 있습니다. 지금. 근데 거래 위축 공급 축소를 불러올 거다라는 의료도 있고 영장없이 계좌나 대출 정보를 연람할 수 있어서 정부의 감시가 도를 넘었다라는 지적도 나오고 있는데 이런 그 부동산 감독원 그리고 또이 부동산 감독원이 이런 것까지 만약에 한다는 거에 대해서 어 간평사님은 어떻게 보고 계시나요? 일단 부동산 시장 자체가 어 다른 시장에 비해서 굉장히 좀 은밀한 시장이기도 하고 어 거래가 아주 빈번하지 않기 때문에 어떤 특정 거래에 있어서 그 거래가 정상적이지 않은 경우에도 걸러지지 않는다면 시장을 충분히 왜곡시킬 수 있었던 시장이기 때문에 그래서 실질적으로 부동산 시장에 불법 교환 행위가 많이 있었잖아요. 근데 이런 부분들에

7:51 대해서 이제 좀 자 어떤 어 시정할 수 있는 방법. 그렇다면이 부동산 거래가 굉장히 종합적이니까 자금의 흐름이라든가 어떤 거래의 투명성이라든가 이런 부분들을 종합적으로 판단해야 되는데 그런 권한이 있는 기관이 없다 보니까 그런 걸 걸러낼 수가 없었고 걸러낼 수가 없으니 시장이 왜곡되는 현상이 많아졌고 그로 인해서 사람들이 부동산의 어떤 과열이라든가 이런 거에 많이 이제 참여하게 되는 이런 상황이 벌어졌기 때문에 이게 이제 필요하다라는 인식은 있어요. 근데 지금 논란이 되는 건 뭐냐면 권한이 너무 세다라는 거거든요. 근데 어 부동산이라는게 결국에는 어떤 자산에 되게 큰 축이기 때문에 결국에 자금의 흐름을 볼 수밖에 없고 그런 권한이 없으면 사실은 이런 것들을 걸러내기가 어렵거든요. 그렇기 때문에 이제 어떤 불법적인 행위에 대해서 어 의심가는

8:37 사례가 있을 때는 그런 권한이 있어야 이걸 걸러낼 수 있기 때문에 어 좀 어떻게 보면 필요한 어떤 권한이다 이런 생각은 있는데 이제 이거에 대해서 이제 너무 과도하다 이런 얘기들이 많이 있고 또 그로 인해서 뭐 사람들이 그러면 이제 거래도 안 하고 아예 매물도 안 내놓고 시장을 오히려 옥재낸 이런 현상이 벌어지지 않겠냐 이런 얘기를 하는데 오히려 이게 의도하는 바일 수도 있어요. 그니까 기본적으로 시장의 정상적인 거래는 이거에 꺼이길게 없거든요. 내가이 거래에 있어서 어떤 합법적인 거래 내용 자금도 마찬가지고 그 거래의 정당성이 있는 상황이라면이 부동산 감독원의 어떤 감독하에서 뭔가 꺼리낄게 없잖아요. 정상적이라면. 그렇지 않은 경우에는 어떤 예비적으로 아예 참여 자체를 안 하게 되겠죠. 그러니까 비정상적인 거래를 어 예방할

9:24 수 있는이 설립을 통해서 예방할 수 있는 어떤 조치가 되지 않을까? 음. >> 저는 인적으로 그렇게 생을 합니다. >> 근데 사실 이렇게 너무 권한히 부동산 감독 규제가 이게 좀 강하다 뭐 이런 얘기도 있는데 사실 실제로 이런 감독원이 없다고 하더라도 지금 현재 토지 거래 허가 구역 같은 경우는 건물과 토지에 대해서 정부에다가 이렇게 뭐 자금 출천은 물론이고 어 이걸 왜 살려고 하는지까지 이걸 다 보고를 해서 지금 하고 있잖아요. 얼마 전에 제가 뭐 보도를 보니까 한 공무원이 소득이이 정도인데 왜 40평에 살려 그러냐 이러면서 이걸 반려를 했다는 얘기가 있던데 토지 거래 허가의 그 서을 이게 이런 정도라고 하면은 아 이게 어떻게 뭐 현장에서 보시기에는이 토지 거래 허가

10:10 구역이라는게 아까 말씀하셨던 것처럼 일부러 이런 걸 좀 정부가 유도하는 것이 아닌가 이런 걸 좀 부동산 거래 자체를 좀 불편하게 하는 물론 뭐 이렇게 저 불법 사례를 고르겠다 가 잘 걸러내겠다라는 취지도 있지만 약간 좀 그런 느낌도 좀 듭니다. 어 최근에 서울 집값이 매매와 전세 월세 이걸 트리플이라고 하는데 트리플 강세를 보이고 있습니다. 물론 뭐 매매는 상승률이 뭐 그당 뭐 0점 뭐 9% 뭐 이런 수준이니까 높진 않은데 어 평균 10억 원을 또 가격이 넘겼고요. 뭐 평균 10억 원이라고 하는 거는 이거는 뭐 이거 그 제가 알기로는 평균 10억 원은 아닌 거

10:56 같고이 중위 가격이 10억 원이 넘는 거고 평균 가격은 뭐 거의 14억 15억에 이르는 걸로 알고 있는데 이런 상승 흐름과 함께 한국 부동산 시장이 큰 위험이 다가오고 있다라고 다른 또 영상에서 말씀해 주셨는데 그 부동산 시장에 큰 위험이 다가오고 있다라고 하는 그거는 어떤 내용일까요? 그니까 지금 이제이 기사가 나온 거거든요. 이게 서울지가 평균이 10억을 넘겼다. 그동안에 인용됐던 거는 서울의 아파트 평균 거래가가 인용이 됐었던 건데 평균 가격이 아니라 평균 거래가가 10억이 넘었다는 거죠. 그죠? 그러니까 평균 거래가 보통 통계로 나오는데 서울 아파트 평균가 평균 매매가가 나오는데 이거는 지금 떨어졌거든요. 이거는 이제 최고점이 한 15억 정도를 넘었었는데 올초

11:41 >> 그거는 이제 아무래도 중가가 더 많이 거래가 됐다는 얘기라고 해석을 해야 되나요? 그 아니 그 안에서 비중은 중적가의 비중이 높은 건 아닌데 전반적인 그 거래의 평균 금액이 떨어졌다. 그래서 15억에서 11억대로 떨어졌거든요. 지금 6개월 만에. 그 정도로 이제 가격이 아파트 가격 자체는 많이 떨어졌어요. 그러니까 고가의 주택을 아주 비싼 아파트를 많이 거래하기는 어려운 시장이었다라는게 보여진 거죠. 10억을 이거는 아파트 아파트를 포함한 전체 거래가가 10억을 넘었다. 그래서 역대 최대를 찍었다라는 개념의 기사고 그리고 그로 인해서 매매도 오르고 전세 월세까지 오른다라고 어떻게 보면 약간 불안감을 줄 수 있는 기사인데

12:27 >> 집값이 올랐다. 즉 사지도 못하는데 살 수 있는 가격은 더 올라갔다. 그런데 사용하는 비용 뭐 월세나 전세도 올라간다. 그 어쩌란 말이냐? 이런 내용에 사람들의 심리가 자극될 수 있는 기사거든요. 근데 왜 평균 10억을 넘겼나 생각을 해보면 전체적인 이제 아파트 거래량 자체가 많이 줄어들고 있어요. 그러니까 양도세 중간 이후에 종료 전까지 그 매물이 어 많이 거래가 되면서 그게 소진이 됐고 실질적으로 이걸 구매할 수 있는 여력 자체는 대출이 어 풀리지 않는 한 줄어든게 사실이고 그로 인해서 감소세로 가고 있거든요. 거래량 자체는. 그런데 어 다른 시장 아파트 말고 비아파트 시장 같은 경우는 이미 진직의 소회가 됐잖아요. 전세 사기라든가 여러 가지 문제로 인해서 뭐 단독 주택 이런 거는

