0:00 Привіт усім. Для тих, хто мене не знає, мене звати Хав'єр Віда. На даний момент я вже близько восьми років створюю контент про нерухомість для YouTube, принаймні на цьому каналі. Я перепробував багато невдалих каналів, тож, мабуть, ближче до дев'яти чи десяти. І я допомагаю людям купувати та продавати свої будинки тут, у Фініксі, штат Аризона, протягом останніх 12 років. Минулий тиждень був для мене трохи важким. У мене був прийом у лікаря, який мене справді непокоїв. Це змусило мене серйозно замислитися над багатьма речами. Я бачив, як за останні вісім років кардинально змінився ландшафт того, що покупці житла дивляться на YouTube. Як і коли я тільки починав, це було, мабуть, лише кілька людей, знаєте, які створювали контент. Я бачив бум COVID, коли якщо буквально додати слово "крах житла" до опису свого проекту, то можна отримати сотні й тисячі переглядів і просто почати заробляти величезний дохід від реклами. А зараз ситуація така, що
0:46 люди або справді схиляються до того, що ринок обвалиться . А є й інша сторона: люди просто з індустрії нерухомості, місцеві чи національні, іноді створюють враження, що ринок обвалюється, але насправді, коли дивишся їхнє відео, розумієш, що це просто маркетинг, чи не так? Вони просто намагаються змусити вас натиснути на відео та поставити лайк, щоб ви могли співпрацювати з ними, щоб купити чи продати будинок у будь-якому районі, де вони намагаються вас запропонувати . На мою думку, це підкреслює одну з найбільших проблем, яку я бачу, це коли ви запитуєте агента з нерухомості, кредитора чи будь-кого, хто отримує вигоду від купівлі вами будинку, чи зараз слушний час для покупки. Здебільшого відповідь буде ствердною. І сьогодні я хочу відверто поговорити з вами, відповівши на запитання, чи справді зараз гарний час для покупок? Незалежно від того, чи купуєте ви інвестицію,
1:34 перепродаж, це ваш перший будинок, можливо, ви заощаджували гроші, можливо, ви отримали трохи грошей від батьків, і ви просто думаєте, чи варто мені вкладати ці гроші в нерухомість чи ні? Почнемо з обговорення того, як все було в ідеальний час, який, на мою думку, був ідеальним, принаймні для більшості людей, щоб купити житло. І це було у 2019 році, якраз перед тим, як сталося слово на літеру «К». У цьому випадку я просто уявлю, що ми з тобою сидимо, і ти кажеш: «Привіт, друже, я хочу купити будинок». І я кажу: «Круто. Це те, що є в наявності». Якщо я повернуся назад і просто подивлюся на дані SLE, гм, давайте подивимося на окремі будинки. Давайте зробимо від 1200 до 500 квадратних футів, одноповерховий, просто ваш, ваш, ваш, звичайний, знаєте, будинок. Гаразд. 2019.
2:21 Як тоді все виглядало? Гаразд. Отже, якщо ми просто шукаємо та отримуємо уявлення, я бачу багато будинків у середньому діапазоні 200. Гм, тож вони починають тиснути на 300, але справді високі 200 – це вже як верхній рівень. Середній рівень буде приблизно на 250 . Я насправді можу зробити це дуже швидко. Зробіть швидкий CMA, щоб отримати середню ціну, і це близько 267 000 доларів. Добре, отже, вам потрібно було купити будинок, вам потрібно було лише близько 267 000. А якщо подивитися на процентні ставки у травні 2019 року, приблизно у травні 2019 року, вони становили близько 4%. Гаразд. Отже, якщо ми порахуємо, якщо ми купимо будинок, скажімо, за 260 доларів під 4%, то щомісячний платіж виглядатиме приблизно 1500 доларів. Основна проблема, яку я бачив з будинками,
3:07 досить проста. Процентні ставки вищі, а ціни вищі. Наша поточна процентна ставка за звичайним кредитом зараз становить близько 6,95. Тепер це коливається щодня. Саме так зараз і відбувається. Іноді він падає до 6,7. Іноді воно піднімається до 7.1. Вибачте, це моє рунічне світло повідомляє мені, що мій персонаж занадто довго не діяє. Я так прагну отримати повний сірий комплект. Вибачте, метушня ніколи не припиняється. Але давайте просто використаємо поточне число на Mortgage News Daily, яке становить 6,95. Отже, якщо ми швидко порахуємо, це приблизно на 73% більше, ніж тоді. Багато людей, яких я бачив, люблять згадувати про часи COVID, чи не так? У ті часи процентні ставки були по три, по два, а
3:52 тепер вони по сім, і ви знаєте, що вони були б набагато вищими. Я думаю, що це збільшення на 131%, і це набагато страшніше, але реальність така, що їх змусили знизити, і я насправді не вважаю їх органічними. Отже, якщо ми розглянемо справжній органічний стан, то побачимо, що я б волів використовувати число 4%. Тепер, число, про яке я люблю думати, коли почуваюся депресивним, це те, яка вартість цієї процентної ставки у 100 000 доларів. При 4% ми маємо приблизно 4000 доларів на 100 000. Це означає, що якщо ви купуєте будинок, скажімо, за 300 000 доларів, ви платите приблизно 122 600 доларів, від 4 до 5 тисяч доларів на кожні 100 000 доларів на рік, що не так вже й важко прийняти. А тепер за 6,95 або в цьому випадку я просто
