0:00 Avant de commencer cette vidéo et pour ceux qui voudront aller plus loin sur ce sujet, sachez que j'organise une conférence en ligne ce mercredi 2 juillet à 20h30 dans le but de vous donner un véritable protocole. En fait, clairement, le protocole que j'applique dans mon quotidien d'investisseur depuis maintenant 8 ans et qui m'a permis au cours de cette période d'acheter plus de 120 biens immobiliers pour la plupart à prix cassé, c'est pas du hasard, pas du maraboutisme ou de la chance, non du tout. Vous verrez qu'il s'agit d'une méthodologie en trois étapes concrètes que vous pourrez vous aussi dès le lendemain de la conférence mettre en place sans difficulté. Le lien se trouve dans la description de la vidéo. N'hésitez pas à vous inscrire, à bloquer la date dans votre agenda parce que les travaux c'est clairement le moyen de vraiment bien gagner sa vie dans l'immobilier. Attention ici je parle pas
0:46 de devenir plaquiste ou plombier si ça pourrait être une stratégie. Je parle d'acheter un bien des côtés du marché, de faire faire ces quelques travaux stratégiques, pas toujours beaucoup d'ailleurs, pour ensuite le remettre sur le marché de la location avec une belle rentabilité et cerise sur le gâteau une plusvalue le jour où vous déciderez de le revendre, ce qui peut arriver à court ou à long terme. Et pour ça les amis, je vais vous parler de l'histoire de Paul et Hélène. Deux investisseurs qui évoluent dans la même ville, qui ont une situation professionnelle très similaire, qui gagnent le même argent, qui ont le même niveau d'épargne. L'un utilise la stratégie que je vais vous présenter. L'autre est plutôt du style antitravaux et je vous propose de voir ensemble celui qui aura le meilleur résultat. Commençons par le cas de Paul. Alors
1:32 Paul, lui il est technicien de maintenance dans le nucléaire. Il a fait des études plutôt courtes, a voulu travailler assez rapidement. C'est un jeune papa. Il est marié, gagne plutôt bien sa vie, entre 2000 et 3000 € par mois. Et sur les 6 dernières années de travail qu'il a effectué, il a réussi à agglomérer un joli pactol d'environ 30000 € d'épargne au total. Et Paul, il a la ferme volonté de bâtir du patrimoine. En fait, il pense que sa retraite n'existera pas au vu des conditions économique de la France à l'heure où je tourne cette vidéo. Il pense aussi bien sûr à ses parents qui vieillissent, qui n'ont pas de gros moyens et qui peut-être un jour auront besoin d'une maison de retraite, à ses enfants qui voudront faire une étude supérieure. Et il a aussi, il faut le dire, certains rêves de grandeur. Il a en tête une voiture de sport dont il rêve depuis tout petit et idéalement,
2:17 s'il arrivait à avoir une résidence secondaire sur la côte d'Azur pour aller profiter du soleil l'été, il serait vraiment très heureux. Et alors Paul, il se dit à juste titre, vous le savez que l'immobilier est un moyen parmi les plus efficaces pour arriver à construire cette certaine liberté financière. En tout cas, l'une des meilleures balances qu'on peut trouver entre le risque prix et la rentabilité qu'on peut en tirer. Simplement une chose lui fait peur, les travaux. Et quand je dis travaux, je parle pas de casser une cloison ou de refaire une toiture. Le simple fait de changer un spot et même si c'est pas lui qui le fait, c'est quelque chose qui lui fait horriblement peur. Il n'a pas eu d'expérience traumatique particulière par rapport à ça, mais c'est quelque chose qu'il veut éviter à tout prix. Alors, naturellement, dans le cadre de son étude de marché, il va analyser sa ville, les meilleurs quartiers, les moins bons quartiers et il va chercher à
