0:00 因為房東不喜歡租給老人 所以你不買房子 老了就租不到房 你就得睡路邊 請問現在台灣老人這麼多 你有看到一堆老人都睡路邊嗎 所以我要來得罪人了 今天就要來破解 所有房產業主最愛犯錯的恐懼 那就是不買房子 老了租不到房的經典話術 hi我是Zack 就跟開場說的一樣 房產業者最有效也是最愛犯錯的恐懼 那就是房東不想租給老人 所以不買房 老人就得睡路邊的話術 而我現在要分析的方式 單純只講數字 只講利益 只講錢 不討論買房的安全感或情緒價值這些 所以說 只想談情緒價值而不是務實面的人 建議你不用看下去 房子你買下去就對了 畢竟我講過1,000次了 買不買房子沒有對錯 只有適不適合 如果買房子能讓你很開心很爽 那你就買 因為爽最重要
0:46 OK 那麼準備好了嗎 讓我們用數據 來破解這個房地產界最大的騙術吧 首先 我們先從供需來看台灣的房地產 根據政府統計 台灣2020年發了16萬張建照 2021年17萬 2022甚至來到18萬 等於說過去5年 台灣平均每一年 可以供給高達16萬戶以上的住宅 非常驚人吧 奇怪 大家不是都說台灣地狹人稠 土地蓋一塊少一塊 所以房子的供給量只會越來越少嗎 那為什麼從數據上看起來 並不是這樣子呢 看完了供給 我們來看需求 根據內政部統計 台灣2020年的出生人口是165,000人 2021年153,000 2022年138,000 到了去年只剩下134,000 很明顯台灣的出生人口越來越少 連龍年都拉不起出生率 你就知道台灣的少子化有多嚴重了吧
1:32 新聞前陣子也報導 台灣人口已經連續49個月生不如死 也就是出生人口小於死亡人口 台灣人口正在慢慢減少中 特別是年輕的勞動力 另一項數據也指出 台灣已經連續16個月人口負成長 再看看現在 目前最新數據 2025年4月的出生人口只有8,684人 創下歷史單月最低 可是同一時間 4月份的死亡人口卻有17,000人 是出生人口的兩倍 死亡人口是出生人口的兩倍哎 所以很明顯 房子是要有人住的 以後台灣人越來越少 需求當然也會越來越低 那我們來看看數據哦 以剛剛我們來算 台灣平均每年供給16萬戶以上的住宅 而過去5年的平均出生人口只有145,000 供給扣掉需求 台灣每年會多出15,000間房子沒人住 一年15,000 十年就是150,000 二十年300,000
2:17 大家常常講的三十年後租不到房子 但三十年後 台灣會多出450,000間的空屋沒人住 所以讓我問你 以後空房子一大堆 到處都是空屋 但滿街都是老人 重點是年輕人口還越來越少 我就問你 二三十年後的房東 他們的房子不租給老人要租給誰 請你回答我 重點是 現在台灣的空屋率跟空屋量有多嚴重 我們都還沒有算進去哦 這個我們等等談 但我相信這個時候 馬上就會有房蟲跳出來說 沒差啊 雖然台灣人口是在減少的 但我們的家戶數是在增加 所以少子化當然不會影響房價啊 不要去聽Zack在那邊亂講啦 OK這邊我要提醒你 會對你說這些話的房產業者 如果不是很外行 就是非常的壞 不信嗎 讓我們用數據來戳破這個話術 根據內政部統計 2001年到2012年
3:03 台灣每年的家戶數成長量 大概是10萬到15萬戶 比我們的新生兒還少 然後從2013到2022年 因為少子化的原因 家戶數成長迅速放緩 平均每年都在10萬戶以下 尤其是2021年 甚至只有增加7.2萬戶 可是來到2023年 因為疫情之後 很多台灣的民眾要回台灣恢復戶籍 所以2023年增加了15萬戶 然後到了去年2024 剛好迎來1996年以來 使照高達138,000的超大交屋潮 你沒聽錯 使照有138,000戶 為了交屋和入住 所以2024家戶數的增長量才來到18萬戶 所以我們以過去到現在平均來看 大概每年是10萬到15萬戶就算不錯了 那我們這邊樂觀一點 抓一年能增加13萬戶的家戶數 那麼同樣來算一下哦 剛剛講的 住宅每年供給16萬戶 但一年家戶數只增加12萬戶 等於每一年就會多3萬間房子沒人住
