Transcription complète de « Rénovation d’immeuble - 7 RISQUES À CONNAÎTRE AVANT D’ACHETER ». Cliquez sur un horodatage pour ouvrir la vidéo à ce moment précis. Besoin d'une autre vidéo ? Utilisez le générateur de transcription YouTube.
0:00 Nous avons l'honneur aujourd'hui de revoir maître Daniel Bentolila, avocat en Israël. On a parlé dans l'épisode précédent sur tout ce qui était rénovation en Israël, le pinouille binouille. En fait, il faut comprendre qu'il y a pas mal de risques encore aujourd'hui avec l'immobilier qui se passe en Israël, les investissements, il y a risque qu'il n'istait pas il y a quelques années. Donc Daniel, on va te laisser te représenter pour les auditeurs qui nous ont pas écouté la dernière fois. Alors voilà, je suis avocat toujours avocat depuis la dernière fois. Euh donc on a monté le cabinet en 2004 et on fait de l'accompagnement de l'investissement immobilier. À l'intérieur de ça, on a développé une spécialité enfin humblement on le dit sur les projets de rénovation urbaine. Vous avez acheté un appartement, on vous propose de détruire
0:47 cet immeuble et pour reconstruire un nouvel immeuble avec un appartement plus grand et neuf. et nous on est là pour protéger et garantir que tout se passe convenablement. Voilà. Donc suite suite à ta question, évidemment il y a un marché immobilier qui a qui a changé. Il y a plusieurs données on va dire qui ont évolué pas toujours dans le bon sens et on va essayer de discuter ensemble aujourd'hui de savoir comment ça va ou ça a déjà impacté les projets de rénovation urbaine et comment on fait quand on est au milieu de ça et qu'on et qu'on a un promoteur qui a des difficultés qui ne connaissait pas à l'origine. C'est quoi les risques un promoteur aujourd'hui a et qu'il n'y avait pas en fait par le par le passé ? Alors, il faut comprendre que dans les années
1:34 2020-2021, il y avait un contexte économique qui était très favorable. Vous aviez euh d'abord le financement qui coûtait moins cher, les intérêts étaient moins importants, euh la construction coûtait moins cher. Euh entre-temps, le 7 octobre est passé par là et vous avez le coût de la main d'œuvre qui est beaucoup plus important. Puis vous avez un marché qui s'est ralenti et donc vous avez pu avoir des promoteurs qui vous ont promis des choses qui étaient peut-être envisageable dans les années 2021 2022 et qui le sont moins aujourd'hui. Le problème du pinou binou comme on l'a dit dans dans l'épisode précédent c'est que ça prend du temps et que un promoteur peut concevoir un projet en 2021 et l'exécuter en 2025 2026 dans un autre contexte économique. comment il fait quand il a mal calibré son projet et
2:21 comment vous vous faites quand vous êtes au milieu de ça avec un promoteur qui a des difficultés à réaliser le projet. Alors, c'est là que entre autres on intervient, c'est là qu'on euh qu'on qu'on regarde bien spécifiquement le contrat et qu'on analyse la situation du projet cas par cas avec l'aide d'experts en pinouille binouille, d'experts économiques qui viennent et qui doivent nous relater s'il s'agit d'une vraie difficulté de la part du promoteur ou si c'est aussi, il faut pas exclure aussi ce cas, parfois une stratégie de renégociation de sa part parce que ses marges sont moins importantes pour les raisons qu'on a évoqué et donc lui, il veut maintenir un niveau de marge toujours très important et donc il va il va pleurer un peu, il va dire que c'est pas aussi simple qu'avant, il va peut-être parfois même menacé d'arrêter le projet et ça peut être simplement une
3:08 manœuvre de négociation. Donc tout ça, il y a beaucoup de choses qui sont dites, il y a beaucoup de choses qui peuvent arriver et ça fait partie des choses que que nous doit vérifier. Donc le recours en fait, ça serait quoi ? Ça serait par exemple au pire des cas, le promoteur bah se désiste et en fait le la garantie bancaire intervient, elle nomme un un un nouveau un nouveau promoteur pour le projet. Ça serait ça. Alors, la garantie bancaire, elle vient principalement pour garantir votre bien qui va être détruit. Et donc, il y a un moment où il faut une banque plus puissante qu'un promoteur qui va vous dire voilà l'argent de de ton appartement, la valeur de ton appartement, elle est garantie. Mais quand on est au stade des la destruction de l'immeuble, on peut être quasiment certain que le projet va aller au bout. Toutes les difficultés, elles arrivent quand on n pas encore atteint ce stade-là et qu'on a effectivement des difficultés uniquement pour la mise en
3:54 place du projet avant de pouvoir le le le réaliser. Alors ça la base c'est le contrat. Est-ce que déjà un contrat permet à un promoteur de sortir ou non ? Est-ce qu'il y a des clauses suspensives ? Est-ce qu'il y a des délais ? Oui ou non ? Donc déjà, un promoteur peut être soit dans son bon droit parce qu'il sort et que et que le contrat le prévoit ou soit il essaie simplement de se de quitter ses obligations et qu'il a pas le droit de le faire théoriquement en vertu du contrat. Et donc dans ce cas-là, l'intérêt d'un acheteur va être très simple. ça va être de vérifier la véracité de ce que dit le promoteur. Si le promoteur est réellement dans [grognement] une difficulté et que le projet est devenu irréalisable où on entre dans un phénomène de négociation tout simplement où on revoit les
