0:00 Az elmúlt években Magyarországon sokszor érezhettük úgy, hogy a lakásáraknak nincsen plafonja, és amikor azt hittük, hogy már ennél feljebb nem mehet, ennél drágább már nem lesz, akkor jött egy újabb lendület. Most pedig 2025 őszén indul egy állami program, ami még jobban felkavarhatja a lakáspiacot. Ugye ez az otthon start program. Ugye az első lakásvásárlók 50 millió Ft-ot vehetnek fel fix 3%-os kamaton akár 25 évre. És bár elsőre úgy hangzik, hogy ezzel minden fiatal könnyebben jut majd lakáshoz, sajnos a helyzet ennél jóval összetette. Ez a támogatás egyszerre lehet egy nagyon jó lehetőség, ugyanakkor egyszerre lehet egy nagyon hátrányos árfelhajtó gépezet is, attól függ, hogy ki milyen helyzetből nézi. Ebben a videóban meg fogjuk nézni azt, hogy alapvetően hol tart most a lakáspiac, milyen milyen helyzetre jön
0:47 rá ez a támogatás, milyen hatásai lehetnek magának az otthonstart programnak, és ezáltal mi várható a lakáspiacon a következő években, vagy akár hosszú távon. Tartsatok velem! A hitelről a főbb pontokat itt láthatjátok mellettem, de a feltételeiről linkek majd egy útmutatót is a a videónak a leírásába. Most már ott tartunk gyakorlatilag, hogy tényleg szinte bárki felveheti, akár akkor is, ha már sok ingatlan van a nevén. Ugye erről a ebben a lootmutatóban találsz egyébként információt. Ugye már az sem gond, hogyha a befektetésnek akarja valaki megvenni ezt a lakást, bérbe is lehet adni egy vagy egy házaspár, akinek
1:33 van már egy közös ingatlanjuk, akár együtt még 100 millió Ftot felvehetnek. Na de mit hozhat ez az ingatlanpiacon? Ugye fontos megjegyezni, hogy piacot jósolni az szinte lehetetlen küldetés. Senki nem látja előre azt se, hogy mit hoz a következő hónap, nem hogy mit hoz a következő év. És általában én sem állnék neki kristálygömből csiszolni. Viszont most van az a benyomásom, hogy hogy ez a narratíva, ami van ezzel a hitellel kapcsolatban, amit a legtöbben várnak, ez egy önbeteljesítő jóslattá válhat. Nézzük meg a lakáspiacot első körben, hogy hol is állunk. Ugye ezt a kereslet kínálat törvénye mozgatja, mint nagyon sok mást. És hogyha ugyanakkor a kínálat mellett többen akarnak ugye venni, akkor a vevők egymásra licitálnak, az árak pedig felfelé mozdulnak. az árak letörését, tehát elsősorban ugye a kínálatoldali lépések tudják segíteni. Ugye az MMB májusi
2:19 lakáspiac jelentése szerint már 2024 végén is országosan 14%-kal a gazdasági mutatók alapján indokolható szint felett voltak a lakásárak, tehát drágák voltak a lakások. Ennek ellenére ugye ez már a sokad kereslet élénkétű beavatkozása sorban, mint CSOK, falusi CSOK, babaváró, CSOK Plusz meg az önkéntes nyugdíjpénztárak feltörésének a lehetősége. És hát így végülis nem csoda, hogy Magyarország vezeti az EU-s rangsort a 2010 óta bekövetkezett drágulásban. Ugye ekközött az időszak között 260%-kal, reát értelemben 110%-kal nőttek nálunk az ingatlanárak. És erre jön most rá az otthonstart, 3%-os lakáshitel, meg a közszolgálati dolgozók otthon támogatása, ugye ami 2026-tól évi nettó