3:03 visiter des appartements neufs ou quasi neufs, en tout cas clés en main, dans lesquels il n'y a rien à faire. il va pouvoir déposer à l'intérieur un certain nombre de locataires, faire tourner tout ça et obtenir un retour sur investissement. Alors, il visite, il visite, il visite mais il a pas mal de temps à trouver. Mais un jour, un samedi matin, il va tomber sur cet appartement un T5 entièrement rénové avec un joli balcon, une très belle cuisine, quatre chambres au total et une salle de bain dans la ville dans laquelle il habille, dans un quartier qu'il avait cibli comme étant un bon quartier. Bref, le projet idéal pour un investisseur comme lui. Comme il a suivi les vidéos de cette chaîne YouTube, il pense tout de suite au montage de son opération et imagine un projet de colocation. Il vit dans une ville étudiante où il y a un camp plus pas très loin de ce quartier et les
3:48 quatre chambres feraient quatre belles chambres d'étudiantes déjà prêtes à la location. Le prix moyen du secteur est d'environ 2500 € du mètre carré mais d'ici l'appartement éta entièrement rénové. Il est plutôt sympa et c'est pour ça qu'il est commercialisé au prix de 248000 € frais d'agence inclus pour une surface de 80 m². Alors, il fait ses calculs, ses it estimatifs et pense pouvoir louer chacune de ses chambres à en moyenne 375 € par mois. En sachant quand même que deux d'entre elles ne font que 9 m², ce qui est assez petit, mais au vu de la demande importante, pas de drapeau rouge quant à la potentielle location derrière. Il prend une feuille de papier, calcule tout ça et il tombe sur les chiffres suivants. Mensualité de crédit sur 20 ans, environ 1500 € par mois, un taux de 3,2 % avec 15000 €
4:34 d'apport personnel sur le projet, une taxe foncière de 800 € et des loyers cumulés de 1500 € par mois, 375 x 4, c'est qu'il lui donne une rentabilité locative de 6,7 % incluant tous les coûts de l'opération, y compris les frais de notaire. Au total, sur l'année, quand on fait le calcul, l'appartement de Paul va lui demander un effort d'épargne de 66 € par mois. C'est-à-dire que par rapport à ce qui va rentrer avec les loyers et ce qui va ressortir avec les dettes bancaires, les charges, la taxe foncière et cetera, grosso modo, chaque mois Paul, il doit remettre 66 € de sa poche pour faire tourner son investissement. Et clairement, il est OK avec ça. Il préfère largement avoir quelque chose de clé en main, de sortir un petit peu de sous de sa poche, ce qui ne représente pas un gros effort d'épargne pour lui. Tout ça pour le confort qui n'a rien à faire. Et après
5:21 tout, il a pas tort. Dans 20 ans, il aura remboursé la majeure partie de son crédit grâce au loyer de ses locataires. Et même si le marché immobilier local n'a pas évolué, ce qui n'arrivera pas, il aura quand même sur son compte le jour de la vente 248000 € qui lui ont coûté en réel. Entre son apport personnel et les 66 € par mois, 12 mois de l'année pendant 20 ans, 31000 € au total. 31000 sur la table, 248 de l'autre côté, c'est déjà sympa. Si on fait la synthèse rapide de son investissement, cash flow net de charge négatif à hauteur de 66 € par mois, rentabilité locative de 6,7 % et plus value l'attente à l'intérieur de son bien à court terme 0 €. Il a acheté quelque chose de neuf clés en main, plutôt sur des hauts de marché par rapport au prix moyen. Il a acheté ce
6:07 que ça valait grosso modo. Prenons maintenant le cas d'Hélène qui est un petit peu différent. Hélène, elle est DRH dans une entreprise d'agroalimentaire. Elle a fait une filière plutôt moyenne, bac + 3, bac + 5. Elle a grosso modo le même salaire que Paul, entre 2000 et 3000 € par mois. Elle a le même âge. Elle a une situation où elle est mariée avec des enfants et elle a le même montant d'économie de côté. simplement Hélène elle a une passion le pilate. Elle pratique déjà depuis 2 ans est vraiment passionnée de la discipline et l'un de ses rêve du moment c'est de pouvoir peu à peu diminuer son activité professionnelle pour ouvrir son propre centre de pilate et enseigner cette discipline. Elle a depuis un moment en fait ce projet en tête, mais étant mère de deux enfants marié, elle ne souhaite pas sacrifier du
