هل في فقاعة عقارية في مصر؟ د. رامي خضير يشرح الواقع

0:00 النهارده في تباطؤ شديد في حركه البيع العقاري فانت عايز تقول لي ده انا ما عنديش حاجه اسمها رهن عقاري انت عندك اللي اسوا منه >> في فقاعه عقاريه في مصر ولا لا هل انت شايفها مطار ولا فجاه هتحصل >> طيب خلينا نبتدي من الاول يعني بص احنا بنتكلم في الموضوع بتاع انه في اا نقول عليها اا اليرت للقطاع العقاري ا في السوق المصري تحديدا من اكث من خمس او ست سنوات الاليرت دوت جه وان وفي ناس كتيره ابتدت تهايلايت انه يا جماعه في مشكله في السوق والوضع دوت لازم ناخد فيه اجراءات سريعه علشان المشكله

0:47 بتتفاقم لكن في ناس كانت بتصم يعني بتسد ودانها مش عايزه تسمع هافر الساينز اوف ان احنا ماشيين غلط عمرها اكتر من كده بكتير يعني الساين بتاعه انه يا جماعه المطورين ماشيين غلط وما فيش ضوابط لهذا السوق والوضع محتاج مراجعه ومحتاج نظره عمرها اكت من خمس او ست سنوات عمرها اكتر من 15 سنه فالساينز دي للاسف الشديد هو باي ديفولت لما بتبقى الدنيا السكينه سرقانه والسوق ماشي والفلوس بتخش والناس بتضارب وبتاع فالناس بتبقى تمام فخلينا علشان ما نخشش في الموضوع الدخله التقليديه اللي هي بتاعه في ولا مافيش فانا اقول لك في فواحد يطلع يقول لي مافيش انا النهارده جاي معاك عشان ايه يعني نقول يا جماعه ما حدش له غرض ان هو يضايق حد اوكي انما في وجهات

1:34 نظر محتاجه انها ايه تتقارب خلاص القائمين على القطاع العقاري محتاجين ان هم يسمعوا شويه وما يسمعوش سلكت والناس اللي شايفه ان في خطوره في السوق محتاجه انها تسمع الحجه بتاعه القائمين على التطوير العقاري وا يردوا عليهم وبحيث ان احنا نوصل لايه؟ لجراوندز سيف تمام ا اقترح خلينا البودكاست ا ما نسميهاش دلوقتي بمسمى معين >> اوكي >> سميها الاسم اي اسم >> سميها اي حاجه سميها هيام سميها اي حاجه انت عايزها مش لازم تبقى اسمها فقاعه عقاريه سميها اي حاجه انت عايزها

2:22 >> طيب ليه تختار ويلز بزنس عايز تدخل اسواق جديده سواء عربيه اوروبيه وبتحلب تبري براند توديك >> ويلزنس هنساعدك تطور خدمتك او منتجك ويلزنس بنقدم لك خطط مبيعات مخصصه >> بنعرفك ازاي تستثمر فلوسك وازاي توصل لاستثمار امثل واستثمار ناجح ابدا رحلتك مع ويلزنس هتحقق كل اهدافك وهتقدر توصل لنجاحك >> هو السوق دلوقتي عامل ايه >> طيب ماشي السوق دلوقتي على المؤشرات ونقدر نقول احيانا بتبقى تسريبات ا في تباطؤ شديد في حركه البيع احنا النهارده يوم 7 يناير سنه 20 26 كل سنه ومصر كلها

3:12 طيبين واخواتنا الاقباط بخير اا النهارده في تباطؤ شديد في حركه البيع العقاري اا ده كلام المطورين نفسهم في بعض البيانات اللي خرجت بتسريب ان في نسبه مرتجعات بتتزايد اا في بعض المطورين العقاريين اللي كانوا بيقولوا على راسهم طبعا قيادات كبيره من اسماء كبيره مش عايزين نقول اسماء لكن ا توقفوا تماما عن البيع ا المرتجعات في مطور اعتقد اعلن قريبا ان هو عنده مرتجعات تقدر بحوالي كسره 3 مليار جنيه مصري وقبلها بكام شهر كان في مطور اخر كان برده برده بيقول ما فيش فقاعه وبعدين اعلن ان في مرتجعات

3:57 بتزيد بنسبه كبيره جدا عن اللي هو متعود عليه كل سنه تخطت المليار و800 فاحنا بنتكلم كده على المعلن من اثنين مطورين كبار ميجا ديفلوبرز ا في غضون ست شهور او خمس شهور كانت تقريبا معديه لخ مليار جنيه مصري مرتجعات اا في مبادرات بتتاخد من الحكومه علشان كان ما يطلق عليه انقاذ القطاع العقاري ا اخرها خالص كان الحديث عن العقود الثلاثيه الاطراف والحكومه هتخش طرف التعاقدات ما بين المطور وما بين المستثمر ا ومع ذلك لسه بنزعم انه الدنيا بخير ف مش عارف يعني ده دي دي التحاليل

4:46 والاشاعات ال طلعت لما هنخش ديب جوه لا هنلاقي في مطورين عندهم عندهم مشاكل في التسليم بالخمس وبالسبع وبالثمان وبالعش سنين هنلاقي في ناس بتشتكي في قضايا بتترفع في شركات بتستحوز على شركات ببلاش عشان هم مش قادرين يسلموا يعني فيحات >> اه بالضبط كده ولما بنتكلم على السوق عشان برض في ناس بتعلق تعليقات كده بتنم على ان هو يعني رؤيتهم التحليليه مش مش مش متكامله ا لازم لما بنعمل تحليل لاي ظاهره الاول احنا بنتكلم على على الشكل الكلي وبعد كده نتكلم على الكيس بقى

5:32 بتاعه شركه اكس او شركه واي انما الوضع الكلي في حاجه مش يعني بتوري ان في رواج في القطاع العقاري ف اذا كان الكلام على القطاع العقاري النهارده قطاع فيه رواج وفي حركه بيع وحركه شغل جيده ولا لا الشواهد بتقول انه لا >> ام >> سميها بقى زي ما انت عايز >> فور ناو وخلينا نوصل مع بعض للمحطه اللي احنا عايزينها دي في اخر القاعده >> طيب يعني انا فاهم ان في مشكله في السوق العقاري وانت قلت الشواهد الموجوده طيب الناس مختزله المشكله دي ان انت عندك مورج او ما عندكش مورج فانت ما عندكش مشكله حلو قوي طيب هنرجع بردهاني لتصريحات بعض القامات في مجال التطوير العقاري

6:20 تم استضافتهم احيانا في قنوات شهيره جدا سي ان و يعني وام بي سي وحاجات يعني ممكن حاجات ايه يعني هاي اند جدا وبيشوفها ملايين الناس >> وتوقف الاخ الشخصيه الجميله ديت انا بعزه جدا على المستوى الشخصي انسان محترم جدا ومن عيله كبيره ومشهور قوي وانا بحبه شخصيا يعني اا عند حته ايه؟ حته تعريف الفقاعه وماعرفهاش في الانترفيو لكن وصلنا للمحطه بتاعه ان هو اتكلم على الرهن العقاري >> طيب ممكن الاول نعرف ايه هو الرهن العقاري وبعد كده نقول هو في اصلا

7:05 حاجه بديله احنا بنسميها برده حماده فاحنا كده الفقاعه هنسميها ايه؟ هنسميها هيام والرهن هنسميه حماده خلاص كده فحماده موجود ولا مش موجود >> علشان بس ما يبقاش في اي ايه اي شكل من اشكال الحساسيات خلاص كده طيب ايه هو الرهن العقاري تعال نعرفه الاول الرهن العقاري هو احد اساليب التمويل العقاري اللي بيعتمد على كولاترال او على رافعه اقتراضيه او تمويليه وهي العين السكنيه نفسها >> حلو كده طيب السؤال الاولاني في تمويل ولا ما فيش تمويل في تسهيلات ولا ما فيش تسهيلات >> في تسهيلات بيعملها مؤسسه مصرفيه ولا بيعملها المطور نفسه؟ >> المطور >> بيعملها المطور نفسه >> طيب التسهيلات ديت ليها ليفريج او في

7:54 كولاترال وراها ولا احنا بنشتري هواء؟ ما فيش كولاترال وبنشتري هواء فانت بتمول هواء يعني انت وضعك دلوقتي اسوا من وضع الرهن العبقاري >> انت بتاخد الفلوس تروح تبني بيها >> يا ريت >> انت بتاخد الفلوس عشان تبني بيها مشروع ثاني انت تعثرت فيه >> اه اوكي >> فانت مش بتاخد الفلوس عشان تبني بيها نفس المشروع مشروع هو ليه دلوقتي الحكومه هتدخل كطرف ثالث او المبادره يعني اللي طرحت دلوقتي ان الحكومه تدخل كطرف ثالث في التعاقدات بتاعه العقارات >> لان انت عملت ما هو شبيه بالرهن العقاري من غير ما يكون في رهن الاصل حقيقي ملموس >> فانتدخل فيه البنك قوي يعني >> بس كده فانت دلوقتي الموضوع العقاري بيشتغل على انه بنك >> صح >> فاحنا اختزلنا مشكله من ان هي

8:40 >> انت مسميه انت عمال بتلعب بالمسميات فانت عايز تقول لي ده انا ما عنديش حاجه اسمها رهن عقاري انت عندك اللي اسوا منه >> ام >> طيب ده انا ما فيش حاجه اسمها فقاعه عقاريه مش هتحصل فقاعه عقاريه في مصر عشان طب انت عارف دي اسمها ايه ما دي ممكن تبقى قنبله عقاريه >> يعني عشان كده مش مهم المسام يعني الوقوف عند التسميات في الاخر الفيصل ايه الناس قارئه للاقتصاد وازعم ان انا منهم يعني بحكم ان انا درست اقتصاد واتخرجت من كليه اقتصادم السياسيه ا عندها تعريف لكلمه بابل وهي معناها ايه ان الكرنت برايسز في الماركت الاسعار المتداوله حاليا في السوق غير معبره عن القيمه الحقيقيه للاصول >> حلو >> وفي ا يعني

9:25 شكل من اشكال التورم في التسعير اللي ما بيعكسش القيمه الحقيقيه لهذه الاصول >> اللي انت قلت عليها برايس اوت >> لا برايس اوت ده موضوع تاني ده كده انت ممكن تبقى انت برايس اوت وانا لا يعني ممكن يبقى في اثنين منافسين في الماركت انا برايس اوت وانت مش برايس اوت برايست اوت يعني ايه يعني انت سعرك خارج الحيز بتاع بتاع السوق يعني خلاص انت سعرك دلوقتي ما بقاش سعر سوق ا سبب بقى تكاليفك بتزيد موجات تضخميه ده موضوع ثاني لان في الاخر السعر لازم يحصل تراضي بين السوق اللي بيشتري وبين المطور او المنتج اللي بيبيع فالسعر لو ما فيش فيه تراضي مش هيحصل عليه عمليه تبادل >> صح >> فده المسمى اللي انا اعرفه فبعيدا عن تعريف

10:11 الفقاعه العقاريه اللي هو اي حد هيخش يجل هيعرف يعني هيام هنسميها هيام النهارده في عندنا واحداني اسمه حماده بيقولوا عليه ان هو بتاع الرهن العقاري طيب الرهن العقاري دوت حط له تعريف ما تسميهوش رهن >> هو تمويل >> هو تمويل بكولاتال صح حلو قوي انت بتعمل تمويل وتسهيلات بدون كولاترال يبقى مين اللي شايل الريسك >> المطور >> بس خلاص عشان كده >> يعني لو انا تعصرت دلوقتي هيحصل ايه المطور هياخد مصاريف اداريه وهياخد الوحده صح كده اللي هي اصلا ما اتبنتش >> ماتبانتش اساس >> حلو يبقى هو بقى عنده كده ايه انفنتوري >> شكرا >> طب فينتوري كمان يقول لك ان بس سعره بيزيد بس السعر ده هل بيحقق

10:57 الصفقه ولا لا >> يعني انا ممكن اقول لك السعر بتاعي زياده بس ايه البوكيت برايس بقى اللي انا هتم عليه ما انت بتعمل لي خصم 40 و50% لما باجي ادفع لك كاش صح يبقى انت بتقول لي ان الفرق ده كله مصاريف تمويل >> اللي هي التسهيلات اللي انت بتديها لي الله >> لا بدون فوايد بس هي طب ما هو ده الرهن >> طب ما هو ايه هو ال تيجي تسال حد يقول لك لا ما هو انا ببيعها لك ب كانك هتستلمها كمان 10 سنين >> ما انت هتستلمها كمان خمس سنين ده بس مش عايز تستلمها اللي هو السعر كمان 10 سنين يعني >> ماشي تمام عشان انت بتوا >> تمام برده شوف اللعب بالمسميات >> فاحنا هنا بنتكلم على الحاله >> يعني انا ممكن اقول لك انت ا عندك ا مثلا ا دور برد وممكن اقول لك اسم دور

