Brief Summary
Pedro da Fonseca shares his strategy for building a property portfolio worth nearly €5 million by leveraging business acquisitions. He details how he uses the cash flow and borrowing power from acquired businesses to finance property investments, focusing on commercial properties, studios, and co-living spaces. He emphasises the importance of leveraging debt and business revenue to acquire properties, aiming for high cash flow and significant capital appreciation.
- Leveraging business acquisitions for property investment.
- Focus on cash flow and capital appreciation.
- Importance of debt and business revenue.
Pedro da Fonseca introduces himself as a business acquisition specialist and property investor. He aims to explain how he built a property portfolio worth nearly €5 million by leveraging business acquisitions. He promises to share detailed financial information, including cash flow and profitability, for all his properties. He encourages viewers to join his Facebook community for business acquirers and offers consultations for those interested in business acquisitions.
Pedro discusses his first property, commercial premises initially listed at €1.5 million but negotiated down to €850,000. He invested €68,000, sourced from his sports club business, resulting in a total project cost of €918,000. The monthly loan payment is €6,208, while the rental income is €9,041, generating a gross monthly cash flow of €2,833, equating to over 13% profitability. The loan term is 13 years, and the property is now valued at €1 million. Additionally, the property includes a 105 square metre duplex, rented furnished for €1,250 per month, adding to the total cash flow.
Pedro details a second commercial property acquired through another business acquisition. The property, nearly 1,000 square metres, was purchased for €600,000. He invested €148,000, including notary fees, bringing the total project cost to €648,000. Financed with a 10-year loan, the monthly payment is €4,580. The property generates €8,952 in monthly rent, resulting in a cash flow of €4,372, exceeding 16% profitability. The property's current value is €900,000.
Pedro discusses a studio apartment initially listed at €85,000 but negotiated to €73,000, plus €5,000 in agency fees. Operated as a short-term rental, the purchase was structured as an "acte en main," incorporating notary fees into the price, eliminating the need for an initial outlay. With notary fees at €6,240 and furnishing costs at €3,000, the total project cost was €92,240. Financed with a monthly payment of €478, the apartment generates an average monthly income of €1,555 through platforms like Airbnb and Booking. This yields a cash flow of €1,077 per month, representing over 19% profitability over 13 years. The property is currently valued at €95,000.
Pedro details another studio apartment, initially listed at €79,000 but negotiated to €57,500, plus €5,000 in agency fees. Used for short-term rentals, the purchase required a €62,500 outlay. Additional expenses included €4,600 for notary fees, €10,000 for renovations, and €3,000 for furnishings, bringing the total project cost to €80,100. Generating €1,555 per month from short-term rentals, the property yields a cash flow of €1,555, representing over 22% profitability. The property is currently valued at €97,000.
Pedro describes his "gem," a 25 square metre studio apartment initially listed at €45,000 but negotiated to €27,000, plus €2,500 in agency fees. Operated as a short-term rental, the purchase required a €30,000 outlay. Additional expenses included €2,400 for notary fees, €21,500 for renovations, and €3,400 for furnishings, bringing the total project cost to €57,300. Generating €1,555 per month from short-term rentals, the property yields a cash flow of €1,555, representing over 31% profitability. The property is currently valued at over €90,000.
Pedro discusses a four-bedroom apartment used for co-living, initially listed at €165,000 but negotiated to €148,000. The purchase required an €11,840 outlay for notary fees. Additional expenses included €19,000 for renovations and €6,500 for furnishings, bringing the total project cost to €180,340. Financed with a monthly payment of €843, the apartment generates €1,680 per month from renting out individual rooms (€550 for two rooms and €580 for the largest room). This yields a cash flow of €837, representing over 11% profitability over 20 years. The property is currently valued at €230,000.
Pedro details an apartment building, a bourgeois house divided into five apartments, covering 290 square metres. Initially listed at €290,000, it was negotiated down to €190,000. The property is used for a mix of short-term and long-term rentals. An outlay of €205,200 was made through his company, covering the purchase price of €190,000 plus €15,200 in notary fees. Additional expenses included €331,000 for renovations (financed by a bank) and €21,000 for furnishings (included in the renovation loan), bringing the total project cost to €536,200. Financed with a monthly payment of €1,731, the property generates €6,410 in monthly rent, resulting in a cash flow of €4,679, representing over 17% profitability. The loan term is 20 years, and the property is currently valued at €690,000. The building includes three studios rented for short-term stays at €1,555 each, a two-bedroom apartment rented furnished for €830 per month, two two-bedroom apartments rented for €1,190 each, and four parking spaces rented for €50 each.
