LA FRANCE : LE MEILLEUR PAYS POUR S'ENRICHIR ?

0:00 Jordan Bfort enfin Nicolas m'a énormément parlé de vous. Ce que je veux savoir, espèce de Suisse de mes deux, c'est si tu as l'intention de me baiser. Financièrement parlant, vous êtes au paradis et je vous avais dit qu'il était fantastique. Allô, ici Fadbert Lin sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10 M pour 10 millions d'euros capital optimal de la magnifique position du vachier. Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte Hugo. Bonjour à toutes, bonjour à tous. Bonjour Foad, toujours un plaisir de te retrouver pour un épisode très particulier puisqueon va parler de la

0:47 France. la France un paradis bancaire et un paradis bancaire pour les investisseurs immobiliers dans ce nouveau podcast DM, il faut savoir que la France est présente de nombreux inconvénients qui sont souvent cités sur internet donc on n pas besoin d'y revenir dessus mais on oublie souvent de parler des avantages de la France qu'on ne peut pas retrouver à l'étranger car la France quoi qu'on dise présente des conditions bancaires particulièrement avantageuses qui la positionne comme un territoire de choix pour les investisseurs immobiliers tant nationaux qu'étrangers mais avec une plus grande préférence pour les nationaux et plusieurs caractéristiques de son système de financement, de son système de fonctionnement participe à cet attrait unique en Europe et on va parler de la France, on va parler de

1:34 l'Europe, on va parler d'expérience à l'étranger en matière de financement. Donc assure-toi de bien rester jusqu'au bout. Si tu veux avoir des victoires patrimoniales, n'hésite pas à réserver un audit stratégique avec Fo en suivant le lien qui est dans la description du podcast. Ça te permettra d'avoir un plan de route détaillé pour pouvoir profiter au maximum de la France en tant que paradis bancaire pour se créer un capital dans les meilleures conditions possibles et le plus rapidement possible. Est-ce que tu as des choses à rajouter sur ça ? Alors, c'est un plan de guerre et pas un plan de route. C'est différent. C'est un plan de guerre. C'est la guerre économique. Il faut absolument constituer son patrimoine et ça se fait au détriment des autres. Pense également à t'abonner, à mettre 5 étoiles sur Apple Podcast et Spotify et à partager ce podcast autour de toi. Cela nous aide beaucoup. Foad,

2:21 quemand-nous des likes pour qu'on se prenne deux étoiles. Mettez-moi des likes, les amis. Mettez-moi des likes. Alors, je précise que c'est une imitation d'un kémandeur professionnel de like qui réside à Dubaï et donc je ne suis qu'un interprète. Alors, comment on va découper ce podcast ? On va en parler, on va le voir sous plusieurs angles. On va parler de six points concrets qui font de la France un paradis bancaire. On fera ensuite un petit comparatif avec l'étranger pour voir comment ça se passe à l'étranger. Ensuite, on parlera d'une expérience de financement à l'étranger et une expérience récente pour voir concrètement si tu étais à l'étranger, comment cela se passerait et l'herbe n'est pas forcément plus vert ailleurs.

3:07 Bien au contraire lorsqu'on voit ça. On parlera de plusieurs points concrets. est rentré des États-Unis, a pu interviewer enfin interviewer échanger avec une investisseuse immobilière. Les États-Unis qui sont un paradis bancaire aussi et on se rend compte que on est très très bien logé en France et que si vous êtes en France, il faut absolument profiter de ce levier bancaire pour créer du capital, pour s'enrichir avant de partir peut-être. Donc rentrons dans le vif du sujet, rentrons au travers de ces six points concrets qui font de la France paradis bancaire. Ça va être un échange avec FOAD et on va on va préciser chacun des points. J'aimerais, on l'a pas mis forcément dans l'ordre. Par quel point considères-tu qu'il faut

3:52 commencer ? Alors, en introduction, en introduction, j'aimerais déjà un peu remettre l'église au milieu du village. Euh je trouve que beaucoup de gens utilisent l'argument France pour dénigrer ce pays et vendre généralement Alors, je je vais parler de la partie qui m'intéresse qui est l'investissement immobilier. Je constate que pour vendre des accompagnements sur des investissements immobiliers à l'étranger sans levier bancaire, la plupart du la plupart du temps, on va essayer de vendre du financement, enfin pas du financement, de l'investissement immobilier à Marrakech, à l'île Maurice, en Estonie, peu importe. Et là, on va dénigrer sévèrement la France et évidemment on va oublier de mentionner en fait l'arme nucléaire dont dispose la

4:38 France qui est son levier bancaire. qui euh qui est qui est non seulement extrêmement puissant, mais on en parlera sur euh le pourcentage de production de crédit et euh on le verra évidemment, mais je peux déjà en dire un mot, quand on produit un crédit sur 3 de la zone euro, ce n'est plus une anomalie, c'est de la domination en fait. Donc on en reparlera également sur d'autres mécanismes sous-jacents. L'enrichissement d'un individu dans la plupart des cas, sauf exception passe par le levier bancaire, par l'effet de levier. Donc quand on se passe de ce levier, il y a des conséquences euh directes, c'est-à-dire une difficulté beaucoup plus importante à s'enrichir. Euh et là, on a des alternatives évidemment euh bah soit la voie lente, les piétons. Donc euh je je

5:25 fais je fais référence notamment à à MJ Desmerco, soit l'entrepreneuriat mais avec les taux de succès qu'on connaît. Combien d'entrepreneurs euh réussissent à se constituer des patrimoines en millions d'euros ? très très peu. Euh, j'avais lu un truc sur LinkedIn, quelqu'un a vendu sa start-up et à la fin des comptes après que tout le monde soit passé derrière devant lui, il lui restait 15000 € au fondateur, au confondateur. Donc on en reparlera. L'idée c'est que oui, la France euh Est-ce que je peux t'interrompre sur ça ? parce que hier, je suis tombé sur un article de CNBC qui est qui est un média américain sur la bourse et sur les sur les marchés financiers euh qui explique,

6:10 tu sais, Trump avait fait un ce qu'on appelle un même coin, tu sais. Ah oui, oui, tout à fait. Et euh il a été euh il a été prouvé que sur euh il y a 58 euh portefeuill qui ont fait des millions avec le Trump même coin 58 dans le monde entier pour 764000 qui ont perdu de l'argent. Là là tu touches à la cryptoonnaie qui est encore un autre domaine d'activité où l'aléatoire, j'allais dire la la volatilité est omniprésente et ça c'est encore domaine, c'est encore autre chose. Pardon. Moi c'est vrai que je préfère m'intéresser pour l'instant à l'économie réelle. Là on est en plein d l'immobilier et il y a ce dénigrement.

6:55 Euh oui, on a une fiscalité qui est importante, c'est vrai. On a on est passé numéro 1 en Europe ou dans le monde en terme de pression fiscale, je crois que les prélèvements obligatoires avec le déficit qui est finalement des dépenses non financées immédiatement par par la fiscalité, mais on a plus de 50 %. Euh maintenant, il y a il y a il y a cet avantage euh qui est absolument considérable et c'est là où il faut avoir de l'intelligence et se dire comment est-ce que je compose avec les cartes françaises que j'ai en main et et le levier bancaire fait partie de cet atout qui est une singularité, une spécificité française et et l'investisseur qui a l'intelligence de comprendre cette mécanique générale, cette production exceptionnelle,

7:41 extraordinaire de préimmobilier a des conditions imbattable fait la différence en fait dans le jeu de l'enrichissement dans lequel on s'inscrit tous. Moi j'aime bien dire, tu sais, tu parles de levier bancaire en matière de levier, tu as le levier juridique, tu as le levier bancaire et tu as le levier fiscal. Un levier fiscal, c'est un pourcentage. D'accord ? tu vas réduire de 50 % ton imposition, mais elle restera peut-être toujours existante. Un levier bancaire, c'est un multiple et il faut toujours faire la comparaison avec les shorts. Une petite salutation à Réi de Truchid Varen qui se fout tout le temps de ma gueule quand je fais des shorts sur les marchés financiers. Un short, par exemple, si tu as une action à 100 dollars, que tu la shortes, ton gars maximum, il est de 100

