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0:00 nie was einfacher als heute. Auch wenn ich Objekte ankaufe, die ich voll finanziere, wenn ich große Mehrfünhäuser mit verkäuferdarligen, Koinvestoren, so einfach wie heute, ich brauche ich kann heute große Objekte finanzieren, ich brauche keinen Knopf Eigenkapital, also nicht mein Eigenkapital. Na, du kannst heute eigene Objekte oder so große Objekte finanzial. Du kannst das auch, Ben. Du kannst das auch, wenn du heute losgehen würdest und wenn ich dir jetzt innerhalb von 2 Minuten erklär, wie das funktioniert, wirst du in 2 Minuten verstehen und vielleicht sogar umsetzen, wie du ein erstes Märfenhaus kaufst, ohne dass du eigenes Geld investieren musst. Erklär mir das. Eines von vielen Beispielen ist ein relativ einfaches Beispiel. Du schaust jetzt bewusst nach Häusern 10, 15, 20 Wohnung Häuser an in Speckertellagen. Also nicht direkt im Zentrum von Köln oder im Zentrum von Berlin, da ist es schwierig, das gebe ich zu, aber so in B und C lagen, in so kleineren Städten,
0:47 die vielleicht ein kleinen Pferdefuß haben, wo es wirtschaftlich vielleicht gerade nicht so gut geht und die besichtigst du am besten off. Das heißt, du fragst mal den Bäcker, wer was verkauft, du machst mal ein WhatsApp Status, such mehr, würde gerne eins kaufen, du glaubst gar nicht, wer sich alles bei dir meldet. Du fragst mal deinem Sportverein nach, du fragst mal deine ganzen ähm deine ganzen Podcast äh äh äh Gesprächspartner, ob die vielleicht gerade mehr für Haus verkaufen. Vielleicht hat irgendjemand eine Oma, die gerade verstorben ist, wo die Sache die Kinder ist uns zu viel. Also versuchst faktisch auf Market erstmal an Kontakte zu kommen oder machst noch ganz einfach so wie ich es am Anfang gemacht habe, gehst mal deine Lieblingshäuserteile durch, klingelst dich ins Treppenhaus rein und fragst mal bei einem Mieter, wer der Eigentümer ist und rufst an, ob er verkaufen möchte. Die meisten sind völlig perplex, sind davon nicht, gehen davon nicht aus. Äh und es wird aber folgendes passieren, wenn du es oft genug machst, dass du jede Woche drei, vi fünf Besichtigungen hast von Märfmelhäusern, die du einfach anschaust. Ganz oft sind das ja
1:32 Eigentümer, ältere Eigentümer, den das noch gehört. Das ist deren Altersabsicherung und die wollen sie jetzt verkaufen und äh du schaust alles an, äh besprichst das mit denen, musst natürlich auch vermieten, dass die Miete die Kreditrate schafft und dann frage ich immer ganz ganz wichtig sind mich wirklich, warum die Leute den verkaufen wollen. Was ist denn der Grund? Und das ist immer so spannend ist nie Geld. Es geht nie um eine absolute Zahl nie Geld. Die sagen nicht, weil ich gerne eine Million auf dem Konto sehen will. Ich finde den Kontostand geil. Das ist mir noch nie passiert. Die sagen mir, ich will dann die Kinder aufteilen, ich will noch eine Weltreise machen, wollen uns ein Wohnbel kaufen, wir wollen vielleicht eine Eigenumswohnung in der Innenstadt kaufen. Und meine zweite Frage ist dann immer und es wird spannend, was machen Sie mit dem ganzen Rest? Geld. Jetzt legen wirer Sparkasse an. Super. Könnt sich vorstellen, 10 20% davon in die beste Anlage, die Sie schon die Sie schon jahrelang kennt zu investieren. 100% sicher, egal ob eine
2:19 Inflation kommt, ihr eigenes Haus. Und ein gewisser Teil davon wird sagen, ja, was machen wir? Nennt sich Verkäuferdarlehen. Du kriegst also für d für 5 Jahren Verkäuferdarlehen meistens zinsfrei von den Leuten überreicht. Also spricht, du kaufst ein Haus, zahlst 80%, die restlichen 20 % zahlst du erst ein paar Jahre später, richtig nur Teile vereinbart mit der Grundschuld wegen mir, wenn das aufmer sicher gehen will und kriegst bei der Bank die 80 % sofort finanziert, weil ich sag super, du hast ja 20 % Eigenkapital, du hast sie nicht, die kommen vom Eigentümer. Ich habe 21 Möglichkeiten, wie du ohne Eigenkapital frisch finanzieren kannst. auch das Thema Nachbeleidung, wenn du schon was hast, du hast schon eine Wohnung, du hast schon ein Haus, das Thema Koinvestoren, ein riesen Thema, wo finde ich den Coinvestor, wie spreche ich den an, warum soll überhaupt mitmachen? Also, es gibt so ganz und das ist heute das meiste davon ist heute frei konsumierbar und ich habe mich immer