13:13 방매대도 잘 안 팔리고 연립 다세대도 마찬가지고 이런 상태다 보니까 전체적인 거래량도 줄었는데 그 안에서 어 비아파트의 거래 비중도 줄어들었어요. 전체 서울의 거래 비중에 60% 가까이가 아파트의 거래였거든요. 그러면 그나마 돈 된다는 곳. 그나마 어 걸 팔릴 수 있는 물건이 팔린 거고 그런 아파트의 비중이 늘어나니까 전체적인 평균 거래가도 올라간 거죠. 그러니까 내용을 좀 들여다볼 필요가 있다라는 거죠. 무조건 서울의 집값이 올랐다. 서울의 아파트값이 뭐 평균 거래가가 어 떨어졌다.이 수치만 가지고 판단을 하는게 아니라이 수치가 의미하는 것이 뭔지를 보고서 판단을 해야 되는데 우리는 이제 여기서는 올랐다라는 말을 하고 싶고 그렇기 때문에 서울의 평균

13:58 집값을 갖다 쓴 거죠. 서울의 아파트값을 갖다 쓸 수가 없으니까 떨어졌으니까 이런 것들을 좀 보고 판단을 하셨으면 좋겠습니다. >> 네. 그 전반적으로 이제 구매력이 좀 저화되면서 수요 감소가 좀 있었던 거 같은데 >> 네. 5월 양도소득세 중과세 유회 이제 조치가 종료가 되고 그 이후로 이제 다주택자들의 매물을 이제 뭐 한번 이번 기회에 팔아볼까 했던 분들이 있었을 텐데 이제 제대로 이제 소진이 안 된 분들은 다 매물을 거둬 드렸을 텐데 시장의 흐름이 이제 매도에서 보유로 전환하는 모양이 좀 나타나기도 하는 거 같습니다. 실제로 서울 아파트는 금매물이 빠르게 소진이 되고 남은 매물들은 호가가 이제 오히려 약간 올라가고 있다고 하는데 앞으로 직값의 매물 장김 현상은

14:44 어떻게 계속될까요? 뭐 당연히 그럴 가능성이 높은데 어떻게 보십니까? 감평사님. 그니까 이거는 매물 잠김이라는 표현을 많이 쓰고 어떤 매물이 이제 사라졌다 뭐 이런 얘기들 하시는데 기본적으로 이제 양도세 증가가 시작이 된다라고 하니까 세금이 강화되기 전에 팔겠다라는 팔려고 했던 물건인데 그 기간까지 못 판 거예요. 못 팔아서 못 판 상태면이 물건을 이제는 지금 파나 몇 년 후에 파나 똑같은 거예요. 갖고 있는 사람 입장에서는. 안 팔니까는 팔면 더 비싸게 팔겠다. 그래서 매도 호는 올라가는 현상 당연히 벌어지는 현상이죠. 그렇지만 이제이 매물을 이제 홀딩하겠다라고 결정을 하신 분들 같은 경우는 그 홀딩을 할 수 있는

15:30 어 여건이 돼야 되는 거거든요. 예를 들면 >> 버틸 수 있는 뭔가 체력이 돼야 되는 거죠. >> 그렇죠. 기본적으로 그러면 이제 전세를 놓거나 어 그냥 비워둘 순 없으니까 또는 이제 그 어떤 >> 어 기본적으로 자금 압박이 없어야 되는 거죠. 그래서 전세를 통해서 그냥이 집을 유지할 수 있는 상태 뭐 2년이든 4년이든 어떤 정책이 변화가 돼서 내가 이런 세금에 대한 부분이나 어떤 전체적인 상황에서 나중에 파는게 더 유리하는 상황이 될 때까지 나는 버틸 수 있다. 보유할 수 있다. 이런 사람들이 이제 매매의 물량을 전세 물량으로 전환하겠죠. 음양도 중회 기간 동안에는 전세 물량이 줄어들었어요. >> 왜냐면 매도를 하려고 했으니까 어 매매를 유도했기 때문에 전세보다는 매매로 물량이 나왔다면 그 물량이

16:15 이제 매매 물량에서 줄어드는 대신 그만큼 똑같이 또 전세 물량이나 전월세 물량으로 나오는 거죠. 사실 그 안에서 그 풀 안에서 움직인다 이렇게 생각을 하시면 될 거 같고요. 그리고 이제 기본적으로 이거를 유지할 수 있는 사람도 당연히 있겠죠. 어, 그렇지만 이제 전반적인 시장에서는 자금에 대한 부분들이 많이 이제 압박이 들어오는 시장으로 가고 있다. 기본적으로 이제 일단 금리가 올라가고 있잖아요. 금리가 올라가고 또 기존의 어떤이 주택을 유지하려면 기본적으로 내가 필요로 하는 자금들이 있을 건데 그 자금이이 축소될 수도 있는 환경으로 가고 있기 때문에 이런 부분에 있어서 압박이 있는 경우에는 결국엔 다시 매물로 추래할 수밖에 없고이 잠긴 현상을 끝까지 유지하기는 어렵다라는 판단입니다. 이미 다른 시장에서는 이미 진행이 되고 있거든요. >> 예를 들면 뭐 강남 뭐 상업용 업무용

17:02 건물들 같은 경우에도 굉장히 호황이었잖아요. 3년 1년 만에 뭐 가격이 두 배가 되고 100% 200% 오르고 막 이런 시장이었는데 그런 시장이 이제 어느 정도 가격이 높은 상황까지 갔을 때 멈췄단 말이에요. 멈춘 상황에서 그 금리를 감당하겠다라고 하고 이자를 자기의 어떤 소득으로 감당했던 사람들조차도이 기간이 좀 길어지면서 어 안 팔리고 방매를 해도 이제 가격을 낮춰도 안 팔리는 상황이 되다 보니까 이제 지금은 이제 많이 이제 가격이 10수억씩 조정되는 상황으로 가고 있거든요. 결국에는 매물이 출해되고 가격이 조정되는 상황이 올 수밖에 없다. 저는 이렇게 생각을 합니다. >> 네. 전세 매물이 좀 줄면서 어 전세 시장이 조금 혼란스럽습니다. 이재명 대통령은 전세난을 두고 부동산 시장의 정상화 과정이다라고 이렇게 표현을 했는데 간평사님이 보시기에는 이전에

17:49 전세대란이 아닌 역 전세란이 어 역전세가이 대란이 올 것이다라고 말씀하셨는데 현재 흐름은 그쪽으로 가고 있는 건가요? 일단 전세라는게 존재하는 이유가 양쪽에 니즈에 의해서 존재를 하는 거거든요. >> 그니까 안 살려고 하는 사람과 그러니까 나는 매매보다는 새를 살겠다는 사람과 한쪽은 이제 내가 집을 팔지 않고 전세 매물로 내놓겠다라는 공급자가 이제 만나서 전세 계약이 되는 거잖아요. >> 그렇죠. 그러니까 전세를 놓는다는 거는 그 전세금만큼 있어야이 집을 유지할 수 있는 거예요. 그렇잖아요? 매각하지 않고이 집을 유지하려면 전세를 통해서 사금용을 필요로 하는 사람 그런 사람들이 이제 전세를 내놓는 거고 전세를 쓰는 사람은 어 월세로 사는 거보다 싸게 살 수 있는

