Ranking dos FIIs de papel base 10: do “perigoso” ao “imbatível” (sem ilusão)

0:02 Esse é o ranking dos FIS de papel de base 10, onde eu vou te mostrar desde os F perigosos, aqueles que você deve evitar até aqueles F que eu considero impatíveis, que são bons fundos imobiliários de papel de base Ideias para investir. Se você não me conhece, eu sou Amanda. Eu sou especialista em investimento e certificado pela BIMA. E o meu propósito com esse canal é ajudar você a construir uma fonte de renda passiva mensal e se aposentar com muito mais dinheiro no bolso, investindo nos melhores fundos imobiliários. E eu quero que você já me conte nos comentários qual que é a sua maior dificuldade na hora de escolher um fundo imobiliário de papel para Indexi. A sua resposta ela é importante para que eu consiga trazer conteúdos mais direcionados para ajudar você a investir com muito mais

0:47 qualidade. E eu já vou começar te mostrando um fundo imobiliário que na minha avaliação é um fundo imobiliário de papel de base 10 perigoso, aquele que você deve evitar. E mais do que isso, eu vou te explicar o porquê para que você consiga detectar esses problemas em outros fundos imobiliários e consequentemente você evite fazer esse tipo de investimento. Esse fundo imobiliário ele investe principalmente em CR, mais de 42% do portfólio, que são os certificados de recebíveis imobiliários. Além disso, ele tem um percentual do patrimônio investido em cotas de outros fundos imobiliários, investido também em equity e um percentual em caixa. A maior parte do setor que ele financia, que ele empresta

1:32 o seu dinheiro e investe, é o setor de hotelaria, mais de 57%. E um outro percentual relevante, mais de 39%, ele investe no setor residencial. E aqui já tem um ponto de alerta que eu quero reforçar com vocês. Esse setor de hotelaria já é por si só um segmento mais delicado, mais sensíveis assim a mudanças, com maiores chances de dar problema. Então já é um sinal de alerta com relação a esse fundo imobiliário. A maior parte do dinheiro que ele empresta ali, né, eles estão indexados com base no IPCA, com base na inflação. E um ponto que a gente tem que se atentar aqui, que é um sinal de alerta, que faz com que eu considere esse fundo imobiliário aí perigoso, é que a maior parte das cotas, né, dos ativos que ele

2:20 investe são do tipo subordinada. Eu não sei se você sabe, mas existe uma classificação dos tipos de cotas dos investimentos que os fundos imobiliários de papel fazem. Alguns são cotas únicas, mas outros possuem uma classificação, podendo ser cotasor, cotas mesaninos e cotas subordinadas. E isso define o grau de risco e de rentabilidade também. No caso das cotas, elas são cotas mais seguras, elas dão uma rentabilidade menor, mas por outro lado elas trazem mais segurança. Já as cotas mesaninas, elas são intermediárias aí entre o risco e o retorno. E as cotas subordinadas são cotas que trazem uma rentabilidade maior, mas por outro lado

3:06 são também bem mais arriscadas. E é exatamente a principal forma que esse fundo imobiliário se expõe. É o principal tipo de cota. Mais de 87% é exposta a essa classe subordinadas de cotas. Um outro ponto que a gente deve levar em consideração é o LTV. Esse indicador aqui de LTV, ele mostra pra gente a relação entre as garantias e o valor do empréstimo que é feito. Porque como é que funciona? um fundo imobiliário de papel, ele empresta dinheiro e ele recebe juros por conta do empréstimo que ele faz. E como nós vimos no caso desse fundo imobiliário, esses juros são pagos principalmente conforme o IPCA. Só que esses empréstimos eles não acontecem de qualquer forma. Existem

3:52 garantias envolvidas para que caso o devedor não honre com seu compromisso, o fundo imobiliário tem ali uma garantia. Normalmente essa garantia é um terreno, é um imóvel, alguma garantia real. E esse LTV, ele mostra pra gente justamente essa relação entre o valor do crédito que é concedido pelo Fol Imobiliário e a garantia que é envolvida nessa relação. E quanto maior for esse LTV, significa que mais arriscada é essa operação. E por outro lado também existem alguns casos em que nem há garantias envolvidas, o que é mais arriscado ainda, porque nesse caso, caso o devedor não venha honrar compromisso, não tem garantia envolvida naquela transação. E é justamente o que acontece aqui no caso desse fundo imobiliário.

