한국 부동산 이상징조 시작됐다, 집값 내년부터 무서울 겁니다 [홍춘욱 박사 1부]

간략 요약

홍춘욱 대표와 함께 최근 자산 시장, 특히 부동산 시장에 대한 정부 정책의 영향과 미래 전망에 대해 논의합니다. 부동산 정책의 효과는 미미하며, 오히려 변동성을 키우고 월세 전환을 가속화할 것이라고 분석합니다. 또한, 주식 시장에 대한 정부의 긍정적인 전망과는 달리, 개인 투자자들의 자금이 해외로 유출되고 있으며, 국내 주식 시장의 구조적인 문제점이 개선되지 않는 한 장기적인 성장을 기대하기 어렵다고 지적합니다. 마지막으로, 한국 초고가 주택의 가치에 의문을 제기하며, 종부세 강화 시 해외 부동산 투자로의 전환이 가속화될 수 있다고 전망합니다.

• 부동산 정책은 시장 효율성을 저해하고 변동성을 키우며 월세 전환을 가속화할 것
• 개인 투자자들의 자금이 해외로 유출되고 있으며, 국내 주식 시장의 구조적인 문제점이 개선되지 않는 한 장기적인 성장을 기대하기 어려움
• 한국 초고가 주택의 가치에 의문을 제기하며, 종부세 강화 시 해외 부동산 투자로의 전환이 가속화될 수 있다고 전망

부동산 정책 평가

최근 발표된 부동산 대책은 일시적인 심리적 영향만 줄 뿐, 부동산 시장의 근본적인 추세와는 무관하며, 오히려 거래를 어렵게 만들고 가격 변동성을 키울 수 있다고 평가합니다. 보유세 인상이 집값 안정에 효과가 있다는 생각에 의문을 제기하며, 보유세가 높은 일본이나 미국에서도 집값이 상승하는 사례를 들어 가격 상승 기대감이 있는 상황에서는 보유세가 큰 의미가 없다고 지적합니다.

토지 거래 허가 구역의 영향

서울 및 수도권 대부분 지역에 토지 거래 허가 구역을 지정한 것은 부동산 시장의 효율성을 떨어뜨리고 가격 변동성을 확대시키는 결과를 초래할 것이라고 분석합니다. 전세 제도가 갭 투자를 막는 효과가 있었지만, 토지 거래 허가 구역 지정으로 인해 매매가 어려워진 집주인들이 전세를 월세로 전환하면서 주거비 부담이 증가할 것이라고 예상합니다.

주거 서비스와 사회적 비용

주거 서비스의 중요성을 강조하며, 직주 근접을 원하는 수요가 많음에도 불구하고 신도시 난개발과 서울의 용적률 규제로 인해 사회적 비용이 증가하고 있다고 지적합니다. 소득 수준이 높아질수록 통근 시간에 대한 기회비용이 커지기 때문에 서울에 거주하려는 수요는 계속될 것이며, 정부가 수요와 공급의 불균형을 해소하지 못하면 부동산 가격 상승은 불가피하다고 주장합니다.

세금 정책 방향

양도세를 유지하면서 보유세만 인상하는 것은 부동산에서 세수를 확보하여 재정을 충당하려는 의도로 보이며, 이는 증세로 이어질 것이라고 전망합니다. 과거 정부의 정책 실패 사례를 언급하며, 대통령 선거까지 남은 기간 동안 집값 하락을 유도하여 지지율을 회복하려는 시도가 있을 수 있다고 예상합니다.

주식 시장 전망

정부가 주식 시장을 긍정적으로 전망하고 있지만, 개인 투자자들의 자금이 주식 시장에서 빠져나가 해외로 이동하고 있다고 지적합니다. 코스닥 시장이 오르지 못하고 외국인이 주도하는 코스피만 상승하는 현상을 언급하며, 한국 주식 시장에 대한 투자자들의 신뢰가 낮다고 평가합니다. 상법 개정 등 제도 개선이 이루어져도 단기간에 투자 심리가 회복되기는 어려울 것이며, 기업의 배당 증가 등 실질적인 변화가 있어야 장기적인 성장을 기대할 수 있다고 주장합니다.

종부세와 초고가 주택

종부세 부과 기준을 주택 수가 아닌 총액으로 변경할 경우, 고가 주택에 대한 수요가 감소할 수 있다고 전망합니다. 한국 초고가 주택의 가치에 의문을 제기하며, 해외 명품 주택과 비교했을 때 경쟁력이 떨어진다고 평가합니다. 종부세 부담이 커질 경우, 초고가 주택 보유자들이 해외 부동산 투자로 전환할 가능성이 높다고 예상합니다.