3:50 一年3萬間 10年就30萬戶 20年60萬戶 等你退休了30年之後 就會多了90萬間空屋沒有人住 沒錯 90萬戶 所以讓我再問你一次 二三十年後空屋數量這麼多 而且按照趨勢 家戶數的增長量也會慢慢減少 所以未來這些空房子 不租給老人要租給誰呢 蛤 你還不能接受嗎 OK那我們就先來看看現在 現階段的台灣空屋數量就有多可怕 同樣根據內政部的統計2024下半年 全台灣有86萬間房子空著沒人住 佔所有房子的9.32% 等於台灣每10間房 就有一間是空著沒人住 而且2024的空屋數量 還比2023年多了5.5萬戶 嗯 是不是跟我剛剛算的數字差不多 我算的還更保守呢
4:36 別急 我知道那些房蟲這次要說什麼 他們一定會說 台灣空屋率那麼高 是因為鄉下的空房子很多沒人住啊 你看我們現在市區的房子 尤其是六都蛋黃區 房子都供不應求 想買都買不到 想租也租不到啊 嗯 真的是這樣嗎 根據都市改革組織OURs的研究 其實空屋率高的地方 確實是在鄉下沒錯 因為鄉下房子比較少 所以空屋稍微多一點 空屋率就會很高了 但重點是空屋量 真正空房子的數量 其實有2/3都是集中在市區 也就是6都的蛋黃區 根據OURs的研究 全台灣大概目前有2/3的空屋量 都是在六都裡面 所以你算一下哦 目前全台灣有86萬間空房子 如果以2/3來算 六都就至少有57萬間房子 空在那邊沒人住 但為什麼你體感上會覺得
5:21 好像市區真的房子比較少 很難租到或買到好房子 理由是因為 目前台灣的空屋稅跟囤房稅 都是在打假球 這個稅根本不痛不癢的 再加上台灣持有房子的成本 跟囤房的成本非常低 才導致有這麼多的屋主 不願意把房子釋放出來 就繼續擺在那邊養蚊子 因為這些房東都覺得 房子出租有那麼多的問題 還不如擺著 隨便過個幾年 房價就漲上去了 那關於這個點 等等我們後面再來講 所以我們先初步總結一下 現階段的台灣空屋率有9.32% 市區有一大堆房子空在那邊沒人住 而從台灣每年供給的住宅數量來看 不管是看新增人口 還是家戶數的成長數量 這些需求也遠遠消化不了供給量的缺口 意思是說 現在台灣空屋量高 十年後會更高 二三十年後會超高 而且別忘記 隨著少子化越來越嚴重 家戶數的增長數量也會慢慢減少 而前面有提過
6:07 房子之所以有價值 是因為要有人來住 但如果不論是新增人口還是家戶數的增長量 都沒有足夠的剛性需求 來支撐這些供給量的話 那麼失去剛需支撐的房地產 房價還能撐多久呢 所以我再問一次 未來房子越來越多 需求就越來越少 這些房東不租給老人 還能租給誰呢 不信嗎 我們再來看看國發會的數據 國發會預估15年後 也就是2040年 全台灣超過65歲以上的人口 將高達670萬人 670萬人超過65歲 可怕吧 更可怕的是再過25年 也就也就是2050年時 這個數字會來到746萬人 而那個時候 國發會預估台灣人口只剩1,997萬 等於全台灣的人口 有將近四成都是65歲以上的老人 所以回到開場講的 雖然房東 不想也不喜歡把房子租給老人
6:56 但二三十年後 這已經不是你房東想不想 喜不喜歡的問題了 而是因為市場上都是老人家 你不把房子租給老人 請問你的房貸怎麼繳 說話 而且再來 我要再破解另一個 所有台灣租屋族心中最害怕的那一份恐懼 那就是老了得睡路邊這件事 那我問你一個問題 現在台灣遊民這麼多 請問你認為這些人會變成遊民的原因 都只是因為他們在年輕的時候沒買房 所以現在才睡路邊嗎 而所有睡在路邊的遊民都超過65歲嗎 OK那我們來看看數據 根據目前最新統計 全台灣超過65歲以上的老年人口 總共450萬人 佔總人口19.27% 光是現在 全台灣就有將近兩成的人口 是超過65歲以上的 再來直球面對你心中最害怕的恐懼 就是睡路邊這件事