8:28 alors que l'action, elle peut aller à 300. Mais la fiscalité c'est pareil. Tu ne trouveras jamais un pays qui va te donner un taux d'impôt négatif. Bien sûr. Donc genre tu fais 100000, ils vont te donner 5000 de plus quoi. Non, ça n'existe pas. Tapé, tu es capé et tu ne pourras pas aller plus loin tandis que le levier bancaire est illimité, même si j'aime pas utiliser illimité avec le financement. Non, mais tu as raison. Alors, c'est un multiplicateur en valeur absolue extrêmement puissant. Et euh il y a un autre point qui est important à comprendre, c'est que le panier moyen d'achat est quand même relativement élevé. On parle pas d'opération à 50000 € et même si on parlait d'opération à 50000 € c'est des montants qui sont déjà suffisamment importants. H sans levier bancaire. atteindre déjà ces niveaux de

9:13 de d'opération, bah c'est pas forcément accessible à tout le monde. Demain, et ça arrive régulièrement et notamment sur les gens que j'accompagne, tu fais un immeuble de rapport à 1 million d'euros, tu as levé, tu as créé 1 million d'euros de patrimoine brut et une fois de plus, je rappelle que le net, l'actif net n'est naître du brut. Donc donc c'est important de comprendre, tu as raison, tu as le coefficient multiplicateur vers le haut. Alors, il y a l'effet de massu, hein, qui est un effet parfaitement symétrique. Et quand on fait n'importe quoi, quand on est dans l'amateurisme, et ben on peut littéralement être écrasé par la dette immobilière. Et donc là, on le voit également chez certains entrepreneurs qui ont emprunté alors là, c'est pour les entreprises à taux variables. Euh Drahi, hein, par exemple,

9:58 on a son empire qui est en train de qui qui est, je veux pas dire qui s'écroule mais qui est en très grand qui a dû échanger des participations contre des réductions de dettes. Tout à fait. Mais donc tu as quelque chose qui est en train de vaciller et euh et on verra, c'est un désavantage, c'est un risque qui n'existe pas dans le préimmobilier français. Et ça c'est très important et je je pourrais faire une anecdote sur ça. Euh rentrons directement dans le vif du sujet, les six points concrets qui et qui font de la France un paradis bancaire. J'aimerais commencer avec une notion qui est assez difficile à concevoir au début. C'est vrai. Euh ça va être celle des taux d'intérêt réel, souvent négatif. Alors ça pour moi c'est c'est très important d'en parler. Alors

10:43 je vais pas parler de la dimension religieuse. J'avais eu un débat je ne souhaite pas. Bon, on n pas on n pas forcément une audience et je n'ai pas envie d'avoir une audience de de ce calibre, mais peut-il calibre alors le système français le système bancaire français dans le préimmobilier est extrêmement protecteur et conforme d'un point de vue, j'allais dire grande religion monétéiste qui condamne l'usure. C'est une petite parenthèse et je vais expliquer pourquoi je fais cette introduction. Quand on regarde en fait les taux d'inflation, donc tout le monde sait à peu près tout le monde. Je pense que les gens qui nous écoutent savent ce qu'est une inflation, c'est l'augmentation générale des prix. Ce qu'on sait

11:30 également sur le calcul de l'inflation, c'est que pour éviter que le pays, la révolution française retourne justement le pays en cas de taux d'inflation beaucoup trop important, on a exclu du calcul un certain nombre de d'éléments dont quand même l'énergie. Donc le taux d'intérêt, le taux d'inflation est minimisé en fait volontairement. Et euh l'idée c'est qu'en fait on a un taux d'intérêt, ce qui est mentionné sur les contrats de prêt qui quasiment systématiquement quand on regarde au taux au taux d'inflation et notamment au taux d'inflation réel. Donc le taux d'intérêt est inférieur et donc ça nous donne un taux d'intérêt réel qui est négatif. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire pour utiliser des termes assez

12:15 simples, l'inflation vient effacer, gommer les intérêts réellement payés parce que l'argent perd de la valeur à cause de l'inflation. Et quand on regarde les taux, alors on avait des taux d'inflation qui étaient officiellement déjà supérieurs à 10 % dans les années 80. Là, on s'est pris alors quand on va au restaurant, je pense qu'on on on l'a pas. Tu tu l'as vu ? Tu l'as senti l'inflation depuis le depuis le covid et même sur les billets la serveuse hein. Oui. Et sur les billets d'avion, ça a explosé. Même une zone extrêmement sensible à l'inflation, la zone allemande parce que les Allemands sont traumatisés par l'hyperinflation qui a euh c'est une des raisons 1330. Non,

13:00 c'est c'est une des raisons de l'arrivée d'Hitler. Et exactement. donc et notamment Berlin qui est une ancienne ville pauvre grâce je dis bien grâce au communisme on a on avait des prix extrêmement bas moi c'est simple sur la restauration depuis le covid % non je dirais 50 % ce qui est absolument colossal donc les billets d'avion qui ont explosé par on en parlait à midi avec la serveuse au restaurant en demandant si son salaire avait augmenté autant que l'assiette phare du restaurant oui on lui a demandé que de dire au patron de se calmer elle nous a dit quoi ? Donc c'est sa femme. C'est sa femme. Toujours toujours de la faute des femmes. Vous voulez un nouveau sac Hermes ? Voilà. Et euh ça devrait être interdit au nouveau riche d'ailleurs, mais ça c'est encore un autre débat.

13:45 Donc l'idée sans trop rentrer dans la technique, ce qu'on appelle l'équation de fisher, quand vous vous retraitez en fait votre taux d'intérêt, vous le déflattez, vous enlevez l'inflation, on s'aperçoit qu'il est négatif. Ça veut dire quoi concrètement ? Ça veut dire que non seulement vous ne remboursez pas d'intérêt réellement dans le temps parce que l'inflation a vous a fait perdre sur des taux d'intérêt fixe qui sera le deuxième point qu'on abordera vous aura fait perdre les intérêts payés mais en plus le capital remboursé aura perdu de la valeur parce que l'inflation aa aura grignoté aura rongé les intérêts et une petite partie du capital comme le frégaliste. Voilà, comme notre

14:31 ami Vivi. Donc je sais pas si j'ai été assez clair là-dessus mais grosso modo ce qu'il faut comprendre c'est que l'inflation c'est l'allié silencieuse de ceux qui savent emprunter massivement. Alors quel que soit le niveau d'empreunt même taux d'inflation quand on a des taux d'intérêt qui rebaissent. Alors, on a eu alors c'était vraiment flagrant sur euh durant l'âge d'ord du préimmobilier quand on avait des il y a des gens qui ont obtenu des taux d'intérêt à 0 et quelques pour Ouais. 0,9. Bah, j'ai même vu une RP financée à 0,65 %. Donc là, on comprend que quand on a un taux d'inflation, par exemple à 1.5 ou 2 % et officiellement

15:18 plutôt à 6 7 %, bah le taux, alors je peux prendre un calcul très simple. Quand tu as un taux d' tu as un taux d'intérêt à 1 % et que tu as un taux d'inflation à 5, ton taux d'intérêt réel est de - 4 %. Chaque année, tu rembourses - 4 %. Donc c'est hyper intéressant, c'est extrêmement favorable pour les emprunteurs à force pour les emprunteurs qui empruntent massivement. puisque si on prend l'exemple sur un capital de 100 millions d'euros empruntés, bah si on a euh moins 4 % par an en déflation, mais ça c'est des montants qui sont absolument colossaux. Ça fait combien ? Ça fait du 400000 €. C'est ce que j'ais dire. Ouais. 400000 €. Donc voilà. Donc l'inflation c'est un

