Breve Resumo
Este vídeo apresenta uma análise e recomendação de três Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) com foco em segurança, estabilidade e bons dividendos para investimentos de longo prazo, visando a aposentadoria e a liberdade financeira. Alexandre Winkler compartilha sua experiência pessoal, mencionando que vive da renda passiva de seus investimentos em FIIs, que totaliza cerca de R$ 12.000 por mês.
- BTLG11: Fundo de tijolo do segmento de logística, gerido pelo BTG Pactual, com um histórico sólido e baixa vacância.
- GGRC11: Fundo de tijolo do segmento de logística industrial, gerido pela Agros, com um bom desconto sobre o valor patrimonial e um dividendo atrativo.
- RBRR11: Fundo de papel high grade, com gestão da Pátria, indexado ao IPCA e com um portfólio diversificado de CRIs.
FIIS me aposentaram
Alexandre Winkler introduz o vídeo explicando como os investimentos em Fundos Imobiliários (FIIs) o permitiram ter mais flexibilidade e tempo livre. Ele menciona que possui uma renda mensal de R$ 12.000 proveniente de dividendos de FIIs e que começou a investir do zero há muitos anos. O objetivo do vídeo é apresentar três FIIs seguros e estáveis, adequados para projetos de longo prazo como a aposentadoria. Ele também menciona que o segundo episódio da "Carteira da Fortuna" será lançado na próxima semana.
BTLG11
O BTLG11 é um fundo de tijolo do segmento de logística, gerido pelo BTG Pactual, que Alexandre Winkler considera um dos mais "redondinhos" do mercado. O fundo iniciou suas atividades em 2010 e possui um histórico longo e uma gestora reconhecida. A cota custa R$ 103,79, com um dividend yield de 9,13% nos últimos 12 meses e um P/VP de 1,01, indicando que está sendo negociado próximo ao seu valor justo. O fundo possui alta liquidez, com mais de 10 milhões negociados diariamente, e valorizou 12,98% nos últimos 12 meses. O BTLG11 possui quase 500.000 cotistas, 34 imóveis e um valor de mercado de mais de 5 bilhões, com uma vacância financeira de apenas 2,9%. O portfólio está concentrado em São Paulo (92% da área bruta locável), com contratos indexados ao IPCA (97%) e multa de 12 aluguéis em caso de rescisão antecipada. Os maiores locatários incluem Açaí (8%), DHL (6%) e Unilever (6%), com vencimentos de contrato bem distribuídos a partir de 2029. O fundo costuma desinvestir de 12% a 15% do seu patrimônio anualmente, vendendo ativos com lucro e reinvestindo em novos. A alavancagem total do fundo é de 15%, considerada baixa e controlada. O preço teto recomendado para compra é de R$ 105,33, calculado com base nos dividendos pagos nos últimos 12 meses e um yield desejado de 9% ao ano.
GGRC11
O GGRC11 é um fundo de tijolo do segmento de logística industrial, gerido pela Agros, que Alexandre Winkler pretende adicionar à sua carteira pessoal. O fundo iniciou suas atividades em maio de 2017 e possui um bom histórico. A cota custa R$ 10,27, tornando-o acessível para investidores com pouco capital. O dividend yield nos últimos 12 meses foi de 11,73%, considerado alto para um fundo de tijolo de logística. O P/VP é de 0,92, indicando um desconto de 8% sobre o valor justo. A liquidez diária é de mais de 8 milhões e a valorização nos últimos 12 meses foi de 15%. O fundo possui mais de 329.000 cotistas, 36 imóveis e uma vacância física de apenas 0,2%. O valor de mercado é de 2,2 bilhões e o rendimento mensal é de cerca de 10 centavos por cota. A maior concentração de receita por inquilino é da Renault (12,24%), seguida pela Americanas (11%) e Ambev (10,84%). O portfólio está diversificado entre os estados de São Paulo (22%), Minas Gerais (21%) e Paraná (24%). A alavancagem é de 12%, considerada baixa e controlada. O fundo está em processo de emissão de cotas para novos investimentos e fez a aquisição de um ativo em Santa Catarina com contrato atípico de 12 anos. O preço teto recomendado para compra é de R$ 13,33, calculado com base nos dividendos pagos nos últimos 12 meses e um yield desejado de 9% ao ano.
Como investir em FIIs?
Alexandre Winkler explica como investir em FIIs na prática, mencionando que é possível realizar o investimento por meio de qualquer banco ou corretora, como Nubank, Itaú, XP e BTG. Ele ressalta a importância de verificar se a instituição não cobra taxa de corretagem. A carteira pessoal de FIIs de Alexandre está na IHub, um escritório credenciado da XP Investimentos, cujo link para abertura de conta está na descrição do vídeo. Ele demonstra o processo de compra de cotas de FIIs através do aplicativo da XP, utilizando o BTLG11 como exemplo.
RBRR11
O RBRR11 é um fundo de papel high grade, gerido pela Pátria (anteriormente RBR), indexado ao IPCA. Alexandre Winkler destaca a importância de diversificar a carteira de FIIs com fundos de papel, que geralmente pagam dividendos mais altos, mas também possuem um risco ligeiramente maior. A cota custa R$ 83,63, com um dividend yield de quase 12%. O P/VP é de 0,86, indicando um desconto de 14% sobre o valor justo. A liquidez diária é de quase 4 milhões e a valorização nos últimos 12 meses foi de 10%. O fundo possui 137.000 cotistas e um valor de mercado de pouco mais de 1 bilhão de reais. Um ponto de atenção é a troca da gestão da RBR para a Pátria, que está estudando a consolidação de diversos fundos de papel em um único fundo. O portfólio é diversificado em 110 CRIs, com ativos imobiliários subjacentes nos segmentos residencial (43%), logístico (32%) e corporativo (22%), localizados principalmente em São Paulo. Os maiores devedores incluem Leroy Merlin (8%), Banco do Brasil (7%) e Brookfield (6.7%). O vencimento das CRIs é alongado, com a maioria a partir de 2030, atreladas ao IPCA. O preço teto recomendado para compra é de R$ 102, calculado com base nos dividendos pagos nos últimos 12 meses e um yield desejado de 9% ao ano. Alexandre Winkler ressalta a importância de acompanhar a possível incorporação dos fundos pela Pátria.