18:36 거죠. 자기한테 이득이 되기 때문에 그런 선택을 하는 거거든요.이 서로의 니즈가 맞아가지고 지금 유지가 되고 있는게 전세 시장인데 >> 기본적으로이 자금 자체가 부동산 시장에 어떻게 보면 어 유동성에 큰 축을 담당하고 있었던 거죠. 근데 부동산에 들어오는 돈들은 대출이라는 어떤 공식적인 금융을 통해서 들어오는플금융이라고 할 수 있는이 전세금도 시장에 유입이 되면서이 가격대나 어떤이 시장의 가격들을 지지해 주고 있었단 말이에요. >> 근데이 시장이 기본적인 내용들이 지금 다 축소되는 과정으로 가고 있는 거죠. 그러니까 공식적인 금융 같은 경우는 대출의 한계 상황이기 때문에

19:23 대출에 대한 규제가 들어와 있고 또 금리가 올라가고 있다 보니까 어 예전보다 덜 빌릴 수밖에 없고 빌리려면 더 많은 비용을 부담해야 되는 상태. 그러니까 좀 축소가 되는 거죠. 근데 어 어떤 전세 부분은 그러면 자유롭냐 이렇게 생각을 해 보면 전세는 오히려 어 금리에 굉장히 민감한 상품이거든요. 지금은 이자보다 싸기 때문에 월세를 사는 것보다 돈을 빌려 가지고 또는 내 돈을 어 어 누구한테 빌려줌으로써 집을 집의 사용 비용을 치는 이런 형태를 선택하고 있는 건데고 금리 금리가 올라가고 또 기회 비용의 측면이나 이런 것들을 생각했을 때 예전만큼 전세금을 지불하기가 어려워진다. 또 전세대출에 대한 부분도 지금 이제 어떤 부동산의 어떤 투기적인 자금으로 활용됐던 부분을 인지하고 있고 이걸 축소시키겠다라고 지금 하고 있는

20:09 상태이기 때문에이 민간 사금융 부분이 전세금에 있어서도 유동성이 축소되는 과정으로 가고 있다. 전반적으로 시장을 지탱해 줬던 유동성이 어 이쪽 부분도 축소되는 과정을 가고 있기 때문에 어 흐름상 그러면 예전만큼 똑같은 돈을 빌릴 수가 없는 과정으로 간다. 그러면 전세 대란이라는 거는 내가 전세를 받을 수 있는만큼 시장에서 누군가 기꺼이 지불해 주는 시장이 유지된다라는 건데 지금은 그만큼을 돈을 낼 수 있는 수요가 사실은 줄어드는 상황에 간다는 거죠. >> 음. 그 전세 품기 현상 그리고 이제 규제 강화 등으로 인해서 이제 집사기는 좀 어려워지는 이런 공포 때문에 어 3040 세대가 경기도 수도권 그러니까 규제를 좀 피해서

20:55 10억 원 이하 아파트를 좀 패닉 다행하는 흐름이 있다라고 합니다. 뭐 이게 현장에서 사실 뭐 그거를 이렇게 딱 본 건 아닌데 그런 이야기들이 있고요. 뭐 현재 최근에는 뭐 동탄이 3전에 반도체 호황과 더불어서 뭐 그쪽 지역 뭐 그런 얘기들이 많이 나와요. 여러분도 들으셨을 텐데 이렇게 제의 연글을 하는 3040들이 나온다고 하는데 이런 흐름에 대해서는 이분들한테 어떤 얘기를 좀 해 주시고 싶나요? 일단 이제 제1 연글로 칭해질 수 있는 사람들이 이제 19년부터 21년 초까지 예 연글 세대 저금리 그렇죠금리의 기조를 활용해서 자기가 감당할 수 있는 최대치의 대출을 활용해서 집을 산 사람들 이들이 어떻게 됐나를 보면네

21:40 >> 어떻게 됐습니까? >> 대부분이 경매로 내몰렸죠. 음. >> 왜냐면 그들이 연에서 살 수 있었던 지역들이 노도강이라든가 금강고 어떻게 보면 서울의 외곽 지역들 이런 지역들의 가격 >> 경기도일 때 이런 데들을 뭐 기존 가격에 두 세배 올라간 금액에 매입을 했었던 사람들이 있단. >> 근데 사실 그때 21년도 가격을 회복 못 한 곳이 거의 대부분이죠. >> 그렇죠. 네은 않은 상태에서 금리는 이제 그때 혼합형 금리고 고정형으로 빌린 사람들도 5년이 지나면서 다시 이제 금리를 갱신하는 시점이 왔고 그 당시에 2%대 뭐 이렇게 빌렸던 금리가 예. 근데 지금은 4% 6% 뭐 지금 상담 8%까지 갔다라고 하죠. >> 여자가 거의 두 배 이상 늘어났네. >> 그렇죠. 기본적으로 두 배 이상 늘어난 상태다 보니까 못 견디는

22:26 거예요. 그러면 과거의 연글을 선택했던 사람들은 어 굉장히 지금 안 좋은 상황으로 내몰려 있는데 지금 다시 이제 연구를 선택하는 사람들이 생겨나는데 이들은 과거보다 입장이 좋은 사람들이에요. 왜냐면 대출에 대한 규제가 훨씬 더 강화된 상태이고 소득이 예전 까다로워진 상태에서도 대출 >> 된다. 된다는 거는 그나마 조금 체력이 그 21년도보다 있는 분들이 >> 그렇죠. 그런 사람들이 또 이렇게 다른 지역들 아직 전고점 회복 못한 지역들을 산게 아니라 어 더적 복된 >> 예. 아 뭐 이제 좀 더 나중에 선호될 수 있다라는 곳에 무리해서 들어간 형태잖아요. 그런 이제 사람들이 샀단 말이에요. 그러면 이들은 >> 어 아예 이제 포기하는 상황은 안 되겠죠. 음. >> 그렇지만 어이 사람들의 집을 누군가

23:14 내가 산 거보다 더 비싸게 사줄 사람이 나타날 때까지 이거를 유지하는 상황을 가져갈 건데 그 유지에 대한 부담이 이제 점차 늘어나는 구조로 가고 있기 때문에 그러면 어 예전에 우리가 경험했던 하우스의 >> 음 >> 삶이 >> 그냥 뭐 버티기는 하는데 삶이 피폐해지면서 버티는 이런 형 >> 그렇죠. 이 정도의 소득이면 사실은 충분히 누릴 수을 하지 않았다면 충분히 생활을 >> 그렇죠 그냥 전세나 반전세 살았으면 좋았을 텐데네 >> 그렇게 살 수 있었던 사람들이 어떻게 보면 이자를 감당하면서 포기하지는 않지만 삶의 질이 전반적으로 많이 떨어지는 형태 이런 흐름으로 가지 않을까 >> 그니까 지금 이런 걸 고민하시는 분들은 잘 들으시면서 어 내가 판단을 할 때 어 무작정 또 이렇게제의 연끌로 가는 부분에 대해서 좀 잘 좀