16:06 mécanisme qui souvent a été ignoré, abstrait mais les gens sont rendus compte de l'inflation après le Covid. et notamment l'inflation alimentaire en France après le Covid il y a une année où elle a atteint 18 %. Et ce qui est absolument dramatique pour le français qui est au SMIC et attention il y a beaucoup de Français qui sont au SMIC. Je crois que les SMICAR représentent de mémoire au moins 13 millions d'individus ce qui est quand même beaucoup. Moi je suis au SMIC. Non toi tu es pas au tu es né dans la bourgeoisie, tu mourras dans la bourgeoisie, ce qui est une excellente nouvelle pour toi. Donc donc voilà. Donc ça c'est une première chose euh grâce à un taux d'usure qui est là pour caper le taux d'intérêt pratiqué par la banque, par les banques, grâce à

16:53 une inflation dont la mission de la Banque de France est de la minimiser au plus bas à moins de 2 %. Et euh et d'ailleurs c'est c'est la raison pour laquelle les taux d'intérêt avaient fortement augmenté parce que l'inflation avait explosé retenait simplement que en France historiquement je dirais depuis euh une quarantaine d'années, on a quasiment systématiquement un taux d'inflation qui est supérieur au taux d'intérêt, c'est-à-dire le taux d'intérêt que vous payez. Et quand vous faites cette différence, quand vous faites l'équation de fisher, quand vous enlevez, vous retirez l'inflation du taux d'intérêt, souvent vous avez un taux réel qui est négatif. Et donc très très intéressant. Euh moi j'aime

17:39 beaucoup cette expression que j'utilise souvent qui est la mienne. Lorsqu'une brèche s'ouvre, il faut s'engouffrer dedans. Et là, on a une brèche qui est absolument fantastique et qui est excessivement intéressante pour l'emprunteur, ce qui est quand même relativement rare d'avoir autant de choses euh intéressantes pour euh les euh les emprunteurs ou les clients. On avait parlé de la DI qui est très très intéressante. Le taux d'intérêt, on en reparlera je pense. Voilà. Donc sur ce premier point, je sais pas si tu as des questions Hugo, mais en tout cas c'est une situation qui est structurellement présente en France parce qu'on a une politique du crédit qui est hyper favorable voire accommodante pour l'accès à la propriété et tu as quelques signes noirs de notre espèce qui viennent

18:25 finalement faire une espèce d'OPA sur le préimmobilier et vont massivement emprunter à taux d'intérêt réel négatif. C'est super, c'est super intéressant et c'est dur de concevoir, mais ça ce qui va permettre de mieux le comprendre, je pense que c'est le deuxème c'est le deuxième point concret qui fait de la France un paradis bancaire, c'est la notion des taux nominaux fixes et stables. C'est c'est des taux d'intérêt fixes, chose qui est une je pense que c'est la France doit être l'un des rares pays en Europe. tout à fait à le fournir et s'il enlève ça risque de faire très très mal. Euh c'est

19:11 l'un des piliers de l'attractivité bancaire française. Tout à fait. Euh ceux qui on qui étaient à 0,90 %, ils sont pas passés à 4 % ou 5 %. Mais mais c'est ça qui est fantastique Covid. Et je te raconterai une anecdote juste après. J'ai une amie qui avait acheté un appartement à Londres. Je peux te dire qu'elle a senti passer la la hausse des taux d'intérêt. J'ai enfin mon épouse a des amis qui habitent à Londres également. Alors c'est Londres, tu m'as dit. Ouais. Ouais. Et l'augmentation des taux d'intérêt a carrément mis en très grande difficulté le couple. En fait, ils étaient sur une RP où ils étaient à l'extrême ligne de ce qu'il pouvaient emprunter. Donc on avait des mensualités assez importantes. Et euh l'augmentation des taux d'intérêt, me semble-t-il de mémoire a euh fait prendre 1500 à 2000

19:58 €. 2000 € de mensualité supplémentaire. Ouais, mais c'est à peu près la c'est à peu près la même chose. Donc donc c'est quand même très difficile et c'est vrai que ce qui est intéressant en France, c'est que nos taux d'intérêt sont fixes. Donc tu as pas de surprise. Alors je crois que ces 9 près sur 10 euh qui sont euh produits en ton intérêt fixe. C'est gravé dans le marbre. ça ne bouge pas d'un Yota et ça c'est hyper favorable pour un investisseur et à forceerie pour un investisseur qui qui emprunte massivement. Pourquoi ? parce que finalement ça rajoute de la solidité dans son encours bancaire qui est

20:43 relativement important et ça évite qu'un choc économique externe tel que l'augmentation brutale des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne qui vont impacter notamment les taux d'intérêt variables pratiqués par les banques commerciales. Donc le le l'encours ne vacc pas contrairement à ce qui s'est passé avec Patrick Dra. Donc ça pour moi c'est un c'est un avantage qui est absolument colossal et les autres pays assez importants comme l'Allemagne ou l'Espagne ont fréquemment des taux variables. Donc avec des assurances ou tu peux payer une assurance pour fixer le le taux. Voilà. Mais mais quand même on est très loin de

21:29 d'avoir un système aussi stable et et protecteur finalement très protecteur. Il y a pas besoin de de forcer euh de forcer la banque à naturellement la plupart des banquiers en fait vont vous faire des propositions de prêt immobilier à taux fixe. Et de là découle également le le troisème avantage, c'est que si les taux d'intérêt montent, tu es protégé. Si les taux d'intérêt baissent, la troisième particularité du système bancaire français qui fait de la France un paradis bancaire, c'est que tu as la possibilité de renégocier ou racheter les crédits à la baisse. Ouais, ça c'est incroyable, je trouve. C'est-à-dire que c'est encore en fait tu gagnes à tous les coups. C'est-à-dire que si ça augmente bah ton taux d'intérêt fixe n'augmente pas. Par contre, s'il baisse,

22:15 bah là c'est renégociable ou ça peut être racheté par un concurrent renégociable pour qu'on puisse comprendre la différence parce que j'ai déjà pratiqué la renégociation. Euh vous allez voir votre banquier euh à partir d'un point euh d'écart, un point de baisse de taux d'intérêt. Il est intéressant de renégocier. Vous allez voir votre banquier en disant "Bon euh là, il y a une baisse assez importante. au lieu d'aller chez la concurrence me faire racheter la totalité du prix et changer de banque, je vous demande une renégociation et et généralement il y a un petit avenant simplement, c'est fait assez rapidement et là tu as un nouveau taux d'intérêt qui est beaucoup plus bas et donc le montant de tes mensualités diminue. Donc donc c'est hyper intéressant, tu es gagnant sur tous les

23:01 tableaux. Et c'est là, tu vois, je je le disais notamment dans patrimoine exponentiel, profiter des taux d'intérêt forts pour aller euh prendre un crédit parce que les les signes blancs ne voient que le taux d'intérêt. Vous prenez, vous aurez plus de marge de manœuvre que s'il était à 1 %. Euh vous prenez ça avec du différé et tu euh renégocies euh ton prêt quand le taux d'intérêt aura baissé et qui aura un avantage. Mais tu vas avoir plus d'armes aller voir la banque avec un taux d'intérêt important puisque 50 % de la production de crédit est partie. Pas uniquement à cause du taux d'intérêt mais principalement à cause des règles que les gens n'arrivent pas à inculquer et à introduire dans leur stratégie

23:47 immobilière. Ils font toujours comme avant alors que les règles ont changé. C'est triste à dire. Mais c'est ça et c'est pour ça que les gens les gens ne conçoivent pas leur stratégie par rapport aux règles du jeu. Mais parce qu'il n'y a pas d'intelligence du joueur. Ils n'ont pas compris en fait que ils étaient en fait éit un joueur parmi tant d'autres et le jeu est composé de différents types de joueurs et c'est cette lecture. Je pense que c'est ce qui manque beaucoup à c'est ce qui manque cruellement à énormément d'investisseurs. cette lecture globale du jeu de cette compréhension la compréhension des règles explicites et implicites quand on parle et c'est là où on est quand même plutôt très content sur ce podcast, on emmène cette prise de