Pedro discusses his main residence, purchased new for €215,000. The purchase required a €20,000 outlay, with notary fees of €4,309, bringing the total project cost to €221,930. Financed with a monthly payment of €840 over 25 years, the property generates €840 in monthly rent, resulting in a 5% profitability. The property is currently valued at €250,000.
Pedro details a parking space acquired with the co-living apartment. With no separate financing, the parking space is rented for €70 per month, generating €70 in monthly cash flow. The parking space is valued at €12,500.
Pedro discusses his office space, where one of his companies pays €400 per month to use the office in his main residence. This generates an additional €400 in monthly income.
Pedro details another apartment building divided into five studios, initially listed at €250,000 but negotiated to €190,000. The apartments will be used for short-term rentals. The purchase required a €60,000 outlay, sourced from his companies. Additional expenses included €15,200 for notary fees, €146,700 for renovations, and €15,000 for furnishings, bringing the total project cost to €361,700. Financed with a monthly payment of €2,147, the property is expected to generate €7,775 in monthly rent, resulting in a cash flow of €5,628, representing over 25% profitability. The loan term is 20 years, and the property is expected to be valued at €450,000. Each of the five studios will be rented for short-term stays at €1,555 each.
Pedro discusses a sub-letting arrangement involving 16 apartments. These apartments generate €24,880 in monthly rent, with an average monthly rent of €520 per apartment, costing him €8,320 per month. This yields a cash flow of €16,560. The leases for these apartments are valued at approximately €200,000 and can be sold like a business.
Pedro details his latest commercial property, acquired for €300,000. The property is used as office space for his business. The purchase required a €100,000 outlay, sourced from the acquired business. Additional expenses included €24,000 for notary fees, bringing the total project cost to €324,000. Financed with a monthly payment of €2,191, the property generates €5,041 in monthly rent, resulting in a cash flow of €2,850. The loan term is 10 years, and the property is valued at over €700,000.
Pedro summarises his property portfolio, which generates €71,004 in monthly rent. With monthly loan payments of €19,018, the portfolio yields a cash flow of €43,666 per month. The total value of his property portfolio is €4,714,500. He invested approximately €700,000 to acquire these assets, leveraging debt and business revenue to achieve significant growth. He emphasises that he does not own his main residence to maintain flexibility for further investments.
Pedro concludes by highlighting business acquisition as a fast and effective strategy for wealth creation. He reiterates his strategy of acquiring businesses, using their cash flow to purchase properties, and then selling the businesses for a profit while retaining the properties. He encourages viewers to join his network and schedule a consultation to discuss business acquisition opportunities.
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0:00 bonjour les futurs repreneurs d'entreprises aujourd'hui je vais vous dire comment j'ai fait pour financer tout mon patrimoine immobilier à la fin je vous aurais montré tout mon patrimoine avec des photos vidéos chiffres tout tout tout exactement dans le détail le casheur rentabilité de tous mes biens immobiliers sans aucune exception vous allez ainsi comprendre comment faire et comment j'ai fait pour investir dans l'immobilier grâce à la reprise entreprise et ce qui m'a permis de faire des millions d'euros de patrimoine immobilier et ça très rapidement et si vous ne me connaissez pas moi c'est Pedro da Fonseca reprenons en entreprise depuis 2013 et rentier immobilier depuis 2018 j'ai repris