24:00 생각을 해 보실 필요가 있습니다. 최근에 이제 또 재밌는 뭐 재밌다고 표현하면 좀 이상하긴 한데 반도체 업계 호황으로 삼성전자 SK아닉스 사업장과 인급 인접한 경기도 어 뭐 예를 들면 2000 SK닉스 2000이면은 그 통컴퍼스가 강동구로 좀 들어온다고 하네요. 그리고 어 삼성의 그 기응 반도체 그쪽 같은 경우는 이제 동탄하고 또 인접해 있다 보니까 이런 쪽 그니까 뭐 서울 같은 경우는 이제 하이닉스의 통근 버스가 지나는 뭐 경기도나 약간 서울인접 그리고 동탄 이런 데가 지금 심상치가 않다라는 얘기가 나오는데 그때 뭐 이것도 사실 그 심상치 않다라는게 뭐 어느 정도인지 이게 뭐 사실 우리가

24:46 체감을 할 순 없는데 최근까지 상승률이 전국 최고치를 기록했고 투기 수요까지 유입되는 모습이다. 대체액이 시급하다라는 지역이 나오는데 어쨌든 조금이 지역이 들썩하는 거는 사실인 거 같긴 합니다. 근데 이런 흐름이 그냥 이러다가 많은 단발 단기적인 그런 일시적인 현상이라고 보시나요? 아니면 이게 쭉 갈 거라고 보시나요? 한평사님 보시기는 어떻습니까? 일시적인 현상이라고 저는 판단을 하고요. 일단 아까 말씀하신 것처럼 뭐 통금 버스 다니는데 중심으로 사람들이 선호한다. 그래서 뭐 예전에 뭐 강남 3구 중에서도 뭐 강남 쪽이 아니라 뭐 송파 잠실 쪽을 더 선호한다 뭐 이런 얘기도 나오고 막 그런 얘기를 하는데 기본적으로 얘네들의 통금버스는 웬만한데 다닙니다. 사실은 들어오는게 그쪽이지 다니는 건 5만 군데 다니는데. >> 네. 그렇죠. 그렇기 때문에 그런

25:32 거는 크게 영향이 없는데도 불구하고 이제 뭐 부동산 투자를 한 발 앞서서 투자해야 된다라고 생각하시는 분들이 많기 때문에 이런 거 나름 이제 분석해 가지고 많이 얘기하고 있는데 동탄 같은 경우는 그 직접적인 뭐 삼성전자 가까이 있고 직접적인 지역이긴 하죠. 그래서 이제 동탄에 가장 어 제일 좋다고 하는 아파트가 뭐 20억이 넘었다. >> 84제m가 >> 네. 네. 그런 얘기가 나왔었고. 그리고 나서 어 그랬더니 이제 SK나 뭐 삼성 다니는 분들이 양쪽이 맞벌리에 둘다 같은 >> 맞벌이면 엄청나겠네요. >> 예. 그래서 뭐 성과금 뭐 얼마씩 받고 하면 뭐 20억을 충분히 살 수 있고 뭐 이런 거 생각하면 지금 20억에 파는 건 바보다. 그래서 이제 계약을 해제하겠다. 그리고 나서 해지가 엄청 많았다고 하죠. 그리고 해지하고 이제 20억 호가 되던게

26:18 이제 24억 25억 이렇게 올라가니까 다시 매수세가 사라졌다 이런 기사가 나와요. >> 아. 예. 예. 그 20억에 팔 걸 잘못했네요. 그분들이 그죠? >> 아, 뭐 이제 돈을 물어줘 가면서 이제 해지를 했고 자기는 더 받을 수 있을 거다라고 기대를 하면서 이렇게 이제 유지를 하고 있는데 기본적으로 그러면 이제 20억 30억이면 선택지가 또 달라지죠. >> 우리 >> 부동산에 사는 입장에서는 >> 사는 입장에서는 그렇지 뭐 내가 고기를 왜 사냐 이렇게 될 수 있죠. >> 그렇죠. 그 가격이면 또 다른 데에 접근할 수 있는 더 양호한 지역들이 많이 있고 어떤 사람은 그걸 20억에 살 수는 있겠지만 대다수의 어떤이 부동산을 바라보는 사람들이 그걸 20억 25억에 사 주지는 않는 어떻게 보면 한 개에 부딪히니까 매수세도 사라지고 이런 현상이 벌어지는 거죠. >> 예. 말씀드 보니까 뭐 이런 분위기가 있을 순 있는데 약간 일시적일 가능성이 높다라는 뭐 그런 말씀이신

27:05 거 같고 어 최근에 오세훈 서울시장이 재건축 재개발을 정상화해서 공급을 최대한 확보해야 된다. 확대해야 된다. 이렇게 이야기를 했습니다. 어 뭐 원론적으로는 뭐 맞는 이야기긴 한데 이거야 뭐 참 영원한 딜레데 관평사님께서는 모두가 신축을 선호하는 현상 때문에 공급 부족이 심화되고 있다고 지적을 하셨단 말이에요. 재건축으로 공급 문제를 해소할 수 있다고 보시나요? 어떤 어떻게 보십니까? >> 저는 없다고 봅니다. >> 네. 재건축을 해도 뭐 별로 그렇게 공급에 도움이 안 된다. 공급 >> 그니까 공급 부족이라는 거 자체가 우리가 잘 생각해야 되는게 어떤게 부족한 건지를 생각을 해야 되거든요. 우리가 재건축 서울의 재건축 재개발을

27:51 통해서 아파트를 공급을 하면 지금 기존에 뭐 한 10몇억 하던 아파트가 뭐 40억 50억 한다고 하면서 공급을 하잖아요. >> 그러면 40억 50억짜리를 수요할 수 있냐? 아무리 수십억짜리가 공급이 되면 뭐래요? 어, 그걸 내가 살 수 있는 내가 들어갈 수 있는 공급이 아니기 때문에 이건 사실은 공급 부족을 해소할 수 있는 문제가 아니거든요. 그 기본적으로 뭐 재건축 재개발을 통해서 물량을 많이 늘릴 수 있다. 서울의 신축에 물량을 늘릴 수 있다라고는 할 수 있겠지만 그 물량이 늘어난 것이 어떤 공급 부족 문제를 그니까 내가 살 수 있는 집이 생겨나는 것이라고 보기에는 좀 어렵다. 그렇지만이 과정에서 어 올라간 금액 계속 공급을 하게 되면 그 공급 물량이 누적이 되면 이제 가격이 너무 높은 가격들을 유지할 수

28:37 없는 수요가 그만큼 받쳐주지 않기 때문에 그게 안정화되는 시점이 되면 결국에는이 공급 문제가 해결이 될 수 있겠죠. 시장에 맞데 굉장히 오랜 시간이 걸리겠죠. 근데 그 과정에서 발생하는 부동산 시장을 오히려 자극하는 역할을 더 많이 하기 때문에 좀 신중할 필요가 있다라고 저는 생각을 합니다. >> 네. 오히려 재건축을 하다 보면은 또 전세 그나마 전세 좀 있는 것들이 또 싹 또 없어지면서이 전세 수요가 막 갑자기 폭발하니까 >> 그렇죠. 재건축을 통해서 잠깐 집이 사라졌다가 다시 지어지는데 그 과정 동안 일시적으로 집을 필요로 하는 수요가 생겨나는 거예요. 그러면이 사람들이 매매를 하는 경우도 있고 전세로 돌아가는 경우도 있단 말이에요. 그 시장의 기본적인 전세 수요보다 더 많은 전세 수요가 일시적으로 들어오면서 전세난을 자극할

