"부동산 2차전쟁 시작됐다" 보유세보다 더 쎈 거 옵니다. 이거 통과되면 다 죽습니다 | 김인만 대표 풀버전

0:00 네. 김민만 소장님 모셨습니다. 안녕하세요. >> 안녕하세요. >> 네. 소장님 모시고 여러분들이 이제 궁금해하 부동산 시장 현황 살펴보도록 하겠습니다. 드디어 이제 지방 선거가 끝나 가지고 본격적으로이 정부에 뭔가 대대적인 대책이 나오지 않을까 하는 그런 불안감이 있습니다. 얼마 전에 이재명 대통령이 부동산 불로소득 공화국에서 탈출하겠다면서 더 강력한 규제를 예고한만큼이 7월 세제 개편에서 부동산 세금과 관련한 변화가 있을 것으로 보입니다. 어떻게 보시나요? 어, 현정부의 부동산 정책 메커니즘을 보게 되면 탑다운 방식입니다. 대통령께서 메시지를 던지면 이제 밑에 국토교통부나 금융위원회 또는 재정부에서 이제 만드는 구조인데 메시지는 던졌죠. 지방 선거 결과에 따라서 약간 그런 분위기는 있었잖아요. 서울시장 선거가 서울의

0:46 한강벨트 지역이 이제 색깔이 바뀌고 2030들 표심이 바뀌니까 >> 속도 [콧방귀] 조절하지 않을까? 어 이렇게 강경 일변도 규제 일변도로 밀어붙일 수 있을까? 속도 조절하지 않을까라는 목소리가 슬금슬금 기어나오고 있었는데 1주년 기자 회견 때 못을 딱 박았죠. 무슨 소리야? 우리는 일관성 있게 진행을 할 거야라고 합니다. 그러면 이제 규제는 세 가지가 있잖아요. 대출 규제가 있고 지역 이제 규제 지역 지정하는게 있고 세금 규제가 있는데 대통령께서 이거를 어느 한 개만 어 세율를 조정하고 이렇게 하는게 아니라 모두 다 테이블에 올려 놓고 전체적으로 검토를 하겠다라고 했거든요. 그러면 보유세 하나만 올린다는 의미는 아닌 거 같고요.

1:33 양도세, 보유세, 취득세까지 이제 다 한번 검토를 하겠다라고 하는데 그럼 어떻게 진행이 될까는 물론 뚜껑을 열어 봐야 되겠습니다만 제 생각에는 일단 취득세는 크게 건드릴 건 없습니다. 지금또 중과세예요. >> 아, >> 근데 중과세를 더 중과세 할 가능성은 없고요. 이제 약간 틈을 좀 만들어 줘야 되잖아요. 그러면 어떻게 하냐면 뭐 생애 최초나 이런 분들에 대해서 취득세를 살짝 깎아 주는 취득세는 다주택자를 깎아 주는게 아니라 뭐 청년들이나 이런 분들에 대해서는 살짝 깎아 주는 안이 저는 포함될 가능성이 높을 것 같고요. 본격적인 매는 >> 종합부동산세와 양도세 장기보 특별 공제입니다. 이미 예고를 했습니다. 그래서 종합부동산세 같은 경우는 올리긴 올리는데

2:19 핵심이 얼마나 한마디로 한강벨트 지역 마포 성동까지 부담을 굉장히 높일 것인가 >> 초고가인 강남만 매우 올릴 것인가 노도관까지 아픔을 줄 것인가가 이제 핵심입니다. 그래서 어떻게 할지는 지금 뭐 찌라시도 막 돌고 있는데 국토부가 아니라고 이제 해명을 했습니다. 그러면 아프게 하는 방법이 뭐가 있느냐? 공시 가격이 있죠. 공시 가격이 있는데 공시 가격은 어 집값의 시세의 지금 현실화율이 69% 정도 되는데 현실화율을 올리겠다. >> 아 >> 문재인 정부 때 목표처럼 뭐 90% 이렇게 올리게 되면 집값이 올라가는 거보다 더 올라가잖아요. 그래서 공시 가격을 올리는 방법. 두 번째 방법은 공정 시장 가액 비율을 올리는 방법. 이건 할인율 같은 거예요. 그래서

