2025/6/20(五)央行凍利率房價還能漲?外資空單大增股市回調開始?【早晨財經速解讀】

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简要总结

本视频总结了当前台湾股市和房地产市场的状况，以及央行的货币政策。主要内容包括：

台湾股市近期表现不佳，受外资卖超和高基期影响。
央行维持利率不变，对房地产市场维持现有管制。
房地产市场量缩价稳，换屋族面临房贷难题。
长期来看，增加社会住宅供给是解决高房价的根本途径。
科技产业和AI发展是未来经济增长的动力。

市场总览

目前是台北时间2025年6月20日早上8:31，台北股市昨天大跌353点，勉强守住在22000点。后续要观察的几个方向：央行理监事会议对房地产市场的定调没有太大变化，但台湾5月通膨率已下滑到1.5%时，央行似乎已经打消了在未来几个月降息的可能性，是否意涵着整个台币的升值会持续产生压力。短期内以伊冲突的军事变化，后续再来追踪。

台股这几天在年线、半年线上下来做波动，外资的期货空单拉高到了4.5万口，可能短期内没有太多的行情可以操作，外资可能要赚一些台指期的价差。央行理监事会议刚结束，房市政策并没有全面松绑，重贴现率、担保放款、融通利率、短期融通利率都维持在过往的水准。外资在短期内没有太多回补的意愿，ETF的买盘是否能够依循着超额储蓄有持续性的推升空间。今年上半年出口概况，投信的买超是不会缩窄太快，股价跌升的时间不够多，对于那种超低价的存股族来说，并没有太多的投入空间。韩国股市最近表现非常不错，已经创了三年半以来的最高的收盘水准，也是科技股的大涨所带动的。今年以来，韩国KOSPI指数涨幅是高达24%，进入了牛市。台北股市跌了3.6%，是所有亚洲股市当中表现最为差劲的。过去的高基期对于台北股市今年的影响，从本轮的库存循环来看，台股是表现最强的。

央行理监事会议

央行本次的理监事会议，GDP维持在3.05%，没有太大变动，没有因为美国的关税政策而下修。杨金龙表示，尽管下半年的出口和投资动能开始趋缓，但是上半年厂商已经提前拉货，所以上半年反而经济开始大幅拉升，全年的增长率没有太大变动。上半年的提前拉货，会使得下半年销库存的压力开始放大。5月，3月和4月分别创下了台北股市历史最高的出口值，历史次高和历史第三高，很明显就是美国人在囤耶诞节的货了，下半年肯定会有些压力。央行现在只能按照总体数据来做判别，个体数据很多船厂根本没复苏，就算他们下半年复苏了，他对于总体的经济概况，也不会有太大改变。5月份即便台湾出口都创下历史新高了，塑橡胶制品居然还是年减4.7%，化学品年减6.6，矿产品衰退27%，纺织业衰退6%，至少有1/3的产业到目前为止都还在衰退。下半年看到第三季第四季，市场针对资本设备的进口，年增幅也在快速的收敛当中，第四季甚至可能会涨为负值，景气的压力，的确在下半年会慢慢的出现，不过主要是上半年太亮丽的原因。真正的宏观的库存压力，照理来讲应该要在2026年出现，2026年是不是要提前在25年下半年进行股价反应。

降息空间

5月份的通膨率仅仅只有1.55%左右的年增幅，已经有非常显著的通膨降温。央行之前有提到，通膨如果低于2%的目标值，就有可能考虑降息，现在又不降息，原因是什么呢？杨总裁的回应是，如果经济成长不好，通膨显著下降，那就具备降息条件了，但是目前通膨是下来了，可是看起来经济还不错。通膨下来了，经济不错呢，就怪给基期效果了，因为去年基期太高，所以现在的通膨率没这么高，不代表物价正在跌，也不代表物价增幅开始大幅放缓，现在基本上还是在一个景气的扩张格局。

升值冲击

央行不会以降息的方式来干预，就算想要主升，他也不会尝试着把大家的预期往降息的方向拉，也强调目前需要降息的条件都还没有出现，可能要一路延到2026年了。央行过去的看法，一直都认为台币在短期的市场变化，都是一个情绪波动而已。台币在过去三个月，整体升值幅度是11.6%，相对于第二名、第三名的瑞士法郎和俄罗斯卢布，7.3%几乎多了快要一倍。这三个月以来，台币升值速度是有一点太快了，难免造成一些汇兑损失。央行的看法是，那是因为我们的眼光看的不够远，从15年到2021年，台币会有非常显著的汇兑损失，而当时也是有升值的格局压力，但是22年到24年，台币反而会有汇兑上的利益，因为当时在一个显著的贬值格局。近十年的合计利益，相互抵消以后，新台币还是有3580亿左右的一个汇兑的利益的拉抬，不要用一年两年的汇兑损失，来造成市场的恐慌情绪，时间一拉长，最终景气反应的是基本面，不用担心这个汇兑的风险。

