"가능한 현금 확보해라" IMF 때와 소름돋게 똑같아요. 한국 부동산 앞으로 진짜 무서울 겁니다 | 김인만 대표 3부

0:00 우리 30년 동안의 부동산 시장 흐름을 [음악] 보게 되면 IMF 외한 위기 때 뭐 엄청나게 그때 난리가 났었고요. 2008년도 금로벌 금융위기 때도 쭉 떨어졌다가 회복을 했는데 그 여파가 [음악] 2014년까지 갑니다. 근데 이번에 때가 또 왔잖아요. 불안정한 에너지가 지금 굉장히 커졌다. 좀 긴장을 좀 하긴 해야 되겠다. 주식이나 부동산이다. 무조건이란 말은 상당히 위험하고 작은 계획을 지금보다 한 150% 정도 그래서 두 안정을 찾는게 좋을 것 같고요. [음악] 자, 시장에 공급 매물이 부족한 건 사실이다 보니 공급 부족으로 집값은 장기적으로 무조건 오를 것이다라는 주장도 많습니다. 이런 주장에 대해서

0:46 어떻게 보세요? >> 아, 무조건은 좀 뺐으면 좋겠습니다. 세상에 무조건이 어디 있겠습니까? 무조건은 이제 노래방에 가야 있는 거. [웃음] 자, 저는 주식도 그렇고요. 부동산도 그렇고요.이 무조건이란 걸 넣어 버리게 되면 이제 판단 미스를 하게 됩니다. 제가 눈누히 강조드리는데 우상향 가능성이 높다라고 합니다. 어디가? 수도권 지역이. 전국 통계를 보게 되면 전국 집값은 그렇게 높지 않아요. 지금 0.1%도 안 됩니다. 0% 보합에서 좀 올라왔습니다. 올라온 거도 수도권 지역. 서울과 수도권 지역이 평균이 0.27% 7%기 때문에 서울이 0.27이고 수도권이 0.2%인데 이게 전국 평균을 끌어올린 거고요. 전국적으로 보게 되면 수도권을 빼버리게 되면 마이너스입니다. 실제로 그러면 집값이

1:33 오른게 아니에요. 어디가? 서울과 경기 인천일부만 오은 거예요. 그럼 이거를 부동산 시장이 상승으로 보기에는 2020년 2021년하고 다릅니다. 2020년 2021년 전국이 다 올랐고요. 지금은 서울 수도권의 양극화로 봐야지 그러면 무조건이란 말이 지방은 떨어지고 있어요. 근데 무슨 무조건입니까? 우리 부모님 집은 지금 30년째 동결인데 집값이 안 오릅니다. 왜? 수요가 줄고 발전이 안 되기 때문입니다. 그러면 수도권 지역에 해당해서 상승 가능성이 높다. 우상향 가능성이 높다라고 우리가 좀 이해를 해야 될 거 같고요. 그럼 수도권 지역도 무조건 올라가느냐? 아 천만의 말씀요. 무슨 무조건 올라갑니까? 우상향이란 말을 잘못해서 가게 되면

2:19 무조건 올라간다라고 착각을 하는데 저도 우상향 얘기를 합니다만 수도권은 우상향합니다.이 우상향 의미는 뭐냐면 지금보다 10년 후에 가격이 더 올라가 있을 가능성이 높다는 거예요. 그럼 지금 아파트가 15억이에요. 그럼 10년 후에는 20억 25억가 있을 가능성이 높죠. 그러면 올해 15억, 내년에 16억 후 내년에 17억 이렇게 올라갈까요? 진갑이라는게 아니잖아요. 올라갈 때 쭉 올라가고 안 올라갈 때는 몇 년에 안 올라갈 수도 있고 오히려 떨어질 수도 있습니다. 떨어질 수도 있어요. 예상치 못하는 변수가 생기면. 우리 30년 동안의 부동산 시장 흐름을 보게 되면 서울 아파트 흐름을 보게 되면 IMF 외한 위기 때 뭐 엄청나게 그때 난리가 났었고요. 2008년도 금로벌 금융위기 때도 쭉