29:23 수 있는 부분이 생겨나고 또 매매에 있어서도 지금 이제 재건축 재개발 활성화를 위해서 이주비 대출 풀어 줘야 된다. 이런 얘기 지금 얘기하고 있잖아요. 그 얘기는 이주비 대출이 주담대 한도내에서 지금 되는 걸로 바뀌었는데 이거 말고 한도대로 하는게 아니라 더 많이 빌려 주라는 거거든요. 그렇게 해야 사람들이 이사 나갈 수 있다. 이런 얘긴데 그러면 일반적인 사람들보다 재건축 재개발 조합원인 사람들은 더 싼 이자로 더 많은 돈을 빌릴 수 있는 환경이 되는 거잖아요. 그러면 시장에 더 자금력이 있는 사람들이 들어와 주는 형태가 되다 보니까 오히려 시장의 집값을 자극할 수 있는 요인이 되는 거죠. 원래의 그 한 개보다 더 많이 빌려주는 사람들이 생겨나니까 전세도 더 비싸게 들어갈 수 있고 뭐 매매도 더 비싸게 할 수 있는 거죠. 그런

30:09 사람들이 이제 이런 부분들이 오히려 직값을 자극하고 또 어떤 어 과열의 이제 요인이 될 수 있기 때문에 좀 신중할 필요가 있다. 그리고 이들한테 어떤 혜택을 그것이 안정으로 싸게 공급해주는 제가 아니기 때문에 대부분이 사유화되기 때문에 사인의 이익화되기 때문에이 부분에 있어서 이걸 막 공급을 늘린다라고 하는게 오히려 그냥 직감만 드수셔 놓고 실질적인 어떤 부동산 문제를 해결하는 데는 큰 도움이 안 될 수도 있다라는 거를 좀 고민해서 판단했으면 좋겠습니다. 네. 예전에는 은행 대출의 연체율이 높아진다. 뭐 이런 이야기를 뭐 IMF 때나 이렇게 좀 뭐 들어본 거 같기도 한데 어 예전부터 이렇게 은행 대출 연체율 높아지고 이런 것들이 지금 심상치

30:56 않다. 이런 경고도 해 오셨단 말이에요. 현재 은행들의 지금 우리나라가 가게 부채가 이제 2,000조를 넘어서고 있고 어 이게 어느 정도나 지금 부채 문제 감당이 안 되는 연체율 증가가 어느 정도로 심각한가요? 지금 >> 그러니까 우리가 체력이 좋아지고 그동안의 어떤 대출에 대해서 감당 능력이 충분하다면 이런 부분에 대해서 논의를 할 필요가 없는데 지금 이제 계속 연체는 증가하고 있는 거거든요. 그런데 일금권 같은 경우는 연체율이 뭐 1%도 안 돼요. 실질적으로. 어주든 이런 대출을 활용할 수 있다라는 것 자체가 기본적인 신용 상태가 일반적인 사람들보다는 양호한 사람들 그런 사람들이 대출을 활용했던 건데 그들이 연체를 했다라는 게

31:44 >> 중요한 거거든요. 그리고 어 일금권 같은 경우는 은행의 건전성 유지를 위해서 계속 이제 조금 어 연체가 되거나 이러면 부실 채권으로 계속 털어내는 과정을 거치는데 털어내는 속도보다 새로 연체되는게 늘어나기 때문에 연체율이 증가하는 거거든요. >> 그 얘기는 지금 버텼을지 몰라도 계속 시간이 흐르면 흐를수록 못 버티는 사람들이 더 빠른 속도로 증가하고 있다. 이런 느낌이기 때문에 좀 어려운 상황으로 가고 있다라는 거고 두 번째는이 사람들의 문제가 아니라이 사람들보다 더 조건이 안 좋은 사람들은 더 심각한 상황으로 가고 있다. 예를 들어 이제 우리나라 같은 경우는 이제 고용에 있어서 뭐 대기업 다니고뭐 이런 사람들은 별 문제 없겠지만 고용이 안 되는 경우가 많기 때문에 자기 스스로 자기를 고용하는 경우가 많잖아요. 자영업자의 비중이 굉장히 높은 시장이고 자영업자의

32:31 비중이 높은데 자영업자들이 사업을 하기 위한 자금을 어디서 마련하느냐? 자기 자산의 대부분인 집을 담보로 돈을 빌려서 또 사업자금을 대출 받아서 이런 걸 추가적으로 활용해 가지고 사업을 버리고 있단 말이에요. 다중 채무의 형태가 많고 그들의 연체가 심각해지고 있다. 연체 비중이 어 자영업자 같은 경우는 5% 가까이 되고 그들 같은 경우는 금리가 0.25%만 25%만 올라가도 실질적으로 부담해야 되는 어떤 이자는 뭐 1조 8천억 정도 규모라고 할 정도로 대출도 뭐 1인당 평균 한 3억 9천 4억 정도 가까이를지고 있고 이런 부분들이 있는데 다중 채무의 형태이고 연체의 부분도 굉장히 급속도로 좀 증가하고 있는 상태다. 굉장히 약해져 있다라는 의미거든요. 그리고 일금융은 좀 건전한다 할지 몰라도 이금융 이제 신용이 조금

33:17 떨어지는 분들이 많이 있겠죠. 그런 분들의 연체는 뭐 저축은행 같은 경우는 10%대 상호금융이나 여전서 같은 경우는 4% 정도의 연체율을 보이고 있으니까 일금융관과는 굉장히 다른 상황으로 >> 4% 연체율 와. >> 네. 그런 어떤 굉장히 빚에 대한 부담을 지금 감당하는 정도가 굉장히 약해져 있는 상태인데 문제는 앞으로 이제 금리가 더 올라갈 거라고 얘기가 되고 있고 실질적으로 아직 금리 인상이 크게 되진 않았지만 시장 금리 자체는 상단이 8%를 갈 정도로 금리가 급속도로 오르고 있거든요. 그러면 지금 예전에 금리도 감당이 안 돼 가지고 연체가 늘어나고 있었는데이 금리 수준이 올라가는 상황이 되면 예전 좀 버텼던 사람들조차 다 이제 못 버티는 사람이 급격하게 늘어날 수 있다. 이렇게 되는 이제 상황으로

34:03 가고 있기 때문에 심각하다라고 판단을 하는 거죠. >> 네. 네. 지금 한국의 상업용 부동산 공실 문제는 뭐 어제 오늘 일은 아니고 좀 심각한 부분이 있다고 합니다. 자영업자 상황을 봐도 그렇고 자영업자는 뭐 100만 패시대라는 말이 있을 정도로 경제가 사실상 IMF 때와 거의 똑같다. 아니 어쩌면 IMF 대보다 더 심각하다라고 얘기하는 분들이 있습니다. 간평사님이 보시기에는 현장에서 진짜 뭐 지금 K반도체가 잘 나가니까 그냥 다 그거에 묻혀 가지고 그냥 잘 나가는 것처럼 보이는데이 실질적으로 한국 경제의 침체 상황이 어느 정도로 지금 심각한가요? >> 일단 소수한 호황을 누리는 시장인 거죠. 어 우리나라 같은 경우도 그렇죠. 양극화가 굉장히 심해지고 극단적으로 반도체 투탑이 전체적인