3:05 gefragt, warum bringt das denn Leuten keiner bei? Warum sagt keiner den Leuten, wie das richtig funktioniert? Ich glaube aus Angst, weil sie Angst haben, die könnten mir wasnehmen, weil du auch gerade das Thema hattest und da hast du dann vielleicht irgendwann Konkurrenz. Nee, der Konkurrenz kauft das Nachbarhaus und macht die ganze Straße aufgrund dessen schön, wenn das Nachbarhaus schön macht, da wird mein Haus auch wertvoller, wenn das macht. Ich kann nicht die ganze Straße machen, das schaffe ich nicht. Aber wenn der anderen im Gewerbegebiet den alten äh runter verwahrlosten Schinken kauft und macht die wieder hübsch, macht den voll, strahlt es auf mich ab. Wenn das ganze Gewerbegebiet hier richtig schön ist und draußen schön aussieht und du hast eine kleine Pizzeria, ist das ein Strahlkraft fürs gesamte Gewerbegebiet. Alle gehen dort essen, alle kümmern sich, alles sieht schön aus. Wenn der Pizzariaer zu ist, ist das schon blöde. Dann ist fehlt irgendwas. Und genauso ist es, wenn du es bisschen größer denkst, wenn man sich nicht nur an den kleinen Teller, sondern über Telleran hinaus denkt, ist es viel
3:51 einfacher. Kannst eh nicht alles machen. Schaffst du ja gar nicht. Also ich kann ja auch nicht, also geht ja gar nicht. Wenn du über das Denken hast, denkst alles ein bisschen größer. Umso um das auch umso größer es wird, umso einfacher ist es. Bei einer Eigentumswohnung klappt das nicht. Klappt das nicht. Warum klappt das nicht? Bei einer Eigentumswohnung gehen man von aus, die kostet 200 000 €. Dann ist vielleicht der Hälfte noch finanziert oder auch nicht und du die Leute verkaufen die Wohnung, die brauchen dann das komplette Geld. Jemand der eine Million auf Konto bekommt, ob der jetzt 800 Konto bekommt oder 950, das hebt nicht unbedingt an, weil der sagt, den Rest kriege ich in drei Jahren, habe ich erstmal kein Anlagedruck, muss ich mich mit Bankberater auseinandersetzen. Ich habe eh keine Ahnung von Anlagen, weil ich habe ja bisher am Geld im Haus gehabt. Habe dafür keinen Stress mehr, will meine Ruhe haben. Im Gegenzug kümmere ich mich um die Nebenkostenbrechung ab sofort. Sie müssen sie können gleich die Schlüssel abgeben. Sie müssen sich um nichts mehr kümmern. Ich kümmer mich um
4:37 die Hausreinigung und wir haben eigener Hausmeister. Ich nehme die ganze Last ab. Ist nur ein ganz kleiner Punkt von ganz vielen, wie man als junger Mensch ganz schnell mit mobil werden kann. Man muss nur fleißiger sein. Darfst halt am Wochenende nicht Netflixj gucken, sondern muss man deine Hauszeile abklappern mit alten Leuten sprechen, ob die nicht Haus verkaufen wollen. Doch ein bisschen viel von der Arbeit, den großen Karten und Straße und Treppenhausreinigung und die Mieter werden immer blöder und irgendwie Mierschutzbund geht bestimmt alles auf dem Sack. Ich helfe ihn. Das ist überspitzt und Kurzfassung gewesen, aber am Ende funktioniert's genauso. Und bei Gewerbeobjekten ist noch viel einfacher, viel viel einfacher. Umso größer die Zahlen sind, umso weniger tutw eine halbe Million Ruverallen zu geben oder eine Million. Ich verhandel gerade ein Objekt, ich denke, wir kriegen das innerhalb der nächsten zwei Wochen gekauft, da geht's um 2 Millionen Verkäufer Darlin