3:05 떨어졌다가 회복을 했는데 그 여파가 2014년까지 갑니다. >> 그리고 2022년에 그 미국이 긴축하게 되면서 또 한 1년 정도 쭉 빠졌죠. 최근에 보더라도 불과 2년 반전만 하더라도 쭉 빠진 적이 있었습니다. 그게 앞으로도 안 생길까요? 지금 저는 오히려 그 뭐라 그럴까요? 에너지를 본다면 불안정한 에너지가 지금 굉장히 커졌다. >> 네. >> 주식 시장도 그렇잖아요. 어디로 튈지 모르겠고 반도체 위주로 이렇게 올라가도 되나? 막 사면서도 막 불안한데 또 올라가니까 안 살 수도 없는 상황입니다. 그러면 집값을 예측할 때는 수요와 공급과 유동성을 봐야 되거든요. 거기에 이제 뭐 분양가나 이런 것도 봐야 되는데 서울만 일단 서울 기준에서

3:51 말씀드리겠습니다. 공급 대비 수요가 많은 거는 사실이죠. 뭐 수도 외곽에서 지방에서 올라오는 분들도 있고 또 경기 인천에서 또 서울로 들어가시는 분들도 있고 아무튼 수요는 많아. 근데 그럼 수요가 많으면 상승 가능성이 높죠. 근데 이제 유동성 보자고요. 추경 2025년에 두 번 했고 올해 한 번 했고 그럼 유동성이 추격만 있나요? 주식 올랐죠. 주식 올라간 것도 유동성입니다. >> 성과급 받죠. 성과금 몇 년 동안 받을 거잖아요. 이것도 유동성입니다. 그러면 지금 올 4월까지인가요? 머니 무브를 보게 되면 3조 7천억 정도가 주식에서 부동산 시장으로 흘러 들어왔습니다. >> 앞으로 더 많이 들어올 수도 있습니다. 제가 볼 때는. 물론

4:38 주식에서 부동산으로만 들어오냐 그러면 그건 아니고 집판돈이 주식 시장에도 들어가고 왔다 갔다 왔다 갔다 하는데 제가 최근에 만난 분들 보게 되면 이제 고민이 이겁니다. 현금 얼마 있어요? 5억 10억 있습니다. 어 무슨 돈으로요? 아, 주식이 아, >> 좀 올랐어요. 그래서 평범하신 분들이 5억, 10억 보신 분들이 꽤 많이 있어요. >> 아, 그래요? >> 많아요. 주변에 대기업 다니거나 직장 다니는 분들 보통 >> 5억 10억 이게 현금 가지고 있기 쉽지 않거든요. >> 근데 보니까 주식이더라고. 그러면 사실 거예요라고 하면 아 고민이요 필요한데 전세난 때문에 사고는 싶은데 반도체가 계속 올라가니까 지금은 [웃음] 못 팔겠어요라는 얘기를 많이 하십니다. 이게 고민거리에요. 근데

5:25 주식이 이제 조 반도체가 슈퍼사이클이 끝난다든지 조정장이 오게 되면 본격적으로 실행에 옮길 가능성이 저는 상당히 높기 때문에 내집 말은 왜 전월세 문제가 해결이 안 되니까 사실 전세 월세가 안정이 되면 안 사고 싶은 사람들 많이 있거든요. 굳이 집을 사야 돼. 나 전세 살면서 나는 원래 주식이 나한테는 딱 맞아.이 이 사람마다 이게 잘 맞는게 있거든요. 부동산이 잘 맞는 사람이 있고 주식이 잘 맞는 사람이 있는데 주식이 잘 맞는 사람들은 굉장히 부지런하고요. 액티브하고요. 용기도 있고 결단력이 있습니다. 저는 주식이 더 대단하다고 생각합니다. 부동산은 아 좀 귀찮기도 하고 모르겠고 필요하니까 하나 사두고 열심히 일하다 보니까 올라가 있는 그런 시장이고 주식은 끊임없이 분석을 하고 판단을 하고 노력을 하고 용기를