4:39 prestations et les promesses un peu à la baisse où on change où on essaie de changer de promoteur par un promoteur plus solide et qui va avoir une capacité de réalisation meilleure que celui qui qui abandonne le projet. Il y a des risques, il faut pas s'imaginer qu'on est qu'on est complètement perdu et qu'on va se noyer parce que le promoteur a des difficultés. Et il y a aussi une position dans la négociation à tenir avec le avec le promoteur pour savoir quoi négocier et quoi ne pas ne pas ne pas valider, ne pas accepter. Oui, parce qu'aujourd'hui, on parle qu'il y a près de 85000 euh appartements en stock en Israël. Donc en fait les promoteurs ont ont des gros problèmes. Alors il y a deux petites questions, c'est en fait est-ce que déjà c'est les promoteurs en fait qui construisent du neuf, est-ce que en fait on a affaire au
5:26 même promoteurs qui vont faire du rénovation ? En fait pas du tout, c'est d'autres types de promoteurs. Alors déjà je me permets de de corriger un peu le mot gros problème. On a des indicateurs économiques à l'échelle du pays qui sont euh pas si mauvais que ça. Parfois même qui sont la preuve de d'un secteur qui est en très bonne santé. Je donner un ou deux petits exemples. Vous allez comprendre. sur l'ensemble de la période de 2010 à 2024, donc cette fameuse période de pinouille binouille de rénovation urbaine, vous avez 60 % des projets validés qui ont eu lieu entre 2021 et 2024 et sur l'ensemble de la période donc c'est Colossol, vous avez sur l'année 2024, toujours pareil en en en critère de projet validé, vous avez une hausse de 40 % par rapport à l'année 2023. Donc si on se réfère sur
6:13 ces critères-là qui sont objectifs, le marché se porte bien. Par contre, vous avez un phénomène qui s'est développé et qui va concerner certains projets qui ont été mal conçus au départ, trop généreux, mal calibrés, euh peut-être avec des promoteurs qui ont aussi manqué d'expérience et qui sont plus capables aujourd'hui d'assumer la nouvelle réalité économique. Je pense que sur ces projets là, on peut parler de crise, on peut pas parler de crise sur l'ensemble l'ensemble du du l'ensemble du du secteur de la rénovation urbaine. Il y a des affaires à faire aujourd'hui à ton avis par rapport au fait que ben justement je répète ce que j'ai dit avant, il y a près de 85000 appartements en stock neuf chez les promoteurs qui construisent du neuf. Donc on sait que le secteur de la
6:59 deuxième main en a pris aussi un coup parce que finalement bon ben pourquoi acheter un appartement où je vais devoir faire beaucoup de travaux alors qu'en fait je peux avoir un appartement neuf en pouvant négocier avec avec le le promoteur ? Est-ce qu'en fait ce secteurl également de rénovation pour rappel en général les rénovations sont fait surtout dans les secteurs centre-ville enfin auras déjà construit est-ce qu'en fait il y a des il y a moyens en tant qu'investisseur de rentrer en fait dans ces projets là et de recevoir un bon investissement ? Alors, quand on est investisseur, même si on est euh puissant, on va être quoi qu'il arrive dépendant plus que dans un un projet d'achat euh classique, on va être dépendant d'un écosystème qui est plus grand et plus fort que nous. C'est-à-dire que vous vous allez euh parfois trouver euh peut-être des vendeurs qui sont euh intéressés par vendre parce que leur projet est au
7:45 ralenti. Donc vous allez peut-être éventuellement gagner dans votre négociation et obtenir un bon prix. Mais ça va pas vous exonérer des difficultés du promoteur euh qu'il a pour avancer le le le projet. On rappelle, comme on l'a dit dans dans l'épisode précédent, euh toute la logique, elle est assez simple de la rénovation urbaine et de l'investissement en rénovation urbaine, c'est d'attendre que le projet soit réalisé, soit plus grand, plus neuf, avec de meilleures prestations pour réaliser en en quelque sorte une valorisation sans coût et sans et sans efforts particuliers a priori. Donc si vous avez acheté de très bonne manière à un vendeur qui est en difficulté mais que vous l'avez acheté au sein d'un projet qui lui à quoi qu'il arrive une difficulté, c'est pas garanti que que votre investissement soit intéressant
8:32 pour autant. Donc encore une fois, oui, il y a des coûts à faire mais ça demande vraiment et ça c'est c'est le point peut-être le plus important sur lequel il faut insister, c'est une vérification approfondie, très approfondie de ce qu'on va vous proposer et où en est exactement le projet, euh quelle est la valeur du promoteur, est-ce qu'il y a une banque et une banque de qualité qui accompagne ? Euh est-ce que vous avez des propriétaires qui sont partants avec la majorité, parfois même avec la totalité ? Ça c'est des bons signaux et dans ce cas-là, oui, vous pouvez réaliser une bonne une bonne opération si vous avez un vendeur qui qui est en difficulté, qui a besoin de vendre. Voilà. Si à l'inverse le projet est au ralenti, ben c'est pas c'est pas votre acquisition qui va qui va faire changer la donne. Ouais. Surtout qu'aujourd'hui enfin, il y a peut-être d'autres possibilités d'investissement. Le marché a énormément de stock.