5:22 zinsfreies Darlin. Ich brauche das gar nicht, kriege sowieso voll finanziert. Ich mach's aber nur, ich mach seit vielen Jahren nur noch, wenn ich Verkäuferin bekomme. Das heißt, ich krieg frisches Kapital steuerfrei oben drauf. Du selbst, obwohl du gench Kapital hättest und hast, nutzt diese Verkauf Verkäuferdalinstrategie und kaufst so große Objekte, dass die Verkäufer sinngemäß sagen, ob ich dir jetzt ein Darling gebe oder nicht, ist mir eigentlich egal. Ob ich das Geld jetzt habe oder in 5 Jahren, das macht bei mir den Braten nicht fett. So, um um das mal plakativ zu sagen, ist tatsächlich so. Ja, also wenn mir jemand 300 Wohnung verkauft, ob der jetzt eine halbe Million jetzt gleich bekommt oder die halbe Million in 3 Jahren bekommt, hebt die nicht an. Warum sind es drei Jahre? oder 5 Jahre oder 10 Jahre, das ist ein Verhandlungsgeschick. Die Laufzeit kannst du selber festlegen, das ist so zwischen uns beiden
6:07 Verhandlungsgeschick. Wenn du mir den Haus verkaufst und ich gehe mit 10 Jahren ins Gespräch komme ich wahrscheinlich bei 7 oder bei 8 Jahren raus. Wenn ich von 5 Jahren ausgehe, komme ich vielleicht bei 3 Jahren. Ist ein bisschen Flock setzen, ein bisschen Verhandlungsgeschickt. Je nachdem auch wie schnell kriegst du das Geld wieder eingespart. Du musst es ja dann trotzdem irgendwann bezahlen. Irgendwann musst du das Geld auf dem Tisch legen. Das heißt, du musst dir auch sicher sein, dass du schaffst, das Geld innerhalb dieser Zeit zurückzuzahlen, ne? Wir haben richtigen Vertrag not beurkundet äh oder eine Grundschuld. Das heißt, du willst ja auch deinem Vertrag bedienen, willst ja auch zurück. Das geht eben nur, indem du z.B. äh eine Wohnung, wenn die leer wird, aktuell renovierst, neu vermietest, wahrscheinlich zum höheren Mietpreis des Dachgeschoss ausbaust, machst an der Wohnung draus, Balkone anbaust, machst ein Wohnwert, vermietest die Schellplätze noch, machst aus den Kellern vielleicht eine Selbsthanlage, der Laden im Erdgeschoss, der seit Jahren leer steht, weil in der Lage kein Läden mehr gehen, machst ein Airbnb draus, also eine gewerbliche
6:53 Zimmervermietung, nimmst also mehr ein, kannst Objekt vielleicht sogar schon nachbeleihen und das Kapital nutzt du dann, um den Verkäufer, das Verkäuferdaten natürlich zurückzuzahlen. Das heißt, dein dein Fall von der ersten Immobilie, wenn ich die erste Immobilie kaufe ohne Eigenkapital, äh den mit dem Verkäufer darlehen, muss ich ja irgendwann das Verkäuferdarlehen zurückzahlen. Und das funktioniert eigentlich nur, wenn ich parallel was anderes mache. Nee, es funktioniert, wenn du dich ums Objekt so kümmerst, dass du es besser machst als der das verkauft. Der verkauft deswegen, weil es dem auf dem Sack geht. Der verkauft deswegen, weil er das nicht mehr möchte aus irgendeinem Grund. Und wenn du es besser machst, z.B. eben mehr in einnehmen heißt nicht mehr gleich Mieterhöhung. mehr einnehmen. Heißt oftmals eben auch Outbau von Dachgeschossen, Entwicklung, eine Antenne aufs Dach, ein Zigarettenautomat draußen an die an die Wand dran, die Stellplätze vielleicht schön pflastern und und vermieten. Ähm
7:40 den Laden wie gesagt im Erdgeschoss ma Treppenhaus schön gibt's ganz ganz viel Möglichkeiten, wie man faktisch die Mieten anpassen kann, nicht immer automatisch mit der Mieterhöhung zu vergleichen. Klar ist die Mieterhöhung der einfachste Weg, aber der ist durch Mietendeckel ist es alles ja begrenzt. Also du kannst heute nicht einfach wieder axem Wald Mienteckel erhöhen. Du hast in den meisten Städten heute ein Mietendeckel auf 15 % gedeckelt. Das geht auch, aber das ist alles so die Zippeltur. Man muss aber was man auch nicht verkennen darf, wenn du es ein Objekt kaufst und jetzt die Verantwortung nimmst, viel Kredit aufnimmst und du kaufst ein Objekt, was 3 € Miete ist, ist das zwar schön für die Mieter, aber langfristig am Markt nicht haltbar. Du kriegst das dafür nicht stand gehalten, nicht ein Schuss gehalten. Die Zinszen kosten ja schon mehr. Das heißt, du bist dann gezwungen und deswegen kann man da zurück. Du bist nicht bei jedem beliebt. Du bist natürlich auch gezwungen Mieten anzupassen. Auch wenn ich weiß, dass das nicht jedem gefällt, aber das ist so das alles kostgeld. Jeden Hausmeister hinschicke, keiner für uns arbeiten.