0:46 l'entreprise comme agence immobilière agence de voyage salle de sport bureau d'études et j'en passe et si vous n'avez pas encore fait abonnez-vous à cette chaîne juste en dessous vous cliquez vous abonner et comme ça vous manquerez aucune de mes prochaines vidéos allez on pose le décor donc je vous ai fait cette vidéo pour que vous compreniez surtout comment j'ai réussi grâce à l'effet de levier de la représentée un patrimoine de près de 5 millions d'euros alors avant toute chose vous pouvez dès à présent rejoindre la communauté de reprenants entreprises juste en dessous sur Facebook vous cliquez en dessous vous posez vous répondre à trois questions et vous rentrez dans la communauté des repreneurs d'entreprises et d'autre part vous pourrez à la fin de la vidéo
1:33 prendre rendez-vous avec moi si vous souhaitez pour parler de reprise d'entreprise et ses effets de levier voilà donc maintenant on va y aller à la fin je vous donnerai le chiffre global de tout mes loyers tous les mois tous les ans et du patrimoine je détaille maintenant un par un les biens que j'ai avec les photos avant après s'il y avait des travaux avec les chiffres au début affiché le montant affiché du bien le montant négocié je vais vous donner tous les chiffres en détail ce qu'il faut comprendre c'est que j'ai commencé à investir en immobilier parce que j'avais racheté l'entreprise et du coup grâce à cet entreprises j'ai récupéré du cash et aussi du taux d'endettement c'est à dire que les banques aussi en plus du cash
2:18 que j'avais était prête à me prêter beaucoup d'argent et c'est ce qu'il faut vraiment comprendre c'est un effet de levier en sachant qu'on peut reprendre l'entreprise sans apport et sans crédit bancaire donc même si vous partez de rien ce que je vous montre c'est complètement mais complètement faisable premier bien que je vous montre donc c'est les locaux pro donc j'ai d'abord acheté une salle de sport et ensuite j'ai pu racheter les locaux de cette salle de sport donc ce bien était affiché à un million 5 il a pu être négocié par mes soins à 850 000 euros donc comme on peut le voir sur les photos j'ai mis 68000 euros d'apport sur ce deal mais qu'il n'est pas de ma poche mais qui venait quelque part c'est ma poche mais ça venait de l'argent de la salle de sport que j'ai utilisé en
3:04 apport ce qui faisait un montant global de 918000 euros donc tout inclus ce qui donne un prêt de 628 euros donc mensuellement pour un loyer de 9041 euros ce qui donne un cash flow brut donc immédiatement de 2833 euros donc on est à plus de 13% de rentabilité donc ce financement elle a été fait sur 13 ans j'ai des raisons perso pourquoi je l'ai fait plus long plus court mais là c'est pas vraiment la question donc c'était sur 13 ans et la valeur aujourd'hui et de 1 million d'euros pour ce local commercial en plus de ça dans ce local commercial il y a un duplex un duplex
3:50 qui fait 105 mètres carrés donc je vous ai pas dit pour les locaux pro il y a à peu près 800 et quelques mètres carrés plus 105 mètres carrés pour ce duplex donc qui est donc lui est inclus dans le prix que je vous ai donné juste avant qui fait qu'il est loué 1250 euros en meublé comme vous pouvez le voir ce qui fait qu'on est à pour ce même bien 1250 euros de cash flow plus 2833 euros de cash flow donc c'est les deux cumulés on est à plus de 4000 euros de de cash flow pour ce cet investissement là ce local commercial deuxième investissement les encore des locaux professionnels liés encore une fois à une autre entreprise
4:36 que j'ai rachetée qui était une autre salle de sport et j'ai pu encore une fois aller voir les banques pour financer une nouvelle fois les locaux professionnels donc je me suis servi encore de l'apport de l'entreprise et de l'effet de levier avec la banque liée aux revenus de la boîte donc le bien était affiché donc le bien pareil le local commercial que vous pouvez voir qui fait environ presque 1000 mètres carrés il est affi à 600000 euros ultra bien déjà négocié avant même que je négocie donc ce n'était pas négociable plus que ça donc je l'ai racheté 600000 euros j'ai dû mettre 148.000 euros d'apport dont 100 pour le bien et 48 000 pour les frais de notaire donc ça m'a fait un coût total
5:23 du projet à 648000 euros et ce qui nous fait un crédit sur 10 ans à 4580 euros pour un loyer de 8952 euros ce qui nous donne un cash flow de 4372 euros tous les mois là je parle d'un seul bien me rapporte plus de 4372 euros de cash-flow on est à plus de 16% rentabilité et la valeur foncière donc la valeur du du local commercial et de 900000 euros à ce jour donc belle plus-value également donc j'ai acheté ça 600 000 euros et en vaut au moins 900 000 au jour où je vous fais la vidéo troisième maintenant investissement on
