0:00 Слава Україні друзі з вами знову Тарас Гук і в сьогоднішньому відео ми будемо говорити про державну іпотечну програму єоселя будемо розбиратись Чи є для нас оселя чи немає Розберемось які реальні вимоги до квартир позичальників перевіримо ставки у всіх банках і визначимось чи вони однакові спойлер ні ПриватБанк найгірший також подивимось які є підводні камені ризики і на що потрібно звертати увагу в першу чергу а також яка різниця між класичною схемою погашення кредиту та а тетом І чи взагалі доцільно розглядати квартиру єоселя як інвестиційний інструмент Якщо вам цікаво поїхали Але перед тим же традиційно Дякую всім воїнам збройних сил України які зі зброєю в руках відстоюють Нашу З вами незалежність дають можливість мені записувати це відео вам його дивитися а також всім тим
0:47 хто донатить на українське військо будь ласка Продовжуйте давайте спочатку Розберемось по структурі оцієї програми є укрфін житло це є державна інституція є банк в якому ви берете кредит і є ви як позичальник так ось ви укладаєте договір напряму лише з банком А Банку укрфін житло виділяє кошти держави які йому виділив державний бюджет і фактично коли банк вам позичає кошти то він позичає не свої кошти а вже ті Кошти які йому передала держава тому тут для вас немає якихось проблем чи ризиків з тим що можуть держави закінчитись кошти і ця програма якимось чином може бути закритою банк бере виключно свою комісію 1% при укладанні договору це сплачуєте ви А всі відсотки чи більшу частину з них які Він отримує Банк від вас 3 або
1:33 7% вони передаються в назад укрфін житло Таким чином для нас ця схема є дуже вигідною тому що вона дозволяє зафіксувати відсоткову ставку в гривні три для пільгових категорій або сім для всіх решту і мати так званий хж проти гривні Тобто ви будете захищені від її інфляції девальвації тим що маєте дуже довгу позицію і і про це Ми ще поговоримо детальніше для кого Ця програма фактично вона поділяє всіх позичальників на дві категорії окрему категорію яка може позичати під 3% і загальну або масову яка позичає під 7%. окрему категорію відносяться військовослужбовці медичні працівники педагогічні наукові працівники всі інші
2:20 громадяни вони віднесені до загальної категорії і тут основна вимога - це не мати житла площею 52,5 квадратхм² якщо ви одинак або 52 + 21 на кожного члена сім'ї якщо в вас немає зараз цього житла в власності ви можете претендувати на державну програму є оселя також на сайті фінжитла ми бачимо що в державній програмі кредитування беруть участь п'ять банків ПриватБанк ощатбанк окргазбанк glбусбанк skyбанк а умовами для того щоби прийняти участь е як я вже зазначив Ми не повинні мати е житла і вимоги до самого об'єкту кредитування а саме квартири є досить жорсткими і вони
3:05 будуть в нас майбуть основною перепоною для отримання цього іпотечного кредиту а саме квартира або майнові права на квартиру повинні бути в багатоквартирному житловому будинку Тобто ви не можете купляти окремі котеджі площа не може бути більшою на одну особу ніж 52,5 м ПС 21 на кожного члена сім'ї розташування повинно бути на території України і під 3% вам будуть давати можливість взяти в будинках які збудовані не більше ніж 10 років до цього А під7 тобто загальній категорії будинки які збудовані не пізніше ніж 3 роки фактично квартиру програма передбачає що ви можете купляти як в приватних осіб так і в забудовників але уявити собі ситуацію коли приватна особа згодиться вам продати квартиру через цю
3:51 програму дуже складно тому що всі платежі будуть проходити в гривневих розрахунках вони будуть відповідно по банку і так є е мабуть певна невелика частина продавців які будуть згодні вам продати через програму оселя але в більшості своїй масі тут потрібно мабуть розглядати цю програму Якраз для підтримання будівництва забудовників і тому в більшості вам буде набагато простіше отримати все-таки цей кредит на квартиру яку вам продає забудовник щоб отримати загалом кредит вам потрібно подати заявку в додатку дія через смартфон ви побачите там всі банки я б рекомендував подаватись в усі далі протягом одного-двох днів ви отримаєте відповідь від тих банків які затверджують вашу заявку або які вам