4:37 Mais de 94% das operações nem garantias possuem ali garantias reais envolvidas, um terreno, um imóvel ou algo do tipo, tá? Ele tem algumas operações que possuem LTV, mas é um percentual muito pequeno. Mais de 94% nem garantia possui. O que mostra pra gente essa maior exposição ao risco. Olha só a quantidade de informação que eu tô trazendo aqui para você nesse vídeo. Com certeza isso vale o seu like e a sua inscrição aqui no canal, porque isso vai ajudar você a analisar de forma bem mais profunda e correta um fundo imobiliário de papel. E um outro ponto que merece atenção com relação a esse fundo imobiliário é a concentração do patrimônio de em um único ativo. Eu vou dar um exemplo para você. Quando a gente

5:24 olha aqui o principal CRI da carteira desse fundo imobiliário, esse CRI representa mais de 20% do patrimônio líquido do fundo. Ou seja, se der algum problema nesse CRI, mais de 20% da receita do fundo imobiliário fica comprometida, tá? Então, quanto menor for essa exposição do patrimônio por ativo, melhor, mais seguro é, mais diversificado a carteira ela está. E a gente percebe que não é o caso desse fundo imobiliário. Ele tem uma concentração que, na minha avaliação é bastante elevada. Outro ponto que a gente consegue observar, justamente por conta daquilo que eu comentei com vocês, dele fazer operações que são mais arriscadas, é a inadimplência dessa carteira de crédito. Se você for

6:10 observar aqui esse índice de inadimplência acumulada, você percebe que alguns CRIs estão com inadimplência. Olha só, tem CRI com inadimplência de mais de 7%, algumas com inadimplência de mais de 1%, mais de 3%, ou seja, por não ter uma qualidade de crédito aí boa, esse fundo imobiliário ele acaba sofrendo essas questões de inadimplência. E se acontece inadimplência, consequentemente é menos receita que o fundo consegue gerar, é menos retorno aos cotistas e consequentemente as cotas elas tendem também a refletir isso, fazendo com que ao invés do investidor obter ganhe, ele acabe aí amargando um prejuízo. E o fundo imobiliário que eu estou falando, que tem essas características que tornam ele um fundo imobiliário de papel de

6:56 base 10 perigoso, é o TOR de 11, que no momento que eu gravo esse vídeo está sendo cotado a R$ 1,42. é um fone imobiliário que as suas cotas caíram muito. Eu vou mostrar para vocês ao longo do tempo o tanto que essa cota ela caiu, justamente por conta de tudo isso que eu estou explicando. Esse fundo imobiliário, ele está com dividend yild de mais de 10%, tem mais de R$ 19.000 de liquidez diária. Nos últimos 12 meses, ele está com uma variação negativa de quase 60%. E ele tá com PVP de 0,04. Ele tá praticamente de graça, de tanto que esse fundo imobiliário ele veio apanhando. Para você ter uma ideia, desde o início as cotas desse fundo

7:42 imobiliário caíram mais de 97%. Basicamente as pessoas que investiram nesse fundo imobiliário lá atrás carregaram aí ao longo desse tempo toda essa desvalorização, praticamente viram ali o seu patrimônio virar pó. É por isso que é tão importante você aprender a analisar de verdade os fios para que você consiga filtrar quais que realmente são bons fundos imobiliários para investir, que é exatamente o que eu ensino para os meus alunos dentro do Máquina de Renda automática, meu curso completo de fundos imobiliários. Lá dentro eu mostro o passo a passo completo de como é que faz para selecionar os melhores, os mais baratos, mais seguros e rentáveis fundos imobiliários para investir. Inclusive, dentro do Máquina de Renda automática,