24:34 vue qui est beaucoup plus haute et on a une lecture qui est différente en fait du jeu et ça permet surtout de pivoter de rectifier un comportement et ça fait toute la différence pour avancer. Tu as parlé de l'assurance l'ADI, l'assurance d'C invalidité. C'est une assurance emprunteur parmi les plus protectrices du monde qui fait également de la France un paradis bancaire et disposant de la meilleure assurance vie. Que se passe-t-il si demain par exemple j'ai 10 millions de patrimoines, on va faire un cas pratique, 10 millions de patrimoines sous encour bancaire entièrement financé, je décède et mon la bénéficière et mon associé et ma compagne. Que se

25:20 passe-t-il ? Il reste 8 millions à rembourser. Alors avant de te dire ce qui se passera euh pourquoi est-ce que une ADI performante est-elle intéressante ? Si tu me sors, ta campagne va faire la fête, ça va chier. Ah non, pas du tout. Non non non. J'allais te parler d'autres choses. Euh ce qui m'intéresse en fait dans une ADI extrêmement performante, bénéficiaire, donc c'est une source de profit importante pour euh les assureurs pour les assurances et notamment les banques assurances parce qu'elles ont souvent en fait des euh bon il y a CNP assurance qui assure énormément mais si on prend Crédit Agricole avec ses 40 % de part de marché du préimmobilier, il y a sa filiale Pacifica. Donc en fait finalement ça permet d'augmenter la

26:06 profitabilité sur l'activité du crédit en venant faire de l'assurance sur le prêt. Ce qui est intéressant c'est que comme on a une activité qui est profitable, on a une ADI qui est euh facilitatrice de la production de crédit immobilier. Ça vient fluidifier en fait la la la production de crédit et donc la prise de risque bancaire à ce niveau-là est nulle. Donc qu'est-ce qui se passe pour répondre à ta question ? B la totalité du capital restendu. Si tu as une assurance, tu as opté voilà si tu as eu l'intelligence d'opter sur pour un taux à 100 % non moi je vais prendre 20 % faire des économies c'est Vivi qui le dit. Si tu veux baisser ton taux ton pay ton PNB et augmenter ton risque c'est exactement ce qu'il faut faire. Augmenter mon refus bancaire. Voilà. Donc non moi je moi en fait même pour la

26:53 RP même quand il y a pas de revenus locatif ce que je recommande effectivement ça coûte un peu plus cher et parfois ça coûte même beaucoup plus cher mais moi je recommande 100 % par tête. H donc qu'est-ce qui se passe ? Le capital restendu est pris en charge et on avait donné la technique sur un des podcasts. Il y a une assurance assurance fiscale. Voilà. Bah l'assurance contre le risque fiscal en fait qui va venir taxer imposer le gain exceptionnel dû par produit par la prise en charge de la DICN qui est et c'est vrai que bon on ça peut paraître un peu abusif mais c'est un gain qui est exceptionnel h qui n'était pas prévu et donc même ça c'est taxable. Donc souscrire, adosser une à l'ADI une

27:38 assurance contre le risque fiscal, je trouve que c'est hyper pertinent à forcerie toujours pour la catégorie, on va dire poids lourd chez les particuliers que sont les signes noirs de l'investissement immobilier, c'est-à-dire les gens qui investissent massivement et stratégiquement. Donc qu'est-ce qui se passe à pour ma compagne ou ma femme ? Alors, je pense qu'elle est que ça sera la femme la plus heureuse du sera son plus beau jour. Ça sera le plus beau jour de sa vie. Non, mais qu'est-ce qui se passe concrètement ? Euh, toi tuas dire la patrole que tu avais non, j'ai pas d'ADI. Alors moi j'ai même moi j'ai même de l'assurance homme clé. J'ai énormément de ce qu'on appelle de gave garanti accident de la vie. J'ai énormément Moi je suis euh Tu as pas fait des gardes à

28:25 vu ? Non non non. gave garanti accident de la vue. Non Dieu merci, j'ai un casier judicière extrêmement vierge, blanc immaculé, j'y tiens énormément. Donc l'idée c'est quand même de comprendre que l'ADI est un outil de protection mais que ça fluidifie la production préimmobilier française. Pour en revenir à la campagne pour le cas pratique. Donc il reste 8 millions à rembourser. Les 8 millions sont remboursés par la société d'assurance. Elle a une assurance risque fiscal, donc elle prend 10 millions de net et elle se réconforte de la perte de son plus gros actif. Voilà, concrètement, c'est ce qui se passe. Malheureusement dans dans dans ce cas de dans le cas extrême du décès

29:12 parce que tu as l'invalidité également, c'est ce qui se passe si tu es bien assuré. Donc pensez-y, c'est une super assurance vie. C'est la meilleure des assurances vie. Voilà, c'est un système de prévoyance. On avait fait un podcast entier sur On avait fait un podcast entier sur le l'ADI, la meilleure assurance vie. N'hésitez pas à chercher. C'était au tout début tout début du podcast. Le 5è point, je voulais dire en fait qu'en France pour conclure sur la DI, même quand tu es bien assuré, même en cas de coup dur, bah la dette peut disparaître et généralement en cas de coup dures dettes vont plutôt euh te finir, te terminer, d'enfoncer et ben une bonne ADI sur un vrai taux et avec une

29:58 assurance contre le risque fiscal, même en cas de très coût dur de coût très dur pardon, la dette disparaît et ton bien lui reste. Le 5è point et et qui est une particularité française et indispensable pour déployer une stratégie et surtout la répéter d'une manière massive qui n'existe pas à l'étranger. Et comme je l'ai dit, on va illustrer ça avec du cas concret. On enregistre ce podcast en mai et je l'histoire date de mai, donc on peut pas faire plus frais. C'est les niveaux de financement pouvant aller à 110 130 %. Les Belges qui nous écoutent, les Suisses qui nous écoutent, les Espagnols qui nous écoutent, les Anglais qui nous écoutent,

30:44 les Américains, les Américains, ça ils ne l'ont pas et ça c'est exceptionnel. On est encore dans l'exception française. Ce que j'aime dans la France, ce que j'aime en France, pardon, c'est que il y a quand même beaucoup de choses qui relèvent de l'exception française. La culture, la gastronomie, la boulangerie, la pâtisserie, la viennoiserie, tout ce qu'on veut. le cinéma qui est une une exception française d'ailleurs qui est un tout à fait par les frères Lumières et d'ailleurs né à Besançon. Euh le prêt immobilier dans dans dans la manière dont il est déployé est une exception française également. Ta c'était quoi ta question sur le Non mais c'est c'était d'insister sur cette capacité de financer à 110 130 % car euh

31:31 la France elle autorise ce financement à 110 % alors prenons le minimum déjà 100 % déjà 100 % c'est déjà une anomalie 100 % une fois de plus quand on est en voie de professionnalisation quand on est sous créativité quand on on est euh sous audace quand on a la technicité, on va chercher du 130 %. Alors, on avait simplifié 110 si on considérait que le 110 % qu'on qu' correspondait à l'acquisition totale avec les travaux. Acc, voilà, totale avec les travaux et les frais de notaire, mais en réalité, on peut parler de 130 %. Voir quelques fois plus même on voir quelques fois

32:16 plus une espèce de réserve supplémentaire à sa discrétion. Non, mais quand les par exemple si tu as un immeuble, je pense à un immeuble à 800000 €, que tu as 500000 € de travaux dessus, plus euh 80000 € de frais de notaire, ah tu parles de Oui. Euh tu montes sur des chiffres qui sont au-delà euh ce qui est quand même plus difficile à financer, mais qui est quand même finançable et qui passe. Et donc euh on a la possibilité d'avoir en fait un un effet de levier illimité. Alors avant d'être illimité, le rendement de capital est illimité, pardon. Ouais. Mais ce que je voulais dire, c'est que le levier est maximum par rapport au plan de financement du bien. Donc le plan de financement, c'est-à-dire qu'on a besoin de tel