房市管制

房地产市场这一次几乎是完全按兵不动，没有太大波动，大概有两个原因：央行在去年九919的信用管制，其实已经非常明显奏效了，去年南北房市都是全数降温，国际局势冲击，如果打的太用力，也有可能会有硬着陆的风险。在第七波信用管制以后，到现在为止，其实也距离了接近有9个月的时间了，大多数的数据都有开始显著的降温。央行最新所公布的第一季，本国银行的第二户的购屋贷款拨款户数，大幅下滑到1791户，相对于去年的高减3943户，减少了46%，与此同时，第二户的贷款，占金融机构所乘坐的购物贷款笔数，也是持续的下滑，从6.1% 下滑到5.03，这是买第二间做投资的，很明显都在大幅下滑当中。整体购置住宅贷款，以及不动产贷款的年增幅来看，24年的5月，分别降到8%和6.6%，从24年一路到2025年，这是一年多以来的新低，也从2021年的高峰以来，整体来看，都是一个非常显著的下行趋势，虽然还在年增幅了，不过看起来都已经降低蛮多的。全体银行不动产贷款占总放款的比例，现在降到37.08%，所有的房市指标基本都在显著降温当中。本国的银行办理无自用住宅的购物贷款比例，已经从2023年的57%上行到62.4%，现在几乎所有的买盘都是第一户。

房價衝擊

虽然量是缩了，房地产市场是降温了，金融的系统性风险的确正在降温，可是房价其实并没有跌多少。25年一季度，信义房价指数的部分，季减幅是很大的，新竹季减幅6.2，台南季减幅8.4，高雄季减幅5.06，从年增幅来看，这还是非常明显，相对去年而言，整体台湾房价今年相对去年，大概还是平均5%到8%不等的涨幅，现在大概就是一季度的跌幅，今年一季度跌到去年四季度的感觉。国泰房价指数，年增幅甚至还在16%左右的显著拉抬当中，不管是预售还是中国，有降价但降价幅度是有限，差不多就是降回去年四季度左右的一个水准而已。房价不是由主计处公布的人均薪资来决定的，反而是由买得起的人来决定，现在就是不愿意抛房，只要愿意降个两三3%，其实蛮容易成交的，要买的人看起来还是很多，刚性买房还是不少，现在就是卖方感觉就是卡在这个价格一段时间，造成整个价格并没有非常显著的松动。十大重划区现在看起来，整体涨幅相对于去年那个range很高，它有很多的跌幅空间，今年相对于去年，大多数的全台湾的重划区，仍然有一成到两成左右的涨幅。

成交量衝擊

房价跌幅是有限的，但是量收非常明显。5月份的买卖已转动数当中，6都交易量合计是17196栋，月增幅1.9%，但是年减幅就特别明显，减了36%了，市场交易量在持续收缩当中，预售屋更是如此。4月份单月预售连4000件都没有，相对于去年大概就已经年减7成了吧，预售屋还比中古屋更惨，台湾是迎来疫情以来最冷清的三个9档期，现在预售中心都是门可罗雀。中古屋市场虽然没有像预售这么惨，但是中古屋养活了很多房仲，目前看一下业绩也不是特别好。5月份的门市交易量的变化，永庆是年减了40%，住商年减5成，中信3成，台湾房屋年减两成7。豪宅市场仍然持续受到抑制，豪宅应该是所有市场当中表现最惨的，整体而言，因为碰到豪宅线很难贷款。现在有钱人宁愿去买两间30坪的，也没有人要买一间60坪的，因为碰到豪宅税的问题。豪宅市场就像要推哦，现在都变成那种超小坪数的豪宅，就一定要让你去规避豪宅税的问题。台北的牙签屋的排行当中，大安区最有名的就是那一个沃和，公设比是64%，一个房子公设比64%，他的基地是20坪，算下来室内坪数是不到6坪，等于你花了2000万，你买一个停车隔差不多的居住空间。