6:09 passe à un studio donc qui était affiché à 85000 euros qui a été négocié à 73000 euros plus 5000 euros pour les frais d'agence qui est exploité aujourd'hui en location courte durée donc apport il n'en a pas eu vu que ça a été un acte en main c'est-à-dire que le frais de notaire était inclus dans le prix donc du coup ça a permis de ne pas mettre d'argent de ma poche les frais de notaire était de 6240 euros l'ameublement de 3000 euros le coût total du projet était de 92240 euros soit un cash soit un crédit de 478 euros par mois pour un loyer mensuel moyen de 1555 euros donc ça c'est pour la location courte durée type Airbnb booking en moyenne je loue entre
6:55 en 1555 euros si je lis sur toute l'année donc ce qui nous fait un cash flow de 1077 euros tous les mois soient plus de 19% de rentabilité également sur 13 ans aujourd'hui la valeur du bien est de 95000 euros au jour où je fais la vidéo on passe maintenant au quatrième investissement donc prix de vente afficher 79000 euros prix négocié 57500 euros exploité en location courte durée frais d'agence 5000 euros l'apport a été de 62 500 euros donc le prix du bien je n'ai pas réussi à le financer donc j'ai dû mettre l'argent à la poche c'est pas forcément ce qu'il faut faire mais c'est ce que j'ai fait à
7:41 l'époque notaire 4600 euros travaux 10000 euros l'ameublement 3000 euros coût total du projet 80100 euros donc il n'y a pas de prêt et 1555 euros également en moyenne pour la location courte durée que je joue tous les mois sur ce bien là également ce qui fait un cash flowbo de 1555 euros on est sur une rentabilité de plus de 22% et la valeur du bien aujourd'hui est estimée à 97000 euros on arrive maintenant au cinquième investissement c'est quasiment mon préféré je pourrais dire c'est ma petite pépite donc comme vous pouvez le voir ce bien là était affiché à 45000 euros il a été négocié à 27000
8:28 donc il fait 25 mètres carrés habitable il est exploité en location courte durée les frais d'agence était de 2500 euros l'apport a été de 30000 euros c'est pareil j'ai pas pu faire de crédit sur celui-ci donc j'ai acheté cash même si c'est pas forcément ce qu'il faut faire frais de notaire 2400 euros les travaux 21500 euros l'ameublement 3400 euros un beau safari budget global de l'investissement tout inclus 57 300 euros un loyer moyen de 1555 euros un cash flow brut de 1555 euros rentabilité plus de 31% et aujourd'hui le bien vaut plus de 90 000 euros on passe au sixième investissement
9:14 là on a fini avec les studios on passe au T4 colocation alors prix devant afficher 165.000 euros prix négocié 148000 euros exploitation donc en colocation pas apport 11840 euros frais de notaire 11840 euros c'était pour payer les frais de notaire travaux 19000 euros ameublement 6500 euros vu qu'il y a plus de chambres plus de de mètres carrés il y a plus de d'ameublement à acheter coût total du projet 180000 340 euros soit une mensualité de 843 euros et un loyer mensuel de 1680 euros donc 550 pour deux chambres 550 et 550 et 580 pour la plus grande chambre donc ça fait 1680 ce qui
10:01 nous donne 837 euros de cash flow soit plus de 11% de rentabilité sur 20 ans valeur du bien aujourd'hui 230 000 euros on passe maintenant au septième investissement on passe aux immeubles de rapport alors là il y a ça donc c'était une maison bourgeoise qui a été divisée en cinq appartements donc de 290 mètres carrés elle était donc affichée à 290 000 euros c'était une vraie épave comme vous pouvez le voir prix négocié 190 000 euros c'est mixé entre de la location courte durée et de la location classique en location nue apport qui a été fait via mon entreprise encore qui a été en l'argent qui a été
10:47 de mes boîtes dans ma SCI et dans la SCI j'ai injecté 205 200 euros qui correspond au prix de l'achat 190 000 + 15200 euros de frais de notaire et 331000 euros de travaux qui ont été financés par la Banque ce coup-ci par contre et l'ameublement donc de qui a coûté à peu près 21000 euros qui étaient inclus dans le pré des 330 à 1000 euros de travaux donc le coût total et de 536 200 euros le prêt donc de 1731 euros les loyers sont de 6400 10 euros soit un cash flow brut de 4679 euros alors on a plus de 17%
