요약
이 비디오는 상가 투자 전문가가 상가 투자 전략, 개인 및 법인 투자 비교, 경매 및 신탁 공매 활용법, 그리고 돈이 되는 상가를 찾는 비법을 공유합니다. 소액 투자로 시작하여 투자금을 유지하고, 신도시나 학군이 좋은 지역의 상가에 집중하며, 안정적인 수익을 낼 수 있는 업종을 선택하는 것이 중요하다고 강조합니다. 또한, 대출을 많이 받을 수 있는 상가를 선택하고, 사업자 등록 시 주업종과 부업종을 활용하여 대출 가능성을 높이는 방법도 제시합니다.
- 소액 투자 유지
- 신도시, 학군 지역 집중
- 안정적인 수익 업종 선택
강의 소개 및 목표
강의에 참여해주셔서 감사드리며, 수강생들과 직접 소통하며 좋은 상가를 낙찰받을 수 있도록 돕는 것을 목표로 합니다. 2주에 한 번 강의를 진행하는 이유는 수강생들이 임장할 시간을 충분히 확보하기 위함이며, 임장을 통해 얻은 경험을 바탕으로 강사와 소통하며 좋은 상가를 낙찰받기를 바랍니다.
강사 소개 및 투자 경험
강사는 동행다운이라는 닉네임을 사용하며, 흑수저 알바 출신으로 현재는 개인 및 법인으로 상가 투자를 하고 있습니다. 개인과 법인 중 어떤 방식으로 투자할지 고민하는 사람들에게 심층 상담을 제공하며, 개인의 상황에 맞는 투자 방식을 추천합니다. 최근에는 대출 문제로 인해 개인 투자를 더 추천하는 경향이 있습니다.
경매, 공매, 신탁 공매 투자
경매, 공매, 신탁 공매를 통해 투자를 진행하며, 특히 신탁 공매를 선호합니다. 경매는 폐찰률이 높지만, 신탁 공매는 낙찰률이 높기 때문입니다. 학원이나 병원이 들어올 수 있는 근린 업종을 선호하며, 유흥업종은 경기에 민감하게 반응하므로 피하는 것이 좋습니다. 초보 투자자라면 근린 업종 위주로 투자하는 것이 안전하며, 투자금이 적을수록 소액으로 여러 개의 상가에 투자하는 것이 좋습니다.
소액 투자 및 투자금 관리
소액으로 투자해야 투자금을 유지할 수 있으며, 투자금이 있을 때와 없을 때의 마음가짐이 다르기 때문입니다. 5천만 원이 있다면 3천만 원 정도만 투자하고 나머지는 남겨두는 것이 좋습니다. 상가 투자 시 3천에서 5천만 원 정도를 가지고 투자하며, 실제 투자 비용은 1천에서 2천만 원 사이가 많습니다. 이를 통해 순수익으로 50만 원에서 100만 원을 남기는 투자를 목표로 합니다.
질의응답: 신탁 공매 대출 및 일반 매매
신탁 공매는 경매와 마찬가지로 담보 가치에 따라 대출이 결정되므로 감정가 대비 저렴하게 받으면 대출에 문제가 없습니다. 일반 매매는 은행에서 감정을 받기 전이므로 대출 승인이 어려울 수 있지만, 경매는 법원에서 감정을 받아 놓았기 때문에 은행에서 추가 감정 없이 진행할 수 있습니다.
8기 강의 안내 및 임장의 중요성
8기 강의는 12월 29일부터 격주로 진행되며, 임장을 많이 가는 것이 중요합니다. 로드뷰로 볼 수 없는 상가의 가치를 파악하기 위해서는 직접 방문해야 합니다. 특히, 유흥 상가의 경우 도로변보다는 이면 상가가 더 잘 되는 경우가 많으므로, 임장을 통해 상가의 가치를 판단해야 합니다.
상가 추천 기준: 신도시 및 학군지
전국 신도시와 학군지를 중심으로 상가를 추천하며, 투자금이 적을수록 전국으로 넓혀서 찾아야 합니다. 세종시 해밀동 상권은 뉴스에서 공실률이 높다고 보도되지만, 실제로는 상권이 안정적이고 좋습니다. 초등학교 학생 현황을 통해 학생 수가 많은지 적은지를 파악할 수 있으며, 저학년 학생 수가 많을수록 상권이 더 발전할 가능성이 높습니다.
상가 추천 기준: 우량 근린 업종 및 대출 가능성
경기 흐름에 변화가 없는 우량 근린 업종(학원, 병원 등)을 선호하며, 부모님이나 아이들이 많은 곳, 학생 수가 늘어나는 곳에 투자하는 것이 좋습니다. 대출이 많이 나올 수 있는 상가를 선택하는 것이 중요하며, 경공매나 신탁 공매를 통해 감정가 대비 저렴하게 낙찰받는 것을 목표로 합니다. 1층 상가는 감정가의 70% 이하, 상층은 60% 이하로 받는 것을 추천합니다.
사업자 등록 및 대출 전략
사업자를 여러 개 내는 것보다 하나의 사업자에 여러 상가를 넣는 것이 유리하며, 사업자 단위 과세 제도를 활용하는 것이 좋습니다. 대출을 많이 받기 위해서는 사업자 등록 시 주업종과 부업종을 다르게 설정해야 합니다. 예를 들어, 주업종을 정보통신업으로 하고 부업종을 부동산 임대업으로 설정하면 대출 가능성이 높아집니다.
개인 및 법인 입찰 시 유의사항
법인으로 입찰하려면 반드시 법인 사업자를 먼저 만들어야 하지만, 개인은 개인으로 입찰한 후 낙찰받고 개인 사업자를 내도 됩니다. 투자금이 많다면 자본금을 더 넣을 수도 있습니다.
상가 투자 사례 및 추천
스크린 골프장의 재계약 가능성을 확인하고, 철거비까지 고려하여 투자해야 합니다. 하남 감이동 상가는 배우 세대가 안정적이지는 않지만, 마트가 잘 운영되고 있어 투자 가치가 있습니다. 상권도 좋고 상가도 좋은 A급 상가 리스트를 노션에 정리해 드릴 예정입니다.