3:05 1 millió Ft támogatást fog adni törlesztőhöz vagy önerőhöz. Hogyha fundamentumokat nézzük, akkor azt látjuk, hogy egyébként is kifejezetten kedveek a kereslet erősödésének. Történelmi mélyponton van a munkanélküliség, a foglalkoztatottság rekordmagas. 2024-ben és 2025-ben is várhatólag infláció felett fognak nőni a bérek, vagyis a háztartások tényleges vásárló ereje az javult. És Magyarországon évek óta egyébként strukturális kínálati probléma van, tehát messze kevesebb lakás épül, mint amennyire a népesség és az árak alapján szükség lenne. Az OECD országok között az egyik legalacsonyabb az új lakások építési aránya nálunk. És bár 2025 első félévében 43%-kal nőtt a kiadott építési
3:52 engedélyek száma, viszonylag alacsony bázisról, ezekből a lakásokból legkorábban 2026-2027-ben lesz tényleges kínálat. Ráadásul az építőipari kapacitás is véges. Munkaerőhiány van, magas anyagárak, lassú engedélyeztetési folyamat, ami mind nehezíti az alkalmazkodást. Erre a piaci helyzetre nézzük meg, hogy milyen hatások jönnek rá kifejezetten az otthonstart program miatt. Szakértők szerint akár több 10000 háztartás léphet be rövid időn belül a piacra. Sokan olyanok, akik eddig kivártak, mert ugye a magas kamatok miatt például nem mertek hitelt felvenni, ez nyilván növelni fogja a keresletet, tehát árfelhajtó hatású. Ezt támasztja alá a bankmonitor hitel összehasonlító portál elemzése, amiben
4:37 azt találták, hogy a hitel bejelentését követően egyetlen hónap leforgása alatt a lakossági lakáshitelek iránti kereslet közel tízszeresére ugrott, és a keresett hitelösszeg is mintegy 20%-kal emelkedett, pedig a hitel még meg sem jelent. Aztán lesz hatása az albérleti piacra is. Ugye az otthonstart népszerűsége miatt valószínűsíthető, hogy mivel alacsonyabbak a törlesztők, mint a normál hitelnél, ezért különösen a fiataloknál inkább szeretnének saját lakásban lakni, és nem pedig albérleti díjat fizetni, és ezáltal a bérlői kereslet csökkenni fog. És ez alapvetően hozza majd azt, hogy nyomás fog nehezedni a bérleti díjakra, és romlani fog a bérleti hozama az ingatlanoknak.
5:23 Tehát nő az ingatlan ára, csökken a a vagy vagy stagnál a bérleti díj, akkor romlik a hozam. És éppen ezért a befektetőkre is hatása lesz ennek a programnak. Ugye a befektetéi vásárlók főleg készpénzes vevők és nagy nyomást gyakoroltak eddig az árakra. Ugye ezen az ábrán láthatod, hogy Budapesten a vásárlások több mint harmadát adták a befektetőt, mi vidéken ugye ez az arány ilyen 1823% körül volt 2024-2025-ben. Most viszont ha áremelkedés következik be, amit sokan ugye infláció alatti hitelből tudnak finanszírozni, miközben az albérleti díjakra nyomás nehezedik, csökkennek vagy stagnálnak, vagy kevésbé nőnek, akkor számukra rosszabb lesz a megtérülés. És ez csökkenti a keresletet az ingatlanok iránt, tehát ez árcsökkentő hatású. Ez tehát kiszoríthatja
6:10 a befektetőket a piacról, sőt sokan eladóként is megjelenhetnek, ugye a magas árak miatt. Ez növeli a kínálatot. Ez szintén ártcsökkentő hatású. Van viszont itt egy fordított hatás is. Ugye az otthonstart programból vásárolt ingatlan is kiadható albérletbe, befektetési céllal is lehet vásárolni. Tehát most már mivel tényleg bárki felveheti a hitelt, mindegy, hogy hány ingatlanja van, ez valószínűleg növelni fogja a keresletet. Tehát ez meg ár felhajtóhatású. A negyedik a kínálatnövekedés. Ugye a kormányzati kommunikáció az nem volt konzisztens abban, hogy mennyi új lakásépítés várható a programnak a hatására. Ugye Panyi Miklós egyszer éves 20-25000 új lakást említett, ami egyébként nem több, mint egy normális évben, tehát az otthonstart hatása ilyen szempontból
