2025/6/20(五)央行凍利率 房價還能漲?外資空單大增 股市回調開始?【早晨財經速解讀】

0:22 投资朋友 欢迎收听早晨财经速解读 现在是台北时间2025年6月20号 礼拜五早上8:31 大家早安 我是游庭皓 每天早上开盘前半小时 我们在这边陪伴着各位 一起解读国际财经新闻 时事变化 这一次台北股市 因为昨天没有股市不开盘嘛 台北股市昨天大跌了353点 虽然勉强守住在22,000点 不过夜盘又跌破了 所以后续我们要观察的几个方向 第一是这一次央行理监事会议 基本上整体对于房地产市场的定调 没有太大变化 可是当台湾整体5月通膨率 已经下滑到1.5%的时候 央行似乎已经打消了在未来几个月 台湾央行降息的可能性 那是否意涵着 整个台币的升值会持续产生压力 毕竟少了整个央行 针对利率政策对冲的工具

1:09 升越多那我就跟着降息 可以以此来冲销 但如果降息的预期开始消失以后 会不会使得台币升值的预期 开始有所加强 那另外一方面 短期内我们看到以伊冲突的军事变化 后续我们再来跟投资朋友追踪 有没有可能 由于短期内的地缘政治的紧张 随着美国股市 短期内台北股市其实也是如此 从4月5月涨到现在 6月份 其实也没有经历一个像样的回档 是不是该以此来做适度的调整呢 今天来跟投资朋友多做些观察 首先我们看的是台股 台股其实这几天就在年线 半年线上上下下来做波动 那最近外资的期货空单呢 才拉高到了4.5万口 好这个很明显 可能短期内没有太多的行 情可以做操作

1:54 外资可能要赚一些台指期的价差了 那当然随着夜盘持续的走跌 台指期看起来 外资空单也没有要退的意思 所以后续我们要观察的几个方向 第一央行理监事会议刚结束 没有惊喜也没有惊吓 房市政策并没有全面松绑 包括重贴现率 担保放款 融通利率 短期融通利率 都维持在过往的水准 现在具体观察的 那就是如果外资在短期内 没有太多回补的意愿 那么ETF的买盘 是否能够依循着超额储蓄 有持续性的推升空间 毕竟外资到今年为止 本来最大卖超 是接近卖了台北股市上市会 整体而言卖了7,000亿左右 现在回补了大概1,000多亿 所以现在总计卖超

2:39 年初到现在大概是卖了5,401亿 而投信的买超不像去年这么多 仅仅买了2,219亿 这也足以彰显著 我们很清楚今年上半年的出口概况 照理来讲 投信的买超是不会缩窄太快的 那之所以没有太大的买超 那很明显 就是股价跌升的时间不够多嘛 除了4月份 当时报大量很多存股族 加大货款力度以后 基本上整个上半年 对于那种超低价的存股族来说 并没有太多的投入空间 这就变成外资卖归卖 可是 今年还是留了一根非常长的下影线 那么大多数的ETF存股族 都在等待进一步的股价回档 每个人都在等第二支脚了 如果以亚洲股市来做观察 反而韩国股市最近表现非常不错

3:26 已经创了三年半以来的最高的收盘 水准也是科技股的大涨所带动的 今年以来 韩国KOSPI指数涨幅是高达24% 进入了牛市 那么上证指数涨幅第二名3.05% 你就知道 第一名跟第二名的差距有多远 新加坡海峡指数涨了2.46% 印度SENSEX指数涨幅1.77% 日经225指数涨了哎 应该算跌哦 跌了2.08% 那台北股市是最惨的 跌了3.6% 是所有亚洲股市当中 表现最为差劲的 这也足以彰显著 过去的高基期 对于台北股市今年的影响 因为台北股市虽然在今年 是所有亚洲股市表现最弱的 可是从本轮的库存循环来看 台股是表现最强的 从22年10月份 从上一次的蓝灯一路到现在

4:13 台北股市涨了是72% 位居排行第一 第二名跟第一名的差距就很远了 日经225指数涨幅也不不过40% 印度SENSEX指数涨幅36% 韩国股市涨幅3成2 新加坡海峡指数涨幅两成9 那涨最少当然是上证 涨了只有12% 好所以 基本上 有时候我们讲说投资 最终还是看你的投资尺度来判定的 你说到底是比3个月 比1年还是比3年 还是比长期投资所产生的复利绩效 那有时候巴菲特每一次哦 成为全球前10名的富豪排行榜 都不是在景气大好的时候 这很有趣哦 每次巴菲特财富大幅跃升的时候 或者说 整体财富的排名大幅向前的时候 通常都是股灾发生的时候

4:58 因为他的传产股 他的实业股跌最少嘛 所以回过头来看刚才跟投资 朋友提到的 短期内你看到ETF的买盘的薄弱 似乎不是因为大家没钱了 那个出口值就摆在那边嘛 更深层的原因 很有可能就是因为台股跌幅不够重 让ETF的买盘失去了支撑 我们看整个24年的超额储蓄 台湾其实已经上升到3.69兆 这个超越2021年创下3.58兆的记录了 再创下历史新高 比前一个年度又增长了12.7% 占GDP的比重也来到15.58% 这是史上的第三高纪录 这足以彰显的 台湾手上的超额储蓄钱还是非常多 在这样的一个状态底下 是不是造成了明明台湾的通膨 5月份都掉到1.5了