6:11 내야 되는 시장이거든요. 그러다 보니까 이게 조정이 되면 이제 머니 무브 가능성이 저는 충분히 있다. 그래서 좀 눈여겨 봐야 될 거 같고 성과급도 그렇고 분양가도 올라가죠. 서울에 지금 민간 아파트 3.3m당 평균 분양가가 6천만 원이 넘었잖아요. >> 음. >> 6천만 원. 야 이게 2009년도였나요? 그 반포자이 레미아 포스티지가 평당 3천만 원 분양에서 비싸다고 미분양이 났는데 이제 평균이 6천만 원입니다. >> 이거 올라가는 속도가 너무 빨라요. 2020년만 하더라도 거의 두 배 정도 올랐을걸요. 근데 앞으로 더 올라가겠죠. 전쟁 끝났습니다만 뭐 M 체결했다고 하니까. 근데 물가 상승은 이제 저는 시작이라고 봅니다. 그

6:57 파괴된 시설들 복구하는데 시간 오래 걸리죠. 지금은 호르무즈가 풀려 가지고 유조선이 이제 들어오면 일시적으로는 기름값이 안정이 될 수는 있는데 그거 들어오고 이제 나중에 들어오는게 수급이 차질이 생깁니다. 그러면 공급망도 다양하게 해야 되잖아. 이번에도 경험했잖아. 야, 이거 중동에만 의존하면 안 되겠네. 그럼 다용화한다는게 기능값 올라간다는 얘기예요. 그러면 결국 물가 올라간다는 얘기 때문에 그렇게 따져본다면 결국에는 분양가도 올라갈 가능성이 높다.이 모든 걸 종합해 보면 우상향 가능성은 높다. 하지만 무조건은 아니다. 왜? 금리. 제일 중요한게 금리입니다. 근데 이번에 때가 또 왔잖아요. 미국이 올릴 수밖에 없을 것 같아요. 지금 전쟁 때문에 그 전쟁을 외해 가지고 미국도 이제 물가 압력이 시달리거든요. 미국

7:42 올리고 지금 뭐 유럽은 이미 올린 거 같고 우리도 올린다면 저는 좀 긴장을 좀 하긴 해야 되겠다. 주식이나 부동산이다. 무조건이란 말은 상당히 위험하고 자금 계획을 지금보다 한 150% 정도 50% 정도는 좀 여지 룸을 가지고 자금 설계를 할 필요는 있을 것 같습니다. 마지막으로 한 질문 더 드리겠는데요. 그렇다면은 목돈 한 1,억 정도 있는 무주택자인데 지금처 전세를 구하기 어려운 상황에서 좀 어떤 선택을 하면 좋을까요? 아, 1, 2억. 아, 이게 진짜 고민되는 돈입니다. 이게 큰 돈이긴 해요. 근데 우리 청년들이 1, 2억 모으기 쉽지 않거든요. >> 모으기는 정말 어려운데 1,억은 이제 집 살려고 하면 또 이게 쉽지 않아요. >> 근데 저는 어, 1,억이다. 물론 그 1억이 될 수도 있고 2억이 될 수도 있고 3억이 될 수도 있는데 일단

8:30 두 가지 방법이 있습니다. 서울 안에서 해결하는 방법, 서울을 좀 벗어나는 방법이 있는데 서울을 벗어나면 1억 2억으로도 찾아보면 저는 주거 안정이 1순이라고 생각합니다. 물론 집값이 올라가도 좋은데 지금 월세 살고 전세 살면서 주식을 아주 잘하면 괜찮은데 그렇지 않은 분들이라면 특히 이제 신혼 부부들 같은 경우에 일단 집을 하나 사는데 그럼 이런 이억으로 집 살 때가 있나요라고 하면 수도권으로 눈을 돌리게 되면 안산이나 인천 쪽에 가면 일단 교통망이 중요해요. 교통망이 떨어진 곳에 저렴한 아파트를 사기는 좀 안 되고요. 그러면 7호선 라인을 먼저 보자면 부천 그 7호선이 강남에서 뭐 더 올라가게 되면 저 노은구까지 갑니다. 쭉 가서 가산