11:46 البرد دوت بالكود بتاع الفيروس بتاع الانفلونزا >> صح فاذا الموضوع هناهوت بعيدا عن المسميات احنا بنتكلم على حاله صح فممكن اقول لك انت ضغطك عالي وممكن اقول لك انت مصدع في الحالتين هو النتيجه واحده اوكي اا ممكن واحد نقول له والله انت عندك ارتفاع في ضغط الدم او نقول له انت ضغطك 160 على 90 في الحالتين هو ضغطه ايه ام >> عالي فبعيدا عن المسميات اللي بتزعل انا مش عايز ازعل حد والله احنااني غرضنا واحد يا جماعه الممارسه الاداريه الخاصه بتسعير وبيع العقار فيها العديد من الاخطاء والاخطاء مش بس تسعيريه الاخطاء كتير بتكون في ا حالات تقدير حجم السوق نفسه

12:31 >> صح >> طيب في سؤال مهم جدا هو دلوقتي اللي خرج من السوق سنس ان انت قلت في اول يناير المبيعات العقاريه بدات تقل بشكل كبير >> لا السنه اللي فاتت >> من السنه اللي فاتت >> طب هو اللي خرج من السوق هنا هو المستهلك ولا المطورين ولا مين بالضبط اللي بدا يخرج من السوق >> اللي خرج من السوق من شهور كان المضارب >> المضارب >> ا وللاسف الشديد اغلب المطورين كانوا بيعولوا على انه الانترنال داشبوردز بتاعتهم بتقول لهم انه في حركه بيع لكن هم ناسين ان حركه البيع ديت اساسها اللي بيسموه فليبنج في القطاع العقاري ان هو بيشتري عشان يرجع يبيع بيشتري عشان

13:18 يرجع يبيع بيشتري عشان يرجع يبيع ففي الاخر هو بقى الفكره كلها ان انا بشتري سعرها كام بقى هستلم مش هستلم مش دي القضيه انا بالنسبه ليز يعني سبيكشن انا بسكيت على البروبرتي بتاعتك او على الاسم بتاعك فسبيكيشن دوت بيعمللي ريتيرن زي اللي بيخش يسبيكيليت على سعر سهم في البورصه >> يشتري وهو عارف ان في حد تاني عايزه فيقوم بايعه له بعديها بخمس ايام او ب 10 ايام او بشهر باوفر برايس فالفليبنج كان هو المحرك الاساسي للسوق انما هل في جينوين بايرز هتلاقي فيه بس النسبه مش كبيره يعني اصبح السبيكليشن والمضاربات في القطاع العقاري لحد يمكن الربع الاولاني من سنه

14:06 25 تقريبا اا وصلنا لارقام من الشركات بتاعه الصمصره نفسها بتقول لك نسبه السبيكليشن بتتعدي 60% وال 65% >> من اجمالي الشغل >> فده مؤشر خطير لان معنى كده ان انت مش قاري السوق نفسه انت مش عارف السوق نفسه >> طيب انا كان في ريبورت قدامك ظهر على فكره البرايس ترنت ريشيو >> البرايس تو رنت والبرايس تو انكم >> والبرايس تو انكم >> اه دي مؤشرات بنستخدمها علشان نعرف ا حاله السوق الحقيقي مش حاله السوق المختلق اللي هو مش الطلب المانيفستد او الطلب المانيفاكتشرد احنا بنتكلم على الطلب الايه الطلب الريل الطلب الحقيقي في السوق >> حلو >> فلما نيجي نبص على الطلب الحقيقي في السوق

14:52 بنتكلم على ناس بتشتري العقار بمؤشرات كليه برده يعنياني ما حدش يتصور ان احنا بنتكلم على حاجه تخص فئه معينه او شريحه خاصه بتشتري فيلا ب 400 مليون في الس مش هو ده اللي احنا بنتكلم عليه يعني بنتكلم على حاله السوق بشكل عام اوكي اجريجتلي فلو في 3 4% بيشتروا فيل ب 40 وب 50 وب 500 مليون في الساحل الشمالي وفي العاصمه الاداريه الجديده وفي القاهره الجديده وخلاف >> البيس بتاعي >> ده نسبه من السوق خلاص كده تمام فخلينا نبص لها بشكل ثاني الكلي انت بتحسب حاجه بسمها يعني الاساس فيها الريشيو الاساسيه اللي العالم كله شغال بيها مش مصر يعني مش افتكاسه من عندنا اسمها ايه؟ اسمها برايس

15:39 تو انكم ريشيو >> السعر بالنسبه لل >> للبيع اه فده هنا مش بنتكلم هنا على الرت بنتكلم على واحد هيشتري >> اوكي >> تمام طيب المؤشر عندنا في مصر للبرايس تو انكم بنتكلم ان هو بيتارجح من مناطق لمناطق على بيس اساس حوالي 15 ضعف تحديدا 15.1 الى تقريبا بنتكلم على حوالي 21.2 من او 22 >> مع تقريبا في 2000 >> 2025 الارقام دي ابديتد لحد >> نص 25 جون 25 >> حلو كده >> في مصر برض الريشيو دي كانت كام 2015 كانت 6 >> سته >> تو انكم كويس كده حلو طيب الريشيو دي كام

16:25 عالميا >> بنتكلم على متوسط ما بين لاه >> ل >> 12 >> سبعه >> اه اوكي ماشي >> من لاثه سبعه قول قول النص كده بنقول مثلا خمسه وشويه >> يبقى البرايس تو انكم المفروض الريشيو ده تكون حوالي خمسه ونص ده المؤشر العالمي لكن المؤشر العالمي دوت لا يناسب الحاله المصريه اوكي ليه لان مصر تعتبر من الاسواق النشاه فالاسواق النشاه بيبقى في طلب زياده شويه على العقار والديفن والاسواق الناميه بيبقى في طلب زياده شويه على العقار وكده كده تكلفه المعيشه بتبقى اقل شويه من الايه من المؤشرات الدوليه فبيبقى النسبه دي ممكن تزيد شويه اوكي فالزياده دي بتخلي السيف رينج في هذه المؤشرات في الحاله المصريه

17:10 بنتكلم ما بين 8 ل 12 >> اقصى حاجه >> احنا البيس بتاعنا القليل 15 فاحنا خارج احنا في الريد زون خلاص احنا قاعدين في الريد زون >> عايزك خلينا نحاول نبسط المعلومه جدا >> ام >> اديني مثال لان >> يعني مثلا مثلا لو احنا افترضنا دلوقتي انه ا خدنا متوسط لسعر المتر للوحده العقاريه السكنيه فقلنا مثلا للتبسيط يعني انها تسوى ساي مثلا 200000 جنيه كويس كده حلو فالريشيو دي بتقوللك انت في السيف رينج لو دخلك السعر ده يمثل مان اضعاف يعني لو انت دخلك

17:56 السانوي مقابل السعر ده انت تمام كده فالسعر بتاع الوحده العقاريه يبقى حوالي مان اضعاف دخلك >> اوكي >> كويس كده >> تمام فانت كده في الامان وتقدر تسدد الاقساط وتفردها على خمس سنين وع سنين والدنيا تبقى تمام >> ا لكن لو زاد السعر عن الحدود اللي تتناسب مع دخلك يبقى معنى كده انه احتمالات التعثر عن السداد او عدم القدره على الشراء من السوق الحقيقياني وحط تحت الحقيقي دي خطين ثلاثه اا بتبقى اصعب وبالتالي هناهوت بيتكلم على انه بقى في خروج بره البراكيت المقبول لقبول هذه

18:41 الاسعار وبالتالي حصل عدم تبادل الناس غير قادره فالناس بتبتدي توجد حلول بديله بقى >> الحلول بديله دي ممكن بقى ان احنا نتجوز ونقعد مع اهالينا هنش عارف نعمل ايه حتى في حساب الطلب نفسه هتسمع بعض التعليقات برده من قيادات انا باشفق ساعات بيبقى هم ناس يعني على قدر عالي من العلم ومن الثقاف لكن زي ما تقول بتبقى لما بيبقى المشاكل كتير هم بيبرروا علشان يطمنوا الناس فالنتيجه بتكون ان المصداقيه بتروح فاحيانا بيبقى الصح ان انا اواجه المشكله اقول يا جماعه لا في مشكله واحنا عايزين نحلها وتعالوا نقعد مع بعض نشوف هتتحل ازاي لانه من خصائص ا ومواصفات السيده الفاضله هيام اللي هي الفقاعه انه ما حدش

19:28 بيشوفها و ولو ورموا وجودها الناس كلها بتنكرها فهي هيام يعني هي مش موجوده ما حدش مصدق انها حصل >> احنا بنبيع اهو >> اه احنا تمام فهي عباره عن ايه حاجه هايمه كده احنا مش شايفينها وخفيفه ومالهاش صوت ومالهاش حس وما تحسش بوجودها خالص اوكي لكنلي هيام دي ممكن تلاقيها بتنفجر في وشك تصرخ بقى وتزعق وتعمل فضائح وتلم علينا الشوارع كلها فداتس ذا بروبلم ا وده الوضع دلوقتي فبتلاقي القيادات دي ساعات تطلع تتكلم كلام ال يعني المتابع البسيط اللي حتى مش مهتم قوي بيبقى شايف ان هو في اوفر سيلين والكلام مش ماشي مع بعضه

20:14 فحد قيم سوق العقار لما نيجي نحسب الطلب على العقار مثلا يقيموا على اساس عدد المواليد واساميم الجواز واسامي الطلاق وحاجات كده >> يا جماعه في فرق بين الاحتياج للعقار والطلبه فاربيلتي بتاعه العقار الطلب بيحسب على اساس القدره على الشراء من السوق الحقيقي مش من المضاربين مش الناس اللي عندها احتياج للعقار اذا كان كده يا سيدي يبقى معنى كده ان ممكن جدا نتكلم على ان سوق الملابس نضربه في الثمانيه >> لانه في كم مواطن مصري ا عايز يلبس لبس شتوي في شهر يناير من سنه 26 >> كتير >> انت عندك 108 مليون نسمه دلوقتي ولا 110

21:00 مليون نسمه صح كده مقيمين في الدا >> كلهم هيروحوا يشتروا >> فاحنا نحسبها كده بقى طبعا الكلام دوت مش صح لان في ناس بتشتري في ناس بتستلف في ناس ا مش قادره تشتري فبتاخد اللبس اللي صغر على اخوها الكبير او على مش عارف ايه ففي الاخر كل واحد بيتصرف بطريقته >> لكن حجم السوق بتاع الملابس اساسه انه في ناس عندها القدره على الشراء مش مجرد عندها احتياج للشيء >> ام >> فاه انا معاك لما نبص على عدد المواليد وعدد عقود الجواز انت بتتكلم هنا على الاحتياج للعقار انما الطلب على العقار لازم يكون في المعادله بتاعته بند اسمه ايه الافوربيليتي الافورديبيليتي دي انت ما حطيتهاش في معادلتك انت اتكلمت على ايهد المواليد زي في التسويق كده مافيش حد بيبص

21:47 لاي سي بي غير ان هو ا هو ساكن فين وبيعمل ايه وبتاع وشك انت عينك في جيبه ما هو شيءاني انت مش بتتكلم حتى ده برض مفرط ليه لان هو بيبص على العكس وبيشوف هو كان افور وبرض غلط >> يبقى انت لما تيجي تحسب الطلب الطلب لازم يكون فيه الجماهير اللي تتمتع بالاحتياج والرغبه في الشراء ولديها القدره على التنفيذ >> طيب انا عندي >> مش بس عندها الايه الاحتياج >> طيب انا عندي حاجه كده سريعه الفكره كلها بالنسبه لي ان شارع العقار وده بيزد كده على الريبورت هتكلم عليه ماشي وايجار العقار مع اللي بيحصل فكره ان ما فيش كولاترال اساسا انا هستلم كمان اربع سنين وخمس سنين وبتاع فانا مش