3:05 60에서 100%로 시행령이 정하게 되어 있는데 >> 박근혜 정부 때는 80%였고요. >> 그 문재인 정부 때는 95%까지 올렸고요. >> 야 >> 윤성일 정부 때는 65로 또 내렸습니다. >> 아 >> 그러니까 이거를 80%까지 올리면 박근혜 정부 때와 돌아가는 거고요. 95%까지 올리면 문재인 정부대로 돌아갑니다. 그럼 정부가 이제 선택을 해야 돼요. 80이냐 90이냐 95%냐 둘 다 고민이 되죠. 왜냐면 80%로 올리게 되면 일단 요건 좀 덜 먹겠죠. 왜? 박근혜 정부 시절로 돌아갔으니까 뭐 그걸 우리가 뭘 원래 80이 정상 아니야?라고 얘기를 할 수는 있는데 95%까지 올리면 아프죠. 60에서 할인율을 60 한마디로 과세

3:53 표준이 10억이라면 6억 60%면 6억으로 내려오는 거고요. 95%면 9억 5천이 되니까 굉장히 크잖아요. >> 95%를 올리게 되면 >> 문재인 시즌 2네. >> 음. 음, 문재인 정부와 똑같라는 비판의 목소리를들을 수 있습니다.이 둘 중에 하나는 고민할 필요가 있고요. 세 번째는 이제 세율를 올리는 방법인데 문재인 정부 때는이 세 가지를 다 했습니다. 공시 가격 현시라도 올리고 공정 시장 가입비율도 5% 포인트씩 매년 올리고 세율도 올리고 세부담 상한도 올리고 다 올렸는데 이번 선거 결과를 딱 보듯이 야 이거 한강벨트고 아파트 시장은 이거 이대로 가다가는 2028년 총선 때 여당이 참패할 수도 있겠구나라는게

4:40 지금 여당의 분위기입니다. >> 그러면 >> 세율은 소득세법 개정 사항이에요. 해 주겠습니까? 음 >> 여당이 >> 아 >> 수도권 의원들이 나의 밥줄 내 지역구가 지금 위태로운데 잘못하면 야당한테 빼앗길 수도 있는데 야당이 잘하고 못하고가 아니라 그냥 세금 올리면 >> 역사적으로 프랑스 혁명도 그렇고 모든 혁명은 다 세금입니다. >> 조세 부담이 커지게 되면서 이제 문제가 생기는 거기 때문에 세율은 안 해 줄 가능성이 높습니다. 그러면 하게 된다면 야당하고 이제 협조로 같이 처리를 해야 되는데 야당이 소득세 개정 안에 협조를 해 주겠습니까? 절대 안 해 줍니다. 야당 속마음은 너희들끼리 한번 올려 봐. 우리한테 유리한 구도야라는 생각이 있기 때문에

5:26 세율는 저 안 된다고 봅니다. 그러면 남은게 공정 시장 가입비를 올리고 공시 가격을 올리는 방법인데 공시 가격도 부담스럽긴 해요. 이게 종합 부동산세만 해당되는게 아니라 67개 항목이 다 해당이 되거든요. 의료 보험부터. 아 >> 그러면 공시 가격을 올면 서민들이 다 힘들어져요. 그럼 전국적으로 표아갑니다. >> 그러면 보안 대책이 뭐가 나오는지를 또 고민해야 되는데 이것도 만만하진 않아요. 그래서 저도 [콧방귀] 공시 가격을 올리는 거도 저 같으면은 부담이 될 거 같아요. 그럼 제일 만만한게 종합부동산세 부자 세금만 콕 찍어서 공정 시장 가입 비율를 한 90% 정도 올리는 방안이 저는 가장 유력하지 않나 생각을 하고 있습니다. 그러면 이제 보유세는 90% 정도 저 예상이 맞다면 공정 시장 가입 비율를 60에서 90% 올리는 방안으로 일단