9:17 디지털 찍고 이제 나중에는 청락까지 연결이 되는데 지금 삼산 체육관 굴포천까지 연결이 되잖아요. 그러면 중동신도시 지나서 삼산 체육관 인천 북괴동 있고 굴포천 쪽으로 가게 되면 그쪽에도 노후 계획도시 선도지구 지금 지정 막 그 하고 있거든요. 그럼 노후된 아파트도 찾아보게 되면 한 2억대에서 3억대 아파트들이 있어요. 그러면 대출을 받으면 1억 2억으로 충분히 갈 수 있는데 7호선 타면은요. 가산 디지털까지 금방 갑니다. 20분 25분 갑니다. 제가 오늘 녹화에서 좀 늦었는데 상암에서 오는데도 한시간 20분이 걸렸거든요. 근데 지하철 치료선 타면 인천에서 굴포천이나 삼산 체육관 있는 데서 가산 디지털까지 그의 한 20분

10:02 25분이면 오니까 저는 그렇게 교통망이 갖춰져 있는 곳들 그리고 여의도의 직장 다니시는 분들은 이제 신 안산선이 이제 공사하는데 조금씩 늦어지고는 있는데 지금 계획은 2028년 이제 개통 예정이라고 하는데 그럼 안산 쪽에가 보면 뭐 성포동 성포주공이나 이런 아파트들도 전용 59가 3억대 정도 물건들이 있거든요. 용적률도 150%니까 나중에 재건축 추진할 수도 있고 요런 지역들 또는 GTX가 연장되는 구간들 뭐 수원역 주변이라든지 그 GTX가 안산에도 들어옵니다. 본우동 주변에 호쪽에도 알아보시면 되고 찾아보면 그 신분당선 또 지금 연장 공사하고 있잖아요. 수원 구간 보게 되면 저 화서역에서 화서역도 좀 많이 오르긴 했는데 가게 되면 구운역인가 뭐 이쪽에도 보게 되면 그렇게 비싸지 않은 아파트들이 있습니다. 찾아보면

10:50 있어요. 그래서 지하철이 연장 예정이거나 연장되어 있는 곳들 중에 1억 2억으로 내집마련 할 수 있는 곳들이 있으니 충분히 찾아보면 좋을 것 같고요. 좀 새 아파트를 원한다라고 한다면 1억 2억으로는 쉽지 않을 수는 있는데 2억으로 이제 생액 최초 받게 되면 금단신도시 같은 경우 금단신도시도 계양역까지 공항 철도가 다니고 인천 지하철이 연결되어 있기 때문에 역주변은 한 7, 8억씩 해요. 역주변 그럼 여기서 약간 거리가 떨어져 있는 브랜드가 완전 A급 브랜드가 아닌 아파트들은 5억 6억 대응하니까 2억으로는 5억 6억대 가능하거든요. 청라지구가도 그렇고 그래서 저는 찾아보면 충분히 내집마련 할 수 있다. 그래서 주거 안정을 찾는게 좋을 것 같고요. 서울

11:36 안에서 해결을 보고 싶다. 그렇다면 이제 몸테크를 좀 해야 되는데 서울 안에서 아파트를 1억 2억으로 사기는 현실적으로 어렵습니다. 그러면 이제 빌라를 사는데 저는 이왕이면 지금 오선 서울 시장이 됐잖아요. 4년 임기 남았단 말이에요. 그러면 저는 엄청난 드라이브를 걸 같거든요. 왜? 4년 안에 뭔가 성과를 보여 줘야 물론 뭐 사법 리스크도 해결해야 되겠습니다만 >> 다음 대선을 바라본다면 뭔가가 성과가 있어야 되니까 신속 통얘이나 모아나 이런 쪽에 저는 >> 지금까지 보지 못한 속도를 보여 줄 가능성이 높습니다. 어제간하면 다 해 줄게. 근데 이게 사실 기회 아닐까요? 그렇다면 구역 지정이 된 것들은 사실 1억 2억으로 사기는 현실적으로 어려운데 뭐 이제 동의서를 거둔다든지