22:32 هناخدها ان هو هيستلم >> فانا دلوقتي انا المفروض ان انا عشان استلم فانا هقف ايجار صح >> اوكي >> حلو في دلوقتي ان >> الريشيو بتاعه الايجار >> ونسبه الايجار من الافريج في المرتبات احنا بنتكلم في 39% افريج >> فانا مطلوب مني ان انا انفع 39% من مرتبي في ايجار زائد اروح اشتري عقار ادفع له قسط >> تمام لمده 10 سنين والقصاط في الحا يعني في المشاريع اللي هي بنتكلم عليها اللي هي السي والبي بقت متوحشه احنا بنتكلم في 10 و2000 جنيه >> 200 جنيه اه >> تمام >> في حاجات المفروض ان هي بروجكتس موجهه

23:18 لمحدود الدخل >> او او متوسط الدخل >> او متوسط الدخل فلا هو بقى في ارقام مش طبيعيه فعشان كده الحته بتاع بتاعه الايجار بقى ما هو ده برده ما هو ده برده دلاله تانيه بص احنا في عندنا ايه في عندنا البانه كده كانت بتتردد في السوق العقاري من سنه 2005 بقىها 20 سنه العقار استثمار يعني ايه استثمار استثمار يعني اصل منتج اولا مش مجرد مخزن قيمه فدي واحده فعشان العقار يبقى استثمار لازم يتم تشغيله تشغيله يعني تاجيره طيب الريشيو دي انت ارقامك احدث من ارقامي >> الارقام اللي احنا عملناها ولما الناس زعلت ونشرناها بطلنا نتكلم في الموضوع

24:05 خالص والله لحد ما انت ايه قلت لي تعال عايزين نقعد مع بعض وبتاع >> فانا اه فانا فانا مش عايزعل حد مني لكن لما نيجي نتكلم على البرايس تورنت ريشيو ا في السيتي سنتر تحديدا نتكلم على ايه اللي هو على اه يعني وسط المدينه >> اوكي >> ا لحد جون دي مصر الجديده ميه نصر سيتي سنتر اللي هو الايه اللي هو بتتكلم وسط المدن وسط المدينه يعني >> برده هنقارن مصر بمصر الاول >> اوكي >> الريشيو عندي كانت لحد الدراسه اللي اللي احنا عملناها عندي في الشركه ا في اخر يونيو 25 كانت 19. 75 اللي هو ايه؟ اللي هو البرايس تو رنت السعر للايجار مش الانكم للرنت السعر للايجار فكان بتتكلم

24:53 على انها ايه في السيتي سنتر حوالي 19. 75 تمام طيب ا كانت كام من 10 سنين؟ كانت حوالي 11 طيب المؤشر العالمي كام؟ تسعه طيب المؤشر المناسب بالنسبه للاسواق النشاه والدول الناميه بنتكلم على كام؟ على 12 من 12 ل 14 طيب احنا كام دلوقتي؟ احنا على ارقامي انا في جون كانت 19 و75 حضرتك دلوقتي بتتكلم على 21 >> صح كده >> بس >> فانت برده في الريد زون >> تمام >> ده معناه ايه ده معناه انه الناس اللي عندها الافورديبيليتي انها تاجر

25:40 >> يعني هو ما بقاش الموضوع يعني ما بقاش الموضوع مقتصر على ان حلقه البيع يعني بطيئه في >> ا >> المشاريع الكبيره بس >> لا هي بطيئه حتى في الريسيل بتاع المرض نتكلم بقى في حته الرساله >> اه يعني انت حتى لو انت انت الوحده اللي انت شاريها عندك ودلوقتي مش لازماك عايز تبيعها >> وعلشان كده الناس بتتكلم ما هو انا لما انا بتكلم واساتذتنا الكبار بيتكلموا دكتور هاني توفيق بيتكلم ودكتور مدحت نفع بيتكلم والناس تقعد تشخط فيهم وتزعق لهم وتقول لهم ما تقولوش كده و بس ما تقولش في قاعام حلو خلاص ا الناس دي بتتكلم من خوفها ليه لانه طب ما هو كلنا عندنا العقارات وكلنا

26:26 قلقانين على فلوسنا اللي اتحطت في العقار فده نوع من انواع الاستغاثه يا جماعه اللي انتم بتعملوه بياذينا وبياذيكوا طب ما هونوا على انفسكم شويه وركزوا انتوا بتعملوا ايه وما ينفعش يبقى دايما الرد لا انا هسالك سؤال نفكر فيه مع بعض كده مع المتابعين بتوعك عمرك شفت حد بيحذر من كوارث ممكن تحصل في سوق عقاري بيطول لسانه على حد من المطورين العقارين مين اللي بيطول لسانه على الناس اللي بتحذر من وجود هيام معانا في الاوضه واحنا مش شايفينها المطورين العقار >> المطورين العقاريين ما ده دليل يا فندم على ان هم خايفين بجد بس في كلام بيقال بينهم وبين بعض في الغرف المغلقه على

27:11 الجهاز ده >> باي ذا واي الغرف المغلقه دي جروب على الواتساب >> ما فيش حد بيشتغل في العقارات مش عارف القصه دي >> جروب موجود على الواتساب في عدد من الناس >> ا يعتبروا من قيادات التطوير العقاري بيتفقوا مع بعض هيطلعوا هيردوا علينا ازاي؟ هم دلوقتي واحنا بنتكلم لما حضرتك هتطلع البودكاست دوت على اليوتيوب هيشوفوه وهيشيروه مع بعض ويتفقوا هيردوا علينا ازاي اوكي وبيتفقوا مع بعض على الاسعار وبيتفقوا مع بعض على كل حاجه فده اتس فورم ا كارتيل كمان يعني ده في منتهى الخطوره عليهم وعلى السوق وعلى مصلحه الاقتصاد كله خصوصا لما يبقى ايرادات العقار ليها ثقل كبير ايا كان مش هنقعد نتكلم بقى هم كام 15 ولا 20 ولا 25% بالنسبه للناتج المحلي الاجمالي المصري ده رقم يخوف انا

27:57 >> اتجاه الدوله في الاستثمار في العقار كبير جدا عشان كده احنا عندنا العاصمه الاداريه عندنا العالمين الجديد عندنا حاجات كتير >> لا ده موضوع ثاني انت هنا بتعمل بنيه تحتيه العاصمه الاداريه ديت المفروض ان هو مشروع قومي اساسه ان يكون في شركات وتشغيل وبورصه جديده وبنوك وخدمات و وجامعات وحاجات من دي فانت ده ده ده ده ده ده ديفلبمنت ده تنميه اقتصاديه ده موضوع تاني اوكي لكن لما بنيجي نتكلم على المطور العقاري وعلاقته بالمستثمر او الساكن او المستهلك او المستخدم العقاري هنا العلاقه بقى فيها بقت مريبه شويه يعني ما بقتش منطقيه في حاجه غلط والحاجه الغلط ديت هم رافضين الاعتراف

28:42 بيها ومش واي حد بيقول لهم يا جماعه خلي بال انا ماليش مصلحه والله يعني انا انا لا بشتغل معاهم ولا بدور معاهم على شغل ولا ولا عايز اشتري بالرخيص ولا حاجه انا بحذر انا بحذر يعني واحد بيشوف ظاهره معينه بيحذر منها >> بعيدا عن بفكر فيه مطورين العقارين وبعيدا عن الحته دي مهمه قوي ان انا برده نفكر كده مع بعض ماشي اا المشكله دلوقتي في حته الريسيل اللي انت لسه قايلها من شويه >> ام >> وحته الاستثمار الامن اللي هو العقار انا دايما بالنسبه لي انا دي حاجه مقتنع بيها الاستثمار لازم يكون مبني على ثقه واللي بيحصل دلوقتي ان انا وشافهم من وجهه نظري

29:29 >> ان الثقه دي بدات تتسحب واحده واحده عشان لما يكون في حد يطلع من >> مش هتكلم مطورين بس حد من الادوكيتس بتوع السوق العقاري يتكلم ان اه فعلا في مشكله في الريسيل وعاملين لنا صداع ده كبير >> صح >> والتاكتيكس بتاعه المبيعات بتاعه الايجار الالزامي >> ا >> وال اصل انت ممكن تعمل فليبنج وانت لسه ما استلمتش العقار فانت تروح دافع المقدم >> وترتبط نفسه بقسط عشان بعد سنه هتبيع بقى والدنيا جميله بس انا بالنسبه لي ما انت هتبيع ازاي ما انا هروح ابيع ما انا بنافس مينطور نفسه >> شكرا ما على فكره دي كانت ده كان ده كان نقوص الخطر ده كان نقوص الخطر اللي كتير من الاقتصاديين كانوا بيتكلموا عليه باك في 2007 و8 وتسعه و10

30:16 >> لما كانوا بيقولوا يا جماعه في نقطه مفصليه هتحصل في السوق دوت لما يبقى لانه كل التطوير كان بيحصل في الضواحي >> صح >> ما كانش في تطوير مدن جديده ما كانش في تطوير حقيقي بيحصل في السيتي سنتر اللي هو في الاحياء القديمه مصر الجديده مدينه نصر الهرم الدقي يعني ما كانش في تطوير بيحصل في الحته دي بشكل يعني حته ارض متسقعه صاحبها قرر يبنيها فبناها وابتدى يبيع فيها انما لما بتتكلم على تطوير حقيقي كان ابتدى يحصل مع مطلع الالفينيات 1 2 3 4 خمسه في الضواح خارج الايه التجمعات السكنيه الجديده >> فابتدى يبقى في طفرات سعريه من وقتها فبعض الاقتصاديين ابتدوا يتاملوا الظاهره دي تقول لك في نقطه مفصليه انفلكشن بوينت

31:03 هتغير الباترن بتاع الماركت كله لو سد هؤلاء المطورين في تسليم هذه الوحدات للمشترين وهي امتى؟ لما يبقى في نسبه متساويه تقريبا في ايد الملاك من الوحدات العقاريه مطروحه للبيع في السوق قصاد اللي بيقدمه المطور العقاري >> فالمطور العقاري برض تشدق كده وتمخض كده وطلع قال لك ايه؟ قال لك لا لا انت فاهم غلط الاونر او المالك هيبقى محتاج الفلوس فهيبيع بسعر انا بدي بايمنت فاسيليتي فدخلنا هنا في اللعبه بتاعه الايه حماده بقى اللي هم بيسموه تسهيل وهو في الاصل هو عباره عن بديل الرهن العقاري لكن بديل

31:50 فاسد يعني لانه ما فيش عليه كولات بس كده فابتدى يظهر الايه الكلام الحجه دي انه لا ما تقلقش صاحب اليونت هيبقى عايز يبيعها مثلا بمليون جنيه انا هبيعها ب 2 مليون جنيه بس بتسهيلات على خمس سنوات >> ام >> كويس فابتدى يظهر الايه الحته بتاعه التسهيل ديت فانت بقيت بتنافس السكندري ماركت والسكندري ماركت دوت المفروض ان هو يمشي معاك بارالل يعني ما ينفعش مصلحتك ان هو اه ده من مصلحتك ان هو برده عدد المستثمرين العقاريين لما يزيدوا ده معناه ده اكبر >> شكرا لانه انت فابتدت الثقه تفقد من هنا بقى >> ليه لان واحد فعلا عايز يليكويديت وهو ده تعريف الاستثمار زي ما اتفقنا يعني ما تيجي تتكلم كده في ثلاثه بيلرز كده لاي

32:35 حاجه بنقول عليها استثمار حاجه بنسميها الكابيتال جين اللي هو العائد الراس مالي على الشال انفستمنت اللي انت عملته >> اللي هو البريميوم اللي انت عملته بالبط كده اللي هو العائد من تشغيله عشان يبقى اسمه استثمار لازم يبقى شغال مش متسقع مش محطوط في الثلاجه تمام >> وثالث عنصر لتقييم اي فرصه استثماريه هي الليكويدبيلتي القدره على التسهيل فلما ليكوديبيلتي تبقى صعبه الفالو بتاعه الانفستمنت ديت بتبتدي تقل >> يعني مثلا حته ليكويديتي او فكره التثيل نفسها مثلا انا العقار ده انا اشتريته مقدر في السوق مثلا ب 5 مليون جنيه >> بس ما فيش حد بيش 5 مليون جنيه فاضطر اسفا ان انا انزل النص عشان اخص منه اه بتنزل