6:14 한번 지켜볼 거 같고요. 세율이나 공시 가격을 둘 다 올리기에는 리스크가 너무 크다. 2028년 총선 2030년 대선 또 있는데 굉장히 중요하기 때문에 일단 보유세는 공정 시장 가격 비율 90%가 유력하다고 생각을 합니다. 그러면 또 하나 남은게 있잖아요. 장기보유 특별 공제. >> 음. 양도세를 건드리는데 양도 세율은 어차피 중과세를 했고 그럼 남은게 이제 비거주 왜 살지 않는 집을 왜 혜택을 줘야 되니? 구현철 보 부총리께서도 최근에 또 말씀하셨거든요. 살지 않는 집에 세지 혜택을 주는 건 난 납득이 할 수 없어라고 얘기를 합니다. 이제 대통령의 메시지와 동일하죠. >> 네. 부총리가 얘기를 했다는 얘기는 상당히 이제 구채화가 됐다고 보면 될

7:01 것 같습니다. 실제로 이제 안을 보고 얘기를 한 거 같아요. 그러면 지금은 40 40이잖아요. 10년 보유 40 10년 거주하면 40 합이 80인데 이걸 줄이는데 제 생각에는 이제 장기 보유 특별 공제는 사라지고 장기 거주 특별 공제로 바뀌지 않을까 싶습니다. 그러면 >> 10년 거주해야 80% 주는 거로 갈 거 같아요. 제 생각에는. 어, 그럼 이제 보유는 없어지는데 또 생각을 해 봐야 되는 게 >> 지금도요. 40, 40이라고 했는데 1년 또 거주 안 하잖아요. 2년 거주를 안 채우게 되고 10년 보유만 하잖아요. 그러면 장기보유 특별 공제가 20%밖에 안 나옵니다. 실제로 2년 거주를 해야 40%가 나오기 때문에 지금도 사실상은 거의 장기 거주 특별 공제에 가까운데

7:49 이제 이거는 더 확실하게 이름 자체로 저는 바꿔 버리지 않을까? 그러면 [콧방귀] 강남에 고가 아파트 가지신 분들은 이제 거주하지 않은 분들은 좀 상당히 부담을 느낄 것 같니다. 그래서 대통령의 메시지는 일관성이 있다. 계속 거주에 대한 얘기를 계속 하고 있기 때문에 장기 거주 특별 공제로 바뀌겠다. 종합부동산세는 공정 시장 가비율을 90%로 올리겠다. 이게 핵심이 될 가능성이 높습니다. >> 음. >> 또 지난 5월 서울의 주택 종합 평균 매매 지수는 전 대비 0.9% 9% 상승했습니다. 매매와 전세 월세까지이 트리플 강세를 보이면서 서울 집값이 평균이 이제 10억 원을 넘겼어요. 서울 집값 10억 원을 웃던 것은 통계 작성 이후 이제 처음이라고 하는데 앞으로이 상승 흐름 지속될

8:34 걸로 보시나요? >> 아래로 이제 내려올리는 일는 없을 것 같습니다. >> 경제 위기가 생기지 않나요? 금리가 막 올라가서 불확실성이 엄청나게 커지고 막 그런 난리가 나서 야 이거 어떡하지? 이 투자 심리가 급격히 위축되는 상황이라면 일시적으로 뭐 떨어질 수는 있는데 그거는 일시적입니다. 한 1, 2년 정도 뭐 조정이 될 수밖에는 없으니까 저는 일시적인 조정을 이렇게 직값의 뭐 안정이라고 표현하고 싶지 않습니다. 그렇다면 >> 최근에 양상을 보게 되면 굉장히 좀 두려운데요. >> 음 >> 과거에는 이게 좀 달랐어요. 전세가 올라가게 되면 매매 가격이 주춤하다든지 월세가 주춤하고 매매 가격이 올라가게 되면 전세가 주춤하고 이게 서로 밸런스가 좀 맞았는데 최근에는 매매, 전세, 월세가 트리플

9:20 강세입니다. >> 어 >> 최근에 상승률을 보게 되면 일단 전세 같은 경우 전세 상승률을 보게 되면 12년 만에 최고치를 기록했다고 하거든요. 그럼 12년 전에는 무슨 일이 있었을까? 생각해 보게 되면 12년 전으로 거슬러 올라가게 되면 박근혜 정부 때 같습니다. 2014년 정도 되죠. 박근혜 정부 때 왜 전세가 많이 올랐을까 생각하면 MB 정부 때 전세 대출을 풀어 주잖아요. 그러면서 전세 가격이 천정부지 올라갑니다. 근데 그때 집값은 또 안정이 됐어요. >> 매매 가격은 안정인데 전세가 천정부제 올라가니까 전세가율이 2011년도 재역으로 51%에서 2016년 71%까지 올라가거든요. 근데 그때는 저는 지금보다는 나왔다고 봅니다. 왜? 전세 가격은 올라가.