6:52 temps familial ni même impacter sa famille sur le plan financier en passant par exemple à 80 ou 70 % et en dédiant du coup 30 % de son temps professionnel à ce projet qui va demander un peu de temps et d'argent pour se mettre en place. Alors Hélène et à juste titre encore une fois, elle a regardé cette chaîne YouTube, elle est abonnée à cette chaîne YouTube comme vous aussi vous allez l'être peut-être à la fin de cette vidéo. Elle a poncé toutes les vidéos qu'il y avait à poncer et elle se dit que la clé pour pouvoir gagner de l'argent à court moyen et long terme, c'est d'aller créer de la valeur dans l'immobilier. Alors, elle étudie son marché, elle regarde les meilleurs quartiers, les moins bons quartiers et puis elle visite, elle visite, elle visite. Et un jour, elle va tomber sur cet appartement, un grand T4 de 80 m² avec trois chambres, un très grand salon, un joli balcon dans un quartier
7:38 plutôt demandé pas très loin de la zone universitaire dans laquelle se trouvent tous les étudiants. Alors, fruit du hasard, cet appartement, il est juste au-dessus de celui qu'a acheté Paul il y a quelques mois en arrière. Elle a la chance de le croiser dans le couloir, discute un petit peu de son investissement dont il a l'air très content. Il lui explique qu'il a 10 étudiants en liste d'attente pour louer ses chambre et elle se dit que elle aussi elle pourrait tout à fait aller sur un projet de colocation. Ce grand écat de 80 m², il est affiché au prix de 160000 €. Nettement moins cher que celui que Paul mais il est dans son jus. Il a un DPE plutôt mauvais. Il était occupé jusqu'à maintenant par une petite mamie qui est partie en maison de retraite et disons crument qu'il est dans son jus. Hélène, elle s'est renseigné et elle sait qu'en plus qu'avec une mauvaise lettre sur le DPE, elle n'aura pas le droit légalement de louer cet
8:25 appartement et il faut donc qu'elle fasse quelque chose à l'intérieur. Elle a remarqué que les fenêtres sont déjà en double vitrage mais que le système de chauffage, d'électricité, peut-être l'isolation n'est pas vraiment adapté. D'ailleurs, pour tout vous dire, l'agent immobilier qui lui a fait visiter sa bien également que cet appartement ne peut pas retourner sur le marché de la location telle qu'elle et qui va nécessiter un petit peu de travaux. Raison pour laquelle le prix se situe plutôt en fourchette de basse. Rappelez-vous, la moyenne du secteur est à 2500 € du mètre carré et ici le bien est proposé plutôt aux alentours de 2000 € du mètre carr. Malgré tout Hélène, elle se démonte pas. Elle décide d'appeler. Le diagnostiqueur ayant réalisé les travaux. Il va lui donner deux trois trucs et astuces, notamment les coordonnées d'une entreprise générale de bâtiments qui a priori a pignon sur rue dans ce secteur. Elle va prendre le temps d'imaginer les plans et
9:11 elle va même avoir l'idée de créer une 4è chambre. Elle se dit que le salon est un petit peu trop grand, que ça n'a pas vraiment d'intérêt pour une colocation. et elle va donc designer un projet avec quatre chambres et également recréer une deuxième salle de bain afin d'avoir quatre chambres et deux salles de bain. Elle va donc faire appel à cette entreprise générale du bâtiment qui vont lui établir un devis pour la totalité de ses travaux, à savoir qu'elle décidera de faire elle-même la peinture. Elle a un petit peu de temps, elle se dit que ça peut être une activité sympa avec ses enfants et son mari et c'est plutôt des travaux qui coûtent assez cher et demandent un niveau de technique pas forcément super élevé. D'ailleurs, pour tout vous dire, Hélène, elle a participé à la conférence que j'ai donné le mercredi 2 juillet à 20h30, une conférence 100 % en ligne où elle a vu exactement le protocole que j'utilise à titre personnel pour savoir quels