33:02 montant pour financer l'acquisition, les frais notaires, les travaux et cetera. On a la possibilité d'avoir un levier maximum, c'est-à-dire qu'on peut tout financer. Et ça c'est quand même déjà une prouesse financière économique qui est remarquable et qui est quasiment unique au niveau mondial. Une place dominante dans le crédit immobilier européen des notant d'une grande stabilité des banques françaises. Tu l'as précisé au début, un crédit immobilier sur 3 dans la zone euro est fait en France. et tu avais dit euh une très belle phrase. On à ce niveau-là, on ne parle plus d'anomalie mais de domination. Ce chiffre, il illustre quoi

33:48 de plus derrière ? B ce chiffre en fait euh traduit la profondeur en fait du marché bancaire français, l'appétence des banques, la confiance des banques sur le marché euh en en fait en en considérant le marché immobilier comme un actif, un marché extrêmement euh solide. En fait, on a euh une maturité également des institutions financières. On sait que les banques françaises sont globalement relativement solides et notamment si on prend le le taux de casse sur les préimmobiliers, c'est-à-dire le pourcentage de préimmobilier non remboursé, il est extrêmement faible. Donc il est plus faible que dans d'autres pays. Alors bah si on compare avec les États-Unis et

34:34 notamment le cas des suprime, la la crise des suprime, ça n'a rien à voir. la distribution non plus de de crédit, je veux dire la distribution de crédit immobilié en France, elle se fait sur une base documentaire sur la solvabilité personnelle de l'investisseur et donc ça renforce en fait la robustesse du système parce que comme on s'éloigne de la prise en compte de la performance de l'investissement et qu'on s'assit totalement sur la solvabilité personnelle de l'investisseur, on a donc un taux de casse qui est relativement faible, voire très faible. Et ça évidemment ça incite euh le cartel bancaire à produire

35:19 toujours plus de prêt immobilier. On a vu là récemment une campagne de la société générale avec des taux d'intérêt à moins de 3 % à 2,99 en en taux nominaux. Et donc on a vraiment on la retrouve cette cette appétence quand on voit que le crédit agricole les caisses du crédit agricole détiennent 40 % du par de part de marché du préimmobilier. Euh on se dit que ce n'est pas un hasard évidemment et ça ça démontre ça ça témoigne vraiment de cette de cette de cette volonté faroue de faire du prêt immobilier. plein pour plein de raisons, évidemment, c'est un produit d'appel, mais ça correspond également à la satisfaction d'une demande parce que le français aime l'immobilier. Il y a également une euh, on pourrait le

36:05 rajouter en point 7, c'est euh que en France, on demande pas d'expertise. Tout à fait. Et ça c'est très important parce que dans les autres pays, alors qu'est-ce qu'on entend par expertise ? et un expert indépendant qui va faire l'évaluation du bien à l'étranger. C'est très marrant et comme j'ai dit, on fera un petit comparatif ensuite mais on a fait un petit tableau qui reprend les choses. En France, tu as aucune tu en as pas besoin. En Allemagne, tu as le coût acheteur, je sais pas comment on dit. Coup tag. Euh financement limité à la valeur estimée avec apport. En Espagne, tu as le Tassador euh ça fait presque Toréador à Porto qui prix euh supérieur

36:51 à la valeur estimée peut retarder ou bloquer le crédit. Ça c'est important de le préciser. États-Unis, tu as le praisal. Financement souvent limité à 80 % de la valeur estimée. Apport requis. Et c'est intéressant, c'est 80 % de la valeur estimée. C'estàdire que si la valeur estimée est en dessous de la valeur du bien, tu peux te retrouver avec un apport beaucoup plus important. et j'avais dit à j'avais dit à un banquier qu'il était un peu con. Enfin, je je l'avais fait comprendre. Euh, je j'expliquerai juste après. Italie, périto, valeur expertisée égale la base du crédit. Apporte nécessaire si prix est supérieur à l'estimation. Belgique, oui, dans 90 % des cas. Royaume-Uniation Report, Canada Praisal comme au comme aux États-Unis. au Pays-Bas, la taxasti

37:38 rapporte montant du crédit plafoné sur la valeur expertisée. Euh financement à 100 % rare. Suisse, oui, crédit limité à 80 % la valeur estimée. Apport personnel très fréquent, mais il me semble qu'en Suisse, tu as une particularité, c'est que tu ne rembourses jamais la fin du crédit. Alors, c'est pour des raisons fiscales, ça n'a rien à voir avec il y a autre chose. En Suisse, on va demander de l'apport, je crois que c'est 20 % parce que le marché géographiquement est petit et le marché est très tendu et on veut éviter cette inflation immobilière qui quand même sur un besoin primaire met en difficulté un certain nombre d'individus pour se loger. Avant de parler de l'expérience du financement à l'étranger et euh faire un peu de retour d'expérience pour pouvoir comparer tout ce que nous venons

38:24 de voir avec euh l'étranger. Euh un petit euh rappel si tu veux toi aussi bénéficier euh des chances qu'offre la France en matière bancaire, que tu souhaites en profiter et en profiter pleinement, tu vas devoir mettre en place une stratégie particulière, utiliser des outils parfaitement et sans erreur, mettre de l'ingénierie là où tu es improvisé. Tu peux dès maintenant candidater à Patrimoine exponentiel en cliquant sur le lien dans la description en dessous du podcast ou dans le commentaire en avant sur YouTube. Ça te permettra de déployer une stratégie, d'utiliser pleinement le levier de bancaire français en maîtrisant tous les outils. Est-ce que Fo tu as quelque chose à rajouter ? Non, pour résumer déjà sur cette partie, la France est un paradis bancaire. C'est très important de le comprendre. Simple question FAD.

39:11 Est-ce que un investisseur sans disposer des stratégies que nous voyons, quelles sont les chances pour un investisseur de se rendre compte que la France est un paradis bancaire et d'en bénéficier ? Alors, il a dans ta question, il y a il y a il y a euh euh c'est une très bonne question parce que tu as la notion de conscientisation du mécanisme. Ça c'est la première étape. Et c'est pas parce que tu as conscientisé le caractère exceptionnel du levier bancaire français que tu es autorisé à à tirer le manche. viennent au contraire et on le verra dans un autre podcast. Non seulement tu n'es pas autorisé à le faire pour des questions de rationnement du crédit, mais en plus on va faire en sorte qui ont

39:59 l'état, le HSF, ce que j'appelle l'œil de Moscou, le troisème œil va faire en sorte que tu te contentes de ce que j'appelle ta gamelle monétaire. Donc évidemment, c'est pas à la portée de n'importe quel branquignole. C'est-à-dire que aujourd'hui que tu allais dire branleur. Non, là on fait ta remarque est très pertinente. Je ne sais pas si tu as fait exprès parce qu'il y a beaucoup de sous-jacent. Va te faire Merci. Merci. Ne faut jamais sous-estimer surestimer son niveau d'intelligence. C'est ça peut très rapidement basculer en duning Kruger. Je ne dis pas que c'est ton cas. Oui, c'est d'ailleurs, il est préférable de la sous-estimer que la surestimer. Ouais. Vaut mieux un bon syndrome de

40:45 l'imposteur qu'un petit qui a de nos points commun. On est, j'ai l'impression de toi, plus que moi, mais moi, je suis quand même partiellement atteint du syndrome de l'imposteur et ça montre que il y a quand même une posture fondée sur l'humilité et sur le fait de toujours bien délivrer. Ouais, c'est mais toi c'est quand même parfait, c'est quand même partiellement justifié, je trouve. Donc on se présente était qu'est-ce à mini ? Je vais appeler la pat moitié du chou a disparu d'ailleurs. Je appeler la patron. Comment ils appellent ça les anglais là sur la flation là sur la diminution des portions la shrine flashion je sais pas quoi là tu sais là les industriels en fait pour augmenter les prix. Ouais. Il baissent le poids. Voilà. Donc chez Pastec là j'ai commandé