10:06 근데 매매 가격은 많이 오르지도 않아. 월세도 많이 오르지도 않아. 전세 매물은 또 있어. >> 그러니까 가격을 대출을 받아서 올려 주면 되는 거예요. 못 가는게 아니라. 그러면 올려 주면 돼. 대출 받아서 금리도 그때는 저금리였기 때문에 괜찮았는데. 자, 지금은요. 트리플 강세입니다. 일단 전세 가격도 올라가요. 아, 힘드네. 그럼 나는 어디로 가야 되지? 월세로 가려니까 월세 가격도 올라갑니다. 안 되겠다. 전세로 가야지. 전세 매물도 없습니다. 어, 집 사야지. 대출도 안 나오고 집값은 계속 올라갑니다. 지금 이런 트리플 강세에 지금 직면하고 있기 때문에 저는 12년 전보다 지금이 훨씬 더 고통스러운 상황이고요. 그럼 개선의 여지가 있나? 12년 전에는 개선의 여지가

10:52 있죠. 왜? 전세가율이 이제 매매 가격은 안 오르고 전세 가격이 올라가다가 어느 정도 올라가면 전세 가격이 멈추고 이제 집값이 매매 가격이 올라가는데 2017년부터 더 전세 가격은 안정이 됐거든요. 그럼 지금은 >> 좋아.이 이렇게 올라가다가 안정이 되겠지. 지금은 안정이 되기가 어려운 구조입니다. 왜? 문재인 정부 때는 입량이 많이 나왔거든요. 47, 4만9, 정도 나왔는데 입주 물량이 나와 줘야 전세들 매매 시장이 어느 정도 순통을 돌립니다. 특히 전세는. 근데 지금 입주 물량이 없잖아요. 내년에는 더 줄어듭니다. 올해가 27, 28, 정도, 작년이 43,호 정도, 내년이 17,호. 2028년에는 11,000원까지 줄어듭니다. 2028년에 되면 죽습니다. 그러면 전세는 좀 죄송한

11:40 말씀을 제가 좀 드리면 전세는 이제 시작입니다. 전세안은 월세난도 마찬가지고 근데 대통령께서 또 한 말씀을 하셨죠. 이걸 정상화라고 표현을 합니다. >> 음이 >> 전세 나는 시대 흐름상 전세 제도가 불확시성 안정성 사급용이기 때문에 이거는 월세로 가는게 정상이야. 자연스럽게 전세가 줄어드는게 맞아. 정상이라는 표현을 아는데 물론 중장기적으로는 전세가 줄어들고 월세가 늘어나는게 시대 흐름인 거 같기는 합니다. 제가 볼 때는 우리나라도 이제 선진국이고 더 이상 사금융에 의존하기 힘든데 이미 자리를 잡은 제도가 전세 월세가 5대 5 정도 비율이라면 이게 소멸이 되고 월세로 넘어가는데 한 20년 정도의 시차는

12:26 둬야 되거든요. 그 연착을 해야죠. 그죠? 그죠? 서위가 어쨌든 우리가 못 느끼게 >> 어 20년 후에는 어 >> 월세 시대네. >> 어 전세가 없어졌네. 뭐 그렇게 >> 어 그렇게 느껴야 되는데 지금은 1년 2년 만에 전세가 시가 마르고 월세 가격 올라가고 전세 가격 올라가고 집값이 올라가다 보니까 우왕자왕하는 거고요. >> 입주 물량이 안 나오기 때문에 해결의 기미가 없는 거고요. 또 정책의 부작용 뭐 2플 2 계약 갱신 청구부터 시작해서 토지 거래 허가 또 대출 받으면 실거주 의무도 해야 되고 또 비거주 일주택자 장기보유 특별 공제가 장기 거주 특별 공제가 된다고 했잖아요. 이것도 또 전세 나는 부축입니다. 제가 며칠 전에 이제 부산에 이제 강연을 갔었는데 물어봤습니다. 강연 오신 분들 중에 이제 자산가들이 많기 때문에 서울에