7:41 一樣看數據 目前全台灣的遊民人口 有造冊的人數 大約落在2,500到3,600人之間 這個數字會有浮動 而這兩三千的遊民 有包括是睡在路邊的 或者是被什麼機構收容的 都算在裡面 而這兩三千的遊民 不但有八成都集中在六都 當中又有1/4的人是屬於身心障礙者 那我們來看數據哦 也許你會說 台灣遊民怎麼可能那麼少 那是政府有造冊的 一定還有很多沒造冊的遊民 沒有被登記上去 OK那我們就抓高一點 直接抓全台灣有5,000個遊民好了 而且我們保守一點 我們就假設這5,000個遊民 全部都是65歲以上的 就假設全台灣 絕對沒有任何一個65歲以下的人 會變成睡在路邊的遊民 這樣的大前提 對房產業者非常有利吧 那我們來看數據哦 你看以65歲以上來說 全台灣有450萬人 而按照剛剛的假設
8:27 假設這5,000個遊民全部都在65歲以上 全部都睡路邊 那麼請你用計算機按一下 5000個遊民除以450萬個65歲以上老人 得出來的數字只有0.11% 意思就是說 按照目前的現狀 你65歲以後要變成遊民的機率 只有千分之十一 11/1000 這個機率 比你玩手遊抽5星角的機率還低吧 也比你80抽保底的機率低吧 所以事實勝於雄辯 就以台灣的數據來看 65歲以上的老人 會因為租不到房子 而睡路邊的機率 只有11/1000 請問你到底是在怕屁哦 這時候一定會有人說 不一樣啊 你房租都是交給房東 30年後什麼都沒有 還不如買一間房 把錢繳給自己 就算真的過得很苦 至少30年後我還有一間房
9:12 而且有一間房才有歸屬感 這個情緒價值是租房絕對沒辦法比的 OK沒關係 我們再來破解這個話術 我們不談情緒價值 就只看最務實的數字就好 因為我會透過數據讓你知道 就算你是買房子 你也還是要繳房租 根據全球房地產指南的統計 台灣平均租金投報率只有2.24% 還是毛投報率 東扣西扣扣完大概只剩1.5% 而根據Numbeo的統計 台灣租金投報率更只有1.4% 連通膨都打不過 但沒關係 這個我們先不談 現在呢我希望你可以拿出紙筆 還有一台計算機 一起來試算一下 到底租屋跟買屋 以最務實的角度來看 哪一個選擇最便宜 哪一個選擇最省錢 假設現在有一間房子售價1,200萬 我們抓高一點 用剛剛2.24%的毛投報率來算 平均每一個月的租金是28,000塊
9:59 很合理吧 這個就是我們身為租客要付出的成本 但如果這間房子我選擇用買的呢 那我們來算一下哦 1,200萬的房子 8成房貸是960萬 而根據報導 目前平均房貸利率大概是2.36% 所以960萬用2.36%去算 如果這間房子我買下去 我每一個月就要繳18,000塊的房貸 光利息就要繳掉18,000塊 本金我們都先不算 否則你會覺得買房更不划算 同時呢 1200萬應該買不到什麼透天吧 如果買的是一般電梯大樓 是不是還有管理費 OK 那我們管理費抓個2,000塊就好 其他什麼房屋稅地價稅我都不去算 等於說我用買的 交給銀行的房貸利息18,000 還有交給社區的2,000塊 等於我每個月有2萬塊的成本 是付出去拿不回來的 沒錯吧 所以你看 假設我本金都不去還 選擇買屋跟租屋 我每個月的成本只差了8,000塊而已
10:45 可是還沒完哦 你算一下 如果我選擇是租而不是買 那麼這間1,200萬的房子 頭期款兩成的240萬 就還會在我的口袋裡面 口袋有200多萬 生活就會更有底氣 壓力更輕 也不用擔心遇到什麼緊急狀況拿不出錢 得低頭去找親友借錢對吧 OK 同時呢 如果你願意好好動腦 去學習正確的投資理財 我們先不講什麼暴利好了 根據這本書 一本巴菲特看過兩次的書 作者在裡面就有提到 以投資的角度來看 房地產的風險比ETF還要更高 也就是投資房地產的風險 比你買股票大盤更危險 既然大家都說 房地產又安全又穩定又保值 那麼這樣相比下來 ETF應該更安全更穩定更保值吧 而你看一下哦 目前那些做金融或保險的人都告訴你 只要定期定額買ETF 抱久一點 平均每年都有8%到10%的獲利