4:38 використаю 7%. Вгадайте, яка вартість за 100 000? 7500 доларів чистого відсотка, крихітко. Це означає, що ви платите від 3 до 3500 доларів на рік лише за відсотки, оскільки ставки вищі. Можливо, 3500 доларів здаються вам не такою великою сумою. Дозвольте мені трохи розібрати це для вас, скориставшись моїм калькулятором, який, до речі, якщо вас цікавить, е-е, є частиною моїх ресурсів для купівлі житла нижче за посиланням у описі. Отже, якби ми купили такий самий, скажімо, нам пощастило купити будинок за 300 000 доларів, ми внесли б приблизно 3,5% початкового внеску. Ми переходимо до FHA. При ставці 4% цей платіж становить 772 долари. При 7% цей платіж становить 2326.
5:24 Це 552 долари чистих відсотків, які ви платите. 500 доларів значною мірою схиляють чашу терезів. Це просто неймовірно, наскільки більше відсотків ти зараз платиш. Тож, якщо ми отримаємо той самий пошук, і ми скоригуємо дату закриття умовного рахунку, можливо, на кшталт останніх, я не знаю, 15 днів, ми побачимо, що цього номера 260 більше немає. Натомість, ці будинки продаються, я б сказав, за ціною близько 400 доларів . Дозвольте мені зробити цю швидку невелику перевірку . Е-е, середня ціна продажу становитиме 440. Це було б не так вже й погано за ставкою 4%. Якщо ставка залишилася такою ж, на рівні 4%, пам'ятайте, що це приблизно 4000 доларів річних відсотків протягом першого року. Ем, у нас щомісячний платіж
6:10 все ще в межах двох нижніх. І в цьому полягає проблема. У тому ж районі будинок коштував 260 000 доларів, а тепер коштує близько 440 доларів. Це наша перша проблема, яку я бачу. За останні кілька років на здоровому ринку ми спостерігали зростання вартості покупних цін приблизно на 69,20–23% плюс-мінус. Ну, принаймні те, що я бачив за той короткий час, що я живу на цій землі. Якщо ви отримуєте від п'яти до восьми відсотків вартості або збільшення власного капіталу на рік від вашого будинку, це досить солідний показник. Якщо ви живете в, так би мовити, зростаючому регіоні, цей показник може бути ближчим до 8-10%, і саме тут ви дійсно ризикуєте. Але здебільшого мені подобається бачити це на рівні від 5 до 8% на здоровому
6:55 ринку. Ось у чому проблема. Процентні ставки не становлять 4%. Ем, вони на рівні 6,95%. Отже, нас вдарили двічі. Нас двічі вдарять ножем у живіт . Ми отримуємо збільшення ціни на 69,23%, а відсотки – на 73%. Якщо ці будинки зростатимуть лише на 5-8% на рік, а ви сплачуєте приблизно 7% відсотків, то володіння цим будинком справді більше не має сенсу. Строго кажучи, з інвестиційної точки зору, якщо ви витрачаєте стільки грошей на купівлю будинку, щоб володіти ним, а одного разу продати його пізніше, хоча я не погоджуюся, що зараз у вас має бути така думка, але більшість людей так і думає, просто вона вже не зовсім відповідає дійсності . Отже, зараз ми бачимо, що люди
7:41 купують ці будинки, отримуючи 7% відсотків, сплачуючи понад 3000 доларів на місяць за будинок, потенційно розширюючи свій бюджет, і якщо вони опиняються в ситуації, коли їм доведеться продати будинок через 3-5 років, можливо, у них не буде достатньо власного капіталу, тому що в середньому ви витратите, ну, скільки це, здається, 5-10%? Зачекай, я ще раз це перевірю. Від 10 до 50% від ціни продажу на виплату компенсації, на сплату ваших зборів, на все це, щоб просто вийти на нуль. Отже, якщо ви живете у своєму будинку 3 роки, чотири роки і заробляєте близько 5% на рік, ви опинитеся в положенні, коли вам доведеться платити з власної кишені. Отже, ми маємо рацію, що
8:26 цей страшний, як величезний монстр, будинок занадто високий, процентні ставки занадто високі. Тепер у нас це є, а тепер ми розглядаємо, наскільки справедливі стосунки людей з грошима. Тепер я не можу зробити це загальне припущення, як кожен розпоряджається своїми фінансами. Те, що я бачу, це борг домогосподарств, і, знаєте, виходячи з того, що повідомляється, загальний борг, не пов'язаний з житлом, є найвищим за всю історію. Розмови, які я веду з людьми, знову ж таки, це дуже невелика група людей. Я навіть не стверджую, що думаю про те, як у всіх справи, і знаю, як вони живуть. Ем, більшість людей, з якими я спілкуюся, живуть не найкращим фінансовим життям. Їхні платежі за кредитними картками високі. Їхні баланси занадто високі. Вони справді розтягують свій щомісячний платіж за те, яким має бути їхнє житло. Жахливо усвідомлювати, що у нас