13:14 집을 가지신 분들이 있더라고요. 전세 끼고 한마디로 개투자를 해 놓은 거죠. 비거주 1주 택입니다. 그래서 >> 장기 [콧방귀] 보유가 없어지고 장기 거주 특별 공제로 간다. 근데 집값이 많이 올랐어. 그러면 한 5억 10억 차이가 난다면 어떻게 하시겠습니까라고 물어보니까 이사 가야죠라고 하더라고. 거주를 선택하겠다는 겁니다. 그 부산에 있는 전세나 집을 팔고 >> 서울로 이사를 가겠다고 합니다. 왜? 세금을 아끼기 위해서. 국가가 그렇게 하라고 하니까 그럼 서울에 올라오게 되면 그 세입자는 또 어디로 가나요? 세입자가 부산에 가면은 제로섬이 되잖아요. >> 네. 아, 근데 그렇게 될 순 없잖아.이 세 입자는 서울 어디에 떠돌거나 경기 인천으로 갑니다. 그럼 수도권 전체가 불안해질 수밖에 없는 그러니까 모든 정책과 입주 물량과

14:00 시대적 흐름이 전세를 소매를 부추이고 있기 때문에 저는 이제 시작이다. >> 굉장히 좀 괴롭게 했습니다만 그러면 우리는 계속 한 수만 쉬고 있으면 되겠는가? 저는 현실적인 대안은 스스로 좀 찾아야 되지 않나? 정부가 해결해 주기는 현실적으로 어려울 것 같고요. 전세를 가든 월세를 가든 매매 집을 사든지 다 좋은 방법인데 저는 결단을 좀 서둘려야겠다. >> 만기가 남아 있더라도 만기까지 기다려서 될 문제는 아닌 거 같아. 지금이라도 미리 요즘 집주인한테 1년 남았는데 미리 빼 주면 안 될까요라고 하면 집주인들이 좋아합니다. 왜? 올려받을 수 있으니까. 음. 음. 예전에 안내해줬는데 지금은 지금 전세가 3억인데요. 지금 나가고 새로운 세입자를 받으면 4억을 받을 수가

14:46 있거든요. >> 아, 그렇죠. 맞아요. 네. 그러니까 협조를 잘해 줍니다. 그러면 저는 차라리 협조를 받아서 왜 내년 되면 4억이 될지 5억이 될지는 모르니까 앞으로 가면 6억이 될 수도 있으니까 지금 미리 사든지 다른 전세를 구하든지 월세로 가든지 대출 받아서 사든지 옮기든지 면적을 줄이든지 수단과 방법을 가리지 말고 생존 전략을 찾아야 될 것 같습니다. >> 음. 또 한국은행 신송 총재가 기준근 임상을 거듭 예고하고 나섰습니다. 당장 7월 또 빅스텝 또는 7, 8월 연속 인상 얘기까지 나온 상황인데 만약에 금리가 이렇게 가파르게 오른다라고 한다면 부동산 시장이 어떤 영향? >> 금리는 반비의 관계죠. 어, 마이너스 영량입니다. 그래서 직값 상승 입장에서 본다면 좋다 안 좋다는 이제 입장이 다를 수는 있으니까 상승

15:31 측면에서 본다면 상승 압력을 줄이는 역할을 합니다. 그럼 하락 전환이 될 것인가는 뭘 봐야 되냐면이 두 가지를 봐야 됩니다. 하나는 기준 금리 인상이 얼마나 누적이 될 것인가 >> 네. >> 사실 0.25% 5% 포인트 25비 피 올라서 부동산 시장 직값이 하락으로 전환되지 않습니다. >> 지금 기준 금리가 2.5잖아요. 우리나라가 2.5%인데 대출 금리는 하단 금리가 4% 중반 때 나오잖아요. 상당 금리는 뭐 7% 중반 8% 가까이 육박을 하고 있습니다. 기준 금리와 대출 금리 하단 금리의 차이가 지금 2% 포인트 정도 벌어져 있기 때문에 0.25 이어 올린다고 해서 지금 사실 기준 금리와 대출 금리 연동이 예전처럼