5:45 央行还是不愿意采取任何降息 等等宽松讯号的原因 因为央行觉得 现在手上大家钱还是很多 到时候我随随便便一个放松的政策 你们又跑去炒房 该怎么办呢 所以我们如果具体观察 央行本次的理监事会议 GDP维持在3.05% 没有太大变动 没有因为美国的关税政策而下修 跟主计处公布的数字不太一样 央行总裁杨金龙也表示 尽管下半年的出口和投资动能 开始趋缓 但是上半年厂商已经提前拉货 所以上半年反而经济开始大幅拉升 所以全年的增长率没有太大变动 所以呢基本上整体概况 那就是下半年惨归惨 但是上半年赚这么多 整年也不会多差 不过呢他也提到一个问题 就是的确上半年的提前拉货 会使得下半年销库存的压力开始放大

6:30 举例来说 我们过去在跟投资朋友 提到5月 3月和4月 分别创下了 台北股市历史最高的出口值 历史次高和历史第三高 分别是517亿495亿和486亿 这么高强度的出货潮 很明显就是美国人在囤耶诞节的货了 那下半年肯定会有些压力 那这就形成两种脱节情况 第一种脱节就是央行 现在只能按照总体数据来做判别 个体数据很多船厂根本没复苏 这有可能下半年换他们复苏 这是有一个观察重点 可是就算他们下半年复苏了 他对于总体的经济概况 也不会有太大改变 这就好像你让所有的底层劳工加薪 可能对于台湾总体而言 平均薪资增长幅度不会有多大

7:16 因为大部分的薪资 集中在中高阶主管嘛 比如说在5月份 即便台湾出口都创下历史新高了 塑橡胶制品居然还是年减4.7% 化学品年减6.6 矿产品衰退27% 纺织业衰退6% 哎这个其实至少有1/3的产业 到目前为止都还在衰退哦 加上上半年这种高强度的AI的囤货潮 下半年我们看到第三季第四季 市场针对资本设备的进口 年增幅也在快速的收敛当中 第四季甚至可能会涨为负值 最景气的压力 的确在下半年会慢慢的出现 不过主要是上半年太亮丽的原因 真正的宏观的库存压力 照理来讲应该要在2026年出现 那2026年 是不是要提前在25年下半年 进行股价反应

8:01 我们后续会在不管是听友会 还是在我们的订阅系统当中 持续来跟投资朋友做一些追踪 所以三四季度 经济数据是不是特别好 没错不过呢 按照目前的格局哦 应该是要有适度的宽松空间才对的 但是呢央行的看法是 那第三季 第三季不好 只是因为一季度二季度太强 不是因为经济真的不好 这是他们的看法 那回到通膨率的部分 整个5月份的通膨率 仅仅只有1.55%左右的年增幅 涨最高当然还是食物类 不过呢现在看起来 已经有非常显著的通膨降温 那按照过往经验 这个记者就问他说哎 央行之前有提到 通膨如果低于2%的目标值 就有可能考虑降息 那现在又不降息 那现在原因是什么呢 那杨总裁的回应是

8:47 如果经济成长不好 通膨显著下降 那就具备降息条件了 但是目前呢 通膨是下来了 可是看起来经济还不错 那要怎么解释通膨下来了 经济不错呢 那就怪给基期效果了 好那因为去年基期太高 所以现在的通膨率没这么高 不代表物价正在跌 也不代表物价增幅开始大幅放缓哦 只是我们从100块 这两年涨太快 不小心一下就涨到150了 那今年涨到151 152 你也不能说物价多便宜 所以呢也不能说经济多差 现在呢 基本上还是在一个景气的扩张格局哦 在这样一个条件底下 就少了一个让台币主升的理由 台币主升有很多种了 好央行的直接前瞻性沟通嘛 用沟通谈话的方式哦 吓你喝咖啡的方式

9:32 把秃鹰赶出去哦 那另外一种呢 好进行显著的货率汇率冲销 嘛我直接拿大笔的台币去购买美元 就可以把台币汇率给拉回来 那第三种哦 就是造成大家的降息预期开始发酵 哎他会降息 他会降息哦 他会降息 什么意思 那就代表 持有你们国家的货币的利息 会越来越少吗 降息吗那如果是出这样的一个氛围 那就可以主升目前台币的升值幅度哦 不过杨总裁其实也很明显表态了 他说台币是这一次的升值哦 是一个合理的修正 而且也强调29.5 没有人划线 大家都爱看 但不会有太大问题 目前呢整体货币环境呢 不宽松也不算紧 算是合适的 尤其新台币的升值哦 他不会以降息的方式来干预 这是他明显表态的哦

