"전월세 시장 판도 뒤집혔다" 월세 절대 살지마라. 7월부터 무주택자는 꼭 이렇게 하세요 | 이현철 소장 2부

0:00 나는 지금 전세를 선호해 근데 정부가 지금 전세를 없애겠다고 해요 강제로 월세로 가거나 내가 생각하지도 않은 매매를 해야 돼 강제 매매 그럼 어떻게 할까요? 월세 시장으로 가는 거예요 실질적인 손해가 발생합니다 임차인들에게 그걸 감당할 수 있는 뛰어넘을 수 없는 난관일 가능성이 너무 높아요 그러니까 정부가 지금 강제로 없애려고 하는 게 아니고 자연스럽게 없어질 수 있다라고 전망하는데 절대 없어질 수 없다니까요

0:55 약간은 이성적인 부분에서 감정적이 되어가고 있다라는 느낌을 받는데요 다른 국무회의나 정책에 관해서 유튜브 영상이나 쇼츠에서 굉장히 많이 나오기 때문에 그 부분을 제가 직접적으로 찾아가면서 보지는 않는데 많이 보여집니다 그럴 때 보면 굉장히 합리적이고 일을 잘한다 이런 느낌을 받아요 받습니다 그래서 정말 뛰어나다 그 합리성이 부동산 시장을 잡거나 정책을 주는데도 연결이 되지 않을까 이런 생각을 해왔는데 갑자기 지금 부동산 시장에서는

1:43 막 치닫는 느낌이 있어요 치닫는 근데 지금 이 전세 표현도 그런 느낌입니다 지금 전세에 대해서 영향력이나 이런 것들을 제대로 파악하고 이런 얘기를 하는지 아니면 지금 이 표현 방식이 지금 알고 있는 전부인지는 제가 파악할 수는 없습니다 그런데 지금 이런 표현 방법이나 지금 알고 있는 거는 굉장히 전세를 왜곡시켜서 지금 알고 있는 거에요 제대로 알고 있지 못하다는 거죠 그러니까 표현 방법의 문제인지 아니면 알고 있는 걸 고대로 얘기한 건지 정확히는 모르겠습니다 근데 제가 느끼는 부분에 있어서는 굉장히 치닫고 있다

2:29 이런 부분인데 따져보면요 전세가 집값 상승의 주범은 맞습니다 맞아요 맞습니다 근데 우리가 어떤 원인 원인과 결과를 이렇게 연결 지을 때 상황에 따른 원인과 결과가 변하는 거를 우리가 알아야 되거든요 그런데 이걸 알지 못하고 일반화시키면 생기는 오류가 정말 많습니다 이게 뭐냐면 어떤 때는 제가 맞다라고는 얘기했지만 이게 모든 과정에서 이 법칙이 성립되는 건 아니에요 아닙니다

3:14 일반화의 오류를 겪고 있는 중이에요 일반화의 오류 뭐냐 전세가 집값 상승의 주범인 건 맞다 이건 뭐냐면 상승장 초기의 상황입니다 상승장 초기와 중간 그래서 사실은 우리나라의 매매가의 상승은 뭘로 시작되냐면 전세난으로 시작됩니다 전세난 전세난 박근혜 정부 때부터 우리나라 부동산의 매매시장의 상승이 시작되는 거예요 쭉 이어져 오는 겁니다 근데 상승의 원인이 뭐였냐? 바로 전세난이에요 전세난 때문에

4:01 집값이 올라가게 됩니다 저는 밀려 올라간다라는 표현을 제 첫 번째 책에서 썼는데 진짜 밀려 올라가는 거에요 상승의 원인이 전세에 있습니다 그러면 지금 집값 상승의 원인은 전세냐? 절대 아닙니다 지금은 전세와 매매가의 상관관계가 거의 없어요 근데 지금의 어떤 상승 상황이나 이런 거를 지금 전세 때문이다라고 보는 거잖아요 이거는 잘못된 거다 일반화의 오류를 겪고 있다라는 정확한 상품과 연관관계성을 정확히 파악을 해야 되는데 그런 것들을 제대로 파악하지 못하고

4:49 무조건 적용하는 이런 오류를 겪으면 안 되는 거예요 그래서 제가 지금 이런 부분들을 정확히 짚어주기 위해서 책들을 지금 다시 쓰고 있어요 쓰고 있습니다 그 다음에 전세 감소는 전세 감소는 지금은 자연스러운 일입니다 자연스러운 일이에요 그러니까 뭐랄까 지금의 전세 매물 감소는 어떻게 봐야 되냐면 집을 팔려고 하는 사람들은 전세 매물을 내놓지 않습니다 그리고 심지어는 공실로 놔두기도 해요 정말 팔아야 되는 사람은 한번 여러분들 집을 가진 사람들이 팔 거를 임대차 만기가 딱 되면서 투자자예요