11:34 rentabilité le crédit sur 20 ans la valeur foncière donc la valeur du bien aujourd'hui de 690 euros 690000 euros pardon donc on est sur cinq studios de 5 on est sur cinq logements 3 3 2 studios qui souvent en location courte durée chacun donc 1555 euros en moyenne plus un T2 à 830 euros en location meublée annuel et 2 T2 qui sont loués 1190 euros chacun et quatre places de parking à 50 euros chaque Pass de parking ce qui fait encore 200 € de plus donc on est sur un total de 6400 10 euros et donc voilà on passe maintenant au 8e investissement alors les investissements ne sont pas dans l'ordre de d'achat mais je sais le
12:21 huitième que je vous présente donc là c'est une maison qui a été achetée en résidence ça a été ma résidence principale à l'époque donc je ne ce n'est plus du tout ma résidence principale donc elle a été achetée neuve à 215000 euros donc en VFA vente en l'état futur d'achèvement pré négocié donc c'était 215000 euros donc c'est de la aujourd'hui elle est en location nue l'apport à l'époque c'était 20000 euros frais notaire 43009 euros le coût total du projet 2219 300 euros le prêt est de 8 40 euros sur sur 25 ans la rentabilité et de à peu près 5% et la valeur foncière aujourd'hui 250 000 euros donc le prêt est de 840 euros le loyer
13:08 également de 840 euros donc ça c'est équilibre voilà pour cet investissement 9e investissement une place de parking alors cette place de parking elle a été achetée avec la colocation donc c'est vraiment un investissement qui est lié à un autre investissement mais que je joue vraiment à part de la colocation donc aujourd'hui il n'y a pas de créditive vu que c'est inclus dans le prix de la colocation il est loué ce parking 70 euros tous les mois donc j'ai 70 euros de cash tous les mois et ce parking là vaut 12500 euros individuellement si je le louais si je le vends seul voilà pour ce neuvième investissement dixième investissement là on passe à un bureau en fait ça c'est pas un
13:53 investissement que j'ai acheté mais je vis dans une maison où je me Soulou le bureau donc une de mes sociétés ne reverse tous les mois 400 euros donc 400 euros tous les mois que je touche il y a pas de crédit il y a pas de valeur du de ce bien là mais j'ai touché en plus dans mes loyers 400 euros tous les mois liés à mon bureau qui est dans ma résidence principale qui est payée par une de mes sociétés ou plusieurs de mes sociétés ça dépend on est parti pour le 11ème investissement alors là encore une fois c'est une maison qui a été divisée en immeuble de rapport donc en cinq studios alors le prix affiché était de 250000 euros le prix négocié 190000 euros donc les cinq appartements vont être exploitants location courte durée je dis vont être parce que on a j'ai presque terminé les travaux et je vais ensuite
14:39 les mettre dedans je les mets les mettre en exploitation en location courte durée frais d'agence 10000 euros l'apport a été de 60000 euros donc qui ont été versés par l'apport de mes entreprises encore une fois frais de notaire 15200 euros travaux 147 146 700 euros l'ameublement 15000 euros coût total 361 700 euros avec un prêt donc de 2147 euros loyer de 7775 euros qui sont dispatchés de la manière suivante 5 studios qui sont loin en location courte durée chacun à 1555 euros en moyenne je vous donne ces chiffres là parce que je les connais parce que c'est dans mon secteur ce qui fait qu'on sera à 7775 euros tous les mois et ça donnera un cash flow brut de 5628 euros tous les
15:25 mois également 25% rentabilité un peu plus même sur 20 ans le crédit et la valeur totale de cet immeuble vaudra 450 000 euros maintenant on passe au 13ème investissement donc là c'est un investissement original c'est de la sous-location donc là j'ai un lot de 16 appartements que je détiens maintenant en sous-location là sous-location
16:14 donc 16 appartements qui se louent 1555 euros par mois donc qui me rapporte 24880 euros de loyer tous les mois de là j'ai en moyenne donc je paye en moyenne 520 euros de loyer tous les mois pour les pour les appartements que j'ai ce qui fait que ça me coûte 8320 euros tous les mois et donc de là ça me fait un cash flow de 16560 euros et ce qui est le plus fou dans tout ça c'est que derrière tous ces appartements là qui m'appartiennent pas de réellement ou mais où je détiens quand même les beaux donc c'est beau là je peux les revendre et en fait comme une entreprise et ce qui fait que la valorisation est à ce jour d'environ 200000 euros donc même si ça n'appartient pas je peux le revendre