10:17 就代表他就算想要主升 他也不会尝试着把大家的预期 往降息的方向拉 也强调 目前需要降息的条件都还没有出现 在这样的一个条件底下 可能要一路延到2026年了 那事实上我们也清楚知道 这个央行过去的看法 一直都认为 台币在短期的市场变化 都是一个情绪波动而已 台币在过去三个月 整体升值幅度是11.6% 相对于第二名 第三名的瑞士法郎和俄罗斯卢布哦 7.3%几乎多了快要一倍哦 所以 也不是说今年以来台币升多猛了 是这三个月以来 台币升值速度是有一点太快了 当然会难免造成一些汇兑损失 不过关于汇兑损失 央行也做了非常显著的表态 他的看法是 那是因为我们的眼光看的不够远 如果从15年到2021年

11:03 你会发现 台币会有非常显著的汇兑损失嘛 而当时也是有升值的格局压力 但是22年到24年 台币呢反而会有汇兑上的利益嘛 因为当时在一个显著的贬值格局哦 那近十年的合计利益 如果你相互抵消以后 你发现新台币还是有3,580亿左右的 一个汇兑的利益的 拉抬所以 你不要用一年两年的汇兑损失 来造成市场的恐慌情绪 你只要时间一拉长 最终景气反应的是基本面 不用担心这个汇兑的风险 简单来讲就是亏了一年没关系 亏了两年没关系 10年你都亏 那再说嘛 这是你硬要讲价 好像也得通了 就是说汇兑损失难免会发生 那有时候甚至幅度快一点 也可能损失又更多了一点

11:48 因为没有做好避险嘛 但是呢长时间来看 你还是会反映你的本业好 这个是央行的态度 也就代表着 不会因为汇兑损失这件事情 大幅的影响到 当前台湾央行的政策的货币基调 那另外一方面呢 就来自于 5月份所公布的外汇存款余额 这个就很明显反映了一些数据 基本上5月份的金融数据 受到新台币单月暴升6.98%的影响 外汇存款余额是大幅消减了4,347亿哦 好那这就很明显 这个一堆人急着要换回台币嘛 也降到了8兆4,008亿哦 年减幅是9.36% 这个是22年以来的最大规模的 美元的抛售潮 在台湾市场当中好 你就知道很多出口商哦好 这次被吓大了 本来出口商 本来就一定会有

12:34 一定的美元 因为毕竟出口商有很多的支付 在用美元来做长期支付嘛 不管资本支出等等 甚至很多日本客户 中国客户 东南亚客户 最终也是以美元结算嘛 要不然你每是要计算各国的汇率 也很麻烦 所以可能大家说好用美元呢 那搞的台币一升值哦 那个心理预期开始发酵 算了我还是不要持有这么多好了 到时候美元不值钱 那干脆做一些出图哦 所以出口上的抛汇压力 其实也是相当来着大的好 但不管怎么看哦 我们看到似乎整个央行的整体定调 把整个台币的汇率 认为当前的升值 是一个很正常的情况 是一个合理范围 也没有说我们升过头的问题 那他也不会以降息的方式 尝试的去冲销这种升值的心理预期 那另外一方面 我们要看的 其实就是房地产市场的变化了

13:20 房地产市场这一次 几乎是完全按兵不动 没有太大波动 大概有两个原因 第一个就是央行 这一次在去年九919的信用管制 其实已经非常明显奏效了 去年南北房市都是全数降温哦 那第二呢 是国际局势冲击哦 虽然好像可以趁机一举 去歼灭房地产的游资 再多做一些信用管制 你再给他升息 但是呢 现在全球的确在关税战的隐忧底下 如果打的太用力 也有可能会有硬着陆的风险 所以在第七波信用管制以后 到现在为止 其实也距离了 接近有9个月的时间了 那这9个月当中 我们看到 大多数的数据都有开始显著的降温 比如说呢 我们看到央行最新所公布的第一季 本国银行的

14:05 第二户的购屋贷款拨款户数 大幅下滑到1,791户 相对于去年的高减3,943户 减少了46% 与此同时 第二户的贷款 占金融机构所乘坐的购物贷款笔数 也是持续的下滑 从6.1% 下滑到5.03 所以这是买第二间做投资的 很明显都在大幅下滑当中 那另外一方面 我们看到整体购置住宅贷款 以及不动产贷款的年增幅来看哦 24年的5月 分别降到8%和6.6% 就一路这样子降下来 就从24年一路到2025年 这是一年多以来的新低哦 那也从2021年的高峰以来 整体来看 都是一个非常显著的下行趋势 虽然还在年增幅了 不过看起来都已经降低蛮多的 包括过去我们提到的

14:51 全体银行不动产贷款占总放款的比例 现在降到37.08% 那包括7272 所有的房市指标 基本都在显著降温当中 而且呢现在我们看到 本国的银行 办理无自用住宅的购物贷款比例 已经从2023年的57%上行到62.4% 哦 那就代表着 现在几乎所有的买盘都是第一户 那我们待会细聊 这个第一户会产生什么样的风险呢 那你说为什么央行到目前为止哦 现在还是保持一个相对紧缩态势呢 因为虽然量是缩了 房地产市场是降温了 金融的系统性风险的确正在降温 可是房价其实并没有跌多少 我们举例来说 整个25年一季度 信义房价指数的部分 季减幅是很大的 你看那个新竹季减幅6.2

