Краткое содержание
В этом видео Бен Феликс рассказывает о распространенных заблуждениях, связанных с решением арендовать или купить жилье. Он утверждает, что дома не являются отличными инвестициями, и владение домом не является основной причиной богатства людей. Ипотека не является способом быстрого обогащения, а полное погашение ипотеки не снижает расходы на жилье. Кроме того, владение домом не обязательно делает людей счастливее.
Основные моменты:
- Дома не являются отличными инвестициями из-за высоких затрат на содержание и упущенной выгоды от инвестиций в акции.
- Ипотека не является "волшебной таблеткой" для создания богатства, а полное погашение ипотеки может увеличить расходы на жилье из-за упущенной выгоды.
- Владение домом не обязательно делает людей счастливее, и может даже негативно сказаться на счастье людей с низким доходом.
- Дисциплинированные арендаторы, которые инвестируют разницу между стоимостью аренды и владения, могут достичь сопоставимого уровня богатства с домовладельцами.
- Налоговые льготы, возможность хеджирования стоимости жизни, отсутствие доступного арендного жилья и поведенческие факторы могут быть важными преимуществами владения домом.
Введение
Бен Феликс начинает с предупреждения о мошеннических электронных письмах, отправляемых от его имени. Затем он переходит к теме видео, основанной на его статье о том, почему аренда не всегда является плохим финансовым решением. Он отмечает, что многие люди неправильно понимают решение об аренде или покупке жилья, считая дома отличными инвестициями, а ипотеку - способом быстрого обогащения. Он подчеркивает, что погашение ипотеки не снижает расходы на жилье, а владение домом не гарантирует счастья.
Заблуждение №1: Дома - отличные инвестиции
Многие люди считают, что дома - это отличные инвестиции, но это не так. Бен объясняет, что люди часто сравнивают ежемесячные выплаты по ипотеке с ежемесячной арендной платой, что является неправильным подходом. Он вводит понятие "salience bias" (склонность к выделению информации), из-за которого люди сосредотачиваются на цене покупки и продажи дома, игнорируя другие важные факторы. Он приводит пример с домом в Ванкувере, который подорожал с 40 000 долларов в 1974 году до 2 миллионов долларов в 2024 году, и показывает, что среднегодовой темп роста составил 8,2%. Однако, если учесть инфляцию и другие расходы, то реальная доходность будет значительно ниже. Он также отмечает, что фондовый рынок за тот же период показал более высокую доходность.
Заблуждение №2: Ипотека - способ быстрого обогащения
Бен утверждает, что ипотека не является "серебряной пулей" для создания богатства. Он приводит пример, когда домовладелец покупает дом за наличные, а арендатор инвестирует эту сумму в акции и платит арендную плату. В этом случае арендатор, скорее всего, окажется в лучшем финансовом положении через 50 лет, чем домовладелец, из-за более высокой ожидаемой доходности инвестиций в акции. Затем он рассматривает случай, когда домовладелец берет ипотеку, а арендатор инвестирует первоначальный взнос и разницу между выплатами по ипотеке и арендной платой. В этом случае арендатор все равно может оказаться в лучшем финансовом положении, чем домовладелец.
Заблуждение №3: Владельцы домов богаче, потому что владеют домами
Бен объясняет, что владельцы домов, как правило, богаче, чем арендаторы, но это не означает, что владение домом автоматически ведет к богатству. Арендаторы, как правило, моложе, имеют более низкие доходы и тратят большую часть своих доходов на жилье, что затрудняет накопление богатства. Он ссылается на исследование, которое показывает, что выбор человека, например, сколько он сберегает, играет более важную роль в накоплении богатства, чем рост цен на жилье.
Заблуждение №4: Погашенная ипотека снижает расходы на жилье
Многие люди считают, что после погашения ипотеки их расходы на жилье снижаются. Бен объясняет, что это заблуждение связано с "mental accounting bias" (склонностью к разделению денежных средств на разные ментальные счета). Когда учитываются как денежные потоки, так и капитал, становится ясно, что погашение ипотеки на самом деле увеличивает расходы на жилье из-за упущенной выгоды от инвестирования капитала в другие активы.
Заблуждение №5: Домовладельцы счастливее арендаторов
Бен ссылается на исследования, которые показывают, что владение домом вряд ли повысит удовлетворенность жизнью. В некоторых случаях владение домом может даже снизить счастье из-за затрат времени на обслуживание дома и бремени долга.
Преимущества владения домом
Несмотря на все вышесказанное, Бен признает, что владение домом имеет свои преимущества. В Канаде прирост стоимости основного места жительства не облагается налогом. Кроме того, владение домом может быть способом хеджирования стоимости жизни, особенно если вы планируете долго жить в одном и том же месте. Также, иногда бывает сложно найти определенные типы жилья в аренду.
Поведенческие аспекты и заключение
Бен подчеркивает, что одним из самых больших преимуществ владения домом является поведенческий аспект. Ипотека является мощным инструментом принудительного сбережения, и дом сложнее продать в панике на падающем рынке, чем акции. Он отмечает, что для финансового успеха арендатора требуется крайняя дисциплина, чтобы соответствовать богатству домовладельца. В заключение, Бен говорит, что многие распространенные аргументы в пользу владения домом неверны, но в некоторых случаях владение домом имеет смысл. Дисциплинированный арендатор, который инвестирует разницу между стоимостью аренды и владения, может достичь сопоставимого уровня богатства с домовладельцем.