16:59 comme un business donc aujourd'hui pour à peu près 200 000 euros 13e et dernière affaire donc là on est encore sur un local commercial comme vous pouvez le voir donc c'est les locaux de mes dernières entreprises que j'ai RA un bureau d'études donc je l'ai négocié tout de suite à 300000 euros donc il exploitait en professionnel parce que c'est mon bureau d'étude qui est le locataire donc j'ai racheté ça donc j'ai mis 100000 euros d'apport donc ça vient pas de ma poche mais de la poche du bio d'étude que j'ai repris le bureau d'étude avait l'argent dans la trésorerie je m'en suis servi pour faire un effet de levier et comme ça la Banque Finance 24000 euros de frais de notaire soit un coût total du projet 324000 euros le prêt de 2191 euros les loyers sont de le loyer de 500041 euros ce qui
17:44 fait un cash flow brut de 2800 50 euros sur 10 ans avec une valorisation de plus de 700 000 euros pour ce bien seul donc maintenant globalement si j'additionne tout ça j'ai tous les mois 71 4 euros de loyer tous les mois de là j'ai des prêts de 19018 euros ce qui me donne un cash flow brut de 43 666 euros tous les mois pour un patrimoine global de 4 millions 714000 et 500 euros ce qu'il faut comprendre c'est que l'apport que j'ai mis pour avoir ces 4 millions 700 et quelques mille euros et de 750
18:30 euros donc bien sûr que c'est de l'argent mais c'est grâce aux entreprises que j'ai reprises qui elles ne m'ont pas compté ce montant là j'ai investi à peu près 700000 euros et derrière l'effet de levier grâce aux banques grâce à l'effet de levier de la banque et de quatre plus de 4 millions 700 000 euros est-ce que vous comprenez il y a rien au monde qui fait qu'on peut aller aussi rapidement et je sais même pas si vous avez fait attention mais aujourd'hui je ne suis même pas propriétaire de ma résidence principale pour la simple et bonne raison que ça m'empêcherait d'aller aussi vite pour investir aujourd'hui c'est mon cash flow qui paye ma résidence principale donc vous pouvez la voir là sous les yeux vous avez des photos de ma résidence principale donc là globalement je préfère être propriétaire à ma résidence principale d'une belle résidence principale comme vous pouvez voir plutôt
19:18 que devoir faire un crédit qui va me coûter 2 3 4 5000 € par mois pour une maison de ce type là et qui ensuite m'empêcherait de continuer à investir donc ça c'est très important c'est avec cette stratégie là que je peux continuer à investir et plus tard je rachèterai ma résidence principale mais tant que je veux investir dans l'immobilier il vaut mieux utiliser ce système de de d'être locataire de sa résidence principale donc maintenant pour conclure là dessus vous avez pu comprendre que la stratégie représenterprise et la stratégie la plus rapide et la plus puissante c'est pas pour rien que 60% des hommes les plus riches du monde se sont en chier grâce à la reprise d'entreprise d'accord donc je pense que vous avez bien compris ma stratégie depuis 2013 donc je reprends une entreprise de préférence sans apport sans bancaire ensuite de là ça me permet
20:05 de racheter les locaux ou alors des immeubles de rapport en cas de faire un effet de levier sur l'immobilier et ensuite je revends l'entreprise avec une plus-value bien sûr et derrière je conservais les loyers avec les locaux avec les loyers donc si vous voulez j'espère que déjà que cette vidéo là vous a inspiré vous a motivé et vous montre que c'est possible donc je suis parti de rien je n'avais rien à ce moment là et c'est lente la la représenterprise sans apport et sans crédit bancaire qui m'a permis de racheter les locaux et derrière d'avoir tout ce cash disponible pour investir en tout cas j'espère que ça vous a inspiré cette cette vidéo donc maintenant si vous voulez rejoindre un réseau le seul unique en France sur la représentatrice et d'être la moindre des cinq personnes qui nous entourent venez prenez
20:52 rendez-vous avec moi pour en discuter juste en dessous et comme ça on fait un point sur la route d'entreprise et on voit comment je peux vous accompagner