33:20 بال 30 وال 40% بالضبط كده فكده بقى حصل ايه حصل ا انا انا ما حققتش عائد حقيقي بقى على الورق انا اسمي معايا واحده معايا 6 مليون جنيه بس انا مش عارف ابيعها بس مش عارف تبيعها شكرا جزيلا >> اوكي فده انذر فكده هو ازاي يبقى استثمار طب مش كده وبس بقى ده انا كمان بلاقي نفس المطور بينافسني انا في ان انا اعرف ابيعها او اسيلها ام >> ا ولما ابتدى الموضوع دوت يحصل ابتدت العقود بتاعه البيع تبقى عقود ازعان >> ام >> فاصبح كده انت زنقه في حته ان هو لازم يفليب معاك ويلعب عندك مش يلعب ضدك وتعلمنا لعبه الاوفر برايس >> من السيارات للعقارات لخلال لكرتونه البيض لكيلو البانيه يعني انت بت اوفررا حاجه

34:08 اسمحلي بس يا دكتور بس انت حاسس ان انت جاي عليهم بكتير قوي >> والله بص انا مش عارف برده هم يعني هو ليه انا متهم هذه التهم يعني ا احيانا كده بيبقى في عارف اللي هو يقول لك ايه ا اكسبيرينس از ماست >> اوكي سم تايمز اكسبيرينس از ماست دي بتبقى معناها انت انت معانا في الليله دي ولا انت هتفوق علينا يا جماعه لا هو الموضوع انا مش جاي على حد انا مضرور زيي زي كل الناس ولو حصل اي ضرر ل القطاع دوت كقطاع يعتبر مهم جدا بالنسبه للاقتصاد وكل الصناعات المغذيه ليه ده هيضر بالكل فساعتها لازم يبقى في حد بيقول كلمه حق بدون ما يبقى بيعمل اعتبارات من

34:55 الاعتبارات اللي هي الخاصه بالمجاملات يعني لبعض الاصدقاء او القائمين على هذا القطاع فانا مش جاي عليهم ليهم ولا حاجه انا واحد عنده مرض بقول له الحق انت لو كملت كده المرض ده هيبقى خطير فمحتاج انك انت تبتدي تعمل اجراءات علاجيه سريعه فالكلام مش معناه ان انا بقول له انت وحش انا بقول له دي مشكلتك لو سمحت ابتدي اتخذ الاجراءات العلاجيه اوامر لانه لو سبناها كده اللي هيحصل انه هيام بيحصل لها ايه؟ >> بتكبر >> عماله بتكبر وبتتخن فلما في الاخر هيحصل ايه بعد كده >> متشكر جدا فاحنا مش عايزين دوت احنا عايزين ايه احنا عايزين نبقى يعني بنقول لهم يا جماعه السكه اللي انت ماشي فيها دي

35:40 غلط واحد بياكل جانك فود كل يوم >> هقول لك رد بتاعك انت ايه علاقتك بالعقار >> حلو قوي هل انا لي علاقه بالادويه او الطب علشان اتعالج واسمع الكلام واخد الدواء حلو لما واحد يلاحظ عليا اعراض معينه و وهو قارئ للاقتصاد ا كعمل اقتصادي تمام ا المفروض اسمع له ولا مش المفروض اسمع له فسام تايمز بتبقى في قضايا معينه كده ابعد شويه من الفنيات بتاعه الصنع انا هسالك سؤال بالمقلوب ويا ريت برده برده ايه نطرح السؤال ده كاوبن اند كويس هم المطورين العقاريين نفسهم اللي موجودين دلوقتي الاسماء الكبيره ايه علاقتهم بالعقار >> صح >> باستثناء قسمين ثلاثه ايه علاقتهم بالعقار

36:28 >> يعني ناس كانت بتشتغل في المنسوجات وفتحت شركات تطوير عقاري ناس كانت بتشتغل في الثلاجات وفتحت شركات تطوير عقاري وناس كانت بتشتغل في السياحه وفتحت شركات تطوير عقاري هم المطورين العقارين نفسهم ايه علاقتهم بالعقار فلما نيجي نتكلم على الحته ديتاني المنظور هو مالوش علاقه بفنيات عمل تطوير العقاري احنا بنتكلم على تقييمه ك ا داعم او قطاع داعم للاقتصاد >> اوكي واللي يقول لك غير داعم للاقتصاد لان في ده هيطلع برده يقول لك كده منهم يقول لك لا القطاع العقاري ما ينفعش يبقى رافع اقتصاديه يا ابني ده انت بعضمه لسانك اللي بتقول لي ان هو مشارك ب 20% من الناتج المحلي الاجمالي مبيعاته يبقى ازاي غير داعم >> ما ينفعش يعني الكلام برده كلام مش راكب على بعضه يعني لما تحط الكلام جنب بعضه زي

37:14 برده ايه اصدقائنا اللي بنقول لهم يقول لك فقاع قريه يقول له طب عرفها لي ما يعرفهاش يا ابني هي موضوع بسهل خش على جوجل اكتب ديفاينين ريال ستيت بابل اور انفستمنت بابل هيقول لك ايه هي صح ف انت خايف ممكن تبقى انت مالكش في العربيات بس بتسوق صح ف مالكش في صناعه المنسوجات بس بتلبس ف احنا بنقول لهم خلي بالكم عشان هتلبسه. طيب هقوللك نفس برض ردهم انت بتتكلم في حته الافردبيبتي وحته ان الناس مش عارفه تشتري اقوللك ده كده كده موجود في مصر من زمان ما يهمنيش بقى انت بتقوللي ريشيو مش ريشيو ارقام كبيره قوي >> اي حد بيحاول يحاول فلوس عشان يشتري طول

38:00 عمر الناس عندها مشكله انها تشتري عقار لان هو منتج بريميم قوي مش اي حد ممكن يشتريه >> لا الكلام ده مش صح ليه لانه المؤشرات هي نفسها لما نرجع بالتاريخ ورا شويه بقول لك 10 سنين و10 10 سنين في التاريخ بتاع صناعه العقار مش رقم كبير يعني هتلاقي انت بتتكلم على ان الريشيوز دي اقل من النص بتاع اللي موجود دلوقتي >> ولو بتتكلم دلوقتي على 20 ضعف من 10 سنين كنا بنتكلم على ست سبع اضعاف فانت بتتكلم على انت بعدت قوي قوي قوي فمعنى كده ان نسبه الناس دي انا بص ما يهمنيش يعني ماشي انا هقيس معاه واقول لك بص سيبك من الريشيوز سيبك من الريشيوز الريشيوز لما انت تبص عليها كمؤشر كولي تقول لك ان اللي انت شايفه بيع ده مش طلب حقيقي >> حلو خلي بقى اقول لك الحته دي

38:47 >> احنا دلوقتي بنتكلم على الطلب الحقيقي ده واحنا قلنا من شويه ان هم بيقيسوه بالجواز والطلب صح >> لاواز ده ده تقدير الطلب >> انما انا بتكلم على مقاومات الطلب الحقيقي يبقى في حركه ممكن لكن الحركه بتاعه البيع دي مش دلاله على طلب حقيقي هتسمع بقى اللي يقول لك والله ده ثقافه ثقافه المجتمع المصري ما فيش حاجه اسمها ثقافه في يعني ده كلام ده برده برده تبريرات غير ملموسه يعني ما فيش اي ستاديز بتقول كده يعني ا في ناس هتقول لك اصل ده الملازل امن ا طب ماشي حلو فين طب ما هو لما الناس ابتدت تحس ان هو مش عارف يعمل اللعبه بتاعه الفليبنج >> فبدا ياخد الفلوس بتاعته ياخد الفلوس بتاع يحطها في ذهب يحطها في حاجه ثانيه صح

39:33 >> فضه دلوقتي >> فضه وهكذا بقى ترند >> بالظبط كده وبعدين خلي بالك برده من حاجه ثانيه يا محمد هو المطور العقاري اللي بيبالغ في التسعير او بيسعر بالاسلوب الفج ده عشان يدي انطباع للماركت ان في برايس اسكيليشن وفي كابيتال جينز لانه اللي ببيعه دلوقتي ب 10 بكره هيبقى ب 12 >> فيبقى اللي اشترى ب 10 فاكر انه هيعرف ان هو كده كسب ايه؟ كسب اثنين عليهم ا الزيادات الاخيره النوعيه اللي حصلت بسبب حسابات خاطئه خاصه باسعار الصرف وخلافه داخل شركات التطوير العقاري وتمسكهم بعدم تصحيح الاسعار اغلبهم مش

40:21 كلهم >> مسكوا على نفس السعر الصرف ومش عايزين >> ينزل هو بيراهن ضد مين؟ >> ضد نفسه >> لا بيرن ضد البلد >> بيراهن ضد اقتصاد بلده يعني هو النهارده المطور العقاري >> يتمنى مش برض مش بعمم لكن بتكلم على الاغلبيه يعني يتمنى انه الاستقرار اللي حصل في سعر الجنيه امام الدولار دوت ما يحصلش. طيب هقوللك بقى يعني برض وجهه نظر تانيه هو مافيش فقاع عقاريه عامه او مافيش هيام هو موضوع في قدره الشركه نفسها ان هي تبيع لان في شركه او شركه عقاريه او مطور عقارئ بيبيع وفي حد تاني بينشر زي مثلا محمد العبار لما طلع الكلام ان هو بمكالمات تليفون ولا الكلام ده كله وباع ا مراسي ريتسي ولا

41:08 الكلام ده كله ب 2 مليار دولار وقال لك ما هو الناس اشترت >> حلو ا هو في عز ما لا خلاف على تسميته بفقاعه عقاريه في 2008 كان في شركات تطوير عقاري بتبيع ولا لا؟ >> بتبيع >> شكرا يبقى ان في مطور بيبيع ده مش مؤشر >> حلو >> لان الكلام برده لازم يبقى على السياق الكلي لانه حتى السياق الكلي دوت هذا المطور اللي بيبيع ممكن جدا قريبا يتوقف عن البيع وما يعرفش يبيع دي حاجه الحاجه الثانيه هو يعني ايه بيع اصلا في العقارب >> بيع عندي حاجه انا ببيعها >> ط لما انا اقول لك ان انا بمكالمه تليفون او فتحت الحجوزات اون لاين عندي بعت ب 70 مليار ولا ب 20 مليار في نص ساعه ولا في

41:53 ساعه حلو قوي دي قيمه الوحدات اللي تم حجزها السؤال بقى >> ككشن >> الوحدات اللي تم حجزها دي كام في الم اتسوت اتسوت مش يعني اتسلمت يعني اللي حجز جه وتعاقد >> وكام في المجاوزات بتاعه الوحدات اللي تقيم ب 2 مليار دولار ولا ب 70 مليار جنيه تم ردها تاني للحاجزين المرتجعه قد ايه >> صح صح >> فانت كلمه بيع نفسها بتبقى احيانا الغرض منها هو عمليه خلق شكل من اشكال الحاله او القطيع بلاسيبو ايفيكت كده انه يا جماعه السوق ماشي ما تقلقوش ناس بتخرجي

42:40 لسه رابع ده الدنيا ماشيه مش عارف ايه طيب حلو قوي ما تيجي تبص بعد شويه خش كده حضرتك بقى على اي مكتب من مكتب السماسره الكبار اللي هم ما يقدروش يستغنوا عنهم النهارده وشوف كده الوحدات اللي هو بيقول لك اتباعت دي هتلاقيها معروضه للبيع طب اتباعت ازاي انا هصدق الرقم يعني انا مش هشك في انه دي بروباجاندا وانونسمنتس مش حقيقيه انا هصدق الرقم وهقايس معاك >> طيب الوحدات دي ازاي لسه معروضه للبيع >> قال لك من غير اي تسويق كمان >> ا تمام زي الفل زي الوحدات دي معروضه للبيع لسه >> ما هو نفس المرحله انت بتقول لي انا كده قفلت ما هو لما انا افتح مشروع في الساحل الشمالي ولا في البحر الاحمر وابيع ب 100

43:26 مليار جنيه في 10 دقاق ما هو اكيد انت كده خلصت لي المرحله اللي انت فاتحها طب حلو >> نبتدي بقى المرحله الثانيه لا ده انت لسه بتبيع في المرحله اللي انت بتقول انك انت بعتها يبقى هو اصلا البيع دي كانت دعوه غير دقيقه لان الوحدات دي كانت حجز وليس بيع والحجز من قبل مضاربين لما بيحسوا ان هم هيتعثروا مش هيعرفوا يسدوا لما بيجي وقت التعاقد الحقيقي بيقول له لا يا عم انا عايز فلوس الديبوزيت بتاعتي تمام وهنتكلم على براكتس انا وانت وناس كتيره جدا راحت لمطورين اسماء كبيره ودخلت معاهم في مراحل لونش وقعد قال له انت تحجز دلوقتي وتيجي لي بقى يوم الافتتاح ا اديك العقد بتاع وحدتك فانت انت بتشتري حاجه انت مش عارفها طب ولو ما عجبتنيش يقول لك