6:56 nulla lenne. Máskor öt év alatt 50000 új lakást mondott, ami éves plusz 10000 lakást jelent. Ö viszont bárhogy is van, fontos figyelembe venni, hogy még ekkora kínált bővülés esetén is eltolva fog jelentkezni a megjelenő lakáspiaci kínálat, tehát két-három év mire ugye elkészülnek az ingatlanok. Ez nem fog segíteni valószínűleg a kezdeti áremelkedésnek a legyűrésében. A lényeg tehát, hogy rövidtávon erős árfelhajtó hatást fog valószínűleg gyakorolni a program. Majd pedig ha megindulnak az építkezések és fellendül a kínálat, akkor a piac esetleg alkalmazkodik és visszarendeződik. Ez valószínűleg az ingatlanárak jellemzői miatt inkább azt jelenti, hogy a kezdeti drágulás az megáll nominál értéken
7:41 stagnál esetleg és az infláció korrigálja reál értéken. Az igazán nagy kérdés az, hogy mire a piac eljut a kínálatbővülés szakaszába, milyen állapotban lesz a gazdaság meg a lakáspiac. Ugye ez a konstrukció, ez kifejezetten költséges és kockázatos módja a lakás lakatási problémáknak a kezelésének, ugyanis a kisebb jövedelmű pénzügyileg sérülékeny háztartásokat is nagy összegű hitel felvételére ösztönzi, és ezzel növeli a lakosság eladósodottságát. Ha a jövőben a piaci kamatok jelentősen emelkednek, akkor az állam évtizedeken átviselheti ennek a kamattámogatásnak az egyre növekvő költségét, mindezt egy olyan programért, aminek egyébként az összes előnyét akár egyetlen évnyi árrobbanás is képes teljesen megenni. Ugye a probléma az, hogy mindenki mindenki rohanni akar
8:27 majd. Miért? Mert egyfajta ilyen most vagy soha helyzetet teremt a program, és bekapcsol ez a kimaradástól való félelem, mert ha nem sietsz, akkor könnyen lecsúszol az előnyéről. A portfolio.hu számításai szerint kb. 20% körüli lakásáremelkedés esetén már a leendő otthonstart hitelfelveők többsége nem jár jobban az otthonstart hitell, mint egy átlagos piaci lakáshitelből finanszírozott lakásvétellel a jelenlegi árakon. Tehát az önerő és a futamidő függvényében 10 kötő 33%-os növekedésre van szükség ahhoz, hogy teljesen értelmét vessze az államilag támogatott hitelkonstrukció, és az emberek igazából ugyanott legyenek, mint a támogatás nélkül, csak alacsonyabb lakásárakkal. Ezt természetesen mindenki tudja, ezért
9:12 a roham ugye a vásárlásokra, hiszen sokan inkább sietnek még a nagy drágulás előtt lakást venni, hogy legyen értelme. Tehát hiába a támogatott hitel, ha egy év múlva 20%-kal drágább a lakás, ugye ez a jelenség a közeljövőben is folytatódhat. Egyébként minél inkább terjed a hitel lehetősége, annál több addig kiváró vásárló érzi majd úgy, hogy lépnie kell, mielőtt a lakások még drágábbak lesznek. És ez a pszichológiai hatás önmagában is pörgeti az áremelkedést, és hát innen jön ez az önbeteljesítő jóslat. Na de akkor mekkora áremelkedés várható? Nézzük meg, hogy mit mondanak a kormányfüggetlen piaci szakértők. Sándorfi Balázs, a bankmonitor vezetője. Ő a korábbi támogatott hitelprogramok tapasztalatai