5:37 여러분이 투자자라고 가정을 했을 때 자 임대차 임차인이 지금 다른 사람이 살고 있어요 임대차 만기 만기가 왔어요 그리고 나는 이걸 팔아야 돼 무조건 팔아야 돼 라고 생각 결정을 내렸어요 그러면은 어떤 행동을 하는지를 한번쯤 생각을 해보세요 임대매물을 내놓지 않습니다 임대매물을 내놓지 않아요 매매매물만 내놔요 그리고 자 만기가 다가올 때까지 안 팔려요 어떻게 어떻게 계속 팔긴 하죠 근데 만기가 왔어 임차인은 나간다고 해요 그럼 어떻게 할까요? 자 이럴 때 두 가지 방법이 있습니다 두 가지 방법이 있는 게 기존의 임차인과 재계약을 하거나 아니면 임차인이

6:25 나간다고 할 때 보증금을 주고 내보내고 빈집으로 놔둬야 됩니다 결국에는 이 과정에서도 임대차 매물은 안 나와요 안 나옵니다 그러니까 팔려고 하는 사람이 늘어나면 임대차 매물은 굉장히 긴 시간 동안 그 매물이 사라지게 돼요 사라지게 됩니다 이게 누적되면 시장에서 임대차 매물을 전세 매물이 굉장히 많이 줄어들어요 이런 상황이 계속 유지가 되느냐? 절대 아닙니다 절대 아니에요 나중에는 또 임대매물이 다시 증가되는 시점이 또 오고 반복되거든요 그런 상황이 벌어집니다 그래서 전세가 계속 감소해서

7:13 전세가 사라지느냐? 절대 일어나지 않습니다 절대예요 이거는 절대 아마 대통령이 전세를 사라지게 마음먹겠다 이거 해도 안 없어집니다 안 없어져요 없앨 수가 없어요 왜 그러냐? 자 없애려면 정말 너무 많은 난관을 뛰어넘어야 되는데 그 난관이 뛰어넘을 수 없는 난관일 가능성이 너무 높아요 너무 높다 왜? 자, 이게 임대인과 임차인을 양쪽을 다 만족시켜야 되는데 임대인과 임차인을 다 만족시켜야 되는데 전세를 없애는 과정에서 없애는 거예요 없애려면

7:59 임대는 월세 시장으로 갑니다 임대는 월세 시장으로 가는 거예요 자 그러면 임차인 입장에서는 전세와 월세 중에 어떤 게 유리한 상품인지를 여러분들이 먼저 이해를 해야 됩니다 어떤 게 유리할까요? 전세가 월등히 유리합니다 월등히 유리해요 임차인 입장에서 그런데 임차인은 시장이 어떻고 이거 중요하지 않아요 내가 필수품인 거주를 해결하는데 나는 임대밖에 들어갈 수가 없어 그리고 나는 지금 전세를 선호해 그런데 정부가 그리고 전세가 유리해 그런데 정부가 지금 전세를 없애겠다고 해요 없애는 과정에서 나는 강제로 월세로 가거나 내가 생각하지도 않은 매매를 해야 돼

8:46 강제 매매 임차인 입장에서 좋을까요? 나쁠까요? 나한테 손해를 끼친다라고 생각합니다 손해 실질적인 손해가 와요 그럼 임차인들의 반발이 있을까요? 없을까요? 엄청난 반발이 전세를 강제로 없애려고 하면 임차인들의 엄청난 반발이 있어요 임차인들이 동의할 것 같죠 아 안 그래요 실질적인 손해가 발생합니다 임차인들은 손해는 정부가 대신 보상을 해주거나 이럴 때 반발을 누그러뜨릴 수가 있어요 그런데 보상을 어떻게 해주냐고 어떻게 해줘요? 돈으로 해줘야지 그런데 돈으로 세금 걷어서?

9:32 자 임차인이 아닌 사람들이 내 세금으로 임차인 내주는데 누가 또 반발을 안 할 수 있습니까? 반발하죠 쉽지 않은 문제예요 자 또 임대인 입장에서 보면요 임대인 입장에서 전세로 지금 세팅을 해놨습니다 세팅을 해놨어요 자 그럼 전세를 없애려면 어떻게 해야 돼요? 임대인이 월세를 놓든지 세입자를 월세 세입자를 받든지 아니면 자기가 들어가야 돼요 그런데 만약에 여러 채를 가지고 있는 투자자라면 들어갈 수 있는 게 한계가 있죠 내 몸을 쪼갤 수는 없잖아요 그러면 들어가는 거는 다음 문제로 던져놓고 세입자를 월세 세입자로 맞춰야 된다

10:17 그럼 또 어떤 과정이 있느냐 이 과정을 생략하면 안 돼요 생략하면 안 되는 게 이 과정이 중요한 문제이기 때문에 그래요 옮겨지는 이 과정 뭐냐 자 기존의 전세 세입자가 있잖아요 이 사람이 나가 그러면 보증금을 내줘야 돼요 몇 억 이 돈이 어디서나 없어요 들고 있는 사람 단 한 명도 없습니다 기존의 방식은 뭐예요 새로운 전세 세입자를 맞춰서 사람 돈을 받아 기존에 살던 사람 나가는 돈 보증금을 내준 거예요 그러니까 일종의 돌려막기를 하는 겁니다 돌려막기를 했는데 돌려막기를 할 수 없는 거예요 새로운 전세세입자가 없는 겁니다