44:12 هرجع لك فلوسك بالكامل اللي هي كام؟ يقول لك ادفع اي حاجه ادفع 20,000 جنيه فانت دفعت 20,000 جنيه في وحده تمنها 40 مليون جنيه وهو يطلع يقول انا بعت ب 40 مليون يا عم انت لميت 20000 جنيه وهترجعهم لي ده انا اخدت سحبتهم لي على كريديت كارد >> تعمل حركه على حسابك في البنك فيبقى تقدر تاخد من البنك شويه تسهيلات وفي نفس الوقت بتدي هيام او ايهام للناس انه في حركه في السوق فالنهارده حتى ده المشتري ما بقاش بتخش عليه قوي يعني >> انه الارقام اصل المبالغه ساعات بتفضح يعني عارف اللي هو ايه لما حد يبقى ا يعني ا بفشار بتعمل ايه بتسيب له سيبه براحتك

45:01 يكمل تسيب له خالص فيبتدي يكبر الموضوع قوي لحد ما نبتدي نتكلم بقى على ان هو ايه دخل عليه السبع اسود وهو مش عارف قلب واحد زي الشراب ومسك خلاص بقى عرفنا ان هو بيلمع كده >> فانت خلي بالك برده في عندنا مشكله خطيره وتمس التسويق بشكل كبير هو انه ديفلوبرز محترمين جدا جدا وليهم ثقه اعمال محترمه جدا جدا ابتدوا يعانوا النهارده من ريبيتيشن كرايسيس وبراند ايدنتي كرايسيس >> ولسه فاكرين ان الحكايه هيصه وزمبليطه في السوشيال ميديا وفي الاوتورز وفي التلفزيون وشركات سمصره تاخد عمولات بال 10% وبال 8% وبال 12% وبعد كده يجي يقول لك انت مالك انت ومال العقار طب انا هسالك سؤال لو انا

45:46 بديك دلالات ان انا مجرد قارئ للوضع العقاري في السوق المصري ومقارناته باسواق اخرى يا سيدي مهتم تسمع ولا ما تسمعش مش انا ممكن ابقى زون >> صح >> وخايف طب ما تعلجني يعني قو لي قو لي ايه حجتك >> ابني الثقه معايا >> بس كده انما لما تبني الثقه معايا فتدي اديني حجج واهيه مش داخله عليا وانا مش مصدقها ما تزعلش لما ابتدي ده للاسف اللي هو بيرفليكت في تكتكس الغريبه بتاعه باير العقار من السماسرا المعروفين >> شكرا شكرا يبقى هو كده تاني فاكر انت البودكاست اللي انت استضفتني فيه الاولاني كنا بنتكلم على الماركتنج ورفير ستراتجيز >> قلنا ايه مصيبه المصايب تاكتيكال موفز سيك

46:35 دايركشن >> بيعمل حاجات تاكتيك عشان يعدي اليوم ويجيب التارجت ويقفل السنه وهو المفروض يعد استراتيجي استراتيجي دي تشمل كل حاجه بقى هو بيطور لمين هو بيطور فين هو بيسلم قد ايه هو بيصعر ازاي هو بيتكلم مع الماركت ازاي طب انا هسالك سؤال تخيل معايا كده تصور جدلي مطور عقاري طلع وقال يا جماعه احنا بنقر ان في مشكله لكن احنا مع المستثمرين اللي اختارونا عشان ندعمهم ونعدي دي المشكله مع بعض >> المستثمرين هيشتروا >> شكرا >> في قصه شهيره جدا قصه شهيره جدا كيس اكتشه جدا حصلت سنه 2008 سنه 2008 كان في ازمه ماليه عالميه ففي

47:21 حركه البيع بتاعه السيارات توقفت تماما ليه لانه كان في كلام من بعض المحللين اللي برده مالهمش في الاوتوموتيفز ومالهمش في الريال ستيت لكن هم انالستس بيحللوا ا قالوا يا جماعه طبيعي جدا ان لما بيحصل ازمه من النوع دوت بيحصل حاجه اسمها تراجع في قيمه الاصول يعني قيمه الاصول كلها بتبتدي ايه تتراجع حلو كده من ضمن الاصول ديت الكابيتال ايتمز الكبيره او هنسميها الديوربل جودز اللي هي زي السيارات فتوقعوا ان اسعار السيارات هيحصل لها ايه هتتراجع فطبعا الناس اللي سمعت الكلام دوت في الوست بقى مش عندنا قال لك ايه قال لك يبقى ما تشتريش ايهج >> عربيات السنه دي خالص

48:07 >> ام >> مين شاف الموضوع دوت شركه اسمها هيوندا كوريا قالت لك ايه ده ده احنا كده مش هنعرف نشتغل واحنا عندنا هدف ان احنا نبقى هاد تو هاد مع البيج اوتوموتيف كباني زي فولفاجن جروب وزي يعني تويوتا موتو يعني الامبايرز الكبيره دي فهيوني عايزه تخش تبقى واحده من اللاعيبه الكبار في الماركت >> فراحت قاللهم طب بص احنا هنعمل كامبين جديده ايه بقى هنادرس الماركت بالمشكله اه في مشكله مش هنتدار ولا هنستخبى ورا صباعنا ونقول لك ما فيش حاجه احنا هنعمل ايه هنقول لهم اه في مشكله طب انت عايز تغير عربيتك تعالى غير عربيتك ولو هيونداي قررت انها تراجع الاسعار عشان البيع وحش هنرد

48:55 لك الفرق موافق يا عم الحاج >> موافق >> هيونداي باعت بيع في السنه دي واصبح تخطت فولكس فاجن جروب في السنه ديت لو انا فاكر الارقام صح >> لان انا شايف برده الثقه بتتبني بترانسبيرسي شكرا انما انا دلوقتي ما بقتش مصدقك >> ما انت تيجي تقول لي حاجه الصوت العالي والشتيمه والزعيق واصل دول مش فاهمين ومالهمش في الاعقار ومافيش فقاعه اصل مافيش مرجج >> طب يعني ايه فقاعه طب يعني ايه مرجج >> ما هو انت يعني ما انت تطلع تقول يعني ايه فقاعه وتقعد تحاور في الكلام وتلف وتدور وما تعرفش الفقاعه للناس اللي بتسمعك وعمال تقول ان لا يمكن يحصل في القاعه في عشان مافيش يا عم سميها زي ما اتفقنا اي حاجه مش مشكله في مشكله في تقييم العقار

49:42 النهارده تسميها اي اسم اللي بيقول لك كده بيقول لك لو سمحت راجع سياساتك وراجع شغلك عشان الموضوع ممكن يبقى مؤلم للجميع >> ام >> تعرف ان 70% من اللي بيتفرجوا على زنس ودما بودكاست مش مشتركين في القناه لو انت منهم اشترك دلوقتي ليه عشان نقدر نقدم لك محتوى عالج الجوده ويخدم ذوقك طيب من الحاجات الملاحظات المهمه اللي حصلت في السوق الفتره اللي فاتت وحدات شغيره كتير موجوده ولا بتاكل ولا بتشرب موجوده بس >> هتاكل وتشرب حلو برده بص بص ما هو ده الكلام برده بتاع ايه البياع وهو بيبيع يقوللك ايه يقول لك اشتريها ويا عم هيحطها عندك قال لها لا بتاكل ولا بتشرب الجنيه سعره عمال بينزل وانت في تضخم وكلام من ده صح الكلام حلو ماشي

50:29 >> اقابل بقى يا عم ها مصاريف صيانه فروقات صيانه ا ضرايب عقاريه ا السيوله قدره على التسهيل عماله بتقع بالكل ساعه >> خصوصا مع يعني التحديات الاقتصاديه اللي بتحصل في مصر والتشينجز الكتير فانت هتحتاج تسال كتير >> بس كده طب انت كنت بتقيمها الاول عشان الدولار بقى ب 50 وهيكمل لل 70 >> انت مقيم على الحقيقه >> ازاي الحال >> انت مقيم على الح >> انت فهمت انت بتراهن ضد مين؟ انت الفالو بروبوزيشن اللي انت مقدمه للماركت >> الاقتصاد المصري بينهار احمي مدخراتك بانك تحطها في العقار >> واحنا الناحيه الثانيه >> طب انا بقول لك طب الاقتصاد المصري مر

51:15 بكبوه وابتدى يتعافى >> ام >> هتقول لي ايه المره دي استثمار >> امم >> ما هو انا طب ازاي >> حلو >> طب الدولار ما وصلش ل 70 و80 و100 في ناس كانت مسعره على 100 و100 وي وبقينا بنعلي على بق اللي هو انا اقول لك مثلا ده البتاع الساعه اللي انت لابسها دي انا شفتها في السوق ب 10000 جنيه فواحداني يقول لك لا ده انا ب 12000 جنيه اقول لك عليها ب 15000 يعني خلاص احنا بقينا بنراهن على سعر الدولار رايح فين نعمل بيه البروفيجنين اللي انسحر بيه عشان تكلفه مواد البنى والتضخمات >> في نفس الوقت مع كل سعر البترول والمصاريف النقل والشحن طب حلو قوي ها ايه الاخبار بعد الاحداث بتاعه فينزويلا ومحطه البنزين

52:00 اللي فتحت للولايات المتحده الامريكيه >> فنزويلا عضو في الاوبك >> عارف >> امريكا دخلت الاوبيك >> ام >> صح الخلافات الخالجيه الخالجيه >> ام >> الامارات عايزه تنسحب من الاوبك وهددت بده اكث من مره انت متخيل انت رايح فين بالنسبه لتخطيط اسعار البترول برميل البترول اتنفذ اول امبارح على 59 دولار من 63 >> ام >> والاتجاه نزولي >> ام >> يبقى معنى كده انت رايح فين >> ممكن نص زي الكورونا شوف كان ال >> 30 دولار باين ولا كان لا ده كان وصل لمرحله ان هو بصفر تقريبا يعني >> لا انا مش بكام على العقود انا بكام على سعر البرميل سعر برميل بترول احنا وصلنا وصلنا لان هو سعر برميل بترول طب ما هو كان قبل كده ب 30 دولار وب 25 دولار >> صح >> طيب ما ده هتقول ايه طب تكاليفك مالها بقى >> اه بص انا بالنسبه لي في حته الاقتصاد حته

52:47 مثلا اللي هي الفوسل فولز او الحاجات دي كلها اللي هي الانرجي طبيعي حتى في البورصه بتاعتها هي بتطلع وتنزل تطلع وتنزل تطلع وتنزل انا عندي مشكله بس في السول العقاري في مصر بيطلع بس هو ماشي مكان لينير كده >> بالله عليك بالله عليك ده تعريف استثمار >> يعني اي اصل انت بتستثمر فيه في حاجه اسمها ان هو له اتجاه واحد >> لا الذهب مش كده لا الذهب مش كده شكرا الذهب مش كده يرجع بالتاريخ ورا شويهاني ما هو هو بيدور على الحجه اللي يضحك بيها عليا فعشان كده ما بقتش اصدقه الذهب مش كده الذهب لو رجعنا بالتاريخ ورا شويه هنلاقي الذهاب كان اقل من كده بكتير وهو بيعمل دايما الشكل بتاع السلطانيه دوت في الاسعار بتاعته يعني يقعد يتصاعد يتصاعد يتصاعد يتصاعد >> وصراحه برده ما ينفعش ان انت تاخد سعر

53:33 الدهب بالعمله المحليه لازم تبص لسوق العالمي >> زي ما انت حاسب على الدولار في السوق العالمي زي ما انت حاسب على البترول في السوق ما تقولش اصل بقى كانت الذهب جبته ب 2000ص بقى ب 5000 وده دليل على ايه ان دايما هي بتبقى محاولات لايجاد تبريرات >> للزيادات السعريه غير منطقيه بالمره خلاص كانت دخلت علينا زمان لكن لما بنبص دلوقتي بنلاقي انه طب كل الحجج اللي انت قلتها ما حصلتش >> يعني انت الاول قلت لي الدولار هيبقى ب 70 وب 100 ما حصلش طب انت قلت لي علشان ال العقار استثمار والعقار هو الابن البار مش عارف ابيع ا طيب الطلب على العقار ا يستمر مدى الحياه ولا يمكن ان هو مش حقيقي

