Breve Resumen
Este video es una guía completa sobre cómo diseñar un proyecto de construcción cumpliendo con las normas municipales para obtener los permisos necesarios. Se centra en corregir un proyecto existente, ajustándolo a los requerimientos de la municipalidad de Guayaquil, Ecuador.
- Se explican conceptos clave como COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo), CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo), retiros, altura de edificación y densidad neta.
- Se detalla la documentación necesaria para la solicitud de permisos, incluyendo planos de planta, fachadas, cortes y especificaciones técnicas.
- Se ofrecen consejos prácticos para optimizar el diseño, como la ubicación estratégica de áreas húmedas y la ventilación cruzada.
Introducción
El video introduce el tema de los permisos de construcción y cómo diseñar un proyecto que cumpla con las normas de construcción. El objetivo es enseñar a diseñar según las normas de construcción a través de la corrección de un proyecto ya realizado, ajustándolo a los requerimientos municipales. Se abordarán conceptos básicos de las normas de construcción y se explicarán los dibujos que deben contener los planos para solicitar el permiso de construcción sin problemas.
Estado Actual de la Vivienda
Se describe el estado actual de la vivienda, que consta de un solo nivel con dos locales comerciales de espacio limitado, columnas de hormigón, paredes de bloque y techo de zinc. Se busca mejorar la construcción mediante el diseño y proyectar tres niveles de altura, con un local comercial en la primera planta, una vivienda en la segunda planta y la posibilidad de una losa o terraza en la tercera planta.
Normas de Construcción
Se explican las normas de construcción de Guayaquil, Ecuador, que incluyen el COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo), el CUS (Coeficiente de Utilización del Suelo), la densidad neta por habitante, la altura de la edificación y los retiros. El COS indica el área máxima que se puede ocupar en planta baja, mientras que el CUS es la suma de las áreas de todos los niveles. La altura de la edificación está relacionada con el ancho del lote, y los retiros son las distancias de separación obligatorias entre la construcción y los límites del terreno, especialmente en la parte posterior.
Proyecto Inicial
Se describe el proyecto inicial, que no cumplía con los retiros exigidos, ya que se desarrollaba en la totalidad del terreno. En la planta baja, el local era más grande, con un baño y un ingreso independiente al departamento en la primera planta. En la segunda planta, la vivienda contaba con sala, comedor, cocina, un baño y dos dormitorios. En la terraza, se ubicaba la lavandería y pozos de luz para ventilación e iluminación.
Requisitos Adicionales
Se mencionan otros requisitos, como la altura mínima del local en la primera planta (3.30 metros) y las restricciones sobre volados en la acera si hay tendido eléctrico. Se prohíben ventanas, terrazas o miradores que den vista a predios vecinos a menos que haya una distancia de tres metros. Se detalla la información que debe contener un plano de permiso municipal, incluyendo plantas, fachadas, cortes, áreas de ocupación y especificaciones técnicas.
Modificaciones al Proyecto
Se inician las modificaciones al proyecto para cumplir con los retiros exigidos, especialmente el retiro posterior de un metro. Se ajusta la planta alta para evitar volados y se recomienda ubicar las áreas húmedas lo más cerca posible para facilitar la instalación de bajantes. Se menciona que la ocupación de la tercera planta no puede superar el 50% del área, a menos que se presente una póliza de seguro y cartas notarizadas asumiendo la responsabilidad técnica.
Rediseño de la Planta Alta
Se explora el rediseño de la planta alta para optimizar el espacio y la distribución. Se consideran diferentes opciones para la ubicación del baño, la cocina y los dormitorios, buscando una mejor circulación y aprovechamiento de la luz y la ventilación. Se destaca la importancia de incluir el mobiliario en los planos para visualizar mejor las proporciones de los espacios.
Distribución Final y Detalles Técnicos
Se presenta la distribución final de la planta alta, con dos dormitorios, un baño, cocina y sala-comedor. Se incluyen los mobiliarios y armarios en los planos. Se explica cómo graficar las medidas de las ventanas, indicando el largo, el alto y la altura del antepecho. Se detallan las áreas de cada planta y el área total de construcción, verificando que cumplan con los requisitos del CUS.
Corrección del Corte y Fachada
Se corrige el corte para reflejar el retiro posterior y se incluye una ventana en la parte posterior. Se destaca la importancia de incluir la escala humana en los planos para dar una proporción visual de las alturas y espacios. Se ajusta la longitud de la ducha en la terraza para evitar que el agua caiga en el borde de la ventana.
Resumen y Consejos Finales
Se resume el proceso de modificación del proyecto, desde el plano inicial sin retiros hasta la distribución final que cumple con las normas municipales. Se ofrecen dos consejos finales: ocupar más del 50% de la losa en la tercera planta después de obtener el certificado de habitabilidad, y solicitar permiso a los vecinos para adosarse a su construcción en la parte posterior, presentando una carta de acercamiento o adosamiento notarizada. Se recuerda la importancia de la iluminación y ventilación en todos los espacios y se recomienda no construir sin permisos.