16:19 그렇게 탄력성이 좀 떨어집니다. 그래서 0.2에 올린다고 해서 물론 대출 금지가 얼마나 더 올라갈지는 모르겠는데 솔직히 4.5%나 4.7%나 그것 때문에 집을 사고 안 사고가 결정이 나겠습니까? 저는 그렇지 않다고 봅니다. 그냥 부담이 좀 늘어나는데 이게 한 번이 아니고 한 번, 두 번 세 번 네번 내년까지 한네 번까지 누적이 되면 2.5가 3.5가 가는 거잖아요. 1% 포인트 100P가 올라가게 되면 4.5에서 5.5가 간다. 야, 이거는 좀 부담스럽지 않겠습니까? 그래서 저는 올해는 한 번은 무조건 올릴 거 같은데 올해는 한 번에 올리느냐 두 번에 올리느냐가 중요할 것 같고요. 올해 한 번 올려 가지고는 큰 영향이

17:04 없다. 근데 뭐 7월에 올리고 뭐 한 번 더 올린다.라고 하면 시장에서 어 기조가 바뀌었네. 야, 이거 앞으로 얼마나 올라가지라는 약간 긴장감은 싹돌 거 같아요. 근데 내년에 떠올린다. 한네 번 올라간다 그러면 야, 여기서 이제 얼마나 더 올라갈까에 대한 두려움이 충분히 생길 것 같고요. 그럼 두 번째는 뭘 봐야 되냐면 인상 폭입니다. 0.25가 아니라 갑자기 0.5% 포인트 50bp로 올리네. 야, 이거는 충격이 더 커요. 저는 0.25 두 번 올리는 거보다 0.5 한 번 올리는게 더 아플 것 같습니다. 어, 이건 뭐지?라는 라는 두려움이 충분히 들 수 있잖아요. 우리가 이제 생각을 해 볼 게 >> 그러면 금리가 올라가면 기준 금리가 올라가면 집값은 무조건 떨어질까?

17:51 무조건 떨어질까요? 과거 사례를 보면 무조건 안 떨어집니다. 과거의 금리 인상기를 보게 되면네 번 중에 세 번은 오히려 집값이 올랐습니다. >> 음 >> 코스피 오릅니다. 그래서 똑같지 않은데 우리 머릿속에는 뭐가 남아 있냐면 최근에 2022년에 대한 기억이 있죠. 2022년에 미국에 이제 지금은 케빈 워시로 바뀌었습니다만 파월이 2021년에 안 올린다고 했잖아요. 3년 동안은 올릴 생각이 없다라고 해서 철떡까지 믿고 있었는데 경고도 없이 2022년에 이제 금리를 올리기 시작하는데 야 이거는 보지도 못한 스텝이 막 나오잖아요. >> 그렇죠. >> 우리가 이제 0.25% 포인트 올리는 걸 베이비 스텝이라고 하는데 0.5 뭐 뭐 빅스텝, 자이언트 스텝, 뭐

18:37 울트라 빅스텝 [웃음] 뭐 이게 1% 포인트 올리는 그걸 울트라고 하던데 >> 그게 연속에서 나오니까 >> 이제 저도 솔직히 두려웠습니다. 여기 멘탈이 흔들리더라고요. 야 이거 >> 야이 상태로 올라가면 제로 금리에서 5.5%까지 올라가는데 1년에 안 걸렸습니다. 미국이 야 이러다가 10%까지 올라가는 거 아니야? 천장일 뚫. >> 음 >> 큰일 났다. 그럼 사람들 어떻게 돼요? 시장에서 가장 싫어하는게 불확실성이잖아요. 큰일 났다. 나 어떻게 될지 몰라. 그러면 이제 집주인들은 어떤 마음이에요? 못 버티는 사람들. 대출 금리도 그때 한 두 배 정도 올랐거든요. 일단 금매물로 던집니다. 근데 차이가 뭐냐면 2022년에 근매물과 올 2월 3월에 강남이 나온 근매물이 차이가 있잖아요.