8:25 Mindest und die wollen alles normales Gehalt verdienen. Wenn ich heute irgendwas ein Handwerker beauftrage oder wenn ich egal was ich mache, alles kostet ja Geld und es wird nicht weniger und wenn die Mieten aber seit 20 30 Jahren nicht angepasst sind, ist das meistens für System für das für das Objekt selber langfristig auf alle Fälle nicht gut. Mm im Kern und klar möchte auch Geld damit zieren. Auch das ist ganz legitim. Also jeder Bäcker, der sein Brötchen verkauft, kön sagen, Mensch, das sind Grundnahrungsmittel, darf kein ich ist mein Job, ich verdiene mit Geld, ich gib Risiko ein, beschäftige Leute, habe ein Unternehmen gegründet, kümme mich drum, hab die ersten Jahre richtig Gas gegeben, möchte und ich leb davon, möchte auch Geld verdienen. Das wird die Frage, wo wir ganz am Anfang waren, wie viel Autos braucht man von irgendeiner bestimmten Marke, wann ist es genug? Das heißt, das Game ist im Kern günstig einkaufen. Ja, klar, immer alles, was du machst.
9:11 Also immer günstig einkaufen, egal, was du kaufst. Da strahlst du ja in der Klage sich einkaufen und das machst du über Netzwerk da kann er z.B. Ja, das kann auch jeder ein Fleisha das aber das ist schon Fleishema nur ein Fleishema nur ausschließlich und es dauert halt ein Stück bis es aufbaust und du musst fleißig dran bleiben. Wer beim dritten Mal nicht warm wird viele machen das in den Fehler und gehen zum Netzwerke Event und nehmen am besten Kumpel mit. Nee, lass den daheim. Du wirst da gezwungen mit den Leuten ins Gespräch zu kommen und du alleine gehst. Wenn ich mein besten Freund bin dem zum Netzwerken, da weiß ich mit wen ich den ganzen Abend spreche. Nicht mit dem um den es geht. Also lass die alle zu Hause, geh mit den Leuten ins Gespräch, mach's dir doch heute einfach, mach da irgendwas markantes, zieht dir irgendwas tolles an, wo die Leute ansprechen, gehen mit dem Hund hinter spricht d an oder irgendwas, was dich einzigartig macht. Hast du deswegen die Mickey Maus? Vielleicht auch.
9:56 Vielleicht auch. Weswegen noch? Weswegen habe ich noch Mickey Maus. Ich bin die Nachwendegeneration. Bei uns war kam dann Disney ganz groß auf. Also da war ich weiß ich nicht 10, 11, 12 Jahre und habe ich das erste mal bewusst die Westtrickfilme. Damals war noch sehr sehr einfach gezeichnet und ich bin da irgendwie häng geblieben und wir hatten Disney oder so Original Sachen war damals nicht drin und irgendwann ist es jetzt drin und dann habe ich gesagt komm in das ich habe dann irgendwann mal geschworen oder mir fest vorgenommen nach der Hochzeit ich ziehe nie wieder ein Hemd an und warte das mache ich nicht mehr die Zeit ist vorbei und bin dann wirklich zum zu den nächsten Termin äh in zum Sommer auch in kurze Hose gegangen die mich am Anfang biss also wenn du das erste Mal im Notar bist mit kurzer Hose im Basesappen wirst du nicht für voll genommen. Außer Notar kennt sich aber alle nicht mehr voll. Wenn du die erste große Insolvenz Bank begleitest und kaufen willst, weiß ich
10:43 noch, das war auch noch nicht so lange her. Wobei es mit Leute auch schon 10 Jahre ist, also war 10 Jahre ungefähr gewesen. Kurze Hose, Badeschlappen, T-Shirt und ich wurde von allen Schlips und Krawattenträgern gefragt, ob ich mir die Wohnung aufmachen kann. haben alle gesagt, ich bin der Hausmeister, ich habe die Insolvenz am Ende gekauft, aber zu dem Zeitpunkt haben wir ihm also was Klamotten ausmachen und ich glaube, dass das wahrscheinlich meine innere Revolution ist, wie manche so bis links eingehaucht sind, habe ich mein Mickey Maus T-Shirt oder auch andere Sachen, die ich halt lustig finde. Das muss man nicht immer verstehen, aber ich mag das halt. Meine Frau hat mittlerweile auch akzeptiert mittlerweile auch, aber die hätte dich lieber in Anzug und Krawatte. Ich meine, du hast jetzt ja auch ein Jackett an, also extra für dich. Ich habe mich extra hübsch gemacht, aber sonst trage ich kein Jackett. Ähm, das hat tatsächlich das und es ist natürlich mittlerweile Markenzeichen geworden oder zumindest