15:37 这个台南季减幅8.4 高雄季减幅5.06 不过从年增幅来看呢 这还是非常明显 相对去年而言 整体台湾房价今年相对去年 大概还是平均5%到8% 不等的涨幅 所以现在大概就是一季度的跌幅 今年一季度跌到去年四季度的感觉 那国泰房价指数 年增幅 甚至还在16%左右的显著拉抬当中 所以不管是预售还是中国 有降价但降价幅度是有限 差不多 就是降回去年四季度左右的一个水准 而已哦 所以我们才讲说 这有时候 房价不是由主计处公布的人均薪资 来决定的 反而是由买得起的人来决定 这些买得起的人 现在就是不愿意抛房嘛 好那现在有点概念 就是你你只要愿意降个两三3%

16:23 其实蛮容易成交的 因为要买的人看起来还是很多 好坏或者说不少 刚性买房还是不少 但问题在于 现在就是卖方 感觉就是卡在这个价格一段时间 所以造成整个价格 并没有非常显著的松动 事实上 如果我们根据重划区的部分呢 也是投资客的重要买盘 十大重划区现在看起来 整体涨幅相对于去年那个range很高哎 它有很多的跌幅空间 举例来说 今年相对于去年 大多数的全台湾的重划区 仍然有一成到两成左右的涨幅 高雄桥头的部分 高雄新市镇 去年从3字头到现在一路涨破40万 今年去年到今年涨了26% 那你就算跌回到38万 跌回到35万 就算是跌回去第四季好了

17:08 那你也是大赚嘛 所以 所以很多人就想说 那我都已经大赚了 我不如就一路跟好 跟满5年 或者 一路应到下一轮的房地产市场周期 再开始 紧追在后的 像台中西屯 好 新北的林口12期 重划区林口新市镇 单价都达到6字头 年涨幅大概是在21% 看17%左右 正由于那个赚的钱实在是太多了 所以大家反而有底气继续好 如果你赚个两三% 你可能想说 房地产市场会不会变动 会不会有压力 事实上我们可以仔细观察一下 当前整体在双北溢价的幅度 最小大概平均是接近一成左右 特别是台北市 溢价空间甚至相对于去年收敛 代表的核心区还是有显著的保值优势 反观新竹台中高雄则是突破两成

17:53 所以现在 感觉好像开价要打包8折 可是很明显这是开价先涨高 以后再回跌嘛 事实上如果我们仔细观察 科学园区的中古屋的房价指数 政大永庆指数 过去一个季度以来的整体涨幅哦 你会发现 大多数地区季减幅是有发生的 不过呢 这个季减幅跌1%跌2% 相对于过去几年 台积宅 那动不动一年就涨个一成两成起跳的 就是你知道房价在降温好 可是你要降回去 不管是疫情以前 还是2023年新青安以来的涨幅 看起来有一点压力 这水龙头已经关了9个月了 不过是小跌2%坐收 所以现在造成的情况就是 房价跌幅是 有限的但是量收非常明显 如果我们仔细观察 在5月份的买卖已转动数当中

18:40 6都交易量合计是17,196栋 月增幅1.9% 但是年减幅就特别明显 减了36%了 所以市场交易量在持续收缩当中 预售屋更是如此 预售屋的部分 整体哦 4月份单月预售连4,000件都没有 这相对于去年 大概就已经年减7成了吧 这预售屋还比中古屋更惨 应该台湾是迎来疫情以来 最冷清的三个9档期 现在预售中心 都是门可罗雀 唯一会走到预售屋的 大部分都是送Uber Eats或者foodpanda的 在这样的一个情况底下 中古屋市场虽然没有像预售这么惨 但是中古屋养活了很多房仲吗 目前看一下业绩也不是特别好 举例来说 在5月份的门市交易量的变化 永庆是年减了40%

19:26 住商年减5成 中信3成 台湾房屋年减两成7 好所以当然了 去年前年赚很多了 可是今年 房地产市场的从业者又创高了嘛 所以代表着很多人是 今年不会有任何显著 除了底薪以外 几乎可能不会有任何成交 好所以 今年也是 房重相对压力比较大的一年呐 那加上整个豪宅市场 仍然持续受到抑制哦 这豪宅应该是所有市场当中 表现最惨的 整体而言 因为碰到豪宅线很难贷款 松山区是少数 因为成交量体太少 所以样本数暴增 但是大安减了66% 士林减了50% 信义减了62% 中正减了87% 中山区减了94% 哦我这个现在有钱人