9:13 заряджена рушниця ринку, і що зараз у нас повний споживчий борг, і як люди розпоряджаються своїми грошима. Мені пощастило протягом останніх 12 років зустрічати людей з такою якістю. Це ніби я не знаю, як це описати. людський дух, ця наполегливість, цей вогонь. Найкращий спосіб описати це, е-е, я знову демонструю свою занудність, але One Piece, як Луффі, чи не так? Тільки той вогонь. Люди мають цей внутрішній вогонь, який прагне володіти своїм життям та контролювати його. І я зустрічав людей, для яких я буквально був пішаком на шахівниці. Вони просто кажуть: «Я маю, я маю, типу, перевір це, Хаві». У мене ось стільки заощаджень. Ось що в мене в кредиті. Я збираюся придбати будинок протягом наступних трьох місяців, з тобою чи без
10:00 тебе, і я збираюся це зробити. Коли ставлять питання про те, знаєте, що ціна висока, процентні ставки занадто високі, все таке. Все це зводиться до їхнього внутрішнього, жахливого відчуття, що вони хочуть бути власниками житла, володіти місцем, де живуть, і їм не кажуть, що робити. Можливо, це пов'язано з минулим досвідом, коли орендодавець виселив їх, попередивши про це в короткі терміни: «Гей, вам доведеться діяти». У мене колись була ситуація, коли хтось жив у цьому місці, у нього була дитина трьох чи чотирьох років, і вони знайшли для себе ідеальну школу, і вони ось-ось пішли, знаєте, вся їхня родина знала в цьому районі, вони були дуже залучені до життя громади, орендодавець сказав їм, що вони повинні їхати, а вони не можуть знайти житло в оренду, і вони були в тому районі, саме так... все це насіння, все те, що було посіяно, просто зникло... можливо, це був не такий досвід... можливо, це було
10:45 щось у них, чого їх навчили батьки... я не знаю, хто я... просто я не можу це пояснити... я б хотів знайти спосіб описати... описати, що це таке. Я б вважав, що як би погано не склалося, люди рухаються вперед. Отже, з огляду на все вищесказане, чи зараз найкращий час для покупки? Фінансово, мабуть, ні. З точки зору інвестицій, ймовірно, ні. Немає жодної гарантії, що ви заробите на своєму будинку. Єдине, що я можу гарантувати, це те, що найближчим часом не буде великого буму. Я б зараз не інвестував у перепродаж будинків. По-перше, я ненавиджу ласти. Тож, якщо ви фліппер, будь ласка, припиніть дивитися цей канал. Я тебе зневажаю. І люди досі зв'язуються зі мною, телефонують і питають: «Хав'єре, чому ти мене так ненавидиш?» Я просто, я ти мені не подобаєшся . Я не люблю оптовиків. Я не
11:31 люблю ласти. Я ненавиджу те, що ви, хлопці, зробили з цією галуззю. Купити. Я думаю, коли хтось запитує мене, чи зараз найкращий час для покупки? І після того, як я нічого не скажу, і не для інвестиційних цілей, ми з вами підемо по тій самій дотичній, що й щойно, ймовірно, також опинимося на дотичній з ластами та іншими речами. Я не дуже передбачуваний. Я завжди відповідаю потім питанням. Як справи? справи у фінансовому плані? Який у вас кредитний рейтинг? Як у вас складаються стосунки з кредитними картками? Як у вас зараз складаються стосунки із заощадженнями? Як виглядає ваш дохід? Чи зростає воно проактивно? Ви зациклені на цьому номері, і не можете зрозуміти, що він не зміниться найближчим часом? Загалом, як ваше фінансове здоров'я? Друге уточнююче питання: чи потрібно вам переїхати? Відповіді на ці два запитання будуть найкращим показником того, чи варто вам купувати
12:17 будинок чи ні. Можливо, ви перебуваєте у чудовому становищі та маєте чудову кредитну репутацію. Ви заощадили чимало грошей, але у вас фіксований дохід, і ви не зможете заробляти більше грошей найближчим часом. А зараз ви заробляєте близько 6 або 7 тисяч на місяць, але наступні 2 роки ви будете в оренді. Ви могли б купити, якби захотіли, і ваш двоюрідний брат Едгар, який є ріелтором, ймовірно, каже вам: «Ідіть купуйте, отримайте новий рахунок, робіть що завгодно, але все гаразд. У вас є договір оренди на наступні півтора року». Не зрозумійте мене неправильно. Я бачив людей, які казали: «Мій орендодавець щойно мене розлютив. Вони зробили грубий коментар моїй дружині, чи я не знаю. Я, знаєте, я бачив ситуації, коли люди хочуть розірвати договір оренди і кажуть: «Іди [ __ ]». «Я звідси йду». Або, можливо, ти просто кажеш: «Чувак, я щойно отримав ці гроші і не хочу тут орендувати житло». Я хочу переїхати в цей район, інакше в моєму районі виникнуть проблеми.