11:31 也許你會說 怎麼可能那麼高 他們在亂講吧 OK 那我們就直接砍半 不用10% 用8%的一半4%來算 假設你把頭期款240萬拿去買ETF 然後抱久一點 不要隨便一個波動就把你嚇得趕快賣掉 那麼你算一下 240萬 每年都賺4%的獲利 換算下來每個月 你就能多拿8,000塊 這個就是頭期款的機會成本 也是所有賣房子的人 為什麼都不敢在賣房子的時候 跟你討論機會成本的真相 所以你看 租房子28,000 而保守投資的8,000收益 去抵掉這28,000的租金 你每個月的租屋成本 就只有2萬塊錢而已 跟你選擇買房是一模一樣的 沒錯吧 所以你看 如果我用租的 我還有閒錢去做投資理財 或者是進修學習 買線上課程 去投資我的大腦 讓我有機會賺到更多的錢 也就是我有機會透過學習
12:17 去從根本解決我收入不高的問題 而且我彈性非常大 如果房東要漲房租 房東要趕我走 沒差 我就搬到其他地方去 反正我口袋有這麼多錢 壓力這麼輕 搬家就搬家 反正兩三年才麻煩一次嘛 但如果選擇買房 頭期款240萬 結果全部卡在銀行裡面 我什麼都不能做 而銀行卻可以拿我這筆錢去放貸賺更多的錢回來 重點是 雖然我買了房 有了情緒價值 不會被漲房租 不會被房東趕 但如果遇到很糟糕的鄰居 遇到很低能的管委會 或者真的遇到什麼狀況必須要賣房子的時候 按照目前房市這種景氣 急著要賣 價格肯定不會好 甚至還有跌價的風險 而且賣房子不像賣股票 你按照行情去掛馬上就賣掉了 賣房子 你得先從一堆房仲人員當中 用碰運氣的方式 先去挑一個看起來還OK 應該不會騙你的房仲
13:03 然後呢 還要簽委託銷售 一堆人來帶看 然後很麻煩的斡旋 來來回回的 最後好不容易要成交之前 你還要被仲介關到小房間裡面 把你搞得精神耗弱才能簽約 真的很麻煩吧 以務實的省錢角度而言 買房子絕對沒有租房子划算 而且買房更沒有彈性 壓力更大 還得付出你人生最精華的30年光陰 去養一間又遠又舊又小的房子 不過這時候一定會有人說 可是房租也會漲啊 被漲房租怎麼辦 而且租屋一直被趕 3年就要搬一次家 你不覺得麻煩嗎 OK 那我們就來直球面對這個問題 請問一下 房租會漲 但你認為房貸就不會漲嗎 目前台灣升息的壓力這麼大 一旦台灣升息了 你的房貸壓力也會變得更沉重 絕對沒有比租房省到哪裡 不過升息這件事
13:48 因為礙於篇幅就先不談了 我們直接來試算一下哦 根據目前的數據 台灣最近的租金年漲幅 大約落在2.02%到2.45%之間 沒關係我們抓高一點 抓每年2.45%的租金漲幅來算 以剛剛1,200萬的房子 月租金28,000來說 如果你房租被漲了2.45% 等於你每個月要多付686塊 一年多8,232元 然後看看目前的房市 我在前一部影片有講過 依照數據和歷史經驗來看 台灣房價未來還要上漲 機率真的是小的可憐 更別說現在台灣房價高的誇張 房價所得比超過10年 房貸負債率將近5成 連央行總裁都說了 就目前台灣的房地產就是一個大泡泡 要各家銀行以美國次貸風暴 還有日本泡沫破裂為鑑 也就是說客觀來講 台灣房價這麼貴了 難道你完全不考慮它下跌的風險嗎 我們來算一下風險的部分
14:34 1,200萬的房子 我們不要說大跌2成或者崩盤5成 我們就微微下修個1%就好 1,200萬跌1% 你就少了12萬 1%就少12萬哦 以剛剛租金漲幅來算 租金被漲2.45% 一年才不過多8,000多塊 等於你房價隨便跌個1%就好 損失的金額 就夠抵你14年半的租金漲幅了 請問這樣的風險 你的房仲或代銷有替你算過嗎 他們沒有替你算的原因 你覺得是為什麼呢 更別說我們都知道 現在買房誰不貸款 2成自備款就等於8成房貸 也就是你買這間房子開了5倍槓桿 那些房蟲只會跟你說 因為買房子是開5倍槓桿 所以漲的時候也是漲5倍 漲1%等於賺5% 但他們怎麼沒有跟你講 因為槓桿是5倍 所以你跌1%的時候 你的本金也是直接跌掉5%哦