34:49 국가의 경제 성장률을 견인할 정도로 굉장히 큰 비중을 차지하고 있고 근데 그 성장률이 어 늘어난 거에 비해서 많이 못 올라가는 이유가 다른 산업들이 침체됐기 때문에 좀 그런 현상이 벌어지고 있잖아요. 다수는 침체라는 상황은 사실은 달라지지 않았거든요. 그런데 어 내수 경기가 살아나려면 사람들이 돈도 많이 벌고 돈도 많이 쓸 수 있어야 되는데 집산하고 돈을 너무 많이 빌려썼고 실제적으로 가처분 소득에 대한 부분들이 어 많이 축소되고 있는 상황이다 보니까 거기에 금리가 올라가는 환경이다 보니까 실질적으로 내수가 살아나기 어려운 여건인 거죠. 그러니까 이런 부분이 IMF대는 외부의 충격에 의해서 단기적으로 단기적인 외화 유동성의 경생 문제로 인해서 어떤 위기가 발생을 했다면

35:34 지금은 내 내부의 문제가 사실은 굉장히 장기화 될 수 있는 장기적으로이 어떤 경제의 압박을 가할 수 있는 이런 환경이기 때문에 더 위험한 상황이다라고 저는 생각을 합니다. >> 네. 그니까 사실 외부에서 온 충격은 약간 그래도 어쨌든간에 그 짧은 시간에 단기간의 어떤 이런 그 발빠른 어떤 조치라든가 이런 걸로 이제 극복을 했는데 이거는 뭐 만성질환처럼 이게 뭔가 어 뭐 수술 해도 되는게 아니라 마치 무슨 당뇨병 같이 고칠 수도 없고 계속 이런 어떤 약간 그런 느낌이 좀 드는 거 같아요. 환율 문제가 또 최근에 또 부각이 되고 있습니다.이 이 엄청나게 달러를 많이 벌어들이는 기업들이 있는데도 불구하고 환율이 계속해서

36:22 1,500원대를 유지를 하고 있습니다. 거기에다가 이렇게 고안율에다가 전쟁이 좀 뭐 끝나가는 모양세긴 한데 여전히 고유가 그리고 이제 아까 간평사님이 얘기해 주셨던 것처럼 지금 시장 금리가 아마 어 점점 올라가면서 고금리 이런 3고 시대가 됐다. 이런 얘기 고율 고급 고육과 고급리 이런 흐름으로 볼 때 과거와 유사한 수준의 경제적 위기가 발생할 가능성이 지금 현재 있느냐? 간평사님이 보시기에는이 경제 위기 가능성 있습니까? 어떻습니까? >> 그러니까 그 위기라는 거를 사실은 지금 방어해 주고 있는게 어 워낙 잘 나가는 기업들이 있으니까 대회적인 신용도나 이런 것들이 어느 정도 유지가 되는 거예요. 그렇지만 나머지 부분들은 굉장히 어 능력이 떨어져

37:08 있는 상태다. 내 어떤 면역력이 떨어져 있는 상태인 거죠. >> IMF랑 비슷한 거 지금 환율 같은 경우는 이제 IMF 때보다 더 올라간 수준을 유지하고 있죠. 네어 높은 수준을이 높다는 우나라 돈의 가치 자체가 굉장히 약해져 있다라는 그런 이제 환경이 유지되고 있고 이런 부분은 유가가 지금 이제 전쟁의 종료가 되면 사실은 이제 유가가 조금 안정되는 형태로 가야 되는데 여전히 우리 체감 육가는 높잖아요. 이유는 어 환율 달러로 기름을 사 갖고 와서 그걸 이제 활용해야 되니까 달러에서 환율에서 한번 까이고 육가 올라간 거에서 또 한번 올라가고 이러다 보니까 훨씬 더 비싼 어떤 에너지 물가를 우리는 체감하고 있는 거죠.

37:54 >> 이중고네. 그죠. >> 그렇죠. 그런데 어 유가가 우리나라 에너지의 90%를 이제 수입에 의존하고 있는데 다 달러로 지부를 해야 되고 그런 상황이기 때문에 환율이 높으면 사실은이 물가에 있어서도 더 큰 영향을 줄 수 있는 구조이고 이미 전쟁의 여파로 유가가 상단 기간 고유가를 유지하고 있는 거잖아요. 그 이런 것들을 다 이제 어떻게 보면 완화시킬 수 있는 조치가 금리 인상이거든요. 우리나라 돈의 가치가 약해져 있으니까 돈값을 높이 쳐주는 조치 그게 금리를 올리는 거잖아요. 금리를 올려줌으로써 환율을 좀 안정시키겠다 이런 개념이고 우리나라의 돈이 달러가 머물 수 있는 환경을 만들겠다 이런 건데 지금 구조적으로는 어 뭐 주식 시장의 변동성도 훨씬 커져 있고 또 투자에 대한 부분들도 있다 보니까 기업들이

38:40 달러를 아무리 많이 벌어도 일단 뭐 원자재 사오는데도 달러로 줘야 되고 미국에 투자하는 것도 달러로 해야 되고 이러니까 달러를 기업이 보유하고 있는 부분들도 많고 이런 부분들 때문에 쉽게 안정되지 않는 상태거든요. 그러면 선재적인 조치가 금리를 올리는 것. 그럼 금리가 올라가면 어 빚이 많은 사람들이 고통을 받는 시기죠. 금리는 올라가서 어떤 빚 갚는데 들어가는 비용은 훨씬 늘어났는데 환율의 문제라든가 유가의 문제, 물가의 안정 부분은 서서히 올 거란 말이에요. 후행적으로 굉장히 늦게 또 될지 안 될지도 모르는 얼만큼 떨어질지도 모르는 상태. 그러면 어 높은 금리를 감당하면서 물건을 살 때는 더 비싼 값을 줘야 되니까 생활이 굉장히 힘들어지겠죠. 굉장히 가게 자체에는 위기인 거죠. 외부적인 충격으로 우리나라가 망한다. 이런 개념이 아니라 그 각의

39:26 하나하나를 몇밀히 봤을 때는 사실은 그 위기가 어 가의 위기를 겪게 되는 이런 상황으로 갈 거라고 생각합니다. >> 뭐 굉장히 어떻게 보면은 늘 그런 이야기를 했지만 어 중산층 이하 서민들이 더 힘들어지는 세상이 되는 거 같습니다. 무주택자들이 섣불리 집을 사기보다는 집값이 거품 빠지기를 기다리는게 낫다라고 말씀해 주셨는데 집값이 여기서 어느 정도로 빠질 것이냐 그다음에 빠져야 되냐 요건 조금 다른 문제긴 한데에 간평사님이 보시기에는 어느 정도로 집값이 빠지는 것이 맞다라고 볼 수 있을까요? 강남 집값은 현재 뉴욕보다도 훨씬 더 비싸다 이렇게 이제 되어 있는데 어느 정도 빠져야 되는 걸까요? 그니까 이거를 얘기하면

40:13 뭐 너는 이제 당위론으로 집값을 얘기하냐 이런 얘기를 하시는 분들도 있고 막 이런데 기본적으로 이제 지금 집값이 거품이 심하다라는 거에 대한 인식은 있잖아요. 사람들이 본인이 샀던 것보다 훨씬 더 오른 가격에 집을 보유하고 있는데 내가 이제 다시 사라고 하면이 가격에 살 수 있을까 했을 때 의문을 가을 정도로 굉장히 오랜 기간 올라왔단 말이에요. 그러면 이게 어느 정도 사람들이 그러면 내가 집이라는 건 결국에는 필수제이고 그러면서도 어 자기가 꼭 필요로 하는 건데 이걸 소비를 해야 되는데 닿을 수 있는 금액이 아니면 소비가 안 되는 거거든요. 그 기본적으로 직값이 조정이라는 건 그래서 어 보통은 거래가 안 됨으로써 이루어지는 거거든요. 올라갈만큼 올라갔는데 그 가격에도 한 사람이라도 사는 사람이

