간략한 요약
김지연TV의 이번 영상은 부동산 스터디 '팩트 체크'님의 글에 대한 의견을 제시하며, 특히 공공주택 특별법과 도심 공공주택 복합 사업의 핵심 내용을 중심으로 토지 소유자들이 오해할 수 있는 부분을 명확히 하고자 합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.
- 공공주택 특별법의 본질과 도심 복합 사업에서의 토지 소유자 위치 명확화
- 리츠, 시공사, LH의 이익 구조에 대한 오해 해소
- 2020년 역세권 시프트 자료의 한계 지적 및 현재 시장 상황과의 비교 필요성 강조
- 다양한 개발 모델 비교를 통한 토지주들의 합리적인 선택 지원
소개
김지연은 효창 역세권 민간 재개발 추진 준비 현황을 소개하며, 부동산 스터디 '팩트 체크'님의 글에 대한 의견을 제시할 것임을 밝힙니다.
공공주택 특별법의 본질
'팩트 체크'님이 공공개발의 혜택만 강조하고 상위법인 공공주택 특별법의 본질을 간과했다고 지적합니다. 공공주택 특별법은 공공이 토지를 수용하여 공공주택을 공급하기 위한 법이며, 토지 소유자의 이익을 최우선으로 하는 개발법이 아님을 강조합니다. 2016년 개정에서는 주거 취약 계층에게 공공주택을 우선 공급해야 한다는 내용이 명확히 포함되었고, 2021년 개정에서 도심 공공주택 복합 사업이 추가되었습니다.
도심 복합 사업에서의 토지 소유자 위치
도심 복합 사업에서 토지 소유자는 조합원이 아닌 수용 보상 대상이며, 사업 시행자는 LH 등 공공주택 사업자임을 명확히 합니다. 민간 재개발과는 달리 토지 소유자는 사업에서 퇴장하는 주체이며, 권한 구조와 이익 배분의 본질을 이해하는 것이 중요하다고 강조합니다.
리츠, 시공사, LH의 이익 구조
'팩트 체크'님의 글에서 리츠, 시공사, LH의 이익을 축소 설명한 부분에 대해 반박합니다. 시공사의 이익은 공사비 자체에 포함되어 있으며, 리츠는 투자 상품으로 지분 비례 손익 배분 구조를 가집니다. LH는 수수료를 받는 대행사가 아닌 사업 시행자로서 도심 복합의 모든 이익 구조의 최종 책임자이자 수혜자임을 강조합니다.
사실 확인 및 2020년 자료의 한계
도심 복합 사업이 수용 기반인지, 평가 기준이 공시 가격 기준인지, 현물 보상가가 분양가 대비 할인인지 등 '팩트 체크'님이 허위 사실이라 주장한 대부분이 사실임을 법적 근거를 통해 입증합니다. 또한, 2020년 역세권 시프트 자료는 현재와 제도, 용적률, 공사비, 금리, 분양가 등 사업성의 핵심 변수가 모두 다르기 때문에 현재 사업성을 단정할 수 없다고 지적합니다.
공공도심 복합 사업의 한계 및 비교 기준 제시
공공도심 복합 사업이 유리하다면 왜 서울 핵심지에서 외면받았는지 질문하며, 수용, 공시지가 평가, 현물선납 구조로는 중심지 토지주에게 유리하지 않기 때문이라고 설명합니다. 토지주 모두가 더 나은 선택을 할 수 있도록 공공도심 복합 사업, 신통 기획을 포함한 민간 재개발, 민간 도심 복합 개발 세 가지 모델을 동일한 기준으로 비교해야 한다고 제안합니다. 분담금, 권리가, 우선 공급가, 사업 기간, 공공기여, 수용 여부 등을 투명하게 공개하여 토지주들이 직접 판단할 수 있도록 해야 한다고 강조합니다.
결론 및 향후 계획
민간 재개발이 무조건 옳다거나 공공도심 복합 사업이 절대로 나쁘다고 말하는 것이 아니라, 도심 복합이 토지주에게 가장 유리하다는 주장이 법 구조, 수용 방식, 시장 반응에 맞지 않다는 점을 지적하는 것이라고 재차 강조합니다. 12월 중 설명회를 통해 토지주들이 어느 개발을 선택하는 것이 옳은 결정인지 심도 있게 다룰 예정임을 밝힙니다.
