초강력 대출 규제 시작… 앞으로 집값이 버티기 어려운 이유

0:00 구독자 여러분, 최근들어 이상한 일이 벌어지고 있습니다. 정부는 부동산 대출을 규제하고 있습니다. 그런데 여기에 대해서 은행까지 이제는 대출을 규제하고 있습니다. 정부, 은행 모두 이중으로 대출 자체를 규제하고 있는 것입니다. 도대체 왜 이런 일이 벌어지는 걸까요? 최근들어 많은 분들이 모르고 있는 한국 경제의 가장 중요한 규칙 하나가 생겼기 때문입니다. 오늘은 왜 은행들이 대출을 제한하고 있는지 그리고 앞으로 부동산 시장과 한국 경제에 어떤 영향을 줄 수 있는지 말씀을 드려 보겠습니다. 현재 정부는 부동산으로 흘러가는 돈의 흐름을 맡고 있습니다. 실제로 금융당국은 주택 담보 대출 위험 가중치 하한을 기존 15%에서 20%로 상형했습니다. 위험

0:46 가중치한을 20%로 높인다는 말을 쉽게 말씀을 드리면 은행이 주택 담보 대출을 해 주더라도 은행 자체가 예전보다 더 많은 자기 자본을 쌓으라는 뜻입니다. 왜 현 정부는 이러한 조치를 했을까요? 정부는 부동산으로의 자금 쏠림을 맡고 그 돈을 첨단 산업, 반도체, AI, 혁신 기업 등으로 돌리고 싶어 합니다. 그리고 여기에 더해서 은행 입장에서는 또 다른 문제가 제기되고 있습니다. 은행이 위험한 자산을 많이 보유할수록 더 많은 안전 자본을 쌓도록 만드는 국제 규제입니다. 쉽게 말해서 은행이 대출을 진행할 때 은행 자체가 자금이 없어서 무너지지 않도록 대출 자체를 규제하는 정책입니다. 사실 은행은 돈을 마음대로 빌려 줄 수는 없습니다. 많은 분들이 오해하는

1:32 것이 있습니다. 은행은 예금을 받으니까 그 돈을 그대로 대출해 주는 금융 기간이라고 생각합니다. 하지만 실제로는 그렇지 않습니다. 은행은 돈을 빌려 줄 때마다 자기 자본, 안전 자본도 같이 쌓야 합니다. 쉽게 말씀드리면 100억 원짜리 대출을 해 주면 일정 비율의 은행의 자기 돈도 함께 예치해 둬야 합니다. 그래야 혹시 부실이 발생해도 은행이 무너지지 않기 때문입니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 세계 각국은 은행들이 너무 위험하게 돈을 빌려 준다고 판단했습니다. 그래서 국제 결제은행 BIS가 새로운 규제를 만들었습니다. 위험 가중치입니다. 은행 위험 가중치란이 대출이 얼마나 위험한지를 수치로 표시한 점수입니다. 은행은 돈을 빌려 줄 때마다 자기 자본 즉

2:19 BIS 자본 비율을 일정 비율로 보유해야 하는데 위험한 대출일수록 은행은 더 많은 안전 자본인 자기 자본을 예치해야 합니다. 은행은 돈을 아무에게나 마음대로 빌려 줄 수 없습니다. 돈을 빌려 주면 그만큼 혹시 뭐를 손실에 대비해서 자기 자본을 예치해 둬야 합니다. 그런데 모든 대출이 똑같이 위험한 것은 아닙니다. 국가에 돈을 빌려 주는 것과 아파트를 담보로 돈을 빌려 주는 것 그리고 담보가 부족한 중소기업이나 스타트업에 돈을 빌려 주는 것은 위험도가 각각 다릅니다. 국가는 쉽게 망하지 않기 때문에 위험 가중치 점수가 매우 낮습니다. 반면에 부동산의 경우는 국가에 비해서 변수가 많기 때문에 위험 가중치 점수가 높습니다. 결국 위험 가중치는 은행의