4:37 відмовляють і вже з переліку які затверджують ви можете дивитись на конкретні умови про це трошки детальніше поговоримо але майже всіх них вам потрібно розуміти що вам в більшості випадків буде необхідно вносити перший внесок в розмірі 30%, хоча програма сама передбачає що від 20 20% може бути в випадку якщо у вас дуже високий дохід або якщо є якісь інші критерії для банку які визначить що 20 а в більшості випадків це буде якраз про 30%. Далі ви можете відвідувати відділення банку для того щоб ще раз уточнити що саме вам потрібно але насправді я би рекомендував шукати квартиру І взагалі до подання цієї заявки ви теж можете вже приступати до пошуку квартир Чому Тому що в всій
5:23 цій програмі єоселі буде найскладнішим знайти саме житло в нас є по житлу крім тих критерів які ми зазначили про те що роки або 10 років повинен бути побудований ще один дуже важливий критерій - це ціна квадратного метру і ціна квадратного метру за програмою є осель у великих містах таких як Київ Дніпро Львів Одеса Харків не повинна перевищувати 2,5 рази ту Вартість яка затверджена Мінрегіон будом і орієнтовно щоб ви розуміли для Києва це є 1600 $ за мет квадратний для інших міст які я перерахував великих таких як там Львів Дніпро Харків це є 14 $ за Мет ²ва і зауважте Що це має бути вже в готовому будинку тому що ще одна проблема цієї іпотечної програми станом на зараз це те що фактично ці кредити видаються лише на
6:12 готові будинки і Якщо говорити про новобудови Києва то звичайно ви можете знайти квартиру з вартістю квадратного ме метра менше ніж 1600 але щоб ця квартира була готовою і ще й малою площею то дуже Мені здається складно або майже нереально знайти такі квартири зараз в Києві і якщо вже квартира в вас буде більша площа ніж 50 на оного або 50 + 20 на двох членів сім'ї то за кожен додатковий метр Ви повинні доплачувати і якщо ціна метра квадратного буде також більше ніж визначена програмою то ви також повинні додатково доплачувати загалом ідея програми іпотечної була така що буде реєстр майнових прав на незбудоване житло і цей реєстр по закону вже повинен би був бути створений з літа тому якраз тоді в серпні запустили цю програму для всіх тобто так звану масову
6:59 іпотеку але насправді зараз ще досі цього реєстру немає тому ви фактично обмежені виключно з даними будинками в експлуатацію які зареєстровані мають речові права за забудовником є виключення з цього правила і гбусбанк та skybank якраз дають можливість вам з деякими житловими комплексами працювати із квартирами Які ще на стадії будівництва і Мабуть це є найбільш оптимальним і реальним варіантом отри ння іпотеки На жаль таких об'єктів не дуже багато ви можете побачити на карті зараз що є в Києві у Львові в інших містах на сайті укрфін житло зібрані всі Якщо говорити про Київ то ми бачимо що тут в нас є ЖК нова Англія також є ЖК
7:45 Friends Family and Friends і також ЖК навігатор і ЖК Деснянський Фактично це всі ЖК Які в нас тут є у місті Києві якщо говорити про Львів то ми тут бачимо ЖК екодім на надійні і Якщо говорити про цей якраз об'єкт ЖК не надійні то в одному з своїх відео липневих минулорічних де я говорив про інфляцію і захист від інфляції Я якраз говорив про цей об'єкт як такий що продається за 500 $ за мет квадратни на жаль зараз його ціна 800 $ але якщо ви подивились моє відео знайшли цей об'єкт і купили його за 500 $ то вже отримав 300 $ на метрі квадратному Звичайно ж я
8:32 жартую також є цікавий об'єкт ЖК підзамчевеже у Львові Ось він ЖК містечко Підзамче тут ви можете отримати квартири якраз ціною приблизно до 1400 і в Києві це об'єкт вже згаданий ЖК Family and Friends в нього ціна 1000 рів Якщо говорити про ті що введені експлуатацію то на жаль вже немає будинків із малим метражем вірніше квартир а двокімнатні лише ті які будуть в першому кварталі 24го року але за досить адекватною ціною далі по суті якщо вже говорити що ви зрозуміли що ви повинні шукати квартири або в збудованих ЖК які готові вам продати її за цією