54:19 لان اللي بيشتري مش مستثمر ولا حتى مستهلك عقاري ولا واحد عايز ياجر انت بتتكلم على اللي بيشتري ده واحد مضارب ويا فندم ده التعريف الاساسي بتاع الفقاعه ما هي الفقاعه قايمه على ايه؟ ان بيحصل سبيكليشن على حاجه بشكل مفرط يؤدي الى انه القيمه بتاعتها تبقى قايمه على الريسيلين او الريسيلين و يحصل انفليشن في البرايس بتاعها زريكت ولا يعكس القيمه الحقيقيه >> زي ما حصل في 2008 بيك شورت كم الناس اللي كانت الشورت ده اللي هو كده كان زي رهان على ايه >> ان ده هيوقع بالظبط كده بالظبط كده >> تمام طيب جزء التصحيح كاني اتكلم فيه يعني انا كنت

55:06 شفت فيديو حضرتك كنت انت اتكلمت ان اكتشري حصل تصحيح للاسعار في التسعينات >> في السوق المصري >> مظبوط >> وماحدش راضي يتكلم او ياكد المعلومه دي >> هو الفرق ايه ان في التسعينات ا حصل حاجه مشابهه لكن حجم السوق العقاري ما كانش بالحجم اللي احنا فيه النهارده كان حجم اصغر كتير >> وما كانش طبعا بالشركات الضخمه اللي بتشغله النهارده >> فحصل شكل من اشكال التباطؤ ادى الى حاله من الركود في سوق العقاري الممتده لعده سنوات >> فنزل السعر >> التصحيح بتاعهم كان انه ابتد يتراجع الاسعار في بعض المناطق وصل الى حوالي 50% انخفاض في قيمه العقار 50% انخفاض في قيمه العقار علشان يحصل تحريك للسوق مره ثانيه

55:55 هي دي المشكله بقى انه لما بيبقى في حاله من الحالات ديت بظروف السوق طول ما القطاع دوت لسه المشاركه بتاعته للناتج المحل الاجمالي بتاعتك محدوده نسبيا اللي بيتاثر بالمشكله قليل او اثرها علينا جميعا مش محسوس لكن حصل اا لما حضرتك تقول لي انه هذا القطاع تضخم الى ان هو بقى بيشارك بنسبه حوالي 20% من الايرادات العقاريه او ايرادات البيع العقاري تشكل شكل الناتج المحلي الاجمالي بتاعك طبعا دي كارثه في الايكونوميك كومبلكسيتي انديسيز المؤشرات الاقتصاديه بتاعه الاكونوميك كومبلكسيتي او درجه التعقيد الاقتصادي اللي هي بتضمن ان الاقتصاد بتاعك عنده قدر من المناعه للتعامل مع الازمات >> فانت عندك كده كارثه لان واحنا اصلا على

56:41 الكومبلكسيتي اندكس شكلنا يعني مش كويس يعني احنا عندنا فتره طويله كنا معتمدين على السياحه فتره طويله كنا معتمدين يعني لما يبقى عندك اعتماديه على قطاع واحد وما عندكش تنوع في المصادر ففي مؤشر اقتصادي خطير طلناه بالضبط كده احنا درسناه في كليه اقتصاد العلوم السياسيه في سنه اولى مبادئ اقتصاد اسمه مؤشر الايه التعقيد الاقتص او بنسميه الكومبلكسيتي اندكس مؤشر الكومبلكس الاكونوميك كومبلكسيتي اندكس احنا تراجعنا في المؤشر دوت قصاد دول نفطيه في الخليج يعني دول كان الكومبلكسيتي بتاعتهم سيئه جدا الكومبلكسيتي اندكس بتاعهم وحش جدا

57:27 لان هم معتمدين على النفط احنا المؤشر بتاعنا على الجلوبال ستاندردز كونوميك كومبلكسيتي بقى اضعف من دول كانت نفطيه >> طب خليني احضر في نفس الحته اللي انت قلتها انت قلت اسعار العقارات نازله تقريبا في بعض المناطق ال 50% >> في التسعينات >> في التسعينات طيب هل كده معنى ان التصحيح لازم يبقى انهيار >> لا بالعكس انا نفسي انه ما يبقاش بالعكس خالص انا اتمنى ان هو يبقى عن طريق ا يعني اجراءات محسوبه وا دراسه دقيقه جدا ا وتجمع من المطورين العقارين يحطوا ايديهم في

58:12 ايدين بعض ويحطوا ايديهم في ايدين الحكومه ويبقى في شفافيه وطرح حقيقي لانه الشارع بيتكلم ان احنا عندنا مشكله انا مش عارف الوحده اللي عندي ابيعها بسعر مرضي بالنسبه لي >> ولا حتى غير مرضي بالنسبه لي مش عارف احركها >> والمطور العقاري النهارده بيعاني من ا نسبه مرتجعات بتزيد >> ا شهر بعد شهر ا حاله توقف في البيع ا ناس بتوفر عماله وبتمشي موظفين >> طب ما دي كل مؤشرات على انه في انكماش بيحصل تمام انا لا اتمنى هذا خالص ولا احد يتمناه على فكره بالعكس يعني هو الناس هي على فكره هي دي المشكله ان انه هو يعني كتير من القائمين على القطاع بيتصوروا انه

58:58 اللي بيقول لهم يا جماعه خلي بالكم هو بيبقى هيفرح لو حصلت الكارثه انا نفسي اطلع غلط >> اوكي >> انا نفسي اطلع غلطان لان انا مضرور انا مضوري >> وغيري مضرور يعني ما حدشكلم في الناتج المحلي الاجمالي من السوق العقاري 20% ده لو حصل لا قدر الله بيرست >> لا طبعا لا طبعا هو انا بشكك في الرقم ده مبدئيا لكن هو لكن انا بقول لك دي الدعوه اللي هم بيقولوها يعني هو المطورين بيردوادوا هاخد انا الكلام بتاعهم صد 20% من الناتج المحلي الاجمالي >> لا المبيعات بتاعه القطاع العقاري تشكل >> لما تنسبها للناتج محل الاجمالي حوالي 20% >> 20% وحصل بيرست لا لاسبها كبيره >> طبعا لان في الاقتصاد في في محرك كده مهم قوي اسمه المالتيبلاير ف >> الفكره كمان ان هو لسه

59:44 >> اه اللي هو المضاعف تاثير المضاعف فلو ده حصل انت بتتكلم بقى على مئات الالاف من الناس هتقعد في البيت دخول كلها بتنخفض ال الطلب على الاكل والشرب هيتاثر ا وظائف هتخسر بطاله هتزيد حجم الطلب الكلي هيتراجع فطبعا ما حدش 2008 >> مين كان يتوقع ان اي جي >> اي اي جي بتاعه التامين >> مش عايزين اه بص ما هو على فكره المشاكل بقى بتتحل ازاي يعني تعالى فكر كده في 2008 فكر كمان فاكر البنك بتاع السيليكن فالي بنك >> اللي كاد ان يفلس من كم سنه قريبين 21 22 21 22 >> وكان مليارات وكان سيليكن فالي كله انت بتكلم بقى على صناعه البرمجه وصناعهك جاينت دول كانوا هيفلسوا وكل بقى الستارت

1:00:30 ابس والانترنورز المقومين الايكونومي وعاملين شغل وبيخلقوا وظائف وبتاع هيختفوا اتحلت المشكله ازاي نعترف ان في مشكله ونتجمع نقعد مع بعض ونشوف هنحلها ازاي حل متكامل >> حلو قوي كلمه نعترف ان في مشكله طيب انا عايز بس اقول الكلمه دي انا دلوقتي في البودك كاست انا احب ان انا اعرض المشاكل ونحاول نحلها >> خلاص بس اول حاجه خلينا نتكلم في عرض المشاكل الاعتراف ان في مشكله ده جزء كبير من الحل >> طبعا >> تمام انا عارف والله ان ما فيش سبونسرز بيجيلي عشان كده بس مشكله >> لا زين على الله ما انت وانا عايز اقوللك انا انا يعني اصدقائي في القطاع العقاري نفسي نفسهم بيقولوا لي بص احنا مش يعني مش هنتكلم يعني ما بنتكلمش معاك ففي ناس

1:01:18 زعلانه مني بس انا فعلا بتكلم اكلم لمصلحتهم والله >> والله انا وانا والله >> ولا ليا ولا نق ولا جمل والموضوع يعني انا انااني انا مضرور زيي زي اي حد >> بس >> انا انا الحمد لله يعني في الاول وفي الاخر مشكله بتتمسني بشكل شخصي انا مش راجل في السوق ولا اي حاجه ولا انا عايز اخش السوق ولا هو بالنسبه لي حاجه جميله لذيذه احط فيها فلوس يعني >> بس انا شايف ان في مشكله كبيره وانا عشان كده عامل الحلقه دي وجزء من حل المشكله هو المواجهه والاعتراف ان في مشكله زي بالضبط و حضرتك قلت سليكم فالي في مشكله رحنا عملناها على فكره انا هتكلم مثلا في موضوع البابل اللي حصلت في 2008 هي اكي هي بدات تحصل المسار بتاعها كان من 2003

1:02:05 >> وكان كم حاجات بتحصل المعتبرين يعني الاكاديميين يعني >> في الولايات المتحده الامريكيه لحد النهارده لحد 25 يعني هما لسه بيعانوا من الكون بتاعتها لحد النهارده >> عارف بس هي ما بلقتش ما حصلتش في 2008 يا جماعه حصل بقى كتير بس كان في عن >> كان في عنجهيه غير طبيعيه >> عشان كده بقول لك هي المشكله فين ان هم لما بنقول كلمه فقاعه في ناس كتير بتتصور احنا بنتكلم على انفجار >> لا يا جماعه بنحذرك ان في فورميشن >> ومسار >> ايوه الموضوع عمال ب ايه ات فورمين وانت بتنكر وجودها انا عزرك لان هي شفافه

1:02:52 زي ما اتفقنا >> بس انا عايزك تلحقها قبل ما ايه بطل تنفخ بقى لان هي هتبرس خلاص فبطل تنفخ فيها ما حدش عايز يسمع الكلام >> وبطل تانسيه >> عارف بيفكرني عارف فيلم دول لوك اب اللي هو بتاع لينا ديكابري اللي هو في مشكله بتحصل بس الناس كلها عايشه في حاجه في حد هيقع من فوق ما حدش واخد بالك ما حدش واخد بالك يطلع على البرامج يطلع على كل حاجه هو ده بالضبط بالضبط بالضبط >> اللي بيحصل دلوقتي في سورق قاريه >> شكرا >> كل الناس يعني انااني انا عارف ان في يعني ناس كتير مش هتتقبل الحلقه دي يعني مش هتقبل انا شخصيا وانا متفهم ده ما عنديش مشكله ولا بس بالتاني والله الغرض الغرض انه ربنا

1:03:38 يعني يفتح برتنا جميعا واتمنى اطلع غلطان >> وانا والله >> واتمنى اطلع غلطان ما عنديش مشكله خالص >> طيب خليني اسالك سؤال سريع كده هل السوق محتاج تصحيح ولا اعاده تسعير؟ >> ما هو التصحيح هيشمل من ضمن اجراءاته ا اعاده صياغه السياسات التسعيريه >> تمام طب ليه انت شايف الصياغات التسعيريه الحاليه >> من وجهه نظرك هي المحرك الاساسي لل >> لا انا مش شايف ان هي المحرك الاساسي انا شايف انها احد الاجراءات الضروريه لكن >> ا اعتقد انه في دراسه متانيه يجب ان تحدث حدث بشكل مجمع من كل المطورين العقريين اللي فعلا عايزين يعملوا اجراء يعني ا مظبوط ويكون حاضر فيه اعاده هيكله كامله

1:04:25 بقى للصياغات القانونيه والتعاقدات والمشاريع ويتعمل انفنتوري جرد كامل بالوحدات المباعه والوحدات الشاغره الفاضيه >> والمخزون بتاعهم واسلوب بيع يا راجل يا طيب ده احنا بنجيب لما بنروح شركه تطوير عقاري محترمه من الاسماء الكبيره واقول له انا عايز اشتري لابني ويطلع لي العقد انا رايح ادفع واستلم رايح ادفع ابص اقلب في الورق بتاع العقد كده الاقي المشروع مفتوح وهستلم كمان اربع سنين الاقي في في اخر صفحه في العقد في حاجه اسمها ايه تسلسل الملكيه المشروع لسه ماتسلمش ولتس اسسوا الملكيه