9:56 travaux réaliser, lesquels ça ne sert à rien de réaliser, ceux qui sont vraiment optimals afin de réduire les coûts et de maximiser sa rentabilité. C'est le but du jeu quand on est investisseur. Encore une fois, le lien se trouve dans la description de la vidéo. N'hésitez pas à vous inscrire. Je me ferai un plaisir de vous expliquer tout ça plus en détail. Hélène, elle reçoit un devis de cette entreprise pour 42100 € pour les choses à effectuer. Elle décide donc de se lancer après avoir fait une offre un petit peu plus basse à 10000 € de moins que le prix affiché. Quand c'est pas parfait, bah on peut négocier. Au final, synthèse rapide de son investissement qui 6 mois plus tard est livré. Coût total de l'opération 204100 € incluant l'acquisition, les travaux et les frais de notaire. Elle apporte elle aussi 15000 € d'épargne personnel de sa poche, fait un crédit à 3,2 % sur une
10:43 durée de 20 ans, ce qui lui donne une mensualité de crédit de 1121 € et toujours une taxe foncière de 800 € sur l'année. 6 mois plus tard, elle est heureuse propriétaire d'un appartement de quatre chambres, chacune faisant 12 m² avec deux salles de bain, soit une salle de bain pour deux chambres. et elle se dit qu'avec ce standing et à juste titre, elle va pouvoir demander 450 € par chambre par mois pour la location et elle n'a pas tort puisque'en l'espace de quelques semaines, l'appartement est rempli. À ce moment-là, elle décide alors de faire expertiser son appartement pour connaître sa valeur après les modifications qu'elle y a apporté. Elle contacte son notaire et également un avocat spécialisé en expertise immobilière qui se renseigne sur les prix du marché en fonction du nombre de champs, des extérieurs, du nombre de mètres carrés, de la taille des champs, des salles de bain et cetera et cetera
11:29 et lui donne tous les deux une fourchette d'environ 270000 € de valeur pour son appartement, 264000 pour son notaire, 270000 pour l'avocat spécialisé en expertise immobilière. Au total, ça représente 200 € par mètre carré de plus que l'appartement qu' a acheté Paul, ce qui au vu des différences entre les deux est globalement cohérent. Faisons maintenant la synthèse financière de l'opération qu'a réalisé Hélène. Encore une fois dans le même immeuble, dans la même ville et avec le même contexte que Paul vu précédemment. Cash flow mensuel évidemment positif d'une valeur de 613 € par mois, soit plus de 7000 € sur l'année, rentabilité locative de 10,5 % et une plusvalue latente à court terme. Si jamais Hélène décidait de revendre au bout d'un an son appartement, et bien
12:14 elle encaisserait une très généreuse plus-value de 60000 € au total le distingo entre ce que lui a coûté cet appartement et ce qu'il vaut maintenant sur le marché après le travail qu'elle a effectué. Donc oui les amis avec cet exemple et je parle ici d'un vrai exemple, c'est pas un exemple inventé, c'est l'exemple de deux de mes amis que je connais qui ont investi dans le même immeuble pour le même appartement et qui ont eu ces résultats vachement différents qui sont dus à une chose, l'un a décidé de placer son argent dans l'immobilier, l'autre a décidé d'investir son argent dans l'immobilier et de faire travailler son parc immobilier. Et vous voyez que le résultat, c'est qu'il gagne beaucoup plus. Alors à nouveau, pour ceux qui souhaitent approfondir ce sujet, je vous invite à venir à la conférence de ce mercredi 2 juillet à 20h30. Le lien se trouve encore une fois dans la
12:59 description, c'est 100 % gratuit. L'idée est de vous proposer un protocole pratique pratique pour faire le même travail qu'élène a effectué sur cette opération. Quelque chose de simple, de cadré et surtout d'exploitable immédiatement pour l'opération que vous avez envie de réaliser cette année. À vous de choisir de quelle équipe vous voulez faire partie, ceux qui placentissent. N'hésitez pas à me le dire d'ailleurs dans les commentaires de la vidéo. J'espère qu'elle vous a plu. Je vous dis à bientôt. C'était Team. Ciao !