8:27 eu tenho uma aula exclusiva, onde eu ensino na prática, no detalhe, como é que faz para analisar um fundo imobiliário de papel, quais são os indicadores que você precisa considerar para saber que está investindo em um bom fundo imobiliário de papel de forma segura. Se você quiser conhecer o MRA, clica no link que vai estar na descrição e fixado nos comentários, ou aponta a câmera do seu celular para o Qcode que está passando na tela. O próximo fundo imobiliário que eu vou te apresentar, ele também faz parte de um fio que eu classifico como perigoso, aquele que você deve evitar. E ele vai muito na linha do primeiro fundo imobiliário que eu apresentei, que é o TORD 11. Esse fundo imobiliário, ele investe também, principalmente em CRIS, mas também tem um percentual em cortes de fundos

9:13 imobiliários e também tem um percentual em caixa. A maior parte do setor que ele investe, que ele financia também é o setor de hotelaria, que é aquele setor que é bem delicado, que eu mencionei com vocês, que costuma dar mais problemas. Ele também está indexado conforme a inflação, principalmente através do IPCA, mas ele também tem uma exposição no IGPN, que é um outro índice, tá? Que mensura a inflação aqui do nosso país. Ele possui, assim como o TOR de 11, exposição a cotas do tipo subordinado. Também tem um percentual em cotasor, mas ele tem uma parcela relevante, tá? nessas cotas subordinadas, que são cotas mais arriscadas, como eu expliquei para vocês, mais de 40% ele se expõe a essa classe de cotas. Ele tem maior parte ali

10:00 do LTV maior do que 80%. E lembra que, como eu mencionei com vocês, quanto maior for esse indicador, significa que mais riscos estão envolvidos nas operações de crédito. Pois é, a gente consegue observar isso também para esse fundo imobiliário. E assim como o outro, ele tem um percentual muito relevante do seu PL, do seu patrimônio líquido em um único ativo. Olha só, o principal CRI da carteira desse fundo imobiliário representa mais de 17% do patrimônio líquido do fundo. E aqui a gente também consegue observar aquela questão da inadimplência, justamente por ele ter uma qualidade de crédito mais baixa, né? Ele toma mais risco. Então, olha só, tem CRI aqui que tá com uma inadiplência de 4%, de 6%, 5%, 8% e assim por diante. A

10:49 gente consegue ver que é uma carteira que tem um índice de inadimplência bastante expressivo aí nos seus CRI. E eu estou falando do fundo imobiliário VSLH11, que no momento que eu gravo esse vídeo está sendo cotado a R$ 1,85. Ele está com mais de 19% de dividem y mas não porque é um fundo imobiliário bom e eficiente, mas sim porque as suas cotas caíram bastante. E um dos aspectos que faz com que a gente consiga ver esse dividend elevado é justamente o preço da cota. Ele tem de liquidez diária mais de R$ 177.000. Ele tá com uma variação negativa nos últimos 12 meses de mais de 20%. E ele tá com PV VP de 0,18. Ele tá

11:35 praticamente dado aí também, levando em consideração que ele já caiu bastante. Para você ter uma ideia, desde o início as cotas desse fundo imobiliário já se desvalorizaram mais de 84%. Agora eu vou mostrar para você um fundo imobiliário de papel de base 10, que eu classifico ele como intermediário. Ele não é um fundo imobiliário que eu considero dos melhores fis para investir, mas ele também não é o pior fi. Ele é um fundo imobiliário que dependendo da estrutura da sua carteira, da forma como ela é diversificada, ele é possível de entrar em uma carteira, tá? Dependendo aí de como ela é composta. Esse fundo imobiliário, ele é aquele fundo classicão mesmo de papel. Isso porque ele investe em Cris. Mais de 94%

