간략한 요약
이 영상에서는 부동산 전문가인 서동기 박사가 서울 집값, 재건축, 월세, 부동산 정책, 양극화 해소 방안, 주택 구매 타이밍 등 다양한 부동산 문제에 대해 심층적으로 분석합니다.
- 서울 집값은 소득 대비 과도하게 높으며, 재건축은 더 이상 과거처럼 큰 이득을 보장하지 않습니다.
- 고층 아파트는 미래에 흉물이 될 수 있으며, 1기 신도시 재건축은 분담금 문제로 지연될 가능성이 높습니다.
- 월세는 앞으로 더 오를 수 있으며, 정부는 부동산 시장 안정을 위해 보유세 강화 정책을 고려해야 합니다.
- 부동산 양극화는 불가피하지만, 지방 분산 정책과 보유세 강화를 통해 완화할 수 있습니다.
- 집을 살 타이밍은 분명히 나타나며, 거품이 꺼지는 시점을 노려야 합니다.
인트로
과거 재건축은 무조건 이득이었지만, 저출산, 인구 감소, 경제 성장률 둔화로 인해 이제는 집을 뺏길 수도 있습니다. 3, 40년 후에는 살 수 없는 아파트를 현재 짓고 있으며, 초고층 아파트는 미래에 흉물이 될 수 있습니다.
구독자 인사
부동산 1호 박사 서동기 박사와 함께 서울 집값에 대한 양극단의 평가를 듣고, 부동산에 대한 깊은 통찰과 이해를 나눕니다.
서울이 뉴욕보다 아파트 사기 어려운 이유
서울 아파트 평균 가격은 14억으로, 소득을 한 푼도 쓰지 않고 23년을 모아야 살 수 있습니다. 강남은 40~50년이 걸립니다. 반면 뉴욕은 11년, LA는 8년, 일본은 10년으로 서울보다 집 사기가 더 쉽습니다. 서울 집값은 GDP 대비 5억 정도가 적정하며, 현재 거품이 심합니다.
재건축으로 대박나는 시대, 이제는 어렵습니다
재건축은 전국적으로 주택 공급을 늘리지만, 강남 등에서는 분담금 문제와 긴 공사 기간으로 인해 반대하는 사람들이 많습니다. 과거에는 용적률이 높아 큰 평수를 받고도 돈을 돌려받았지만, 지금은 고층으로 지을수록 건축비가 기하급수적으로 늘어나 분담금이 커집니다. 저출산, 인구 감소, 경제 성장률 둔화로 인해 재건축으로 이득을 보기 어려워졌으며, 오히려 손실을 볼 수도 있습니다.
누구도 예상 못한 초고층 아파트의 30년 뒤 미래
초고층 아파트는 부자들만 재건축이 가능하며, 돈을 내고 재건축해야 합니다. 부자들은 낡은 집을 버리고 떠나고, 집은 점점 낡고 임대료가 싸져 흉물이 됩니다. 뉴욕의 고층 콘도는 조 단위 부자들이 별장 용도로 소유하며, 손해가 나도 타격이 없습니다. 서울은 재건축, 리모델링 비용이 너무 많이 들어 흉물이 될 수밖에 없습니다.
1기 신도시 재건축이 지연되는 진짜 이유
분당, 일산 등 1기 신도시는 30년이 지나 재건축이 필요하지만, 분담금이 얼마가 될지, 얼마나 오래 걸릴지 예측하기 어렵습니다. 건설사 입장에서는 3, 40년마다 재건축하는 것이 좋지만, 외국처럼 튼튼하게 짓지 않으면 재건축이 순조롭게 진행되기 어렵습니다.
역대 최고치 찍었다는 월세값, 여기서 더 오를까?
월세는 앞으로 더 오를 수 있으며, 전세 제도는 장기적으로 없어질 것입니다. 갭 투자로 인해 전세 사기 문제가 발생했고, 전세는 월세화될 것입니다. 월세가 오르는 대신 집값은 안정될 것입니다.
‘집값 잡기엔 역부족’ 수요 억제 정책의 한계
새 정부의 부동산 대책은 수요 억제 위주였으며, 단기적인 효과는 있지만 오래가지 못합니다. 토지거래허가구역은 재산권을 침해할 소지가 있으며, 세금 정책을 통해 집값을 안정시켜야 합니다.
부동산 전문가가 생각한 집값 안정의 핵심
미국처럼 보유세를 높이고, 양도소득세, 취득세, 등록세는 낮춰야 합니다. 미국은 양도소득세 이연 제도가 있어 샀다 팔았다 할 때 세금을 내지 않고, 상속 시 양도세가 없어집니다. 보유세가 높으면 집값 상승을 억제하고, 양도세를 낮게 해야 자산 이전이 활발해집니다.
지금 집값 안 잡으면, 일본보다 더 큰 불황옵니다
정부는 집값이 폭락할까 봐 두려워하지만, 일본이나 중국처럼 한꺼번에 거품을 꺼트려야 합니다. 거품을 꺼트리기 전에 청년들에게 저렴한 임대 주택이나 토지 임대부 주택을 공급해야 합니다. 일본은 부동산 거품 붕괴로 인해 아파트 소유욕이 없으며, 우리나라도 그런 일이 발생할 수 있습니다.
서울은 ‘폭등’ 지방은 ‘텅텅’ 부동산 양극화 해법
부동산 양극화는 자본주의 사회에서 불가피하지만, 지방 분산 정책과 보유세 강화를 통해 완화할 수 있습니다. 국회 이전 등 과감한 정책을 통해 지방 분산을 추진해야 합니다. 캘리포니아처럼 취득 가격 기준으로 세금을 부과하는 것도 고려할 만합니다.
집 살 타이밍은 분명히 나타납니다. 이때를 노리세요
집을 살 타이밍은 분명히 나타나며, 거품이 꺼지는 시점을 노려야 합니다. 우리나라는 10년에 한 번씩 사이클이 있지만, 팬데믹으로 인해 깨졌습니다. 거품을 안고 살 수 있는지, 거품이 꺼질 때까지 기다릴 수 있는지 고려해야 합니다. 환율 상승률이 집값 상승률보다 높으면 화폐 가치가 하락하는 것이므로, 실물 자산을 보유하는 것이 유리하지만, 거품이 너무 크기 때문에 조심해야 합니다.