9:18 Ouais. Ouais. Le marché a énormément de stock. Alors, plus globalement au-delà des rénovations urbaines, on voit que des promoteurs sont un peu plus généreux sur les conditions de transaction. beaucoup de gens, beaucoup de promoteurs ont facilité par exemple le 2080 ou le 1585. Donc ça permet d'acheter sans avoir une grosse trésorerie au départ. Beaucoup de promoteurs ont annulé ce qu'on appelait l'indexation sur le coût de la construction qui était globalement de 3 à 4 % par an. Donc quand vous avez un projet qui était qui était en construction sur 3 4 ans, ça pouvait indexer le prix de 10 à 15 %. Bon, on voit que des promoteurs font des petits cadeaux ici ou là face à cette à cette difficulté du marché. Pour autant et malheureusement on n'observe pas des prix qui ont drastiquement baissé. Euh
10:03 dans le meilleur des cas, on est content quand ils ont cessé de de d'augmenter. Donc à ton avis, c'est quoi les différences qu'il y a entre les un pinouille binouille dans différentes villes en Israël ? Est-ce qu'il y a des stratagèmes à connaître ou peut-être il y a des particularités spéciales centrevue enfin centre du pays nord Jérusalem ? Alors faut faire pour pour comprendre bien le le système faut faire une toute petite introduction. Comme on l'a dit, un promoteur n'a pas besoin d'acheter un terrain puisqu'il profite d'un terrain déjà connu des propriétaires. Et le coût de la construction va globalement, il y a bien sûr des exceptions à ce que je dis, mais globalement va être identique quel que soit l'endroit ou la zone dans dans laquelle le promoteur va construire parce que le coût d'un ouvrier ne change pas d'une ville à une autre globalement.
10:48 Et donc si vous voulez lorsqu'un promoteur va euh investir dans un un endroit dans une zone où le prix du mètre carré est déjà très haut, et bien finalement à coût égal, il va avoir une rentabilité plus importante et donc ça va favoriser la faisabilité du projet. Et si par exemple vous avez, comme c'est le cas euh euh dans le pays, euh des surprises au niveau du coût, le coût bancaire a augmenté, le coût de la main d'œuvre a augmenté, cette rentabilité, elle va permettre d'absorber plus facilement, on va dire, ces ces ces mauvaises surprises. À contrario, quand vous allez dans des zones périphériques moins importantes, bien vous avez bah un gros déséquilibre et vous avez beaucoup moins de chance que votre projet arrive
11:34 à terme pour une raison qui est simple, c'est que le marché n'étant pas si haut au départ, mais les contraintes économiques ont augmenté. Donc le prom pour le promoteur, le le marché va être moins intéressant. Je vous donne juste un exemple, deux petits chiffres, vous allez comprendre. Euh sur l'année 2025 euh il y a à peu près un peu moins de 60 % des projets de rénovation urbaine qui ont été concentrés sur la région de Telaviv. À contrario, sur la période de 2017 à 2025, vous avez des villes qui auraient bien besoin de rénovation urbaine parce qu'elles sont elles ont des des risques sécuritaires ou des risques un peu plus accru d'un point de vue sismique sur lesquels il y a eu aucune aucune rénovation urbaine qui a été validée. Vous prenez quatre villes cumulées Tibériade Sfat Kiratchmona Betchan c'est des villes qui sont dans le nord.
