"매매, 전세 둘 다 없어요" 하반기 집값 이렇게 된다 [고준석 대표 풀버전]

간략한 요약

이 비디오에서는 부동산 전문가 고준석 JWM 대표와 함께 최근 부동산 시장 동향과 투자 전략에 대해 논의합니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.

• 고가 주택 시장과 중가 주택 시장의 양극화
• 대출 규제가 시장에 미치는 영향
• 공급 부족 문제와 정부 정책 방향
• 전세 시장의 변화와 월세 전환 추세
• GTX 등 교통망 확충의 중요성
• 세금 정책의 효과와 부작용
• 무주택자를 위한 내집 마련 전략

부동산 시장 현황 및 전망

최근 부동산 시장은 고가 주택과 중가 주택 시장으로 양극화되는 추세입니다. 고가 주택은 거래량은 줄었지만 가격은 하락하지 않고 신고가를 경신하는 반면, 중가 주택은 거래량 감소와 함께 가격 조정이 나타나고 있습니다. 대출 규제가 고가 주택 시장에 미치는 영향은 제한적이며, 오히려 현금 부자들이 시장을 주도하고 있습니다.

대출 규제와 공급 부족의 영향

대출 규제는 중저가 주택 구매자에게 더 큰 영향을 미치며, 정책 자금 대출 한도 축소로 인해 거래량이 감소하고 가격 조정이 발생하고 있습니다. 근본적인 문제는 공급 부족이며, 통화량 증가와 저금리 정책이 실물 자산 가격 상승을 부추기고 있습니다. 추석 전후로 금리 인하가 예상됨에 따라 집값 상승 가능성이 높습니다.

정부 정책 방향과 규제 완화 필요성

정부의 규제 중심 정책은 시장을 안정시키는 데 한계가 있으며, 오히려 공급 확대를 통해 가격을 안정화해야 합니다. 다주택자 매물 유도를 위해 거래세 인하 등 규제 완화가 필요하며, 보유세 인상은 임차인 부담 가중과 주거 비용 증가로 이어질 수 있습니다. 전세 자금 대출 축소는 월세 전환을 가속화하고 주거 비용을 증가시킬 수 있습니다.

전세 시장 변화와 월세 전환

전세 물량 부족 현상이 심화되고 있으며, 이는 매매 수요 대기, 계약 갱신 청구권 사용, 실거주 의무 강화 등 다양한 요인에 기인합니다. 임대인들은 전세보다는 월세를 선호하는 추세이며, 이는 금리 하락으로 인한 전세 보증금 운용 수익 감소와 관련이 있습니다. 전세 가격 상승은 월세 가격 상승으로 이어지며, 임차인 부담이 가중될 수 있습니다.

수요 분산과 교통망 확충의 중요성

수요 분산을 위해서는 GTX 등 광역 교통망 확충이 필수적이며, 서울 접근성을 높여야 합니다. 3기 신도시 입주와 함께 공공 인프라 확충이 중요하며, 특히 GTX A 노선 개통이 기대됩니다. 세금 인하를 통해 다주택자 매물 유도를 유도하고, 미분양 해소를 위해 지방 아파트 투자에 대한 세제 혜택을 제공해야 합니다.

부동산 시장 양극화와 투자 전략

부동산 시장 양극화는 불가피한 현상이며, 초고가 시장은 일부 부자들의 시장으로 봐야 합니다. 부동산 가격 상승의 핵심 요인은 통화량 증가이며, 부자들이 늘어남에 따라 고급 주택 수요가 증가하고 있습니다. 무주택자들은 매수자 우위 시장에서 내집 마련 기회를 활용하고, 대출 외에 전세 제도를 활용하는 전략이 필요합니다.

내집 마련 전략 및 주의사항

금리 인하 가능성을 고려하여 매수자 우위 시장에서 내집 마련에 나서는 것이 유리하며, 받을 수 있는 범위 내에서 갈아타기를 고려해야 합니다. 상급지로 이동할 때는 매도와 매수를 동시에 진행해야 하며, GTX 연결 여부와 교통 환경을 고려하여 투자해야 합니다. 지방 거주자는 투자 목적이 아니라면 굳이 서울에 집을 살 필요는 없습니다.

향후 부동산 시장 전망 및 조언

과거 부동산 시장 경험을 바탕으로 볼 때, 공급 부족 문제는 쉽게 해결되지 않을 것이며, 규제보다는 시장 활성화 정책이 필요합니다. 무주택자들은 매수 기회를 놓치지 말고, 경매 시장이나 급매 물건을 활용하여 내집 마련에 나서는 것이 좋습니다.