12:22 do patrimônio do fundo está aplicado em CRIS e tem um percentual em caixa. É aquele fundo mesmo de papel raiz. E a principal forma como ele recebe, né, os juros por conta do empréstimo que ele faz via CRIS é por meio do CDI. Ele tem um pequeno percentual ali atrelado ao IPSA, mas o foco dele mesmo, 99,4%, é via CDI. Ele financia principalmente o segmento residencial, mas ele também tem exposição a outros segmentos, como escritórios, shoppings, dentre outros. Um ponto que vale destacar com relação a esse fundo imobiliário é a sua carteira de CRIs. Quando a gente olha aqui para o principal CRI que ele possui, o quanto ele representa da carteira, a gente vê

13:07 que ele representa 6,54% do PL, do patrimônio líquido do fundo. Mas a gente também precisa considerar que às vezes ele tem mais de um CRI de uma mesma empresa, fazendo com que esse percentual do PL seja maior. Por exemplo, esse fundo imobiliário aqui, ele tem mais de um CRI da Eubor. Então, esse percentual de exposição por CRI acaba sendo até maior do que esse percentual que ele mostra aqui individualmente. Isso é um ponto que você precisa sempre atentar, tá? Sempre observar essa composição da carteira de Cris, porque às vezes você olha assim: "Ah, ele é pouco concentrado, é só 6,54% do PL". Mas nem sempre. às vezes ele pode ter mais de um CRI para a mesma

13:54 empresa, que é o que acontece aqui no caso do CRI da Eubor. Um outro ponto que a gente pode destacar com relação a esse fior parte dos CRIs, mais de 89% não possuem rating. Apenas 10,5% possuem esse rating internacional. E o que que é o rating? O rating é uma classificação de risco feita por agências internacionais. Essas agências internacionais elas classificam, tá, com base no risco de crédito. E aí a partir disso, você consegue saber se o determinado investimento é mais arriscado ou não baseado nessa classificação. E no caso dos CRIs aqui que ele possui, a maior parte nem tem essa classificação de risco, tá? Então

14:40 significa que realmente são aí investimentos que podem ser mais arriscados até pelo fato de nem classificação ter. Por outro lado, ele também mostra que que embora ele tenha esses CR que não possuem esse rating, eles possuem garantias envolvidas. E aí a gente consegue ver isso aqui através do LTV, que é aquele indicador que eu já expliquei para vocês como é que funciona. A gente percebe que esse fundo imobiliário ele possui diferentes faixas de LTV. A maior delas, né, a principal fatia são LTVs, maior que 80%, e isso representa 36,4% aí da carteira do fundo imobiliário, mas ele também tem um percentual que possui um LTV menor do que 50%. E isso

15:27 representa 29,4% dos CRIs que compõe a carteira desse fundo. Quando o fundo imobiliário ele tem LTV maior do que 50%, de 60% para cima, eu já começo a considerar que é mais arriscado, tá? Abaixo disso já é considerado mais saudável, mas ainda assim possuem essas garantias envolvidas. E o fundo imobiliário que eu estou falando é o Virg 11, que no momento que eu gravo esse vídeo tá sendo cotado a R$ 9,76. Ele tá com mais de 15% de dívida em y, tem mais de R$ 4 milhões deais de liquidez diária, ele tá com uma variação positiva nos últimos 12 meses de 21,24% e tá com P/bre VP = 1. Ele tá sendo