11:29 Türöffner geworden. Also jeder spricht mich auf sowas an tatsächlich. Oder wenn du im Sommer mit dem schönen Auto kommst oder mit dem schönen Mopet oder mit dem schönen Fahrrad, hast du auch ein Gesprächsöffner oder kommst mit dem Hund, also jeder hat da irgendwas, was ein was ih sympathisch macht oder irgendwie Kontakt in Gesprächsöffner hat. Ich meine, das Anzugding ist ja ist ja sinngemäß eine eine Uniform. Also, ich versuche möglichst viel von mir zu verbergen hinter einer professionellen. Mein mein Sako ist gut, mein meine Krawatte ist schön gebunden und die Krawatte sieht im Zweifel, es gibt die verrückten Krawatten, die sind nicht in den drei Standardfarben, sondern das ist vielleicht auch ein Motiv drauf, aber ansonsten ist es ja irgendwie Konformität und dann treffen sich, ich me in der Bank ist das ja so, wenn ich mit dem Bankberater sprechen will, dann lässt der seine Persönlichkeit draußen, weil im Zweifel will ich mit einem Vertreter der Deutschen Bank sprechen.
12:15 Der soll so sprechen wie der nächste, der nächste, der nächste. Und du sagst, ich will genau das Gegenteil. Ich möchte ich Matthias kommt dahin und nicht ein Immobilieninvestor und der Matthias ist halt der findet halt Mickey Mäuse cool und Ferraris und außerdem geht er gerne schwimmen, deswegen hat er die Badeschlappen dabei und du wirfst quasi dich da komplett rein, auch um die Situation eigentlich zu brechen mit der Konformität eines Notars, wo man okay, hier sitzt die Käuferseite, hier sitzt die Ankäuferseite, ich verlese hier die Erklärung und auf einmal Menschild ist da und wenn es menschild, dann kommst du und sagst alriy, wir müssen noch Preis sprechen, z.B. Ja, es gibt noch ein anderen Möglichkeit für alle, die keine Mickey Maus mögen oder keine Mickey Maus T-Shirt haben. Ich habe es heute leider nicht gemacht. Nimm einfach mal ein Stück Kuchen mit. Nimm einfach mal zum nächsten Termin, egal wo du hingehst, eine Stück gucken. Jetzt guckst du mich ganz groß an. Mach
13:01 das mal zum nächsten Banktermin, zur nächsten Besichtigung oder zum nächsten Notartermin. Nimmer ein Stück Kuchen mit. Glaubst gar nicht, was das Stück Kuchen ausmacht. Sind völlig faszinierende Leute, dass ein Stück Kuchen hinter. Du kommst, du ist das Kuchen zusammen, den den Kuchen und bringst ein paar mehr Stücke mit und äh bist sofort auf einer ganz ander Ebene, wird komplett sympathisch, trinkst ein Kaffee, kommst wirst dann privat. Ist viel einfaches Verhandeln. Es ist viel entspannter als wenn du dich jetzt im Anzug irgendwo hinsetzt und sagst, ich möchte gerne Haus kaufen. Nimm einfach mal was mit, ein Stück Kuchen. Es ist es scheint so simpel, aber ich verstehe, dass das funktioniert. Es funktioniert immer und immer wieder. Ich mache das bewusst aktiv jede Woche mehrfach, dass ich heute, ich bin heute früh um 4 Uhr losgefahren, da ging das nicht, hat aber nicht offen gehabt. Normal nehme ich immer ein Stück Kuchen mit immer einfach zwei, drei Stück Kuchen auf den Tisch gepackt und dann beim Podcast
13:47 zwischendurch Kuchen essen vielleicht jetzt nicht so professionell, aber bei normalen Gesprächen könnte man probieren, aber wä interessant habe ich auch schon gemacht, habe schon mal Podcast gehabt, was gemacht, aber und das klappt auch bei ganz ganz vielen. Sei einfach ein bisschen eigener, bisschen anders, ein bisschen privater vielleicht auch und das funktioniert ganz gut. M.