15:19 更別說不要說我啦 現在有這麼多房產專家跟金融機構 都預估未來房價一定會下跌 可能會至少跌10%-20% 最主要的理由是因為2027年到2028年 會有大量繳不起本金 只繳得起利息的新青安屋主 他們會在兩三年後急著賣房子 變成超龐大的賣壓 所以你算一下 如果真的如這麼多機構預測的 三四年後房價跌掉10%就好 因為5倍槓桿的關係 等於你買房的頭期款 有一半直接蒸發不見了 這一點你有想過嗎 所以自住客一定要記清楚一件事 在你的房貸100%繳清之前 這間房子都不是你的 你真的不要以為權狀上寫的是你的名字 你就真的擁有一間房了 因為你才付兩成頭期款 不信的話 你試試看3個月不要繳房貸 你就會很清楚這間房子 到底是誰說的算了 重點是到這裡 買房子有多不划算的部分還沒算完哦
16:09 就算你真的非常幸運 兩三年後的新青安賣壓 沒有讓房價大跌 二三十年後 超誇張的住宅供給量和空屋量 也沒有因為人口或家戶數的需求那麼少 而讓你的房價大跌 那你算一下哦 今天1,200萬買的房子 房貸利息我們抓低一點 一年2%就好 如果你申請的是30年的房貸 那麼你看 一年要繳2%的利息 30年你就要繳60%的利息 等於你今天買的這間1,200萬的房子 你實際上付出的成本 至少至少要再加576萬的房貸利息 其他什麼仲介費管理費 土地稅房屋稅都沒算 等於說這間房子你住了30年 也許你本金已經繳清了 但你這30年 你也多花了570萬的利息給銀行 拿都拿不回來 不是嗎 換算一下 以這間房子28,000的租金 頭期款投資所補回來的8,000塊
16:54 我們先不算哦 光算租金就好 576萬的利息 VS 28,000的房租 等於你這30年繳給銀行的利息錢 都夠你白租20年的房子了 沒錯吧 我們的計算機應該是一樣的吧 至於剛剛提到 租房子可能會被房東趕 三年搬一次家很煩這件事 我只能說 這就是兩害相權取其輕 因為你看 租房子這麼輕鬆 口袋有這麼多現金 你生活能夠過得這麼快樂 所以相對要付出的代價就是 可能三年要搬一次家 那反過來 看買房的部分呢 如果你買房子下去了 別忘記 你不只利息要繳 你還有本金要繳哦 而且房蟲最愛說的無限轉貸法 自從第七波打房以後 已經正式失效了 等於說你每個月的月底 都要面對非常沉重的房貸壓力 連續面對30年 搞得你或你老婆 每次一到月底就會壓力很大 甚至可能還會掉眼淚
17:39 所以你覺得 3年三年煩一次跟每個月都要煩一次 你要選擇哪一個呢 這些 就是選擇比努力更重要的道理 別急 這時候一大堆人一定都會講 你亂說 台灣房價只會無腦漲 所以房子買了 增值的獲利你不能不算啊 而且就算漲了我沒賣掉 我一樣可以增貸出來投資啊 OK 我現在就要用數據跟數字告訴你 為什麼這種規劃方式 非常不專業 而且非常虧的原因 首先 我們先假設房價會漲 所以你可以增貸出來投資 可是我每次舉租屋的時候 口袋多的現金可以拿去投資的例子時 大家都會說 投資又沒有穩賺不賠的 你確定你投資一定會賺錢嗎 OK 那同樣的標準請問一下 你現在把房子拿去增貸做投資 怎麼 增貸的錢是有受過財神廟的加持 就一定穩賺不賠嗎
18:25 當然不是嘛 更別說拿口袋的現金去投資 你沒有利息 壓力很輕 用增貸的錢去投資 至少會有2%以上的成本 你的風險高多了 你的壓力高多了 對吧 還沒完哦 如果你是用增貸去投資 請問一下 你要投資什麼樣的標的 我們都知道高風險高回報的道理 增貸的方式 你一開始就被吃掉2%的獲利了 所以你選擇的投資標的 自然一定是風險更高 獲利更高的東西 對吧 既然你都說投資不會穩賺不賠了 你還拿增貸的錢 去買一個高風險的東西 那萬一賠錢怎麼辦 你增貸出來的錢賠光了 還是一樣要繳利息 那你也可以選擇說 因為是增貸的關係 開了5倍槓桿 那我就選擇風險低一點東西好了 例如我剛剛說過的ETF 那同樣來算一下哦 我們剛剛用最保守去算 ETF一年賺4% 那這4%你還要扣掉2%的增貸利息