16:15 negociado ao preço justo, ao quanto ele realmente vale quando a gente leva em consideração o seu valor patrimonial. Então, é um fundo imobiliário aí que eu classifico como intermediário. A partir de agora, os próximos fundos que eu vou apresentar para você são fundos imobiliários que eu considero bons fios de papel para investir. E esse próximo fundo imobiliário que entra já nessa lista dos melhores feds aí de base 10, ele tem a maior parte do seu dinheiro aplicado em CR, mais de 79%, mas ele também tem um percentual em cotas de outros fundos imobiliários, tem um percentual em permultas financeiras e um percentual em caixa. A forma como ele recebe os juros, por conta dos empréstimos que ele faz, é principalmente via IPCA, mas ele também

17:00 tem exposição ao CDI e ele possui um LTV médio de 55%, o que é algo que eu considero aí equilibrado. Ele se expõe a diferentes segmentos, principalmente o segmento imobiliário e residencial, mas ele também se expõe a vários outros, o que traz a diversificação. A maior parte das cotas que ele possui são de classe única e as outras que possuem classificação, a maior parte delas são senor, que são as mais seguras. E ele tem um percentual muito pequeno em cotas mesaninas e também subordinadas. A carteira de fundos imobiliários desse FI, ela é composta principalmente pelo GAR 11, que é o fundo aí mais representativo, mas também tem outros FIs como o LPLP11,

17:46 tem o MCLO11, dentre outros fundos imobiliários. Lembra que eu mostrei para vocês que um percentual ele também aplica em cotas de outros FIS? Pois é, aqui a gente consegue ver também essa exposição aos fundos imobiliários que ele possui. Inclusive o GAR 11 é um dos fundos imobiliários que faz parte da carteira exclusiva que eu tenho com os meus alunos dentro do Máquina de Renda automática. Porque além de ensinar lá para eles todo o passo a passo de como é que faz para escolher os melhores fundos imobiliários, eu também invisto na prática com os meus alunos. Todos os meses eu tiro dinheiro do meu bolso e eu tô construindo junto com eles uma carteira de fis do zero. E o Gari 11 também é um dos fundos imobiliários que compõe essa carteira. Assim como acontece aqui no caso desse FI que a parte da carteira dele de fundos imobiliáries, ele também tem o GAR 11.

18:32 Quando a gente olha pra carteira de crédito desse fundo imobiliário, o principal CRI que compõe a carteira dele representa 3,64%. Mas é aquilo que eu mencionei, que eu reforço aqui também, é importante que além de você analisar individualmente, que você verifique se existe mais de um CRI da mesma empresa e o quanto é que isso vai representar no total do PL do fundo. Isso também acontece aqui no caso desse fundo imobiliário que eu estou mencionando, que é o MXRF11, que é simplesmente o fundo imobiliário com maior número de cotistas da nossa bolsa de valores. O MX RF11, no momento que eu gravo esse vídeo, ele está sendo cotado a R$ 9,77. Ele tá com mais de 12% de dívida em y.

19:19 Ele tem mais de 13 milhões de liquidez diária. Tá com uma variação positiva nos últimos 12 meses de 18,90% e tá com PVP de 1,05. Ele está sendo negociado acima do que ele realmente vale em termos de valor patrimonial. E isso é um ponto importante que você saiba, não é porque é um bom fundo imobiliário, vai ser sempre um bom momento para investir. No caso aqui do MX, ele é um bom fundo imobiliário na minha avaliação, mas embora seja um bom fundo imobiliário, não é o melhor momento para investir nele, justamente porque ele tá sendo negociado acima do que ele realmente vale. E isso é muito importante quando se trata de fundos imobiliários de papel, saber o momento certo de investir, saber pagar ali no máximo até o preço justo do fundo