12:23 구역 지정이 될 만한 곳들은 충분히 노려볼 만하다. 장인 유타운또 지금 2억으로는 [콧방귀] 아슬아슬하게 하는데 안 될 수도 있는데 찾아보면 있습니다. 그러니까 지금 재개발닷컴 이런데가 보면 구역들 나오니까 찾아보고 구역 지정 안 된 곳들이라도 동의서 받고 노후도가 좀 떨어지고 너무 신축 많으면 안 되고 그런 또 역세권 주변에 요렇게 좀 찾아보신다면 충분히 할 수 있지 않나? 저는 전세 월세 사면요. 2년 후 4년 후가 너무 눈에 보입니다. 전세금 올려주고요. 월세 가격 올려주고 그 사이에 집값도 더 올라갈가 높습니다. 그러니까 어 가급적이면 내지만 하시는게 좋을 것 같고요. 선생님 저 아까 금리가 올라가면 집값 떨어질 수도 있다면서요. 저 기다리면은 어떨까요?라고 라고 물어보시는 분들이

13:10 있는데 물론 기다리는 전략을 선택할 수는 있습니다. 그러면 여기서 중요한 거는 뭐냐면 어려운게 언제 떨어질지 모르고 얼마나 깊이 떨어질지 모르고 떨어지면 이게 얼마나 유지될지 몰라요. 그 상당히 어렵습니다. 떨어질 때 집 사는 건 매우 어려운 전략인데 만약에 그래도 떨어졌어 금리가 올라서 내년에 떨어졌어라고 한다면 고점 대비 30% 정도 떨어지면 그냥 들어가세요. >> 음. 아, 40% 떨어지면 어떡하죠? 그거는 어쩔 수가 없어. 우리가 100% 만족할 수 없기 때문에 고점 대비 30% 정도 떨어지면 정부가 규제를 좀 풀거든요. 규제 지역에서 풀어주고 대출 또 뭐 보험자리 같은 거 좀 만들고 요런게 나올 수 있습니다. 왜냐면 더 떨어지면 PF나 금융권의 타격이 너무 크기 때문에

13:55 30% 떨어지면 그때는 저는 진짜로 용기를 내서 내짓말을 하셔야 되고 아우 나는 떨어질 때 해 보니까 못 하겠어 하시는 분들 일반적인 80% 분들이라면 자금에 맞춰서 재개발 예정지 빌라를 사시든 아니면 수도권 지역에 지하철력 연결되는 아파트 사시면 충분히 할 수 있습니다. 그리고 지금 분위기를 보게 되면 이제 확산되는 분위기입니다. 동탄신도시 너무 많이 올랐는데 규제하면 팝콘처럼 퍼져 나가거든요. 그래서 그 옆에 있는 병점구라든지 병점도 가격대가 비싸지 않습니다. 오산 요런데도 찾아보면 있으니까 많이 있습니다. 그래서 너무 서울만 좋은데만 찾아보지 마시고 내가 접근할 수 있는 최선의 방법을 1번은 주거 안정이다. 내 삶이 안정이 돼야 일도 열심히 할 수 있으니까 우리가 투기하자는 건

14:41 아니고요. 주가 안정을 위해서 지금 열심히 두 눈 뜨고 노력을 해야 될 때가 아닌가 생각을 합니다. 네. 마지막에 하실 말씀이 기억이 남습니다. 지금 뭐 사실 집값도 너무 많이 오르고 공급도 없고 하지만은 말씀하신 건 찾아보면 기회가 많이 있으니까 꼭 여러분들이 어 내가 지금 가지고 있는 자본을 가지고 잘 한번 발품을 팔아보시면 좋을 것 같습니다. 네. 지금까지 김인만 소장님 좋은 말씀 감사합니다.