41:32 un chou qui habituellement quand même a la taille d'un chou. Ah mais le mec l'a découpé, il a découpé une branche au sécateur sur un sur un lit de de pesto euh avec euh quelques pignon et là il me sert euh un peu plus que un peu plus de la moitié du chou. Donc je 75 % il a découpé une partie, il doit aller recoller derrière pour faire une assiette. Malheureusement on va nous maintenant même sur la quantité de la marchandise si je peux me permettre un un vocabulaire un peu plus direct. Tu dis pas il y a pas tes fils. Non non, je fais très attention à mon vocabulaire quand mes enfants sont présents. Donc ta question, elle est très importante. D'abord numéro 1, conscientisation. Prenez conscience si vous êtes français de nationalité française de préférence de préférence

42:17 résidence résident fiscal français ou résidente fiscale française. J'ai rencontré, je parlerai de l'anecdote, Charlotte que j'ai rencontré à New York, on la salue, on la salue, qui m'a dit "Écoute Fouad, tu as totalement raison quand tu dis que la France est un paradis bancaire, je le comprends. À New York, c'est 30 % d'apport. et des taux variables extrêmement élevés. On doit être alors déjà les taux de la Fed parce qu'après il y a une marge d'intérêt sur euh taux d'intérêt banque centrale parce que les banques achètent de l'argent au taux. On est sur des taux variables qui doivent être de l'ordre de 7 %. Ça n'a rien à voir avec européen. Tu tu donc tu tu vas rigoler.

43:03 Donc donc voilà. Donc prenez conscience et ensuite la méthode tout tout relève tout relève de la méthode. Comment est-ce qu'on fait pour exploiter à son avantage la puissance du levier bancaire français ? Et Charlotte, je pense savoir parce qu'il me semble avoir échangé avec elle également c'est pas une petite profession qu'elle a. Ah non, là on est sur du du cadre supérieur qui plus plus Tout à fait. avec une expérience en banque. avec une expérience en banque et donc des personnes qui euh aux États-Unis ont accès pas à la banque de détail classique, on va dire qui ont accès au capitalisme. Voilà. Donc euh c'est pas comme si c'était quelqu'un, tu vois, qui qui était Voilà. Et et je prends le Burundi parce que malheureusement c'est le pays le plus pauvre du monde. Ah mais on a un PIB on a un PIB de 800 millions d'euros de

43:49 dollars. Il faut préciser que je décolle pour l'Afrique demain soir et Foad ne fait que me rassurer sur Je dis mais qu'est-ce que tu vas en Afrique toi qui aime pas l'Asie qui n'aime pas les étrangers qu'est-ce que tu vas faire làb ? pars en Afrique jeudi et je pars en Asie ensuite. Donc j'aurais fait ça va ça va te faire du bien ça ça ça va faire un dépaysement. Parlons maintenant de l'expérience de financement à l'étranger. Je vais je vais reprendre la main un peu comme Non, je voulais juste conclure làdus. Je veux pas que tu conclus. Attends, je voulais juste conclure. Euh, comprenez une chose qui est très importante. En fait, le patrimoine immobilier d'un individu est une

44:36 fonction alors j'espère que je vais pas perdre trop de monde. Est une fonction exponentielle. Quelle arrogance. Tu vas nous faire taper encore des deux étoiles avec ton mépris là. Mais non, pas du tout. J'allais m' je m'apprêtais en fait à être beaucoup plus pédagogue. Petit calomniateur. Donc monsieur qui dénigre son son confrère. Même son confrère s'en prend plein la gueule. Parlait de moi en fait. Fa parler de toi à mon égard. Ton attitude à mon égard. J'en suis pas sûr. Donc le patrimoine immobilier d'un individu est une fonction exponentielle du crédit immobilier et j'ajouterai exnilo. C'est pour ça que j'ai pas appelé patrimoine linéaire, mais j'ai appelé ça patrimoine exponentiel. Voilà. Euh

45:22 alors, ça veut dire simplement que votre patrimoine immobilier dépend de votre capacité à avoir accès au crédit immobilier qui lui-même est assis sur rien. La création monétaire est une création exnilo, c'est-à-dire qu'on crée de l'argent et c'est là où on a une puissance phénoménale à partir de rien. Oui, c'est il appuie sur un bouton et000 € qui arrivent chez le notaire. Tout à fait. Et ça c'est ce que ce que je peux appeler un avantage comparatif qui est singulier. Et c'est pour ça qu'il faut réfléchir avant de partir de France pour x raison parce que un peu mais ça je vais en parler voilà parce que quand tu quittes la France tu quittes son levier bancaire. H et ça je je vais en parler et c'est pour ça que

46:07 je trouve que c'est très important de parler de l'étranger parce que on n pas cette vision. Dès qu'on a le malheur de le dire. Je me suis fait allumer par un mec là sur LinkedIn. le mec, un vendeur de d'immigration à Dubaï euh qui disait "Ouais, non mais vous c'est limite s'il nous traitait pas de vendeur de tapis." Moi, j'ai j'ai dit dans le dans le commentaire, j'ai dit dans le commentaire euh pensez à juste mettre le fait que demain vous gagner de l'argent que si le mec qui vient à Dubaï s'installer. Donc bien évidemment que vous allez pas dire ça. Et le mec nous traitait de charlatan euh de charlatan et que on a qu'on avait le un discours biaisé, je lui fait c'est encore plus alarmant pour vous parce que j'ai une bonne mémoire et je me souviens que c'était vous qui voulez travailler avec

46:53 moi et pas l'inverse. Je veux dire, notre discours, il est ultra réaliste, il est documenté, il est alimenté par la statistique nationale et même de la statistique en provenance de l'Eurogroupe. Et l'euro quoi qu'on en dise, est loin d'être une monnaie de singe. D'ailleurs, qui a mis une claque de 15 % sur le dollar récemment, c'est le dollar qui s'est mis une claque tout seul. Alors, il s'est peut-être mis une claque mais en tout cas l'euro n'est pas n'a pas été dévalué ou déprécié. Et et et ce que je veux dire, c'est que quand tu as un pays qui capte 30 % de la production de crédit d'une zone relativement puissante, les chiffres parlent de même. On peut donner quelques statistiques. L'encour bancaire à l'île Maurice, c'est 1,75 milliards d'euros. L'encour

47:38 bancaire en France, source Banque de France, 1287 milliards d'euros. L'encour bancaire à Dubaï, c'est 80 milliards. L'encour bancaire en Allemagne, c'est 1147 milliards, c'est-à-dire inférieur à l'encour bancaire. Alors, je parle uniquement des crédits immobiliers. Donc, l'encours bancaire allemand est inférieur à l'encour bancaire français. Sachant que les Allemands au moins 15 millions ils ont ils ont 33 % de Payb de plus que nous. on est à 4000 milliards. Chez les Allemands, nous on est à 3000 milliards et ils ont 15 millions. Je crois que c'est 15 millions d'habitants supplémentaires. Voilà. Et là les euh c'est 6,5 milliards d'euros. Donc il y a pas matière à discuter. Euh c'est une domination.