20:06 imobiliário. O próximo fi que eu vou apresentar para você, ele também faz parte dessa lista aí dos fundos imobiliários imbatíveis, que eu considero um bom fundo imobiliário para investir. E ele investe principalmente em CRIS. 81% do seu patrimônio está aplicado nesse CRI, mas ele também tem um percentual em cotas de outros fundos imobiliários e ele está atrelado principalmente ao IPCA. Esse fundo imobiliário, ele tem diversificação em segmento imobiliário que ele investe, mas principalmente o segmento logístico, que é um segmento mais robusto, mais bem consolidado, mais sólido, que normalmente dá menos problema. Inclusive, esse fundo imobiliário, ele é classificado como fundo imobiliário de papel high grade, ou seja, a qualidade de crédito desse fundo imobiliário aqui

20:52 é melhor, a chance dele levar a calote é menor, porque ele tem uma qualidade de crédito ali da carteira melhor, que traz mais segurança para o investidor. Esse fundo imobiliário, o principal ativo que compõe a sua carteira, representa 5,6% do patrimônio líquido do fundo, o que é algo bem equilibrado e saudável. E o principal fundo imobiliário que ele tem na carteira, que é o BTY U11, representa 6,9% do patrimônio líquido. Eu tô falando do fundo imobiliário BTCI1, que no momento que eu gravo esse vídeo está sendo cotado a R$ 9,40, tá com mais de 12% de dívida em Yild, tem mais de R$ 2 milhões deais de liquidez diária, está com uma variação positiva nos últimos 12 meses de R,71%

21:40 e está sendo negociado a um PVP de 0,94, ou seja, ele está mais barato do que ele realmente vale. Nesse caso aqui, além de ser um bom fundo imobiliário para investir, ele ainda está em um bom momento por ser negociado mais barato realmente do que ele vale. O próximo fundo imobiliário que eu vou apresentar aqui para vocês, que eu também considero como um bom fundo imobiliário para investir, ele tem aí a maior parte do seu dinheiro também aplicado em Cris, mas ele também tem um pequeno percentual em cotas de fundos imobiliários, tem um percentual em LCI, que é um tipo de investimento de renda fixa, e tem um percentual em caixa, mas ele se expõe principalmente aos CRI, aquele fundo imobiliário classicão mesmo de papel. E o interessante é que ele tem uma diversificação por segmento ali que ele

22:28 financia, né, que ele se expõe. É principalmente o segmento de escritório, mas ele também tem residencial, logístico, shopping, dentre outros. E outro detalhe aqui que torna esse fundo tão interessante é que ele tem uma exposição mais híbrida aos indexadores. Eu não sei se vocês perceberam, mas eu mostrei para vocês fundos imobiliários que se expõe maior parte do patrimônio, a IPCA ou então a CDI. E esse fundo imobiliário, ele já tem uma proporção mais equilibrada. Olha só, 55,4% dos ativos que ele investe estão atrelados ao IPCA, mas ele também tem uma parcela relevante exposta ao CDI, mais de 36%. Isso traz mais equilíbrio pra carteira, para que ele consiga aproveitar ambos os cenários, que ele

23:14 consiga aí se beneficiar tanto da nossa taxa celica ali da taxa de juros, mas também se proteger no contexto de inflação, né? se expor ao IPCA. O principal artigo que compõe a carteira de crédito desse fundo imobiliário representa 3,3% do patrimônio líquido do fundo. E isso é algo bem saudável, né? Ele é bem aí diversificado e é um fone imobiliário que tem uma grande gestão por trás, que é a gestão da Kineia, uma das principais gestoras do nosso mercado aqui de fundos imobiliários. E eu tô falando do fundo imobiliário KNSC11. No momento que eu gravo esse vídeo, está sendo negociado a R$ 9,7, tá com mais de 12% de dividend, tem mais de R$ 4 milhõesais de liquidez diária, tá com uma variação positiva nos últimos

24:01 12 meses de mais de 19% e tá com P/VP de 1,04. E é aquilo, embora seja um bom fundo imobiliário e não está no melhor momento para investir. E para saber o ranking dos fios de tijolo de base 10, assiste esse vídeo aqui que eu vou deixar como sugestão. Muito obrigada. Eu espero você no próximo vídeo.