19:11 等於你只賺不到2%而已 請問一下 你開5倍槓桿 用2%多的房貸利息 只為了賺個2%的收益 這樣真的有比較好嗎 2%的收益 頂多勉強幫你打贏通膨而已 不是嗎 所以那些老房仲 用房價漲了 你可以增貸去做投資來賺錢 然後用這種訴求來向你賣房子 真的是非常的過分 非常的不負責任 如果遇到房仲對你用同樣的訴求 那我會衷心建議 台灣的房仲多到爆炸 再找下一個房仲試試看吧 OK別急 我知道那些房蟲要反駁什麼 他們接下來一定會說 房子買下去房價會漲啊 你怎麼講了半天 都不敢面對房價會漲這件事呢 OK那我們就來正面對決 不過因為影片篇幅的關係 這段我只講重點 如果你想看 為什麼未來台灣的房價很難再上漲的真相 可以點右上角的資訊卡去看詳細的說明
20:00 首先我們先看哦 關於為什麼現在買房未來很難再上漲的原因 我們可以從幾個點來觀察 第一 去年的第7波打房後 台灣交易量不斷減少 買氣越來越差 連建商都減少推案 代表連建商都不看好未來房市了 而稍微有點經濟學概念的人都知道 沒有量就沒有價的這個道理 既然房市這麼冷 價格怎麼可能還起得來呢 但如果你說 會嗎 為什麼最近這一年房市這麼冷 可是我家附近的房價還在漲啊 交易量減少真的對價格會有影響嗎 由於這個問題實在太簡單了 我建議你直接上Google搜尋 “價量背離”這四個字 就能回答你剛剛這些問題了 而且看完你就會知道 會出現”價量背離”就代表之後的價格要下跌了 同時呢剛剛也說過 台灣房價貴到不合理 房價所得比超過10年 淨租金投報率才1.5%左右 連通膨都打不過
20:45 而台灣人的所得又不高 全台平均的房貸負擔率高達46.62% 等於全台灣每一個家庭 有將近一半的薪水都要拿去繳房貸 更別說台北更來到71.21% 新北61.01% 都比合理的房貸負擔標準1/3還高太多了 只要你的房貸支出 在月收入超過42%以上 那你就是所謂的房奴 必須過得苦哈哈才能養得起這間房 所以綜合來看 台灣房價又貴 投報率又低 重點是 過去導致台灣房價上漲的那四波 分別是 第一波 大降息和刺激房地產政策 還有第二波 QE 第三波又是QE 第四波又是刺激房地產政策 以現在的觀察來看 未來幾乎都不太可能再發生了 而且別忘記 前面有提過現階段的空屋量有多誇張 未來每年的供給量缺口有多大 這麼多風險因素加起來 再加上兩三年後
21:30 會有一大堆繳不起本金的新青安屋主要賣房 形成巨大的賠售賣壓 在這麼多利空交織的情況下 你還跟我說未來的房價會繼續漲 一路漲 請問你的依據到底是什麼呢 連央行總裁都說目前台灣的房地產 是一個巨大的泡泡 要請各家銀行小心 不要像美國或日本那樣崩盤了 所以你跟我說 接下來的房價 還會莫名其妙繼續漲上去 請問你的依據 論述 數據到底是什麼呢 想要買房子的你也要清楚知道 你絕對不能將未來的一輩子 讓仲介或代銷的一張嘴給決定 因為你冷靜思考一下 我們不能只看獲利不看風險 萬一真的如今天這部影片分析的 未來房價從此不再漲了 房價開始下跌 甚至大跌了 那麼選擇辛苦買房扛房貸 而不是輕鬆繳租金的你 不就虧爆了嗎 不信的話 看看90年代的日本人
22:16 2000年初的美國人 還有後來的中國人 就拿最近的中國來說好了 中國因為過去 政府放任大家炒房 還誕生出了六個錢包的理論 導致房價飛漲 大家都認為房價只漲不跌 穩賺不賠 怎樣都要生出錢去買一間房 就跟台灣人一樣 認為買房子就是快速致富的途徑 結果呢 習近平在2017年 祭出了房住不炒政策 開始猛烈打炒房 結果三四年後 中國一堆建商出問題 到最近這一兩年 中國房價不只崩盤 甚至還出現膝蓋斬的狀況 也就是房價跌到只剩1/4 這時候那些勉強買房的屋主該怎麼辦呢 你想一下 假設你每個月有一半的薪水 都拿去繳房貸 結果這時候你家跌到只剩一半的價格 於是你忽然驚覺 原本以為買房會增值會賺錢會發大財的你 因為現在房價不漲了 你完全失去苦撐房貸的理由