48:25 Euh voilà et l'argent l'argent est dans le crédit et à force dans le crédit immobilier parce qu'on parle de montants qui sont relativement importants. Alors, je ne cherche pas à nuancer, mais tu vois, il faudrait nuancer euh peut-être, tu sais, tu as tu as fait la précision sur euh l'Allemagne, il faudrait faire la précision en fait euh pour euh mettre la chose la plus concrète possible, c'est-à-dire la masse mon la masse de crédit par habitant. Parce que par exemple à Dubaï, tu as pas 65 millions d'habitants et à l'île Maurice, tu vois, ça serait intéressant voir par nombre d'habitants comme parce qu'on a dit il y a plus de crédit en France et moins d'habitants en France. Ça serait intéressant de le comparer parce qu'on peut pas comparer un pays de soi. Tu as

49:11 parlé la Léonie, c'est un million9 d'habitants. Bien sûr, je suis d'accord. Mais tu as quand même des ça ferait 240 milliards. Oui mais tuas tu as ta remarque elle est pertinente. Ça me fait ça me permet de rebondir sur autre chose très rapidement. Comme toujours. Tu peux dire ta remarque est pertinente comme toujours comme de plus en plus récemment récemment c'est il y a une une augmentation exponentielle des remarques pertinentes et c'est super. Non c'est que ta remarque elle est intéressante parce que ton raisonnement tu as raison mais tu as quand même un montant en valeur absolue qui est donné. Et quand on a euh conscience de ce que de ce qu'est l'effet quantillon, c'est-à-dire la la capacité de certains individus à être très proche de la source monétaire, on va récupérer de l'encours, capté de l'encour bancaire

49:57 des autres. préfère prendre 10 % en France que 10 % dans un autre pays. Non mais au-delà des 10 % c'est que c'est plus facile de prendre 10 millions d'euros d'en cours dans un océan de 1287 milliards d'euros que de prendre 10 millions dans un dans un étant Ouais. Oui. Et c'est c'est totalement dans un étant de 1,75 milliards ou ou peu importe. Il y a quand même une corrélation euh Ouais, j'ai cherché quelque chose de plus petit que l'étant. Je n'ai pas trouvé le que dans le tas que dans son tas de bout. Je plaisante paraît-il. C'est très très jolie de Maurice et on a beaucoup d'amis là-bas. Euh donc euh merci pour ça. Parlons maintenant de l'étranger. Alors euh pour parler de l'étranger, je vais m'appuyer moi sur euh mon expérience

50:43 parce que j'ai travaillé à l'étranger. Euh j'ai vu euh plusieurs choses à l'étranger. J'ai vu du leasing sur les voitures. Ça va te faire rigoler. Près de 20 % en principauté d'endor. 20 % de taux d'intérêt. De taux d'intérêt ? Ouais. C'est énorme. Le On avait un assureur là-bas. On avait un assureur là-bas qui préférait qu'il y avait une, tu sais, une résidence secondaire en France, il préférait payer 15 points de TVA de plus sur un cayen, donc une voiture assez chère, payer le malus, alors pas le malus actuel pour pouvoir se le faire financer en France que poser cash ou payer euh quasiment 20 % d'intérêt en 50, tu as payé deux voitures quoi. Il a acheté un financement. il a il a acheté un financement euh et euh et j'ai vu pas

51:29 mal de choses et également euh les retour par exemple dans j'avais vécu en Estonie et en Estonie j'étais allé voir la banque et euh dans un pays européen, ce qui est totalement illégal, le 2 sur croix, j'aurais dû enregistrer le banquier là, ça m'aurait fait un petit jackpot. Le mec, je lui demande un financement de résidence principale. Tu sais qu'est-ce qui me sort ? Non. Monsieur, vous n'avez pas le statut de résident permanent. Il faut attendre 5 ans de résidence permanente dans le pays pour pouvoir faire un crédit. Donc oui, c'est un système bancaire qui qui n'est pas une industrie. Je viens pas du Bourondi. Comment vous pouvez traiter des citoyens européens différemment ? Et par exemple les titres de séjour quand tu pars hors Union européenne, tu parlais de l'île Maurice. L'île Maurice, si tuas un titre de séjour de 7 8 ans,

52:15 la plupart des banques, voir la quasi totalité des banques, vont dire "Très bien, tu vas acheter ta résidence principale, tu es résidents permanent." Non. OK. Euh il te reste 6 ans sur ton titre de séjour, on te finance sur 6 ans. Euh tu as parlé de Charlotte qui vit à New York et d'avoir cette vision est très importante pour les gens parce que on pense tout le temps que l'herbe est plus verte ailleurs. On imagine que l'étranger c'est la France sans les défauts de la France. Alors sur certains points, c'est totalement vrai. On va pas comme quoi par exemple comme quoi je dirais par exemple tu as le si on prend le monde occidental. Si on prend le monde occidentel, ce que tu trouves à l'étranger que tu tu as du mal à trouver en France, euh pour être sincère, la sécurité. Est-ce qu'en Allemagne, on a plus de sécurité ? Hm. Je Est-ce qu'en Angleterre, on a

53:03 plus de sécurité ? Est-ce qu'aux États-Unis, on a plus de sécurité ? Je te parle de que tu peux trouver par exemple tu peux trouver dans d'autres tu vas enor, tu as un niveau de sécurité. Ah mais je te parle d'un pays. Oui mais c'est un pays jusqu'à euh une principauté reste un pays. Non mais pas d'un Maurice. Euh c'est le Japon. Le Japon. Parlons de l'occidentel. Laisse ton laisse ton téléphone au au Japon sur une table. Laisse-le en France. On est dans deux pays euh occidentaux. Euh et c'est très intéressant parce que moi ma compagne est étrangère et comme je le dis, on enregistre ce podcast en mai et sur ce dernier mois, j'ai vu à l'étranger les conditions d'obtention de financement avec ma compagne qui achète un appartement pour ses parents. C'est très intéressant de préciser. Ça permet de donner un de donner un peu de recul,

53:51 un peu d'expérience, un peu de de retour. Euh et en plus, c'est intéressant parce que comme certains le savent, moi je fais un retour en France qui va me coûter euh de l'impôt, hein, ça va me coûter euh entre 120 et 150000 € euh je mets la contribution sociale parce que les gens, ils disent "Comment tu peux te payer, euh comment tu peux payer 150000 € d'impôt sur le revenu ?" J'ai fait du con, euh il y a les charges sociales qui vont avec pour construire le profil emprunteur et euh et ça ça a permis de de voir la différence. Et alors pour faire simple, j'ai j'avais pris des notes, c'est un appartement de 4500000 € qui achète. Nous sommes en Europe. Elle on lui a proposé de mettre 150000 € d'apport. 1500 € d'apport et tout ça.

54:39 Elle n'a pas encore l'accord du financement. Elle a juste un plan, tu sais, un tableau d'amortissement. Les conditions de la proposition du prêt, c'est du 15 ans. C'est la première fois que je vois ça, sous forme de 10 + 5. Le taux d'intérêt proposé, il a 4,9 %. On est en euros, je tiens à le préciser. Donc en France là aujourd'hui, on est à quoi ? De 280 2,85. Non, je pense qu'on est aux alentours de trois. Donc il y a quasiment deux points d'écart, ce qui sur des montants importants sur la sur une longue durée fait un écart énorme. Et si tu veux, il y avait une incompréhension de sa part parce qu'elle comprenait pas pourquoi je voulais rentrer en France, payer 150000 € c'est-à-dire avoir cet argent ailleurs

55:25 euh que par exemple voyager. Je pense que les gens préfèrent mettre 50000 € dans du voyage. Je pense que tu voyages bien tous les ans. et et de manière régulière. Euh et elle me dit "Mais je comprends pas, tu veux rentrer en France payer 150000 balles d'impôt, mais pourquoi tu le fais pas ici ?" Et elle avait du mal à concevoir ça jusqu'à ce que elle soit arrivée. Et j'aime pas mettre en avant c'est ma vie privée. Le concept de vie privée doit rester privé. Ça nous intéresse. Et oui, mais ça vous intéresse monsieur ? Non mais fois tu connais la situation de ma compagne. Alors je ne l'ai jamais rencontré pour être Tu ne l'as jamais rencontré mais tu connais. Je sais qu'elle est sans papier en détresse financière et que tu en profites allègrement. Quelle Je plaisante. Non mais

56:12 elle a une on peut appeler ça une bonne situation je pense. En ce moment Hugo est très amoureux donc c'est bien. Ou l'amoureux. Tu connais cette chanson ? Quand on était petit, on se chambrait làdessus. C'était pas une C'était pas une chanson, c'était du chambrage. Oui, mais en sous forme de chanson, il est amoureux. Alors ça te parle ou pas ? je sais bien qu'il faut que ce podcast tout seul, quoi. Honte comme si c'était une honte. Et Mazelf, ma et en fait ce qu'on voit et là elle a elle a compris, je lui fait "Tuachaînè un bien à 400000 € et elle est même pas assurée d'avoir le financement." On n' pas encore la réponse en foutant 150000 € d'apport. Ouais. Ce qui est énorme.