9:19 програмою або в тих власників які готові прийняти гривню або в тих які будуються яки Їх є дуже насправді мало Розберемось ще з математикою що ж в нас буде по грошах якщо говорити загальному то приблизно я би вам радив орієнтуватись на те що ваша квартира буде коштувати десь в районі 80 000 до$в Тобто це приблизно 3 млн грн якщо ми говоримо про квартиру на приблизно 52 м² і з першого внеску вам потрібно буде мати приблизно 27 000 до$ або 1 млн грн це буде становити більше ніж 30% внеску якраз те що З вас буде вимагати фактично кожен банк і вам потрібно буде взяти кредит на оцей залишок 2 мльйн грн строк
10:08 кредиту Я би вам рекомендував визначати саме 20вацятирічним тому що е ви можете звичайно погасити кредит достроково але якщо виходити з того що рівень інфляції зазвичай буде вищим ніж наша відсоткова ставка реальна відсоткова ставка по кредиту то нам мабуть не буде вигідно гасити його швидше а навпаки доцільно погашати як якомога пізніше і щоб обрати який банк Якщо раптом вам всі банки затвердять вашу заявку на кредит в вашому випадку обирати то не потрібно дивитись лише на місячний платіж а дуже важливо визначитись із реальною відсотковою ставкою і а в загальною вартістю кредиту і от якщо взяти ці наші параметри які заклав 3 млн грн під 1 мльн першого внеску із строком кредиту
10:57 240 місяців тобто фактично 20 років то ви можете побачити що в Приватбанку в нас буде хоча тут малюють нам 15 000 Ніби то гривень на місяць але реальна ставка річна в нас буде майже 10% і загальна вартість кредиту майже 4 млн грн Тобто ми беремо в банку 2 млн а повинні будемо йому повернути чотири Також тут В банку є комісія за страхування життя в інших банках такої комісії немає і цих два платежі вони не враховані місячний платіж тому фактично місячний платіж буде значно більшим ніж 15,000 грн Якщо говорити про Ощадбанк то ми тут бачимо вже значно кращу реальну відсоткову ставку вона становить 8% і
11:45 6ти Якщо вірити цьому розрахунку знову ж таки з цима всіма параметрами 3 млн грн кредиту 240 місяців 33% тобто 1 млн першого внеску і тут ми бачимо всі додаткові накладні ви трати які вам потрібно буде сплатити оце не потрібно забувати що вам потрібно буде платити 1% пенсійного фонду хоча навіть на сайті укрфін житло вказується про те що в питанняхвідповідях Чи ви повинні платити пенсійний збір якщо ви житло купляєте вперше тут кажуть що ні не потрібно насправді вам Всі скажуть нотаріуси що потрібно Також вам потрібно буде платити ще за оцінку можливо додаткові збори будуть ще на стороні забудовника крім того вам потрібно буде заплатити за нотаріальні послуги і все це дійсно досить є певними суттєвими витратами які
12:31 треба враховувати але ми зараз говоримо про загальну вартість кредиту яка в даному випадку буде майже на а півмільйона гривень кращою ну 400 000 точно ніж у а ПриватБанку тобто тут ви можете вже тільки на цьому зекономити самі досить суттєві кошти в Укргазбанку в нас немає онлайн калькулятора але він в них є в табличці Excel не знаю чому в них не дійшли руки зробити цю табличку в в вигляді веб-інтерфейсу Так ось тут з усіма цими параметрами які ми заклали 3 33% перший внесок 20040 місяців класична схема погашення ми бачимо що в нас реальна відсоткова ставка буде становити 8,5% і загальна вартість по кредиту буде становити 3 648 000 що трошки більше ніж
13:20 у Ощадбанку але менше ніж у Приватбанку і Якщо говорити про Е глобусбанк то тут ми бачимо одну з найкращих реальних процентних ставок це є 8,2 і загальна вартість кредиту буде становити 3 570 000 грн з лишнім в даному випадку це е трошки краще навіть ніж ее Ощадбанк але вже цих 7-10 000 грн насправді треба перевіряти Тому що тут може бути Просто чогось не зазначено і на сайті скайбанку Я на жаль не знайшов ро зрахунків але як е мені здається тут буде приблизно така ж історія як з е глобусбанком і важливо
14:08 зазначити що skyb - це банк який був пов'язаний з Freedom finance тому я не впевнений чи це найкращий банк для отримання кредиту Але тим не менше skybank Та globусбанк - це два банки які дають можливість брати кредит на незбудований житло і друге що фактично найважливіше це те що вони дають можливість нам отримувати виплату як за класичною так і за ануїтетною схемою погашення кредиту в skкайбанку можна також ознайомитись з переліком акредитованих житлових комплексів які вони кредитують на стадії будівництва тут ми бачимо що є в броверах два ЖК три Навіть є згаданий вже мною ЖК на надійні є Friends and family в місті Києві і є