20:11 宁愿去买两间30坪的 也没有人要买一间60坪的吗 因为碰到豪宅税的问题 你想想看 你要两个18岁的还是一个36岁的 每个人各有喜好了 但是你发现 这豪宅就是这样子 有钱的看不起 没钱的买不起嘛 那整个豪宅市场 预售市场 中古市场 其实都在集体的收缩当中 那最终导致的结果是什么呢 就豪宅市场就像要推哦 现在都变成那种超小坪数的豪宅 就一定要让你去规避 豪宅税的问题 举例来说 你看最近很多那种超级小的豪宅 他就造成了极高的公设比 比如说呢 台北的牙签屋的排行当中 大安区最有名的就是那一个沃和嘛 公设比是多少 64% 哎 一个房子公设比64%

20:58 他的基地是20坪嘛 算下来室内坪数是不到6坪 等于你花了2,000万 你买一个停车隔差不多的居住空间 不过他基地很近那个信义安和站嘛 而且又是明星学区 所以算是学区房嘛 但是这叫沃和吗 这看到会哇 沃草吧对 公设比64% 我还是第一次看到这么高的公设比 但是没办法嘛 你用这样的一个方式 你就可以规避豪宅税的问题 所以现在 我们市场上更为进一步观察的是 房地产市场其实一直在降温 可能央行要等到那个季跌幅的感觉 有点到痛 甚至有点量出来之后 再来做下一波的房地产市场 监管的放山的放松的前提 但另外一方面 现在遇到最大的问题哦 已经并不是房价是否松动的问题哦

21:44 房价虽然松动 他也跌不回那一两年前那个位阶 因为这两年实在涨太多了 他只是一个季跌幅 年减可能要一段时间哦 那事实上 大家最为关注的问题哦 是现在换屋族的问题哦 很多现在陆续传出 有房但是换不了屋的中产阶级 他们也不是投资客 也不是囤房客 那当年很努力 买了那两房的小宅 那现在小朋友长大了嘛 要换屋嘛 要换成3房 4房哎 结果呢发现整条换屋链 你首购现在肯定是买不起了 换屋呢也换不了投资出不了手 第二户有卡房​​贷5成的限制 就整个流动性收缩以后 就变成你想要把想把第一户先卖掉 换取现金 你那个时间也拖很长 那你要买第二户

22:29 又遇到一些法官的 遇到一些法规的前置 压力就很大 所以很多想买的自住客 现在遇到最大挑战是什么 是贷不到的问题 就是你先去问嘛 问了之后再决定要不要买嘛 发现自己根本就贷不到这么多 因为央行正在持续性的进行紧缩 所以整个二户三户 或者我们看到换屋族的这种规划 就卡在房贷这边 完全过不了世上 最近也传出一些新闻吧 比如说什么年薪150万哎 结果居然无法取得新青安 8家公股行库 当时还连两天 来发声明 事实上我们可以观察到 非新青安的房贷利率 目前已经陆续攀升到2.5-2.8 其实我看很多民间银行 我问了一下 都是2.82.9 有的到 3%以上都有 第二户第三户 更不用讲了

23:14 那公股行库 其实办理新青安的规模 已经在缓步下滑了 不过相对于去年的高峰6,800户 现在还是每个月 有4,144户 所以照理来说 现在公股行库 其实也没有说想像中 新青安降温幅度来的这么大 那越来越多 我们看到央行的澄清 的案件数持续的拉升 那当然呢 这个拉升数好像没有想像中来的多 大概是59件哦 但是换屋族的幅度哦 现在就是央行 欢迎大家打电话到业务局来 跟央行说你面临到的问题 所以央行也采取了一些配套性措施 那要怎么理解 公股行库现在面临的挑战呢 我的看法是这样 这件事情我们要这样看哦 从上游到下游 你会发现 财政部的新青安政策

23:59 和央行的总量管制政策 本质上是有一些相互冲突的哦 就是现在是新青安在买嘛 那央行要降低房贷集中度 它要降低银行法72折 那财政部的态度是 新青安是执政党的重要居住政策 任何人想要买第一户哦 年轻人都应该要受到政府的支持嘛 那对央行来说 可是金融安全性又比补助还要重要 那么既然要总量管制 就应该让各家银行自己提计画 确保房贷不能太多 那问题就来了 一堆人新青安跑去公股行库 那么 就让公股行库的房贷体量压不下来 银行也说你可以 央行也说你可以申请新青安 但是你要控制房贷总量 那么公股行库这个时候的经营 就遇到了极大挑战 就是对公股行库来 说新青安是老板的指令嘛

24:45 赖总统蔡总统的指令呢 但是第一 央行盯着我不放 第二新青安本身对公股行库 已经没有这么大的吸引力了 现在民间银行都2.82.9 那我放出去1.775 虽然政府也会补贴我 可是你想想看哦 现在去用2.9%去买房的 民间银行的客户 都是资产阶级 那对于那些民间银行来讲 那就变成这些资产阶级 他是高利润 而且低风险嘛 我利率又设的特别高 重点是这些人有钱呐 但是对于新青安的客群来说 全部都是新信用小白 信用小白的标准是什么 低利润高风险嘛 利率又不能给他太高 然后这些人风险又很高 搞爆宽限期以后又不缴房贷 房子丢给你 只有公股行库有这个风险