56:58 Donc c'est un peu plus un peu plus d'un tiers. C'est un peu plus d'un tiers et elle est prête à augmenter et elle n'a pas il y a eu des banques et c'est là que moi j'ai commencé à être inquiet parce que je dis que toutes les banques réagissent pareil et on était dans la voiture, il y a une autre banque, elle lui propose un prêt sur 5 ans avec 30 % d'apport. Sur 5 ans ? Sur 5 ans. Ah ouais. Donc la durée d'amortissement d'un prêt à la conso. Ouais. limite un leasing quoi. Tu tu tu je suis sûr qu'il te propose un crédit sur la voiture, ce qui fait des ce qui ferait des mensualités extrêmement élevées. D'autres c'était 10 ans, alors là on avait même pas le tableau d'amortissement et et ça a été super important parce que je lui dis "Tu vois ce ce que tu mets sur la table ?" Alors OK, l'apport ce n'est pas comme moi avec les impôts. Moi c'est une dépense. L'apport c'est une immobilisation de

57:44 capital. Euh quand tu mets un apport dans un bien. Si demain revend le bien pour le même prix, elle le récupère immédiatement. Non, c'est pas la dépense. Et je lui dis "Mais tu vois ce que tu vas immobiliser en ce que tu vas immobiliser en apport, si moi je le mets en impôt et euh euh tu le sais, si je mets en cotisation sociale et en impôt sur revenu 150000 € tu penses que je vais avoir une difficulté de lever 300000 € ?" Non, parce que l'impôt permet de faire un levier. Donc sur des opérations comme ça, je lui fais "Je vais pouvoir en faire plusieurs et ça sera pas des opérations à 400000." Et c'est très intéressant parce que elle a vu et ça a été stressant parce que c'est pour sa famille qu'elle prend le qu'elle prend le bien. Et je fait "Mais tu seras en

58:32 France, on aurait déjà l'accord quoi ? On serait déjà sur la deuxième opération." Et ce qui m'a fait assez disons qu'en France en faisant passer ça sur une RP compte tenu sa situation et si on veut rester sur le même apport Ouais qui est une excellente situation financière ça relève vraiment de la formalité voilà c'est et je pense que les banques se battraient littéralement pour avoir le dossier. Ouais, le et ça c'est euh et à l'étranger, non ? Tu as tu as tu as vraiment l'impression de te mettre dans une et et dans son pays en plus euh sa catégorie sociale est quand même particulièrement supérieure. Elle est très très même si elle était en France, elle serait euh Non, mais en France, c'est sûr, mais dans son pays encore plus. Et malgré ça, elle n'est pas

59:19 traitée avec non, tu as un système bancaire qui n'est pas performant. Ouais. Et et tu et tu vois la différence. Tu vois la différence et tu te dis les 150000 ça ça rend beaucoup plus agréable les 150000 €. Et il y a il y a quelque chose qui m'a fait plaisir. Tu sais qu'est-ce qu'elle m'a dit ? Elle m'a dit "V fa "udrait voir si je peux pas rentrer avec toi en France et comme ça on le ferait deux." Ah oui, c'est bien. Et une femme intelligente. Très intelligente s'il te plaît. H qui se ressemble ça semble. Il y a une énigme dans tout ça. C'est c'est lequel ? Qu'est-ce qu'elle fait avec toi ? Quel connard ! Je plésente. Ah là là ! Et le et ça il faut que les gens comprennent que il n'y a qu'en

1:00:05 vivant à l'étranger, il y a qu'en étant à l'étranger que tu arrives comme une fleur au fusil à la banque, tu sais. tu arrives comme si tu étais en France parce que tu vois tous les gens qui le font qui qui le font pareil en France que tu te rends compte qu'en fait mais en fait en France pour créer du capital rapidement ben la question est vite répondue comme dirait le philosophe et est-ce qui est paradoxal pour un pays communiste comme la France donc l'URSS qui a réussi c'est très paradoxal d'avoir un outil une industrie bancaire aussi puissante dans la fabrication de près immobiliers, sachant qu'on a encore la fabrication la production des autres prêts euh près aux entreprises qui sont

1:00:52 de l'ordre pareil des 1200 1300 milliards. Donc c'est donc c'est assez paradoxal et c'est là où il faut reconnaître en fait identifier cet avantage comparatif et euh et et savoir y tirer dessus au maximum. Et tu vois, moi c'est ce que je recommande aux gens quand ils disent "Ouais, j'ai une entreprise en France et je je veux m'expatrier." Je leur dis "Mais décale un peu ton expatriation, peut-être 12 18 mois." Euh peut-être 12 18 mois, crée du capital avant de partir parce que ce capital, il sera pas taxé, hein. Cette création de capital au travers de l'amortissement du capital et tu pourras pas le faire si une fois que tu es parti, tandis que tu peux déployer la stratégie pendant que tu es en France. Moi, je peux rentrer 2 ans, 3 ans et je peux repartir à l'étranger ensuite. J'ai même pas besoin d'être résident fiscal français et demain, tu as une holding

1:01:40 française ou même sans être avoir une holding française, tu as des SCI à l'IS. Le dividende, tu le payes dans le pays dans lequel tu es résident. Tu as 100000 € de loyer net qui tombent, tu vas payer l'impôt sur les sociétés, ensuite tu vas mettre en distribution de dividende. Donc 75000 distribuables. Tu te ver 75000 en étant résident à Dubaï, tu restes combien à ton avis ? Je ne sais pas 75 75000. Il y a même pas de retenu à la source. Euh donc profitez de ça parce que c'est après et c'était c'était Tougan qui l'avait dit. Oui. Que avec les chiffres, il avait regretté peut-être de je sais pas comment il avait formulé avec Rami qui s'en rendait compte que finalement il était passé à côté de quelque chose

1:02:25 avec l'argent qu'il avait généré. S'il avait eu pu compter sur des vraies institutions bancaires comme les institutions financières bancaires françaises, il aurait fait un sacré tas de trucs sur des actifs tangibles. Tu penses que les 20 millions en 3 ans, il les faisait bien formé avec les bonnes stratégies ? Je pense que compte tenu les capitaux qu'il a pu générer dans son activité, je pense qu'il les faisait facilement. Facilement, ouais. avec de la stratégie, avec de l'amplitude, avec du surmesure dans dans le cadre d'un d'une stratégie fondé sur le blitz patrimoine. D'ailleurs, on fera un épisode à ce sujet parce que j'ai beaucoup de retour. Je je suis assez content parce que mon champ lexical très spécifique, très conceptuel de nazi

1:03:13 alors non, je parlais pas de blitz, non, blitz ça veut simplement dire éclair en allemand. Ouais. Donc patrimoine éclair. Les Allemands, ils sont connus pour la Blitz Creeg. Tout à fait. Tout à fait. Tout à fait. Donc, mais on en tire des on en tire des leçons positives, hein, quand on a pas sur y aller vite, il faut y aller de manière massive et stratégique et de manière coordonnée, de manière proactive et ne pas improvisée. Donc, je sais plus ce qu'on disait mais euh il y a une carte à jouer. Le levier bancaire est un des instruments, je pense que c'est peut-être l'instrument en niveau de sûreté, c'est peut-être l'instrument le plus puissant dans une

1:04:00 courbe euh dans une ligne d'apprentissage, on va dire de d'enrichissement. quand on veut s'enrichir, c'est très difficile de le faire sans levier bancaire, je pense. Donc donc voilà, je sais pas si tu as des choses à ajouter. Moi, je voulais conclure sur sur la France de manière générale. Alors, la France, c'est un paradis bancaire pour les investisseurs. J'ai le temps de dire si je voulais pas que tu concluses. Bah, finalement, non, tu as pas vraiment le choix. Donc donc la France est un paradig bancaire pour les investisseurs. On l'a

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