POR QUE FIIS DE SHOPPING É MUITO MELHOR DO QUE INVESTIR EM RENDA FIXA? | Otávio Guepardo

0:00 que eu brinco, porque muita gente não sabe o que é renda fixa, o que é renda variável, né? A renda fixa é porque aquela renda é fixa, ela é pré-determinada, você sabe exatamente qual é a renda que aquele ativo vai te dar. A renda variável é porque a gente não sabe, ela varia, a gente não tem a menor ideia de qual será a renda. Por isso que é variável aquele fluxo de caixa, que a empresa vai te entregar ao longo dos anos. Varia muito. Então, um shopping center varia pouco, uma empresa de saneamento, uma empresa de elétrica, por exemplo, varia pouco. Agora tem empresas que variam muito, commodity, minério de ferro, petróleo, varia muito o preço da commodity. Então você tem muita dificuldade de saber volume, preço, etc. Projetar receita, bidar lucro. Então, aí é uma renda muito

0:45 variável. existe renda pouco variável e muito variável. Então eu brinco, quando eu acho um shopping center, por exemplo, me dando uma renda muito alta, e eu falo assim: "Pô, isso é uma oportunidade única, porque ele é muito mais próximo de uma renda fixa do que próximo de uma empresa de commodity". Hoje eu comparo muito mais, quando eu vou investir num shopping, ter posição na Alos, eu comparo muito mais a Alos com uma renda fixa do que com uma empresa de commodity. Ela é muito mais parecida com uma NTNB. A diferença é que é um fluxo perpétuo. A diferença é que os ativos são seus, não é o governo. Você não tá correndo risco o governo não te pagar. Você é dono do imóvel. Quer dizer, você é dono do shopping center, do real estate, é teu. Então, quer dizer, você é dono do imóvel, você deveria aceitar

1:30 ganhar menos do que NTNB. Você devia falar: "Como eu tô correndo menos risco do que botando dinheiro na NTNB, eu ser dono de um shopping center, eu aceito ganhar menos. O NTNB hoje tá te dando IPCA mais 7. Num shopping center eu deveria aceitar IPCA mais 6 ou IPCA mais 5 num shopping. E a gente às vezes acha um shopping dando IPCA mais 14, IPCA mais 15. A gente chegou a comprar shopping há um ano atrás dando o dobro da NTNB. Então a gente falava, isso é é uma coisa absurda o que tá acontecendo. Compramos e agora vem achatando. Quer dizer, o preço da ação vem subindo muito e o Ild, que era IPCA mais 14, 15, vem vindo pro IPCA mais 7. que hoje já tá no

2:16 9, sei lá, PCA + 9, 9,5, mas ele vem achatando, então vai diminuindo esse y porque a ação tá subindo muito e a gente tava certo no movimento, mas mesmo assim pra gente continua sendo um absurdo um shopping center ter um yeld, um retorno, uma renda maior do que a renda da renda fixa da NTNB. Então é isso que é a diferença que as pessoas não conseguem entender. Eu brinco que renda fixa é do preguiçoso, renda variável é do não preguiçoso. Quer dizer, a pessoa que vai atrás, projeta, tem trabalho, abre o Excel, visita a empresa, conversa com as pessoas, com os diretores, gerente, visita, imagina alos tem finitos dezenas de shopping pelo Brasil inteiro. Pô, você tem que ir lá para Manaus, tem que ir para Belém, aí você volta para São

3:02 Paulo, aí vai no Rio de Janeiro, aí não sei o quê, é shopping em todo canto, Belo Horizonte. Pô, os caras tem shopping no Brasil inteiro. Imagina você visitar dezenas de shopping, conhecer todos, saber, conversar com o gerente de todos os shopping, supervisor, a diretoria da companhia, entender cada shopping como funciona, projetar shopping a shopping a a o aluguel de cada shopping, que shopping que tem capacidade de repassar inflação, qual que não tem capacidade, qual shopping é bom, qual shopping é ruim, tudo isso, os impostos, as alíquotas de cada shopping, tudo isso dá muito trabalho. Então assim, você tem que fazer um um um trabalho para saber conseguir ter uma convicção muito forte e uma profundidade na tua análise muito forte para saber que aquele fluxo de caixa futuro vai

3:47 acontecer. Na NTNB é ridículo. A gente sentado aqui na mesa não precisa visitar lugar nenhum. É dado qual é a renda. Você sabe a renda, pelo PU você sabe qual é o y. Você fala: "Vou ganhar IPCA mais 7,1, 7,03, 6,99". Na ação, eu não tenho essa essa, vamos dizer, essa precisão de falar que é 7,03. Quando eu compro um shopping, eu falo: "Vou ganhar IPCA mais 14 ou 14.1 ou 13.9, eu não sei quanto é. Vai depender se eu tô certo ou errado nas minhas projeções e aquele valor varia". Mas é muito difícil eu comprar um shopping me dando IPCA + 14 e no final eu receber IPCA + 7. Quer dizer, precisa sumir metade dos aluguéis de todos os shoppings que eu projetei. Quer dizer, como é que eu vou cometer um erro desse tamanho? Não vou. Agora, numa empresa de

4:34 commodity, às vezes você tá projetando o preço da commodity X, esse preo, esse preço despenca muito abaixo do valor que você projetou e aí desaparece metade do fluxo de caixa. Então pode acontecer de você comprar uma empresa de commodity imaginando ganhar a inflação mais 14 e você errou completamente o preço da commodity e aquilo ali virou inflação mais 7. No shopping não acontece isso. Então, quando você acha um shopping com uma renda muito alta, quer dizer, com fluxo de caixa muito robusto, é muito difícil a gente tá errado naquela projeção. Então, é muito fácil a gente montar uma poção muito grande e colher os frutos daquilo que foi o que tá acontecendo na ALOS e em outros ativos que a gente investe. Então, aí cada

5:22 ativo é uma história. Tem ativo que é muito volátil, tem ativo pouco volátil, tem ativo que a gente tem mais convicção, menos convicção e assim vai. Cada empresa, a empresa é melhor, pior, a estratégia é melhor, pior, a gestão, eh, as pessoas que estão lá, a locação de capital da empresa, a governança, entendeu? uma empresa, putz, é top, que gente seríssima ou a outra já é mais esculhambada, tem ruído. Então, aí vai de setor a setor, empresa a empresa, pessoas a pessoas, controladores a controladores. Então, imagina a diligência que você precisa fazer para conseguir em cada empresa saber exatamente, quer dizer, tentar saber, né, você nunca vai saber exatamente qual vai ser a renda, aquela renda variável,

6:07 se tornar ela o menos variável possível, né? você reduzir a variabilidade, a volatilidade daquela renda para você acertar sua projeção e saber exatamente quanto vale aquele ativo e por quanto você tá pagando e saber qual é a diferença, esse gap entre o valor justo e o que você tá pagando para você ganhar, colher aqueles frutos. E invertendo a lógica, a gente chama de margem de segurança. Isso quando a gente compra um ativo de 10 bi pagando 5 bi, qual é essa diferença? é a margem de segurança. Quer dizer, se eu tiver errado, por que que a gente fala, né, no mercado financeiro, margem de segurança? Se eu tiver completamente errado nas minhas projeções e aquele 10 bi não valer 10 bi, valer sete ou oito, eu

6:52 tenho essa margem toda de segurança entre o valor que eu tô pagando e o valor que eu acho que vale. Então eu posso errar muito as minhas projeções que mesmo assim eu vou ter essa segurança de que eu não vou errar e não vou perder dinheiro, mesmo errando as minhas projeções.