3:07 돈의 흐름을 결정하는 수문 규칙입니다. 겉으로는 은행이 자유롭게 대출을 하는 것처럼 보이지만 실제로는 이렇게 위험증치가 낮은 곳으로 돈이 흐르도록 유도하는 구조가 만들어져 있는 것입니다. 그래서 그동안은 한국의 은행 돈은 기업 혁신이나 벤처 투자보다 부동산 담보 대출로 많이 흘러갔습니다. 은행이 특별히 부동산을 좋아해서 해설라기보다는 규제상 부동산 담보 대출이 자본 부담이 적고 관리하기 쉬웠기 때문입니다. 그런데 문제는 현 정부가 부동산 대출을 줄이려 하고 있다는 것입니다. 주택 담보 대출과 전세 대출을 조이고 은행이 부동산 대출을 많이 늘리지 못하도록 압박하고 규제하고 있습니다. 예전에는 은행이 스스로 주택 담보

3:52 대출을 늘리면 됐습니다. 수익성도 좋고 연체율도 낮고 담보도 있었습니다. 그런데 지금은 다릅니다. 정부가 가게 대출을 조의고 있습니다. 주담대를 관리하고 있습니다. 전세 대출도 관리합니다. 대출 총량 규제도 들어가고 있습니다. 여기에 정부가 주택 담보 대출 위험 가중치까지 높혔습니다. 그러니까 은행 입장에서는 가장 익숙했던 수익 모델인 부동산 담보 대출이 이제는 흔들리고 있는 것입니다. 즉 은행 입장에서는 가게 대출도 어렵고 기업 대출도 부담스럽고 양쪽 모두 쉽지 않은 상황에 들어가고 있습니다. >> 앞으로 부동산 시장은 어떻게 전개될까요? >> 네. 현재 한국의 부동산 대출의 상당 부분은 금리의 작용이 상당히 컸었습니다. 그러나 앞으로는 금리보다

4:39 은행 자본 규제가 더 중요해질 수도 있습니다. 예전에는 담보만 확실하면 대출이 어렵지 않았습니다. 그러나 지금은 은행의 자본이 충분하냐에 따라서 대출을 받을 수도 있고 받지 못할 수도 있습니다. >> 아 그러면 앞으로 부동산 관련된 대출이 점점 더 어려워지겠네요.네 >> 맞습니다. 앞으로 부동산 관련 대출은 지금보다 더 어려워질 것입니다. 예전에는 은행이 고객을 보고 대출을 줄지 여부를 판단했습니다.이 사람이 소득이 충분한가? 담보 가치가 충분한가? LTV DSR 기준을 충족했는가?이 정도가 핵심이었습니다. 그런데 앞으로는 여기에 하나가 더 붙습니다. 은행이이 대출을 해 줬을 때 은행이 안전 자본은 충분한가? 위험 가중 자산이 얼마나 늘어나는가?이 이 대출 때문에 추가로

5:26 쌓야 할 자기 자본이 얼마나 늘어나는가 이러한 것을 다 같이 보게 됩니다. 그러니까 앞으로는 지금처럼 부동산 대출이 쉽게 나오는 시대가 아닌 것입니다. 왜냐하면 은행 입장에서는 대출을 해 주는 것 자체가 비용이 되기 때문입니다. 정부가 공식적으로 금지하지 않았더라도 은행이 자체적으로 아주 보수적으로 심사하면 실제 부동산 시장에서는 돈줄이 막히는 효과가 나타나게 되는 것입니다. 이게 바로 지금 벌어지고 있는 부동산 시장의 실상입니다. 만약에 지금보다 대출이 줄어들면 주택을 구매하는 수요 자체가 줄어들 수밖에 없습니다. 수요 공급 시장에서 이렇게 주택을 구매할 수요가 줄어든다면 부동산 가격의 매수세는 당연히 감소하고 결과적으로