1:05:12 فيه 28 اسم >> 28 اسم ما بين والفرق ما بينهم وما بين بعض ايام >> ام >> تواريخ الامضه بتاع تسلسل الملكيه الفرق بينهم وبينه ايام يعني واحد اشترى يوم 8 يناير باع يوم 25 يناير ا واحد اشترى يوم ا يناير باع يوم مش عارف 11 فبراير ايه يا جماعه مين دول واشتروا ايه وليه وصل سعر للرقم دوت دلوقتي وانت كمطور لسه ما بنتش يعني رايح جاي رايح جاي انت بتخدم مين؟ فده محتاج وقفه لازم يبقى في اجراءات رادعه علشان ما يبقاش في عندنا مضاربه على العقار بالشكل الفج ده لازم

1:05:59 يكون في تصحيحات سعريه طبعا لازم يكون في التزام من المطور عشان التسليمات لازم يكون في رقابه شديد ما ينفعش يا جماعه يعني يعني بوت استثماري بالحجم ده مافيش عليه هيئه رقابيه يعني ده التامين عليه رقابه والبورصه عليها رقابه والبنوك عليها رقابه وقطاع الاتصالات عليه رقابه والادويه عليها رقابه ازاي انت حضرتك بتقول لي حاجه على كلامه برده ا مبيعاتها ا تناسب 20% من ناتج المحل الاجمالي وانت مش حاطط جهه رقابيه تراقب على الزيادات السعريه ديت بتتعمل ازاي >> وبعدين ترجع لما اكلمك تقول لي ما الحكومه شريك >> على فكره دي دي حجه عليك مش ليك

1:06:45 >> دي حجه عليك مش ليك لان هي انت فاهم ان الحكومه بتشاركك علشان ايه >> طيب انت دلوقتي شايف ان الدوله >> ام >> في السوق لاعب ولا منظم >> طيب ماشي الاول تعالى نتكلم بشكل السياقي التقليدي بس انا لق نقطه تحفظ كده على مصطلح كلمه الدوله لانه كدارس ل او خريج لكليه من كليه اقتصاد والعلوم السياسيه كان ا مفهوم الدوله عندنا له اركان اساسيه شعب دوله حكومه تدير دوله اقليم معرف وبقيه الحاجات العلم والرايه والمطار والحاجات دي فمفهوم الدوله الشعب عنصر من عناصر الدوله الحكومه كلاعب في القطاع العقاري ا محتاجين ان احنا بس ايه نشد خط

1:07:32 زمني كده شويه يعني نسحب خط كده طويل كده زمني ونتفرج على الظاهره ديت على حياه عنا يعني انا مش بقول لك ارجع بالتاريخ ورا كتير قوي انا بقول لك ارجع بالتاريخ ورا 30 سنه 40 سنه مش حاجه كبيره قوي يعني كان في وقت القطاع العقاري القائمين عليه مجموعه من المطورين المعروفين اللي هم اصحاب المهنه نفسهم مش بقى بتوع بيبيعوا هوم ابلاينسز واللي بيبيعوا منسوجات واللي بيبيعوا مش عارف ايه وبعدين لقوا في شغل هنا راحوا داخلين واعلاميين وبتاع لا الموضوع بقى ايه كان لا ده صحابه شركات محترمه ابا عن جدا بتشتغل في هذا القطاع والحكومه كمطور وفعل رئيسي ايام لما كان الساحل الشمالي هو مراقيه ومارينا ومابيلا والحاجات ديت >> وكان القطاع دوت كان منضبط جدا منضبط جدا

1:08:20 مشاكله قليله تسليمات بتتم في مواعدها الاسعار بالريشيوز مقبوله ا الحركه ماشيه تقريبا في انعدام للمضاربات في القطاع او النسب الصحيه اللي هي بنتكلم في حدود الاثنين ل 3 4% بالكتير من حركه السوق تبقى مضاربات لكن الباقي كله بيبقى ايه شغل حقيقي >> لحد ما ابتدت الطفرات اللي تحصل بقى في مطلع الالفينيات >> بدايه بقى 2003 4 خ واللي حصل بقى بعد كده واشتري الوصل من الهيئه بتاعه المجتمعات العمرانيه الجديده واطلع بيعه باوفر وابتدى يحصل التلاعبات ديت من برده المضاربين فهنا ده ما كانش بيعمله مين؟ ما كانش بتعمله الحكومه او بالمنطق بتاع التصريحات الرسميه يعني الدوله تمام ماشي

1:09:07 هنقول عليها الدوله وجود الدوله في القطاع العقاري انا اعتقد ان هو ضروري لانه دوت ا طرف بيبقى ضابط للسوق بس يلعب حتى لو هيشارك بالتطوير يبقى كمان بيظبط السوق والتشريعات اللي طالعه وبيحاكي سيجمنتس ممكن المطورين العقارين مش مهتمين بيهم زي الاسكان المتوسط والاسكان المحدود الدخل وخلافه وبيلعب اللعبه ديت وبيعمل التطوير بتاعه وانجازات يعني ما حدش يقدر ينكرها في ال 10 سنين اللي فاتوا دول او ال 15 سنه اللي فاتوا دول في انجازات ما حدش يقدر ينكرها اا تحسين مستوى المعيشه وتوفير خدمات وخلافه وبعد ما كان في عندنا نسبه كبيره جدا من

1:09:54 المصريين عايشين في احياء يعني العشوائيات ابتدت تسحف على الاحياء السكنيه المتوسطه والاحياء السكنيه الراقيه كان في عشوائيات ابتدت تخش العشواقه في البناء دخلت في حيز الدقي والمهندسين والزمالك وخلافه يعني والمعادي فابتدى يحصل حاجات لخبطه خالص فانا ما عنديش مانع انه ده يحصل لكن السؤال بقى هو ازاي الدوله النهارده بقت طرف في سوق العقاري وهل دوت برغبه وطلب احيانا المطور ولا لا >> يعني المطورين اللي كانوا غير قادرين على ان هم يسددوا ثمن الاراضي للدوله فالدوله دخلت معاهم شريك بثمن الارض هو مين اللي فتح الباب دوت ومين اللي دعى هذه

1:10:42 الدعوه ولما ابتدت تحصل وابتدى بعد كده الموضوع والنسبه بتاعه التعامل بتاعهم في هذا القطاع قد ايه اصلا فانا ما عنديش مانع ان الدوله تبقى موجوده في القطاع العقاري لكن تبقى ضابط للقطاع العقاري ما تورطش نفسها انما اللي بيحصل دلوقتي او الكليم الادعاء اللي بيدعيه بعض المطورين طب انت عايز ايه ما هي الدوله ولا دي دي كلمه حق يراد راد بيها باطل انت بتقول لي بدام هم بيعملوا انا كمان اعمل زي ما هم بيعملوا يا فندم لا الموضوع ما بيبقاش كده انت اللي ايه انت اللي طلبت دخوله في القطاع وهو دخل في القطاع علشان يشيل عنك انت اعباء فتفضل انت قادر تنتج وتبيع هقايس معاك واقول لك ماشي هو موجود

1:11:28 وبيشتغل وعنده شركاته ومش عارف شركه ايه وشركه ايه ده ما ده حاصل من التسعينات ومن الثمانينات وهل هو دوت اللي بيتعمل عليه المضربات ولا المطورين العقارين طب النسبه كام >> صح >> ما فيش حد بيتكلم على الحاجات ديت صح >> تمام فهو بيبقى اللي بيقول لك كده هو بيبقى بيحاول ان هو ايه يسكتك برده لا مش يطمن او بيحاول يسكتك برده ان هو ايه >> انت بتتكلم ازاي ده الدوله كمان داخله في القطاع والاجانب على فكره داخلين في القطاع العقاري ورؤوس الاموال الاماراتيه داخله في القطاع العقاري طب ها ما هو ايه ما هو طبعا هي الدوله لازم تبقى فعل في القطاع العقاري انا مش عارف هي فين المشكله ما هو طب ما ده اللي كان حاصل احنا لما كنا بنروح نشتري زمان

1:12:15 شاليه ولا فيلا في مارينا كنا بنشتريها من فين >> من الهيئه >> طب ايوه الدوله فعل في القطاع العقاري فين المشكله السؤال بقى هو انت بتقول دوت عشان تورط الدوله >> ولا ولا انت بتقول دوت كنوع من انواع الطمان ولا انت قصدك انك انت تبعت رساله ا للبابلك ما تتكلمش عشان الدوله في القطاع العقاري هو انا بتكلم ضد الدوله طب انا بتكلم لمصلحه الاقتصاد القوي >> تتكلم بالضبط طب هل وجود الدوله نفسها كمطابور بياثر على التسير نفسه او هياثر على التسير >> ا انا شايف ان هو يعني يعني دي ممكن تكون من من اجراءات التصحيح المطلوب على فكره

1:13:02 انه بالعكس انا شاي انا مع بقى في الوضع اللي احنا فيه دلوقتي دوت انه الحكومه تتدخل >> اكتر في القطاع دوت علشان تظبطه >> لانه هو ساب ما هو تاني هل معنى ان انا احط ريجليشن او يبقى عندي جهه بتريجيليت او منظمه للقطاع العقاري >> ا ده يعتبر تدخل وهتقول لي اليات السوق والعرض والطلب وبتاع طب ما هو العرض والطلب ايه في قطاع الاتصالات العرض والطلب ايه في الادويه ماعرفش انا ماعرفش النظريات الاقتصاديه غير العرض والطلب انا ماعرفش منها غير العرض والطلب بالضبط كده فهو انت اي حد يقول لك الاقتصاد بيقول عرض وطلب على فكره لا الاقتصاد ما قالش كده باي ذا واي يعني لا مش هو ده اللي احنا الاقتصاد اللي احنا درسناه لازم تبقى حضرتك فاهم الاسباب بتاعه الطلب ولازم تبقى فاهم وعارف اليات

1:13:49 العرض انما العرض والطلب دي برده كلمه حق يراد بها بيها باطل فبدام بنبيع يبقى خلاص ما ده طلب لا ده مش طلب ده طلب مختلق انت عملته انت وشويه المضاربين اللي بيخشوا السوق يلعبوا في الماركت >> كان في جمله حد قالها يعني كان معناه هنا في البودكاست كنت بساله يعني هل انت شايف ان ان احنا في فقاع قريه ولا لا؟ >> قال لك مش هتصدقني لما اقول لك ان تقريبا اللي بيتحكموا في السوق من 70 ل 100000 واحد اللي هم المدربين >> شكرا وده اللي احنا بنقوله >> بالضبط >> وده اللي احنا بنقوله >> ام >> ده اللي احنا بنقوله وده هم على فكره هو الاصل انت بت ت بتتفرج فرج على المنظومه على بعضها يعني هي المشكله عندك مش مشكله مطور بس انت مطور وسمسار

1:14:36 ومقاول و ومصانع بتنتج مواد بناى ومهندس >> استشاريشاري >> و بيعتمد انت انت في رسومات لما تتفرج عليها >> انا عايز اعرف دي طلعت ازاي من تحت ايد مهندس استشاري >> يعني ازاي هذا التصميم تم تنفيذه وتم بيعه لمضارب لان المضارباني لا يعنيه >> هو عايز يبيع >> لا يعنيه هو بالنسبه له الموضوع دوت لو انت العقار ده انت قلت له ان هو عملات مشفره هيشتغل برده المضارب عايز يضاربه بس >> مش مالوش دعوه بقى بجوده العقار وجوده الخدمات والموقع وهو >> ده بياكد على نفس الحاجه اللي انت قلتها لي عليها ان لما انا اروح اشتري مثلا عقارب او هتعاقد والاقي تسلسل الملكيه 28

1:15:23 اسم >> 28 اسم والله كان 28 اسم انا مش عايز اقول اسم المطور بس لان كبير >> ومطور برده طلع مع اعلامي شهير في قناه ام بي سي وقعد يحلف 100 يمين انه ما فيش فقاع قريه وطلع له تشارتس على الشاشه اللي وراه ويقول له التكاليف وبتاع يا حبيب قلبي مالهاش دعوه بتكاليفك والله احنا بنتكلم على الرقم المقبول بالنسبه لتحرك السوق >> طيب دلوقتي في ناس بتقول ان ا احد الاسباب يعني باز الازمه العقاريه اللي هي هيم >> ام >> ان البنوك نفسها بدات تفقد الثقه تماما فما بقاش في >> هو امتى البنوك تدخلت في الموضوع بتاع العقار >> لا ما بتكلمش تمويل الاستهلاكي تمويل بقى للمشروع نفسه يعني انا مثلا دلوقتي >> اي هو البنوك ما بتمولش القطاع العقاري من سنين هي كل الشركات العقاريه اللي بتاخد بعض القروض دي عدد تعده على صوابع ايدك