13:05 "Є проблеми з моїм чимось чи іншим". Я розумію. Але здебільшого, якщо ви забезпечили собі житло на найближче майбутнє, ніби ми всі печерні люди, то немає негайного відчуття терміновості. Тож поки що не хвилюйтеся про це. Можливо, ви на тій стороні, де у вас виникає негайне відчуття терміновості. Ваш договір оренди закінчується через два-три місяці, або ваші батьки вас виганяють. Але якщо ми подивимося на ваш дохід, ваш кредит, кредитні картки вичерпані, ваш кредитний рейтинг низький, ви насправді не заощадили грошей, ви не знаєте, як заощаджувати гроші, ви насправді не доклали зусиль, тоді, можливо, зараз не найкращий час для вас, щоб купувати, мого брата чи сестру. Ось дещо, особистий анекдот для вас. Гм, ці останні скільки, два роки? Тож, скажімо, три-чотири роки я відповідав за всі наші фінанси, і просто справи виконувалися
13:51 неефективно. Недостатньо заощаджень . Недостатньо проектів та цілей, які ми мали разом як... сім'я не зустрічалася. І я, знаєте, якби моя дружина Мерсі запитала мене: " Гей, чому цього не відбувається?", я б просто сказав: "Ну, через це, це, і це, і це". У мене було більше виправдань, ніж результатів. Кілька місяців тому вона взяла на себе фінанси. Не було суттєвих змін у доходах. Жодних масштабних змін, але під її керівництвом ми змогли почати досягати цих цілей, позбуватися боргів по кредитних картках. По дому виконуються проекти. Як вона це робить? Чи знаходить вона спосіб, як-от глюк дублювання, і примножувати свої гроші? Ні. Вона просто краще розбирається з грошима. Якщо ви ще не зовсім там, якщо у вас немає фінансової зрілості, щоб підготуватися до власного будинку, можливо, вам варто спробувати
14:37 . Бо правда в тому, що оренда будинку не вимагає такого високого рівня зрілості, як володіння будинком. Ви можете купити собі будинок, не зрозумійте мене неправильно. Якщо ваша фінансова зрілість низька, ви можете піти купити цей будинок і просто подивитися, чи вийде. Але Річ у тім, що ваші звички множаться, коли ви володієте житлом, бо у вас тепер більше боргів. У вас більше цих обмежень. Ви не можете... що робити, якщо зламається кондиціонер? Що робити, якщо виникнуть інші проблеми? Ви не можете просто зателефонувати орендодавцю, друже. Ви повинні з цим впоратися. Зрештою, я б сказав, що володіння житлом, ймовірно, не найкращий варіант для більшості людей. Якщо ви хочете, щоб власне житло було вашим майбутнім, вам потрібно переконатися, що ви внутрішньо працюєте над своїми фінансовими звичками. Тож, коли настає цей час і виникає це відчуття
15:22 потреби, виникає відчуття терміновості через вашу орендну ситуацію або вас виганяють, бо ваші батьки кажуть: «Нам набридло, що ви їсте нашу їжу». "Забирайся геть." Тоді, можливо, варто подумати про купівлю будинку. Можливо, не для інвестицій, а для себе. Шукаєте електронні таблиці, інструменти та всілякі корисні речі для купівлі житла ? Перегляньте посилання на Home Buyer HQ нижче.