23:02 那你該怎麼辦 房子你不賣 你就繼續過著苦哈哈的房奴生活 手機用了3年不敢換 寒暑假也沒辦法帶孩子出國去玩 連公司的主管老闆怎麼壓榨你剝削你 為了繳房貸繳車貸養孩子 你也只能吞下去 但如果你不想這樣子 想把房子賣了的話 那你看 房價腰斬跌了一半 在這種節骨眼 買方期待的一定是3折或2折的價格 OK沒關係 就假設你很幸運 房子真的用市場的行情 半價賣掉好了 房子賣了 拿回50%的錢 可是你還有八成的房貸 等於你賣房子的錢拿去繳房貸都不夠 最後你房子也沒了 房貸還是得繼續繳 這個 就是勉強買房的屋奴下場 搞得你賣也不是 不賣也不是 而要避開這樣的處境 你要做的就是我說破嘴的 想辦法把你的房貸控制在你每月收入的1/3以內 這樣子不管未來房價是跌多跌少還是崩盤
23:48 因為你房貸繳的輕鬆 所以你的心情跟生活都不會受到影響 因為不會受到影響 你才可以繼續撐下去 才不會被逼著賣房導致現賠一半 同時你更要搞清楚 依照目前的情況 未來房價要上漲甚至暴漲 已經幾乎不太可能了 所以2025年的你 絕對不能再把買一間自住房屋 當做致富的捷徑 不過我相信講到這邊 那些用信仰看房子的無腦多派 他們最愛在網路上說的一句話就是 沒關係只要我願意苦撐30年 至少30年後我還有一間房 不像租房子 30年後什麼都沒有 嗯你真的確定嗎 那我們再用數據算一下吧 他們剛剛也講了 苦撐30年的結果是至少有一間房 沒錯 只是至少 是一個最低的水平 最低的標準 你這30年過得苦哈哈的
24:35 把最精華的30年人生都拿去扛房貸 那我就問你 你現在買的房子屋齡幾年了呢 我們抓個15年好了 15年的房子你苦撐30年 等於到那個時候 你這間房子的屋齡已經45年了 剛剛前面有算過 再過30年 全台灣有四成都是65歲以上的老人 而房子也因為蓋太多 需求太少 導致空屋到處都是 空屋率有機會超過20%以上 也就是說 到了2055年 你會看到一大堆空著又租不掉 賣不掉的新房子 而你手上只有一間屋齡將近50年的超老房子 沒錯 雖然現在的你至少有一間房子了 但你all in的所有的錢 省吃儉用了一輩子 把最精華的30年人生 都拿去繳房貸 只換到這樣的結果 你真的覺得值得嗎 重點重點是 你以為30年房貸繳完了 你至少有一間房子了
25:21 你就輕鬆了嗎 錯大錯特錯 因為真正的地獄 現在才要開始 算一下哦 2055年的時候 滿街新房子空著沒人住 而你一輩子的積蓄跟資源 全部都在這45年的老房子裡面 那下一個問題 你覺得你的退休金夠生活嗎 肯定不夠嘛 勞保退休金一個月才拿2萬多塊 到底要怎麼生活 所以下一步 銀行跟房產業者就會鼓勵你 把你努力的一輩子的這間房子 拿去做以房養老 這樣子你退休以後 就能靠這間房子來養你啦 然而你真的以為這麼簡單嗎 以房養老的代價 業務員有親自算給你看過嗎 依照目前的數據 台灣承辦以房養老的銀行 平均利息收2.2%到3.3%左右 沒錯你千萬別忘了 辦以房養老 你還是要繳利息的 OK 我們先抓個平均值2.5%就好
26:07 假設你買的這間1,200萬的房子 非常幸運的沒有因為供應過剩而崩盤 30年後它售價1,500萬好了 你65歲退休 根據台灣人平均壽命的80.23歲 也許幸運一點可以活到85歲 那你算哦 1,500萬的房子 分20年 也就是240期的以房養老金退給你 那我們來算一下哦 1,500萬的房子 核貸成數抓7成 就是1,050萬 接著你辦20年的以房養老 根據AI的計算 等於你接下來每個月可以拿43,000塊 你以為43,000塊很多很夠生活嗎 我請chat GBT 用每年通膨2%來算一下 2055年的43,000塊 差不多等於現在的23,000塊而已 請問各位 你覺得你65歲以後 23,000塊夠你生活嗎 更別說這還是2055年的數字 如果再過10年 2065年的43,000塊