25:30 所以这叫做全民风险政府化嘛 在种种效果底下 你之前看到什么 会有人年薪150万 居然贷不到一个一两千万的房 那很明显嘛 那公股行库就多少有几个 就业务就不是很想接 找机会刁难你嘛 我宁愿多接一些其他客户 要不然到时候又来一个宽限期炸弹 或者呢我为了要规避宽限期炸弹 我现在得多做其他业务 分散风险嘛 所以公股行库其实也很为难 就一个央行 一个财政部 一个要你增胖 一个要你减肥 一个请你喝咖啡 另外一个又请你喝吃甜食 所以你就很两难 但不管怎么讲 我们还是要肯定 本届政府 以及在过去两届政府 对于房地产市场的努力 新青安呢 是后疫情时代台湾政府的重要德政哦

26:16 毕竟现在来看 2023年到现在 有12万对的年轻人上车了 晋升有房族 那这些人呢 都是受惠于新青安 这是有必要持续支持当前 政府的政策 因为你是靠政府政策 你才成功上车的吗 是让我们根据财政部的数据来做观察 现在反而八大公股行库的 申办新青安的数量 总收入金额已经突破9,300亿了 所以这全台湾信用最不好 或者说最多的信用小白集中地 就是公股行库 哎 那尤其土银是专业银行 土银还不受72之2 银行法的那个放款的上限约束哦 所以乘坐的房贷量超多 今年前四个月 受理件数是4,600件 他反而超越了台银 以前都是台银居多嘛 居然土银可以超越台银

27:03 这也很神奇 所以不管怎么看 整个市场的概况 他就产生新一波的僵局 那就是新青安遇到了一些压力 那这些压力来自于房贷的限制 那这些限制怎么可能发生在新青安呢 那很明显就公股行库 部分业务采取的一些相对应的做法 那么在整个中古市场当中呢 以及预售市场 都同时面临着量缩的风险 那预售表现又特别剧烈 那豪宅更是如此 最终就变成了现在市场上都在等 等什么呢 等房价有适度松动的空间 每个人呢 大概就是等说哎 这个房价是不是 可是不是可以做稍微的松动 那么卖方呢 还卡在那个 我认为房价不会跌 因为现在有房子人都是我们这些人 这样的一个区间呢

27:49 那肯定要到三四季度 才会新一轮的房价的价格的松动潮 引起新一波的买盘 可是 房价是否能够有显著松动的空间呢 我们会讲过这个房价走势哦 大概你看新青安是23年8月上路嘛 然后24年元月份刚好是总统大选嘛 如果是以政策角度来做追踪的话 差不多要半年时间来让政策发酵 影响民意嘛 好所以 我们假设 有 下一波的房地产市场的政策出炉的话 因为现在如果做观察 新青安是26年7月结束嘛 那下一次的大选呢 差不多就要到26年底嘛 所以差不多要到明年左右 我们才可以看到 财政部可能会有新动作 要不然现在就保持新青安就可以了嘛

28:34 好 所以现在市场上就这样的一个状况 跌可能也跌不了多少 那大家都在等下一波的选举 政策的松绑 然后这是从买方角度来哎 买卖方角度来做思维的 那第二种 就是你要让房价松动 你要么就要有系统性的风险 也就是央行看到提前所采取的做法 可是现在 整个系统性风险的机率正在下滑嘛 央行的各项指标都在冷却当中 那第三就要等 全球降息潮嘛 所以我们才讲说台湾房地产呢 其实没有真正的空方 因为房地产不像股票期货 它不能放空所有的空方 其实算假空房 大家的空房的概念都是 我觉得房价太贵 我希望等到跌到甜蜜价 我再抄底上车 自住兼投资嘛 有这样的一个思维哦 所以就变成这个 房价虽然在

29:19 跌但那个跌的速度其实有一点慢 那后续呢 我们要观察是 那房地产市场 真正下滑的真正办法是什么呢 你说靠央行这种方式限制 你贷款越久 房价能够下跌吗 那当然不是 长期解决之道 央行根本就不想要管房价 他只是要避免 金融系统性风险发生的可能性 那怎么样才能够让房价下滑呢 过去我们讲过嘛 你要么就是减少需求 要么增加供给 减少需求是央行在做的嘛 抽资金嘛 限缩房贷成数嘛 让市场没有资金买房 搞得现在很多人可能买第一户 都遇到很大的困难 这不是一个长期的办法 长期办法是什么 增加供给嘛 那怎么增加供给呢 那市场要有一定的机制 让大家相信我 不买房也可以住到很不错的条件 那就是盖社宅嘛 可是我们也很清楚知道 在过去两届政府当中

30:05 社宅的进度是比较缓慢的 过去几年 大多数政府主要推动的方向 都是在帮助年轻人买到房 而并不是去盖更多的社宅 在六都的社宅进度条当中 台北市算是比较快的 78% 但新北26 桃园48% 台中51% 台南25% 高雄24% 就是整体的进度条 基本大多数都是严重落后的 事实上如果仔细观察 其实在17年以后 全国就已经收了房地合一税了 可是你发现 分配到这个社宅的住宅基金的比例 哦一直到2024年才正式拉升 从17年到23年 全国房地合一税一共收了2,795亿 一毛钱都没有分配到社会住宅基金 到24年 赖政府是首度拨出了89亿