9:57 alapján úgy becsüli, hogy akár 15-20%-kal is emelkedhetnek egy éven belül a lakásárak az otthonstart hatására. Szegő Péter, ő a Dunaháus elemzője, ő azt mondja, hogy ha nem társul a kereslet élénkítés kínálatbővüléssel, amit láttuk, hogy nem igazán, akkor 10-20%-os áramélkedés is elképzelhető a fővárosban, illetve a nagyobb városokban. Balog László pedig az ingatlan.com elemzője. Ő azt mondja, hogy normál esetben ilyen fé% körül lakásáremelkedésre lehetne számítani. Egy élénk piacon pedig még fél 1%-ot adhat a többkeleslet és akkor így kijön, hogy 12-18% körüli áremelkedést várhat egy év alatt. Ezek a becslések egyébként egybe vágnak
10:44 abban, hogy jelentős áremelkedés valószínű 2025-2026 folyamán, vagyis a kormányzat optimista vélekedésével szemben akár érdemben fel is gyorsulhat a lakásdrágulás. És itt most ugye a teljes piacról beszélünk, tehát sokan ennél jelentősen magasabb áremelkedéssel fognak szembesülni, hiszen az olcsó lakások, mint például a panelek, ennél gyorsabban is drágulhatnak. Én nem lepődnék meg, ha bizonyos ingatlantípusok esetén 30-50%-os drágulás lenne. Ugyanis már most látszik valami. Több olyan kommenttel is találkoztam az interneten, ahol arról ír valaki, hogy a korábban kinézett vagy elmentett ingatlant, azt jelentősen fejjel áraszták, vagy egyszerűen levették. Az egyik kommentelő azt írta,
11:31 hogy 56 millióról 76 millióra emelkedett az ingatlan ára. Egy másik szerint teljesen eltűntek az adott településre a 40 millió alatti ingatlanok. A barátom testvére egy 58 milliós ingatlant nézett ki magának, és a bejelentést követően hirtelen 62-re ugrott. Ezek egyébként ilyen hat kötőel 35%-os áremelkedések, ami azért nem kevés ennyi idő alatt. Ugye pár hete csináltam egy videót, amiben a program kapcsán panellakásokat néztünk meg. Akkor a 35 nmes lakások között találtam a 15. kerületben ilyen 44-45 millió Ft ért lakásokat. Most már 47-48 millió Ft a legolcsóbb, de inkább 50 felett kezdenek ezek lenni egyre inkább. Nyilván nehéz csak a hirdetésekből képet kapni a helyzetről.
12:18 És egyébként fel is hívtam éppen ezért egy eladót, hogy érdeklődjek, hogy mi lenne, hogyha 3%-os hitellel szeretném megvenni a lakást. És hát azt mondta, hogy valószínűleg hamarabb elmegy egy kézpénzes vevőnek, mivel hogy hosszú átfutása lesz a hitelnek. És vállalnom kellett volna, hogy megfizetem az állampapír kamatot a teljes összegre a hitel folyósításáig, hogy egyáltalán megnézhessem a lakást. Nyilván alkúzóba sem jöhet. A nagy túlterheltség miatt a bankoknál valószínűleg fennakadások lesznek, és a hitel átfutása az hónapokig is eltarthat majd. Tehát nem lesz egyszerű ezzel a hitellel lakást venni már egy más hitellel sem. És ha már most 5 10-15%-os áremelkedés van, és még el sem indult a program, miközben a teljes nyereség 20% körül lenne, és közben nem csak költség, de kockázat is az államnak, hát nem tudom, hogy mennyi