40:59 생겨나면 계속 집값의 어떤 호가나 이런 것들은 올라간 상황을 유지해요. 그만 실질적으로 그 빈도나 아니면 살 수 있는 사람 수 자체는 현장에 줄어드는 상태가 되고 그런 상황에서 내가 집을 돈으로 바꿔야 하는 입장에 처한 사람들이 생겨나고 현실적으로 당연히 생겨날 수밖에 없잖아요. 우리나라 자산의 대부분이 집이기 때문에 그런 사람들이 이제 환를 하면서 그 가격이 조정되는 과정을 통해서 이제 가격이 내려가는 건데 >> 몇 % 빠져야 되냐 뭐 이런 얘기를 했을 때 저는 최소 50% 이상 70% 이상 빠져야 된다고 생각을 합니다. 어디 괜찮으시겠습니까? 감평사 그래 빠져서 [웃음] 그니까 집이 >> 일단 방위적으로는 그렇게 돼야 되는데네 >> 저는 그렇게 생각하는데 일단 우리가 어 집이라는 거 꼭 소비해야 되는 건데 뭐 웬만큼 벌어서는 아예 살

41:47 수가 없는 수준의 가격이다. >> 음 >> 이거는 말이 안 되는 거잖아요. 그러면 그 정도의 값을 지불할 만한가에 대해서는 우리가 집값에 지불할 때 이게 얼마만큼의 소득을 줄 수 있는지에 대한 부분도 당연히 고려를 해야 되는데 그러면 어 이걸 내가 전세를 놨을 때 뭐 사용 가치 측면에서 어느 정도인가 생각을 해 보면 보통은 이제 매매와 전세가의 비율이 한 70% 80%이 정도였는데 강남은 지금 30% 뭐 이렇게 됐잖아요. 그 거품의 척도 봤을 때는 굉장히 괴리가 있는 거 >> 전세가율 자체가 그 30%랑 갭이 거의 70%라는 거는 너무 거품이다라는 이야기죠. >> 그렇죠. 이제 그런 부분들 그러니까 사용 가치 대비해서 자산 거래가는 월등이 높다. 음. >> 이거 자체가 어떻게 보면 정상적이지 않은 상황인 거죠. 만약에 내가이

42:33 집을 그냥 지금 당장 쓸 수 있는데 어쨌든 최종적으로 사는 사람도 이걸 내가 소비하기 위해서 하는 거잖아요. 그러면서 자산을 보존하기 위해서 사는 건데 그 지금 당장 쓸 수 있는데 지불하는 돈에 지금 >> 두 배 가까이를 지불하면서 이걸 보유하려고 한다.이 >> 상황 자체가 굉장히 가격의 괴리가 있는 거죠. >> 네. 그 사실 뭐 우리가 P이라는 거 자주 인용하지 않습니까? 아 그보다 비싸다고 말씀해주셨는데 서울이 지금 뉴욕이 한 13이 정도 되는데 서울 같은 경우가 20이 넘는다고 하네요. 그러니까 지금 말씀해 주신 것처럼 진짜로 뉴욕보다도 서울 집값이 좀 비싼 거는 소득 대비해서 비싼 거는 맞는 거 같습니다. 그러면서도 뭐 집이라는게 필수제니까

43:21 부동산은 입지가 중요하다라고 말씀해 주셨는데 최근에 신혼 부부들 사이에 평수를 늘리지 말고 평 같은 가격이면 평수보다는 입질를 조금 더 높은 곳 그러니까 입지가 낮은 30평대 사느니 입질를 조금 올려서 20평대를 가자라고 하는 뭐 움직임이 있다라고 하는데 간평사님이 보시기에는 이런 신혼 부부들의 전략은 어떻게 맞다고 보십니까? 어떻습니까? 이거는 어떻게 보면 절대적인 금액이나 접근에 있어서 이제는 뭐 30평 때는 못 사는 거예요. >> 음. >> 닿을 수가 없는 거죠. >> 어. 그러니까 예를 들면 이러잖아요. 뭐 저 경기도 저 외곽의 30평을 살 돈으로 조금 20평대로 그냥 서울에다 조금 어떻게 산다라든지 아니면 서울에 변두리에 30평을 살 돈으로 조금 더

44:08 줄여서 조금 더 입지 좋은 중심지로 20평을 산다. 뭐 이런 트렌드를 >> 봤을 때 만약에 뭐 동생이나 >> 아는 뭐 조카가 그렇게 하려고 그런다 그러면 현평사님은 어 뭐 좋다든지 아니면 아니라든지 어떤 조언을 해 주실 수 있냐는 거죠. 그러니까 그런 선택을 하는게 이제 기본적으로 당연한 거죠. 왜냐하면 부동산이라는 거는 굉장히 무거운 자산이고 내가 산 후에 다시 환되는 거를 항상 고려할 수밖에 없어요. >> 대팔 거를. >> 대팔 거를. 그런데 많은 사람들이 알고 있나 인이라든가 수요가 전체적으로 줄어고 있는 시장이다는 걸 다 인지하고 있단 말이에요. 그러면 내가 지금 당장 살기는 편한게 넓게 사는게 좋다라고 생각을 하지만 이런 선택을 할 수 있는 사람이 과연 많을까를 생각을

44:54 했을 때 그나마 객관적인 시장에서 사람들이 가장 관심을 가질 수 있는 곳 그쪽에 어떤 수요가 있을 것이고 그래야만 내가 나중에 빠져나올 수 있으니까 그런 걸 생각하면 외곽에 30평을 사는 것보다 뭐 예를 들면 도심에 뭐 20평대를 사는 선택 이런 선택들을 하고 있는 거죠. 음. 나쁜 건 아니다. 그런데 >> 나쁜 건 아니죠. 당연히 가장 선호되는 것을 사는 것이 나중에 환가를 생각을 했을 때는 황금성을 생각을 했을 때는 당연한 선택이다라고는 하는데 근데 그러다 보니까 너무 올라간 거예요. >> 음. >> 그런 선택을 하는 사람들이 생겨나니까 사람들이 호가를 높이고 호가를 높여도 이거를 지금 사는게 맞다라고 생각하 판단하는 사람들이 들어와 주니까 이게 그러면 적정 가격 수준 안에 있는가를 생각을 했을 때에 너무 과열된 지역에

45:39 그럼 굳이 그런 선택을 해야 되는지에 대한 건 다른 문제인 거죠. >> 음. 그렇다 하더라도 내집 마련은 뭐 하긴 해야 되는데 간평사님은 지금 조금 가격이 빠질 때까지 기다렸다가 살아 이런 의견을 주셨단 말이에요. 그러면 어 신혼 부부가 이제 자금을 모았는데 내가 자금 모은 그 규모 안에서 내 집을 마련을 하려고 하는데 과연 대출을 몇 퍼센트 정도로 받아서 사면 크게 연끌도 아니고 아 뭐 문제 없다. 실거주를 하는 거니까. 어 뭐 예를 들면 몇 퍼센트 정도 대출 받아서 산다면 간평사님 보시기 어 그 정도면은 어 사도 된다. 이렇게 얘기해 주실 수 있을까요? 뭐 예를 들면 현금으로 내가 현금 100%로