30:52 占比大幅飙升到8.9% 所以也算是让税收走向了回馈哦 可是我们已经有知道 现在整体资金的项目总分配哦 新青安是最重要的居住政策 次要的是租金补贴和包租贷管 第三个 才是直接进行社会住宅的建设 我们根据奥尔斯的数据 目前比较偏重于租金补贴和包租贷管 嘛投入金额过去8年是3,0000个亿 远远高于新建社会住宅的2,046亿哦 那大家知道包租贷管哦 很多那个房源位置其实蛮偏僻 条件也不是很好 而且租期都只签一年 稳定性不足哦 相对之下 社宅虽然有明显的品质优势哦 但是他的建筑规格比较高嘛 而且有无障碍的设施 租期能够稳定的6-12年

31:39 而且部分租金可以做回收 有一定程度的财政的可自偿性 但现在看起来 不管是新青安 还是我们看到的租金补贴哦 这个整体政府的方向 都有一种房价贵 是一个正常经济成长的状态逻辑 那么你买不起吗 你租不起吗 那我补贴你吗 是你太穷 不是房价太贵 所以我会给你一些补贴 有这样的一种感觉开始出现了 所以整个色彩的建设速度 其实还是有点偏慢的 也给投资朋友多做一些思考和留意了 不管怎么看呢 我们今天聊了很多 我们从整个央行面来做思维 我们也同时来看一下 整个居住政策的范围哦 就变成了整个房地产市场的松动哦 看起来要花非常多季度的时间 这也是为什么我们看到现 在整个市场的聚焦

32:24 大多数的卖方 都在等下一轮的生产力周期 我就在等下一次的AI爆发 总有一天 台湾现在产业那么强 总有一次 会再度迎来2024年的AI产业爆发嘛 像这一次的北士科 就是被辉达给带起的啦 现在我们看到南港内湖 再加上北士科 三个这样串联以后 基本上在金融河北岸的部分 就开始有进一步的显著拉抬哦 事实上北士科 作为台北科技廊道最后一块拼图 你发现 现在连河滨骑自行车都可以去通勤了 或者你要坐游艇上班也没问题嘛 哎问人家哎 你今天要坐游艇哪一艘 游艇号 游艇 这这 不管怎么讲 我们看整个新北市AI的产业园区哦 整个环状几乎已经发展起来 从锡纸工业园区 到内科到北士科

33:10 接下来看一下 有没有AI设置导的规划的计画 到三重工业区五股林口下来 到土城综合工业园区新建工业园区 南软基本上就围绕着台北一圈 所以我们看到北士科这一波 他某种程度 就带动了下一轮的生产力周期 房价的上涨要靠谁呢 当然还是靠这些科技眼嘛 在哪里设厂 直接就具有显著的刚性买盘的支撑 当然他背后隐含的逻辑也是 整个房地产市场的周期 最后衍生了台湾的经济 其实还是围绕在几个主题上 金融业房地产 科技业所造成的带动效果 那从某些隐性指标来看 台湾经济其实总体来看 还是真的算是不错的 比如说我们根据5月份 最新所公布的打诈仪表板记录 不管是从受理数 还是从财损金额 财损最多的县市

33:56 整体来看 几乎都在持续的创高当中 事实上最近我们看到 警政署公布了整个24年 少年嫌疑犯的人数增长 大家知道台湾已经长期面临少子化了 不过2024年 哎 少年行案人数又创高了 从2020年的10,226人 到24年已经上升到11,785人了 23年到24年呢 分别飙升了三成二和四成三 这说明 有很多青少年的确在加入这项产业嘛 而且哦其实这几年AI产业升级 很多年轻人 早就已经厌恶过去 那种打架斗殴的少年犯罪 身体会痛 而且又不划算 挣的钱不多 现在大家都去从事那些技术密集的 诈骗产业 集团呢 也用高薪的方式来向科技业增财嘛 架设博弈网站 所以有时候我们讲说少子化

34:42 的确让我们更加珍惜每一个孩子 但诈骗集团也是 就你要开始要花高薪请这些人来做 诈骗集团呢 就让孩子算动口不动手了 事实上对于追求青少年认同感的 这些孩子来说 这个世上做车手的人数 大概在24年也暴增到2,354人呢 这个是2020年的三倍 那你要了解一个概况 就是人数增长还好 但重点是台湾正在少子化 对很多学生来说 诈骗集团能够提供那种快速现金 还立即归属感 所以从业人数是指数型上升 你很多老师可能在教怎么防诈骗呢 那学生早就已经在外面实习 当诈骗了 对不对这些英雄少年搞 不好边上课还想说 那老师怎么这么不懂实务界 所以在这样的一个效果底下