12:20 de 2017 à 2025, vous avez 23 euh si je dis pas de bêtises, 23 projets qui ont été présentés. Aucun n'a obtenu le permis de construire. Donc il y a il y a une vraie disparité, il y a un vrai déséquilibre territorial. Donc oui, quand vous vous allez acheter, prenez évidemment en compte ce critère là. Il est il est primordial. pour Jérusalem. Je parle aussi un peu de de la de la capitale du pays. Alors là, du coup, Jérusalem, c'est un un une ville qui est globalement dynamique mais qui est pas euh qui est pas homogène. C'est-à-dire que vous allez avoir des quartiers où il y a plus de rareté, où il y a plus euh de facilité à à à à envisager une plus-value et vous allez avoir des quartiers qui au contraire sont plus difficiles. la topographie est plus compliquée. Vous allez parfois même voir des endroits où il y a des fouilles archéologiques où la municipalité du coup va être mécaniquement beaucoup plus
13:07 exigeante voir intransigente pour valider les projets de de rénovation urbaine. Donc là sur Jérusalem, j'aurais fait une étude vraiment presque rue par rue, quartier par quartier avant de savoir ce que ce qui vaut le coup et ce qui vaut moins le coup. OK. Donc finalement le le tout ce qui est rénovation urbaine, bon finalement c'est pas forcément dans la crise comme on aurait pu le croire. Donc qu'est-ce que tu aurais donné comme on va dire trois points obligatoires avant de quelqu'un voilà qui voudrait se lancer dans un projet de rénovation ? C'est quoi les trois points essentiels pour toi qui devraient vérifier avant même de commencer à se lancer dans ce genre de projet ? Ouais, c'est une très bonne question. En fait, il y a un il y a trois aspects principaux. Il y a l'aspect juridique, euh il y a l'aspect euh on va dire le
13:52 côté de l'urbanisme, la question de l'urbanisme et vous avez l'aspect financier. L'aspect juridique, c'est le contrat avec le promoteur et surtout la majorité euh des la majorité des propriétaires qui ont validé le projet. Si vous avez une majorité déjà obtenue ou presque obtenue ou si vous avez une dynamique de signature qui est très importante, c'est évidemment un bon signe. Euh le le deuxème volet, c'est on va dire c'est la question du de l'urbanisme lui-même. Il faut voir exactement où le promoteur se situe à l'intérieur de toutes les différentes étapes. Est-ce que les Est-ce que les plans ont déjà été déposés à la municipalité ? Est-ce que les plans ont déjà été validés par la municipalité ? Ou est-ce qu'on est encore mieux, on se rapproche du permis de construire ? Tout ça c'est des c'est des choses qui sont très positives. Si à l'inverse les plans
14:37 n'ont pas été présentés, il faudra se demander pourquoi, qu'est-ce qui manque pour être présenté et concrètement comment ça se traduit en terme de délai. Enfin, vous avez la question qui est qui est fondamentale aussi, c'est l'accompagnement bancaire, l'accompagnement euh du promoteur par donc une banque qui va financer le projet, qui va donc assurer la faisabilité du projet et qui va aussi vous donner vos garanties bancaires pour sécuriser totalement votre patrimoine. Donc, si vous avez ces trois sujets-l euh, on va dire principaux sur lesquels vous avez euh des bonnes nouvelles, vous pouvez y aller. Si par contre on est au stade très précoce où il y a pas tout ça, bah il faudra un se demander pourquoi et de bien vérifier que votre prix d'achat, il correspond à la
15:23 précocité de de du projet. Donc tout ça c'est c'est ce sont des choses qui sont très importantes. Puis comme on l'a dit précédemment, vous vérifiez aussi euh euh la solidité du promoteur. Moi aussi, j'ai tendance même à à vérifier la qualité du cabinet d'avocat qui représente le promoteur parce que plus un cabinet est grand et moins il va il va prendre comme client des des promoteurs qui sont aléatoires. Donc ça aussi sont des choses qui comptent. Mais bon, vous l'avez compris, on peut plus aujourd'hui euh en 2026 et dans les années à venir, ça va être la même chose. On peut plus aller rentrer dans un projet de rénovation urbaine à la légère sans vérifier tout ça et sans être extrêmement précis sur sur ce qu'on va attendre de des gens qui vont vous faire ces ces ces ces vérifications. C'est une évidence. OK. Ben merci beaucoup. On a compris, c'est un sujet qui est très tendance en
16:09 Israël, donc faut se faire accompagner. Si vous avez des questions, posez-nous en commentaire. Maître Bentolila répondra avec grand plaisir et euh n'hésitez pas à faire appel à lui pour qu'il vous accompagne. Merci à vous de nous avoir écouté. Merci à vous.