46:25 산다 뭐 이러면 당연히 그건 누가 사든 말든 뭐 신경 안 쓸 것 같은데 많은 분들이 결국 대출을 얼마나 받아서 사느냐에 대한 고민이 많단 말이에요. 지금 시장 상황은 앞으로 관평사님 보시기 조금 더 빠질 거다라고 보셨기 때문에 당장 서둘러 가지고가 달려가서 살 필요는 없는데 과연 어 어느 정도 가격 조정이 이루어지고 나서 >> 보 이종 몇 % 정도면 괜찮 >> 40% 어 >> 생각합 >> 그러니까 40%보다 더 받아서 지금 집을 산다는 거는 조금 안 될 일이다. >> 근데 이제 절대 금액도 중요한 거죠. 그0%라면 12억이잖아요. 그럼 내가 12억 이자를 감당할 수 있느냐의 문제를 당연히 같이 봐야 되는 거죠. 그렇지만 이제 일반적인 집값이나 내가

47:11 모아놓은 보유자금이 6 정도 60 정도 있는데 그중에 한 40% 정도만 대출을 받아서 사겠다. 이런 것들은 이제 그 정도가 맥스라고 판단하는 거죠. 근데 사실 지금 감평사님이 이렇게 얘기해 주셨지만 영상을 보시는 만 아니 40% 받아서 어떻게 사 내가 지금 60% 70% 받으려고 그러는데 다들 이러는 분들이 지금 많이 있거든요. 절대 안 된다는 이야기 하시는 거죠. 그죠? >> 그렇죠. 예전에 이제 부동산에 대해서 이제 투자를 많이 하시는 분들 많이 얘기 나오고 이제 뭐 상가 투자라든가 경매 투자라든가 이런 실질적인 투자를 하시는 분들이 얘기하는 것들이이 호항과 불황을 다 견뎌낼 수 있는게 자기 자본의 비중을 이제 40% 이내로 대출을 >> 제한하는 것이 어떤 그런 상황적인 부분을 대응할 수 있다라고 얘기를

47:57 하거든요. >> 실질적으로 이제 내가 만약에 이자를 아 대출을 너무 많이 받은 상태라면이 물건을 지킬 수가 없는 거예요. 불의 시기도 >> 보통 60% 70% 또 뭐 80% 이렇게까지 받아서 살 수 있는 분들은 당연히 고가 주택은 아니고 대부분 또 생애 최초라든지 이런 정책금융 상품으로 산단 말이에요. 그래서 이제 물어보는게 간평상님한테도 아 근데 40% 30% 받아서 사라는 거에 취지는 알겠는데 이게 금리가 일반 주담대보다 낮다. 정책 금리 같은 경우는 뭐 실제 2 3% 뭐 낫지 않습니까? 그러면은 금리는 뭐 3, 4% 정도 수준이 될 수 있는데 이렇게 낮은 금리로 받아도 40%를 고수해야 되냐? 내가 한 6, 70% 받으면 안 되냐? 이렇게 물어본다면

48:44 간평사님은 [콧방귀] 어떻게 대답을 해 주실 수 있을까요? >> 그러니까 그게 사람들은이 어떤 빌리는 돈을 스스로 갚을 생각이 아예 없는 거예요. 그런 질문 하시는 분들은 내가 이거를 팔아서 갚게 되는 상황으로 내가 이렇게 하겠는 개념이지. 그렇게 팔지 않은 상황에 대해서는 내가 대처할 생각이 없는 거죠. >> 음. 그러니까 간병사님 얘기는 집값이 좀 떨어지고 나서 사야 되고 실제로 사더라도 앞으로는 그렇게 굉장히 우리가 기대하는만큼 상승은 없을 것이다라는 전제가 깔려 있네요. 그죠? 그리고 상승을 한다 하더라도 내가 이걸 환가할 수 있는 상황이 됐을 때 유지하려고 하려면 예를 들면 내가 대출을 요만큼 40% 받았어도 이게 전세가 떨어져도이 금액을 다 커버하고 남을 정도 또는 나중에이

49:30 전세를 다른 사람이 세입자를 내주는 상황이 됐을 때도 내가 이거를 커버할 수 있는 정도의 규모 안에서 움직여야 된다는 거죠. >> 음. 지금 뭐 그 주택란이 이게 또 수도권이나 이런 데는 좀 집을 안 사더라도이 전세나 이런 거 구하기가 굉장히 어렵다고 하는데 목돈이 한 2억 정도 있는 무주택자인데 지금 전세를 좀 구하기가 어려운 상황이다라고 한다면이 2억을 가지고 전세가 구하기가 어렵다. 이분의 어떤 선택지는 그렇다면 뭐 이거 2억 갖고 매매를 시도하긴 조금 어려울 거고 그렇다면 이분 같은 경우에 선택지는 딱 하나밖에 없는 건가요? >> 반전세밖에 없죠. 네. >> 네. 안전세 >> 월 보증금 2억에 뭐 이렇게 월세 사시는 방법 아 >> 보증금 2억을 또 내고도 월세를 더 살아야 왜냐면 보증금을 이

50:16 >> 본인이 이제 어떤 거주 환경을 원하는지에 따라 다른데 기본적으로 어 전세 서울 아파트 전세 평균 가격이 다르잖아요. 이런 것들을 생각했을 때 뭐 또는 아니면 이제 신축 빌라 같은 데를 들어가실 수도 있는 거고 뭐 여러 가지 판단을 하실 수는 있지만 기본 저라면 어 일정 부분 어 목도 그러니까 월세를 최소화하지만 내가 어떤 주거 안정을 줄 수 있는 선택을 하겠죠. 근데 반전세 내지는 월세를 선택을 할 것 같고요. 기본적으로 어 현재의 상황은 내가 집을 꼭 사서 뭔가 공격적으로이 부동산 시장에 지금 뛰어들어야 되는 이런 시점이라기보다는 주거 안정을 하고 내가 갖고 있는 현금을 지키는 것이 더 중요한 시장이거든요. 그리고 기회를

51:03 사실은 어떤 어 돈을 이제 섣불리 어디다 묶기는 행동 이런 것들을 좀 자제해야 되 >> 자제하는 것이 좋다. >> 이유는 지금 최근에 주식 시장의 상승을 보셔도 아시잖아요. 물론 지금 또 묶여 있는 분들도 많지만 이런 상승이 뭐 3개월 만에 삼성전자가 70% 80% 오르고 뭐 100% 오르고 이런 상황이 벌어지는 시장이잖아요. 그럼 이런 상승을 참여할 수 있었던 사람은 돈이 있었던 사람 뿐이잖아요. 또는 대출이 없었던 사람, 대출을 추가로 낼 수 있었던 사람들 이런 사람들만 참여할 수 있었거든요. 근데 지금 자기 유동성을 전부 다 끌어내 쓰는 선택을 할 필요가 없다. 현재는. 음. 음. 자, 오늘 박은정 간평사님 모시고 여러 가지 지금 상황 돌아가는 상황이나 이런 분위기에 대해서 어

51:49 들어봤습니다. 다음번에 아마 7월 달 세제계편 관련한이 내용이 어느 정도 윤곽이 드러나고 그다음에 그거 지나서 한번 또 한평사님 그 내용 관련해 가지고 또 모셔서 이야기를 들어 보도록 하고요. 어 오늘 여러 가지 이야기를 해 주셨는데 간평사님 나오셔서 감사합니다. 감사합니다.