35:28 就变成了整个房地产市场周期的概况 科技的概况 形成一连串我们讲的社会变迁 看整个经济发展的前景 给投资朋友多做一些思考 好今天我们聊的范围比较广 最后我们还是要导读两本书 通常每个礼拜 我们都会跟投资朋友分享两本书籍 今天不想讲太多 两本书第一本书叫做财富的灵魂 第二本书叫做投资守则第一条 这两本书呢 一方面呢 财富的灵魂 它的作者是 丹尼尔．克罗斯比 他是一位美国的心理学家和金融专家 在里头当中 他会提到大量的 关于这种投资心理学的思维 其实 他主要是用行为经济学的角度来观察 传统经济学都是设定人是理性的吧 但是如果人是不理性的

36:14 是由自由情绪习惯所驱动 那他会采取什么样的一个决定呢 我们以投资为例嘛 有一个年轻人 买了一个高风险的加密货币 不一定是认为他相信技术 很有可能是 他不想要错过 朋友都赚到钱的社交红利 那如何把朋友都赚到钱的社交红利 来予以量化呢 这就是经济学当中研究的重点 或者说呢 一个中年人 不愿意卖掉 自己已经存了好几年的股票 不是因为基本面变好或变坏 而是他无法承认自己的错误 这叫做典型的损失厌恶 如果我们只用报酬和风险来分析的话 往往就会看不见背后的行为动机 只有了解人性 才能够掌握真正的财富选择 所以这个时候你就必须了解哎 原来行为经济学 它是研究人性的一门学问呐 那一个女孩子说

37:00 我年纪比你大 一个男的要怎么回答 你要了解人性 你要是来一句 我就是喜欢比我大的哎 你那个需求感你就等于暴露出来了 你应该说 相比青涩的柠檬 我更喜欢成熟的玫瑰 年龄无法阻止我跟你的故事 一个女的说 我们不适合哎 你要说 两个人相似的人适合玩闹 互补的人才适合终老 两个人磨合一下就好了 女孩子说 我们还不了解 你要说有的人见了一面就心生爱慕 相见恨晚 有的人哪怕在了一起一辈子 也不见得了解对方 你太幼稚了 成熟的男人都会去寻找一份童真

37:48 可是我入世未深 容颜未老 但心已沧桑 你知道有时候了解人性 搞清楚人家到底真实的需求是什么 有时候很多事情就通了 所以第一本书推荐给投资朋友 财富的灵魂呢 如何用行为经济学来了解人性 那第二本书叫做投资守则 第一条这本书 基本上是 菲尔．汤恩也是美国的 算是陆军的特种部队的 之前的一个向导 他所撰写的一本书 那本书当中 他其实聊了蛮多 关于投资护城河的理论 来了解说整个行情当中 有钱人的投资守则到底都在哪里 你看里面讲的 有钱人都在使用的聪明买进法 找进护城河 它其实有一点类价值投资哲学了 可是里头其实也提到了 很多那种

38:34 真正资产阶级的中心逻辑和概念呢 其中我觉得可以跟这本书相对呼应的 两本书其实都有稍微提到了 就是有时候我们讲那个内生性的 有钱人的财富到底从何而来 这就是欲望嘛 那这个欲望 他有一个前提 就是精力一定要旺盛 不是什么格局大 胸怀大学习能力很好 因为你今生精力很旺盛 所以你的心态好 别人觉得受伤的事情 他觉得在这边不算一个事情嘛 失败了重新来过 因为你精神旺盛 所以身体好 你不容易生病 你就可以不断的做重复性的 高强度的工作 你因为精神旺盛 所以你喜欢探索 所以充满着好奇心 对不懂的东西都有研究的余力哦 所以你想想看 我们认识的很多人 很多人尤其那个从政的

39:20 你会发现那个精力很旺盛 为什么就是精力旺盛 你有欲望 可是你会说 你看皓哥每天也在那边直播 也算是一种精力旺盛 你说哎 不是皓哥你 你好像黑眼圈有一点重 对我过去讲过 因为我是精力太旺盛 一夜七次嘛 所以有时候早起会有一点黑眼圈 不是精力不旺盛 是因为我太旺盛 那有一点副作用 这样好9点十分 哎不能聊太久了 今天呢 就要推荐这两本书给投资朋友 投资守则第一条和财富的灵魂 这两本书哦 基本上我们希望大家 不管是从我们的财经节目当中 获取一些财富思维 也希望大家可以阅读不同的书籍 获取更多的思维上的提升 那我们今天聊的范围比较广

40:06 主要聊台湾央行 以及台湾经济政策的变化 看得出来 台湾经济整体来看还是不错 即便通膨降到1.5% 央行仍然没有任何降息和宽松的理由 那也以此代表着 整个紧缩的环境仍然会持续下去 一直到什么时候呢 一直到美国那边是不是 是不是出了一些事情 或者就要如同央行所讲的 整个景气的下行 真正的拐点 至少都是26年以后的事情了 给投资朋友多做些思维 如果喜欢我们节目 记得帮我们订阅按赞加分享 一样 如果喜欢这两本书的话 欢迎各位可以在我们影片结束之后 在底下留言 留下你对本书的想法 留下你对本节目的想法 那我们就下礼拜一早晨 财经速解读再相见 祝各位投资朋友看盘顺利 操盘愉快