6:13 주택 가격은 하락을 할 수밖에 없습니다. >> 그러면 어떤 부동산이 더 영향을 많이 받을까요? >> 네. 가장 먼저 영향을 받을 수 있는 것은 대출 의존도가 높은 지역입니다. 예를 들어서 실수요자가 자기 자본을 많이 들고 사는 지역보다 대출을 크게 일으켜야 거래가 되는 지역이 상대적으로 더 위험합니다. 또 국가주택 투자 수요가 많은 지역, 갭투자가 많이 들어간 지역 전세 대출과 주택 담보 대출이 동시에 얽혀 있는 지역도 영향을 많이 받을 수 있습니다. 왜냐하면 이런 시장은 결국 현금보다 은행 대출로 움직이는 시장이기 때문입니다. 주택은 사고 싶어도 큰 돈이 있어야 합니다. 돈이 부족하면 당연히 은행 대출이 있어야 합니다. 그런데 대출이 막히면 이러한

6:59 거액이 들어가는 부동산 매수세는 줄어들게 되는 것입니다. 그러면 매도자는 가격을 낮추거나 거래를 보류할 수밖에 없습니다. 결국 부동산 시장은 이렇게 두 가지 모습으로 갈 수밖에 없습니다. 첫 번째는 거래 절벽입니다. 집값이 바로 폭락하지는 않더라도 사려는 사람은 대출이 안 나와서 못 사고 파는 사람은 가격을 낮추기 싫어서 버티게 됩니다. 그렇게 되면 거래가 줄어들면서 거래 절벽이 생깁니다. 둘째, 가격 차별화입니다. 모든 지역이 똑같이 빠지는 것이 아니라 현금 수요가 있는 핵심 지역과 대출 의존도가 높은 외곽 지역의 흐름이 달라질 수 있습니다. 현금 부자들이 들어오는 지역은 버틸 수 있습니다. 하지만 대출로 버티던 지역은 훨씬 더 민감하게 반응할

7:45 수밖에 없습니다. >> 앞으로 어떤 변화가 예상되세요? 첫 번째 대출 환경이 달라집니다. 앞으로는 은행별로 심사 기준이 지금보다 더 까다로워집니다. 그리고 정부 규제와 은행 내부 기준이 동시에 적용될 수 있습니다. 그래서 부동산 매매를 고려하실 때는 반드시 실제 대출 가능 금액을 먼저 확인해 보셔야 합니다. 두 번째 전세를 끼고 투자하는 구조를 이제는 조심해야 합니다. 전세 대출이 조여지고 갭 투자에 대한 규제가 강화되고 은행이 전세 보증과 주택 담보 대출을 보수적으로 보면 전세를 활용한 투자 구조는 예전보다 훨씬 더 불안정해질 수밖에 없습니다. 세 번째는 현금 흐름을 봐야 합니다. 이제는 집값이 오를 것 같다는 기대만으로 버티는

8:31 시대가 아닙니다. 매월 매월 나가는이자 원리금 상한 세금 관리비 공실 리스크까지 감안하면서 실제로 버틸 수 있는지를 살펴봐야 합니다.이 이렇게 대출이 어려워지는 시장에서는 현금 흐름이 약한 사람이 먼저 흔들리게 됩니다. 앞으로 우리나라 부동산 시장은 돈이 풀리는 시장이 아니라 돈이 선별되는 시장이 될 가능성이 매우 높습니다. 정부는 이제 부동산으로 가는 돈줄을 줄이려고 합니다. 은행은 자본 규제 때문에 위험한 대출을 줄이려고 합니다. 기업과 가게 모두 대출 심사가 매우 까다로워집니다. 그러면 시장 전체가 한 방향으로 움직이기보다 돈이 갈 수 있는 곳과 돈이 막히는 곳이 서로 달라집니다. 핵심 입지, 현금 수요,

9:18 안정적 소득, 낮은 부채 비율이 있는 곳은 버틸 수 있습니다. 하지만 대출 의존도가 높고 전세를 끼면서 버티고 미래 가격 상승만 기대하는 구조는 훨씬 더 위험해질 수 있습니다. 앞으로 우리나라 부동산 시장은 집을 잘 고르는 사람보다 돈의 흐름을 잃는 사람이 살아남는 시장이 될 가능성이 매우 높습니다. 정부와 은행이 동시에 돈줄을 조이는 시대에 이제 부동산 시장의 진짜 변수는 직값이 아니라 대출입니다. 입니다.