13:03 értelme lesz egyébként konkrétan elindítani a programot. Gondolj bele, aki felveszi a hitelt, az 25 év alatt nyeri meg az ingatlan értékének 20%-át, még aki most megveszi készpénzre, az igazából egy év alatt. Aki jövőre akarná felvenni a hitelt, már semmivel nem jár jobban a támogatással, mint ma a piaci hitellel járt volna. Zsidai Viktor befektetési szakember szerint a program valójában egy borzasztó csapás a fiataloknak, amivel csak a jó módúak járnak jól a lakásárak emelkedése miatt, hiszen náluk vannak ezek a lakások. Ha pedig a későbbiekben a kamatkörnyezet rossz irányba fordul, akkor az állami támogatás költsége az államnak az drámaian megugorhat, ami pedig egyébként mindannyiunknak fájni fog. Tehát egy olyan konstrukciót tervezünk óriási pénzekkel finanszírozni
13:49 hosszú távon, aminek a nyeresége már akkor alig látható, amikor elindul a program. Oké, de mit tegyél, hogyha lakást szeretnél? Ha tényleg venni akarsz, és eddig is akartál, és nem csak a hitel miatt, akkor vegyél. akkor szerintem minél előbb vegyél, ha befektetési célból nézed, akkor akkor viszont más a helyzet. Ugye rövid távra spekulálni azért azért így is, úgy is kockázatos. Hosszú távon viszont kérdéses, hogy egyébként megéri-e egyáltalán bérbeadható ingatlanba fektetni, főleg egy ilyen torcpiacon, ahol nehéz lesz bérbe adni. A lakások áremelkedése egyébként nem az egyetlen mód, hogy hozamot érje el. Ugyanakkor azt látni kell, hogy alacsony kamatozású eszközökben vagy bankszámlán tartva a pénzt és így lakásra gyűjteni például, hát nem nagyon tudsz lépést tartani az
14:35 ingatlanárakkal, de vannak olyan megtakarítási meg befektetési lehetőségek, amikkel a lakás áremelkedésénél akár nagyobb huzamot is el tudsz érni. Ha megnézzük, hogy mekkora hozamra tettél szert mondjuk ingatlan befektetéssel Magyarországon, az ingatlanárak miként nőttek, akkor ha 2001-ben vett valaki egy lakást, akkor mostanra reál értéken 120%-ot növekedett az ingatlannak az értéke, azaz 220%-on lennénk. Itt láthatod egyébként az MMB lakására indexét. Ezzel szemben egy diverzifikált portfólió, amiben a világ minden tájáról vannak részvények, kötvények, meg ingatlan is, az 172%-os növekedést hozott egy idő alatt, tehát megverte a lakásáremelkedést. Összefoglalva tehát valószínű, hogy a következő egy-két évben a lakásárak
15:21 felfelé fognak menni, de hosszú távon előbb-utóbb a piaci erők utat fognak valahogy törni maguknak. vagy az infláció, vagy a lakásárak csökkenése, de előbb-utóbb helyre fogja billenteni a piacot, és ha tényleg szükséged van lakásra, akkor a helyedben lehet, hogy inkább sietnék, de semmiképpen sem vágnék bele erőn felül. Akik rövidt távon spekulálni szeretnének, azoknak egyébként ez egy ideális piaci helyzet, de ez kockázatos, drága, és a legtöbben alig ha nem jobban járnak, ha megtakarítanak, befektetnek és kivárnak egy normálisabb, kevésbé kockázatos beszállási pontot. Ha szeretnél megtakarítani, vagy a meglévő pénzedet okosan befektetni, akkor gyere el a pénzügyi szabadság alapozó tréningre, ahol több befektetési stratégiát, befektetési portfóliót is meg fogunk nézni, és mutatok olyan stratégiákat,
16:07 amivel meg lehet verni az ingatlanpiaci emelkedést is, illetve a kérdéseidet is meg fogom válaszolni. Köszi szépen, hogy itt voltál. Nagyon sok sikert kívánok neked, csak így tovább. Hajrá!