房貸卡關挑戰

房地产市场其实一直在降温，央行要等到那个季跌幅的感觉有点到痛，甚至有点量出来之后，再来做下一波的房地产市场监管的放山的放松的前提。现在遇到最大的问题，已经并不是房价是否松动的问题，房价虽然松动，他也跌不回那一两年前那个位阶，因为这两年实在涨太多了，他只是一个季跌幅，年减可能要一段时间。现在换屋族的问题，很多现在陆续传出有房但是换不了屋的中产阶级，他们也不是投资客，也不是囤房客，当年很努力买了那两房的小宅，现在小朋友长大了，要换屋，要换成3房4房，结果发现整条换屋链，你首购现在肯定是买不起了，换屋呢也换不了投资出不了手，第二户有卡房贷5成的限制，整个流动性收缩以后，就变成你想要把想把第一户先卖掉，换取现金，你那个时间也拖很长，你要买第二户，又遇到一些法官的，遇到一些法规的前置，压力就很大，很多想买的自住客，现在遇到最大挑战是贷不到的问题，因为央行正在持续性的进行紧缩，整个二户三户，或者我们看到换屋族的这种规划，就卡在房贷这边，完全过不了世上。年薪150万，结果居然无法取得新青安，8家公股行库，当时还连两天来发声明。非新青安的房贷利率，目前已经陆续攀升到2.5-2.8，很多民间银行都是2.82.9，有的到 3%以上都有，第二户第三户更不用讲了。公股行库其实办理新青安的规模，已经在缓步下滑了，不过相对于去年的高峰6800户，现在还是每个月有4144户，公股行库其实也没有说想像中新青安降温幅度来的这么大。

房價前景

财政部的新青安政策和央行的总量管制政策，本质上是有一些相互冲突的。现在是新青安在买，央行要降低房贷集中度，它要降低银行法72折，财政部的态度是，新青安是执政党的重要居住政策，任何人想要买第一户，年轻人都应该要受到政府的支持，对央行来说，可是金融安全性又比补助还要重要，既然要总量管制，就应该让各家银行自己提计画，确保房贷不能太多。一堆人新青安跑去公股行库，就让公股行库的房贷体量压不下来，银行也说你可以，央行也说你可以申请新青安，但是你要控制房贷总量，公股行库这个时候的经营就遇到了极大挑战。对公股行库来说新青安是老板的指令，但是第一央行盯着我不放，第二新青安本身对公股行库已经没有这么大的吸引力了，现在民间银行都2.82.9，我放出去1.775，虽然政府也会补贴我，现在去用2.9%去买房的，民间银行的客户都是资产阶级，对那些民间银行来讲，那就变成这些资产阶级，他是高利润而且低风险，利率又设的特别高，重点是这些人有钱，但是对于新青安的客群来说，全部都是新信用小白，信用小白的标准是什么，低利润高风险，利率又不能给他太高，然后这些人风险又很高，搞爆宽限期以后又不缴房贷，房子丢给你，只有公股行库有这个风险，这叫做全民风险政府化。

AI推升力

整个市场的概况，产生新一波的僵局，新青安遇到了一些压力，这些压力来自于房贷的限制，这些限制怎么可能发生在新青安呢，很明显就公股行库部分业务采取的一些相对应的做法。在整个中古市场当中，以及预售市场，都同时面临着量缩的风险，预售表现又特别剧烈，豪宅更是如此，最终就变成了现在市场上都在等，等房价有适度松动的空间。房价走势，差不多要半年时间来让政策发酵，影响民意，差不多要到明年左右，才可以看财政部可能会有新动作，要不然现在就保持新青安就可以了。跌可能也跌不了多少，大家都在等下一波的选举政策的松绑。台湾房地产没有真正的空方，所有的空方其实算假空房，大家的空房的概念都是，我觉得房价太贵，我希望等到跌到甜蜜价，我再抄底上车，自住兼投资。

产业升级

长期解决之道，央行根本就不想要管房价，他只是要避免金融系统性风险发生的可能性，怎么样才能够让房价下滑呢，要么就是减少需求，要么增加供给，减少需求是央行在做的，抽资金，限缩房贷成数，让市场没有资金买房，搞得现在很多人可能买第一户都遇到很大的困难，这不是一个长期的办法，长期办法是什么，增加供给，市场要有一定的机制，让大家相信我不买房也可以住到很不错的条件，那就是盖社宅。过去几年，大多数政府主要推动的方向，都是在帮助年轻人买到房，而并不是去盖更多的社宅。全国就已经收了房地合一税了，分配到这个社宅的住宅基金的比例，一直到2024年才正式拉升，从17年到23年，全国房地合一税一共收了2795亿，一毛钱都没有分配到社会住宅基金，到24年赖政府是首度拨出了89亿，占比大幅飙升到8.9%，也算是让税收走向了回馈。新青安是最重要的居住政策，次要的是租金补贴和包租贷管，第三个才是直接进行社会住宅的建设。

导读

推荐两本书，第一本书叫做财富的灵魂，第二本书叫做投资守则第一条。财富的灵魂，作者是丹尼尔．克罗斯比，他是一位美国的心理学家和金融专家，他会提到大量的关于这种投资心理学的思维，主要是用行为经济学的角度来观察，传统经济学都是设定人是理性的，但是如果人是不理性的，是由自由情绪习惯所驱动，那他会采取什么样的一个决定呢。投资守则第一条这本书，基本上是菲尔．汤恩也是美国的，算是陆军的特种部队的，之前的一个向导，他所撰写的一本书，他其实聊了蛮多关于投资护城河的理论，来了解说整个行情当中，有钱人的投资守则到底都在哪里。