1:16:11 >> يعني دي ناس مقدمه كولاترالز مش طبيعيه عشان البنك يضمنها البنوك شايله ايدها من الموضوع ده من زمان >> ام >> طب هو ده بقى دلوقتي اللي بيحصل عشان كده >> وبرده انا بتكلم على على النظام الكلي يعني هيطلع برض احد المشاهدين يقول لك ايه يقول لك لا انا لسه قاري في البنك ماعرفش ايه ادى تمويل بكام مليار لشركه ايه ايوه يا شركه >> انت عندك في مصر الشركات اللي بتشتغل في القطاع العقاري 37000 شركه >> انت متخيل كم المصايب في حالت سوري يعني في >> بس يعني لو انا اخدت كمان يعني انا كده ببيع ما فيش كولاتال ببيع بفايده عشان نجيب من الاخر وكمان اروح واخد قرض >> عشان امول

1:16:57 متخيل كده الارقام جوه انا ضربت >> لا الموضوع صعب >> لا انا عايز اقول لك التصور التصور كده افتراضي تعال يعني صوره كده خياليه بص الناس دلوقتي بتمتلك وحدات عقاريه مش عارفه تبيعها >> حلو كده والوحدات العقاريه دي موجوده اتبانت خلاص من 20 سنه من 15 سنه من 10 سنين واستلمناها خلاص في القاهره الجديده في في 6 اكتوبر في الشيخ زايد في اي مجتمع عمراني جديد او في مدينه من المدن الجديده يعني بسم الله ما شاء الله انا زرت دمياط الجديده والمنصوره الجديده يعني حاجه بسم الله ما شاء الله تفرح يعني اا وعايز ابيع ومش عارف ابيع >> فروح للبنك >> فرحت رايح للبنك

1:17:42 >> البنك النهارده البنوك النهارده >> بتدور على حلول لتشغيل المدخرات اللي عندها ومش لاقيه كفايه فالملجا او الملازل اللي البنوك اغلبها بيروح له هو ايه؟ اذون الخزان تمويل اذون الخزانه تمام هايل بس ده لوحده مش بيحقق البورتفوليو او المحفظه بتاعه البنك فالبنك ممكن يبتدي يفكر افكار ثانيه طيب هل بالتقلبات اللي بتحصل دوليا النهارده انت متخيل ان هيكون في استثمارات ب يعني ارقام فلكيه البنوك هتبقى ويلينج ان هي تخش فيها وتمولها وت مصانع مثلا وتعمل مشاريع كبيره وكلام من ده ما محدوده برده نسبيا يعني

1:18:29 وبرده هيبقى عايز ضمانات كتير فالبنك يبتدي يفكر في منتج بنكي جديد يقول لك طيب لو انت بتمتلك عين عقاريه مسجله تعال لي وهات لي معاك المشتري وانا الليله >> يبقى البنك كده خلى السكندري ماركت يبقى عنده ايه >> اه >> هو يبقى عنده التسهيلات اللي بيعملها مين >> المطور على السعر اللي مين عايز يبيع عليه >> صاحب العقار شكرا يبقى كده بقت التسهيلات بتقدم من المطور وبتقدم كمان من مين؟ >> من البنك >> من البنك والمنتج ده سهل وبسيط موافقه مع البنك المركزي هيحرك السوق بشكل كبير وكل الناس اللي ماسكه عقارات مجمده وعايزه تتخلص منها هتتخلص منها بتسهيلات بنكيه والبنك عنده الكولاتر اللي يقبضه

1:19:15 >> ام >> وممكن يتدخل في التسعير انت متخيل السيناريو ده لو حصل او لو اتفعل او لو انتشر لانه انا عارف ان هو بيحصل دلوقتي فعلا ممكن يحصل ايه >> لو طلع قرار رسمي فعلا البنك المركزي الموضوع ده هيبقى يعني مش خطر ده >> يبقى احنا عايزين نشغل دماغنا مع بعض لانه في الاخر هي كلنا شايلينها سوا >> ام >> ما حدش بيقول لك انت وحش ولا انت غلطان ولا انا ضدك ولا انا جاي عليك ولا حاجه خالص تحذير ونعتبره الاخير انا نشرت على صفحتي على الفيسبوك حوالي 12 اا >> بوست >> من شهر 6 اقول ان هو اكت من بوست شويتين لانه بيبقى طويل يعني لازم واحد يبقى قباله طويل عشان يقرا معايا >> ارتكل يعني >> اه يعني هنقول بوست اوكي البوست دوت انا

1:20:01 ناشر 10 في اول 24 كنت بحذر من اللي هيحصل في 25 ونشرت مرتين في 25 قلت لهم يا جماعه الحقوا خدوا اجراءات تصحيحيه الارقام مرعبه بجد على الانالسيز اللي انا عامله في مكتبي يعني انا مش عامل حاجه واو بالعكس تعالوا بقى نقعد ونتكلم واقعدوا انتوا مع بعض وشوفوا انتوا هتعملوا ايه مع بعض زي ما بتتفقوا على المشتري اتفقوا علشان تصححوا اوضاعكم والسوق يمشي مظبوط >> وانا شايف انه تدخل الحكومه في الحاله دي كريجليتر هايل طب ما انا في عندي هيئه رقابه على الاستثمار >> ام

1:20:47 >> وعندي ا رقابه على البورصه وعندي عندي رقابه على على البنوك >> وعندي رقابه على وعندي مؤسسات دوليه بتتابع على الاسعار المحروقات >> وعندي رقابه على مرفق مرفق الرقابه على الاتصالات وعندي رقابه في قطاعات كتير ازاي حضرتك حجم القطاع العقاري دوت وما يبقاش فيه انت بتقول لي الدوله شركتش المفروض اروح احكم مع مين طيب يعني انا دفعت عقدت طيب لا مع عقود ازعان انا وانت بقى والقضاء >> ام >> ونقعد بقى لفاليف بقى والمحامي بتاعي والمحامي بتاعك ونروح محكمه ده ولا محكمه ده وهي جنحه ولا جناي نقعد بقى في مهارات >> ام >> وفي الاخر طبعا المواطن الغلبان اللي هو

1:21:32 مش عامل حسابه على كده يعني هو مش داخل عشان يشتري عقار عشان يتبهدل البهدله دي >> يعني طب ما هو خلاص ما هو انا هعمل ايه في الاخر سيبه >> طيب لو لو كل المؤشرات فضلت زي ما هي >> هيحصل هيحصل ركود ممتد انا رايي يعني انه هيبقى في ركود ممتد الى ان تتعادل مستويات الدخول مع اسعار العقار وهو ده اللي حصل في التسعينات >> انه سابوا السوق عطلان مجمد تماما لا في بيع ولا في شراء >> لعده سنوات مش فاكر بقى كانوا اربع خمس سنوات لحد لما ابتدى مستويات الدخل تتقارب بشكل ما للاسعار اللي سبتت في العقار بعد انخفاضه يعني الناس بتتجيب هنا

1:22:18 >> زي حصل >> 40 50% انخفاض 50% انخفاض >> وفي نفس الوقت بقى الاسعار المرتبات والدخول ابتدت ايه تزيد لحد ما وصلت لمعادله اه في الفتره دي بقى كذا سنه كده حبا حركه البيع والشراء في القطاع العقاري كانت متوقفه تماما >> اوكي حلو طيب هو مين اكت طرف كده معرض للمخاطر دلوقتي العميل مطور ولا الدوله >> انا شايف ان هو الخطر الخطر كبير وعشان كده بنقول عليها فقاعه لانها ممكن تنفجر >> لانه الاقتصاد القومي كله هيتاثر ا المستثمر هيتاثر >> ا المطور متاثر >> ام >> اوكي في فرق بس بين انك انت تعترف ان في حاجه وبين انك انت ستيت اوف دينايل انت

1:23:05 عمال لسه بتنكر ان ما فيش اي حاجه >> طيب يعني ده انت كده بتقول لازم يكون في فرصه عشان نتفادى الهارد لاندين ممكن يحصل عن طريق اولا الاعتراف اللي ان هو ما يبقاش لاندين يعني انا نفسي يبقى لاندين هارد بقى سوفت يبقى المهم يبقى لاندن >> مش كراش >> بس يعني هو انا نفسي ان هو يوصل بس ان هو يبقى لاندج يطلع بقى هارد لاندن يطلع سوفت لاندن يطلع لاندين وخلاص يعني المهم بس ايه الطائره تهبط بسلام >> ما تبقاش كراش ما يبقاش كارثه >> بس ف وده مش محتاج اجراءات يعني ده محتاج والموضوع مش بس انك انت تراجع اسعار >> لا بالعكس لان في بعض المطورين العقاريين في الفتره الاخيره خلال الكام شهر اللي فات فاتوا دول عملوا مراجعات سعريه فعلا

1:23:50 >> والكلام ده منشور وموجود وحصل بلبله فظيعه في السوق >> المشكله ان السوق نفسه في حاجه >> لانها ما كانتش منظمه ما هو انت تاني انت بتعمل مراجعات سعريه بشكل غير منظم انت ما عملتش ا ا خطه مظبوطه لسياسه تصحيح واضحه انت لقيت البيع معطلان رحت منزل السعر وانت كنت لسه بايع لواحد مش لكتير يعني انت ما بعتش كميات انا اضحك عليا واشتريت مثلا وبعد كام شهر لقيتك منازل السعر عن اللي انا دفعته هاجي اعمل لك مجنون على باب الشركه انت هنهرج >> صح فانت بعت 1% من المشروع >> وادعيت انك انت خلصت المرحله وما فيش حد بيشتري والناس اللي حجزت رجعت فلوسها وانت

1:24:37 دلوقتي بقى في في قرابيزك قاعد الايه المشروع بالكامل بايع منه 1% ولازم تسلم ال 1% دوت وما فيش حركه طب انت مش هتعرف تعمل له خدمات مش هتعرف تعرف تعمل له طرق مش هتعرف تعمل له جناين مش هتعرف تعمل له لاندس سكيب مش هتعرف تكمل بقيه العماره اللي هو شاري فيها شقه >> فهتكون النتيجه انها تبتدي تعمل ايهبتدي نرفص ففي ناس راحت ففي مطور او اثنين يعني راحوا عاملين حركه كده وراحوا منزلين في الاسعار حركه >> بشكل اندايركت يعني >> انما يا راجل يا طيب ده احنا ماشيين دلوقتي في ال 90 الشمالي في ليوفط محطوطه في الشارع اشتري فيلا وخد شقه انت بتتكلم باي وان جيت وان يعني احنا انت فاهم احنا رايحين فين انت فاهم يعني ده ده بيبيع زبادي ده مش بيبيع عقار وتقول لي الدوله ده لازم الدوله تتدخل

1:25:25 انا والله >> والله عرف الشركه دي مين انا مععرف الشركه دي مين بس المعلن جاله قلب يكتب اشتري شقه وخد شقه يعني انت بتقول لي ايه تاني >> اشتري فيلا بالتسه لا لا خلي بالك انت او اشتري فيلا وخد شقه انت بتقول لي انه بالتسهيلات اللي انا بعملها لك الاول كنا بنقول ايه انا بديك 50% خاص مع الكاش >> ام >> ماشي ده كاش خدت فلوسك بس انا لسه ما استلمتش انت دلوقتي بتقول لي انا هديك التسهيلات وهديك عليها كمان اوفر وحده زياده عن اللي انت هتشتريه يعني انت بتقول لي بالتسهيلات انا ممكن انزل لك كمان 30% من فهو بقى المشكله دلوقتي بقت فين ان انت سايب كل واحد ما هو بعد ما فضت الاول كانوا بيتفقوا على السوق طب لما اتفقنا على السوق لقينا انه بالجروب الحلو اللي

1:26:11 موجود على الواتساب الكارتيل الرقمي اللي هم عاملينه على الواتساب ا دلوقتي بقى في ايه؟ دلوقتي بقى في ا ناس بتتاذي عايزه تخلص عايزه تشتغل مش عارفه تشتغل فابتدى الكارتيل ده نفسه من جواه يفك فلما ابتدى يفك ابتدى يحصل ايه كل واحد بياخد بقى ماترز ان هيز اون هاند

…