11:03 월세세입자가 생겨요 월세세입자는 보증금이 아주 적어요 그 돈 받아가지고 내줄 수 있느냐? 못 내주죠 그럼 뭘로 내줘야 돼요? 대출을 받아야 돼요 자 그럼 여기서 또 무슨 문제가 되냐 정부가 한꺼번에 강제로 없애는 거잖아요 그러면 전국에 있는 모든 지금 전셋집에 은행 대출이 발생해야 된다는 문제가 생깁니다 그걸 감당할 수 있느냐 아 감당할 수 있느냐 지금도 국가 부채가 넘쳐나네 어쩌네 하고 있는데 지금 국가 부채가 미친듯이 늘어나는 거예요 그리고 자 나는 임대인 입장에서 난 대출 받기 싫은데 그러면 방법이 있습니까?

11:50 난 대출 안 받을 거야 그러면 보증금을 내줄 방법이 없죠 강제로 대출을 받게 한다? 이것도 자본주의 시장에서 말도 안 되는 거잖아요 강제로 강제로 없앨 수 있는 방법도 없어요 그러면 뭔가 강제로 대출 안 받으면서 해줄 수 있는 방법은 또 뭐예요? 정부에서 뭔가 은행 금리보다 싼 걸로 대출을 대신해주는 방법이 있을 수 있겠죠 그것도 뭐예요? 일종의 세금이 들어가게 됩니다 양쪽 다 세금이 들어가고 반발을 양쪽 다 얻어야 되는 거예요 이 난관을 한꺼번에 뚫어야 됩니다 사실상 불가능에 가깝다는 거예요 그러니까 지금 우리나라 전세는 양쪽이 효용성을 느끼고

12:37 양쪽이 필요한 지금 상황이에요 필요하다라고 생각하는 걸 강제로 없앨 때 그러니까 둘 다 필요하지 않고 둘 다 이게 악이라고 생각할 때는 정부가 없애는데 저항이 약한 거예요 근데 둘 다 필요한 상황 그리고 필수품이야 없앨 수 있냐? 반발이 어마무시하죠 여러분이 반발의 정도를 잘못 생각할 수 있습니다 아니면 대통령이 잘못 생각할 수 있어요 그러니까 정부가 지금 강제로 없애려고 하는 게 아니고 자연스럽게 없어질 수 있다라고 전망하는데 절대 없어질 수 없다니까요 왜 임대인이 월세 전환을 하려면 대출을 받아야 된다니까

13:23 보증금은 내줄 돈이 없어요 지금 대출을 막아놨잖아 대출이 안 되는데 전환을 할 수가 없다니까요 일부는 몇 사람은 할 수 있겠죠 몇 사람은 전체가 할 수 있는 방법은 없어 그래서 전세가 없어질 수 있느냐? 저는 1%의 가능성도 굉장히 높다라고 보는 거예요 1%의 가능성도 없다 소장님께서는 전세가 사라질 일은 없다고 하셨는데요 그럼 정권이 끝나면 다시 전세가 증가하는 패턴이 나타날 가능성이 높을까요? 그렇죠 대부분 이런 패턴인데 매매가가 하락하는 시기는 전세 수요는 늘어나고 전세 공급이 점차적으로 줄어드는 상황이 지속됩니다

14:11 그래서 뭐가 생기냐? 필연적으로 전세난이 생겨요 전세난 전세난이 생기는 과정이 매매가가 침체 시장이 지속되면서 매매 수요자들이 특히 이제 실거주자들이죠 실거주자들이 지금은 집을 사고 싶어서 한 달이죠 그거는 뭐가 전제되어 있냐면 집값이 올라갈 거라는 기대가 있기 때문에 자꾸 내 집 마련 내 집 마련 하는 거예요 근데 집값이 올라갈 것 같은 기대가 없어지는 상황이 지속되면 실거주자들은 집을 안 삽니다 전세로 가요 대표적으로 예를 들면 지금 지방 같은 경우는 침체시장이잖아요

14:57 침체 시장에서 매매 실거주자들이 자꾸 매매 나는 매매 집 사고 싶은데 내 집 마련하고 싶은데 이런 안달이 난 사람들이 있어요 없어요 그 사람들은 집 안 사요 왜 지방이어서 그런 게 아니고 지금 침체 시장이기 때문에 그런 거예요 침체 시장이기 때문에 실거주를 전세로 대신하는 겁니다 그리고 본인한테 월등히 유리하기 때문에 그래요 그럼 어떻게 되느냐? 누적이 돼요 누적이 되면 자꾸자꾸 전세, 임차인 전세를 찾는 사람들은 늘어나고 지금 전세가 감소하는 거죠 매물이 감소해요 매물이 감소하는 그런 상황이 되면서

15:42 전세난이 발생하는 겁니다 그러니까 시장의 인구가 크면 클수록 전세난의 세기가 점점 커지는 거죠 이렇게 이해하시면 될 것 같습니다