14:53 от вежа Підзамча яку я теж вже згадував Ну і останнє що нам потрібно розібратись це все ж таки яку схему нам погашення обрати Якщо ми будемо наприклад брати кредит в глобусбанку або в скайбанку то вони дають нам можливість крім класичної схеми яка є в приватбанкого щтбанку і Укргазбанку також погашати кредит за схемою ануїтету і в більшості випадків вам в всіх банках будуть казати менеджери що класика - це найкращий варіант бо ви спочатку погашаєте більшу частину тіла і відповідно далі ваші місячні платежі зменшуються тому що відсоток буде братися від залишку того що ви пови заплатити за тілом за свою чергу ануїтет передбачає фіксовану ставку кожного місяця від самого початку до кінця 20ятирічного терміну і відповідно вона не буде змінюватись із
15:40 тим що ви будете сплачувати тобто у вас буде пропорційно зменшуватись тіло кредиту але ставка місячного кредиту буде завжди однаковою і в більшості випадків вам будуть говорити що класика буде завжди кращою але тут є одне але в нас є інфляція і цю інфляцію потрібно врахо хоти якраз якщо би ми вважали що наш відсоток с8ім реальний буде вищим ніж інфляція тоді так майже завжди кластика буде кращою тому що ви спочатку сплатили більше тіла кредиту далі у вас зменшуються платежі місячні але в нашому випадку що е 8% реальної ставки що якщо ви пільгова особливо категорія 3-4% Мабуть буде інфляція і це історично підтверджується Ну в цьому році вона 8%,
16:26 Минулого року було майже 20% прогнозу В нас немає такого довгострокового на 20 років від національного банку але ми спокійно можемо закладати інфляцію вищою ніж наша відсоткова ставка і тут якщо такий закладати е сценарій то в нас завжди буде кращим щоб ми мали більшу частину сплатити пізніше ніж зараз тому що буде ці кошти через 20 років Хоча номінально вони будуть зафіксовані на якомусь там місячному платежі 15 чи 10,000 грн але через 20 років їхня купівельна спроможність і реальна вартість буде набагато меншою ніж сьогодні Тому нам вигідно щоби більша частина кредиту відкладалась на пізніше Якщо ми вважаємо що інфляція буде вищою
17:11 ніж наша реальна відсоткова ставка і якщо вже перейти до більш наступного просунутого рівня про те як можна вирахувати інвестиційну привабливість цієї схеми з квартирою то є від Руслана дуже класна гґрунтовна табличка дякую слану за цю роботу Я цю табличку залишу посилання в Telegram каналі ви зможете змінювати свої відсоткові ставки ціни на саму квартиру чи метр квадратний тут був розрахунок із застосуванням методу discounted cashfow calculation де ми рахували вплив інфляції якраз на те яким буде відрізнятися фінансовий результат коли Ми здаємо квартиру по оренді в ту яку взяли через єоселю із класикою та
17:56 ануітетом і навіть якщо закладати 6%, тобто дуже оптимістичний рівень інфляції із тим прогнозом який є зараз від насбанку на 14- і 25-й рік то ми бачимо що десь приблизно на 33му34му році в нас зрівняється Наш Грошовий потік або Free Cash Flow і ми почнемо більше заробляти в випадку вже класики а не ануїтету але це тільки за умови що всі наступні роки інфляція буде 6%. в моєму розумінні це не так швидше всьогон всі роки буде приблизно там на рівні 8-10% може якісь роки менше Але в середньому Це мабуть буде більше ніж та ставка яку нам пропонуватиме банк тому навіть з точки зору інвестицій це може бути досить і
18:42 непоганим варіантом при тому я все ще залишаюсь на думці що це буде гірше ніж інвестиція на фондовий ринок як інвестувати на фондовий ринок ви можете почитати у вишколі якщо ви не знайомі взагалі з тим що таке фондовий ринок І як там починати всі відповіді на ці питання Я там надав також підпишіться на мій Telegram канал поставте лайк цьому відео Якщо вам сподобався такий контент Залиште коментар і підпишіться на канал Слава Україні вперед до перемоги смерть ворогам