26:53 差不多走現在的19,000塊而已 請問你75歲的時候 19,000塊 能夠讓你擁有一個有尊嚴的退休生活嗎 當然不可能 光是你現在這個年紀 一個月只有19,000塊可以花 就已經非常撐了 不是嗎 所以說 你以為只要辛苦撐30年 你就至少有一間房子了 那麼以這個至少來說 你的下場就是65歲退休時 只有今天的23,000塊可以用 活到你75歲還很健康的時候 你只剩19,000塊可以用 更別說萬一你非常幸運 到85歲都還活蹦亂跳的 那該怎麼辦 這個時候 你的以房養老已經結束了 房子也沒了 就算你還死皮賴臉住在裡面 85歲的時候 你這間房子的屋齡都65年了 舊的跟鬼屋一樣 所以講了這麼多 請問這真的是你想要的退休生活嗎 你在買房子之前
27:39 有沒有把這些數字跟風險都算進去過呢 日劇正直不動產的主角說過 買房子是影響人生一輩子的事情 牽扯的時間又這麼久 你不要小看房地產了 我也希望你如果真的要買房 除了要滿足情緒價值以外 更重要的是 這些風險和代價你也要清清楚楚 把功課做足了 再找一個誠實的好房仲 陪你一起做出這個重大的人生決定 才不會草率 你才不會在六七十歲的時候 後悔自己年輕時勉強買了一間房 搞得自己這一生都在苦哈哈的省吃儉用 感謝把影片看到這邊的你 為了破解這個房產業者最愛犯錯的恐懼 這一集我真的花了很多時間 也拍了很久 拍到喉嚨都快沒聲音了 如果你還在螢幕面前陪著我 按照慣例 請在留言區輸入”我還在” 這樣子我就真的會非常開心了 不過講到這邊
28:24 房子看起來不會漲了 而且房價這麼貴 買房的代價這麼大 重點是以房養老又這麼不划算 難道買房子就一無是處嗎 當然不是 如果你有以下3種情況 那我還是會建議你趕快買房吧 想都不要想 第一種你目前已經五六十歲了 那麼沒辦法 現階段的供給量確實不足 也就是說現在的老人家要租房子 確實很困難 所以如果你已經五六十歲了 我還是會建議你 趕快買一間房子會比較好 但不用急著今年買 2027跟2028的供給量很大 賣壓很重 不急的人 可以等兩三年後再進場去撿便宜 第二種則是賺多少就花多少的月光族 那不用說 反正你賺的錢都被你揮霍掉了 還不如趕快去買間房強迫儲蓄 這樣子一來 至少你30年後還有一間房 而不是錢都花光了 什麼都沒有 第三種情緒價值 如果你這個人這一輩子的夢想
29:10 就是要買一間房 只要你名下有一間房 住進去了 你就會無比的開心 付出任何代價也願意 扛房貸省吃儉用也沒差 未來的任何風險你也願意扛 那沒關係 我也奉勸你趕快買 因為畢竟買不買房沒有對錯 只有適不適合 如果買房子能讓你這麼開心 滿足你這麼高的情緒價值 那麼划不划算 風險都不要考慮了 買就對了 爽最重要 所以讓我我問你一個問題 今天已經破解了 大家心中最害怕的恐懼 也就是不買房子 老了租不到房 以後就得睡路邊這個事情 那除了這個話術以外 你還希望先聽我拍片 a現在房市只是盤整 過陣子一定會再漲上去 因為房價長期都會漲 未來當然也會繼續漲 b漲了你是贏家 不漲你還有家 c海外房地產只要繳個頭期款 靠紅單轉售就能賺50%到100%的價差 d業務員拍短影片唱歌跳舞 搞笑露奶
29:58 就能讓流量變大 業績變好 e其他 請把你的選項留言在下方 你的每一條留言 我保證會100%親自看過哦 如果你覺得今天這部影片對你有幫助 請幫我按下一個訂閱 因為我需要更多的訂閱數才能改變台灣的房地產 相找符合我推薦資格的房仲學員 都在我的IG置頂貼文內 那麼影片結束 我是Zack 他是魔獸Cookie 靠說謊賣房子的時代該結束了 讓我們一起結束它吧 honey怎麼了 啊honey 啊乖乖乖 Honey乖喔