19:23 2022년에 근매를 딱 던지는게 어디가 나오냐면 외곽 지역부터 금매가 나옵니다. 매수자들이 안 삽니다. >> 아니이 분위기에 금리가 미친 듯이 올라가는데 내가 지금 사야 돼? 안 삽니다. 발을 뺍니다. 그럼 집주인들은 어떻게 돼요? 불안하잖아요. 거래가 안 되면 더 불안해. >> 그럼 또 호가를 또 내립니다. >> 그래도 안 사네. 또 내립니다. 그래서 단기간에 고점 대비 30%까지 쭉 수하라 그 합니다. 뭐 도구 엑셀도 그렇고 강남권도 대부분 빠졌습니다. 근데 올 2월 3월은 어땠나요? 외곽이 아니라 중심부부터 빠집니다. 빠지는데 근매로 딱 던지잖아요. 고점 대비 한 15% 정도 딱 던지니까 매수자들이 바로 딱 잡아 버립니다. 차이가 다르죠. 올 2월, 3월은

20:10 앞이 보이는 하락입니다. 5월 9일 데드라인이 있었기 때문에 5월 9일 전에 세금 때문에 어쩔 수 없이 파는 사람을 던지는 거고 매수자들은 두렵지가 않습니다. 왜? 그냥 이거는 5월 9일 지나면 다 해결될 문제고 이거 내 박엔 세일 내가 잡아야겠다라는 분들이 10% 15% 떨어진 매물들을 쫙 잡은 그런 시장이었습니다. 그래서 올해 2월 3월을 가지고 집값을 잡았다. 주택 시장이 안정됐다. 이런 표현을 쓰면은 곤란할 것 같고요. 그럼 2022년에는 외곽부터 떨어지고 매수자들이 안 사고 하면서 쭉 떨어져서 한 1년 정도 갔거든요. 그거는 하락은 하락 맞습니다. 그러면 앞으로도 요런 하락은 저는 나올 수 있겠다. 충분히. 그게 2027년에

20:56 나올 수도 있고요. 올 하반기부터 시작할 수도 있고요. 2028년에 나올 수도 있는데 그럼 우리는 항상 리스크 관리를 해야 되겠죠. 뭐 주식도 마찬가지고 모든 투자에는 리스크가 있어요. 리스크 없는 투자는음 은행에 넣는 거. 근데 그것도 사실 리스크는 있잖아요. 은행이 100% 안전하진 않잖아요. 99.9% 안전한 거지. 우리 언제였나요? 그 이금융권 뭐 그런 문제들도 있었고 예전에 그런 뭐 있었잖아요. 저축은행 사태 그러니까 저축은행이 안 좋아지리라고 누가 생각을 했겠습니까? 리스크는 있는데 그나마 리스크가 났다는 건데 그러면 올해 내년에 미국이 기준 금리를 우리 생각보다 우리는 사실 저는 그렇게 생각하거든요. 올 하반기에 한 번 정도 >> 음

21:41 >> 내년에 한두 번 올리지 않을까라고 하는데 우리는 항상 예상과 기대라는 걸 하는데 그거보다 더 높은 더 과한 결과가 나오면 흔들리는 거고요. 낮은게 나오게 되면 이제 실망을 하게 되는데 올해 한 번, 내년에 한두 번, 그러니까 두 세 번 정도의 금리 인상은 저는 시장에서 충분히 예상을 하고 있기 때문에 심리적으로 충격을 주지 않습니다. 최대네 번까지. 근데네 번을 뛰어넘어 그 네번이라는게 1% 포인트를 말합니다. 100b인데 100b보다 더 올라가. 야, 이거는 충격 큽니다. 그러면 주식 시장도 흔들릴 거고요. 부동산 시장도 흔들립니다. 그러면 주식도 잠깐 흔들리는 거 있잖아요. 뭐 뭐 반도체 사이클이 달라졌다. 뭐 그렇게 해서 빠지는 거는 자금이 부동산으로 들어오거든요.

22:28 >> 근데 이렇게 금리가 예상치를 우떠는 정도로 과하게 올라버리게 되면 주식과 부동산 동반하라 그럽니다. 굉장히 큰 충격을 줄 수도 있기 때문에 발생할 수도 있다. 그러면 우리가 마음 먹은 건 지금 집을 사시는 분들도 자금 계획을 굉장히 보수적으로 지금 올리금 상환 계획을 200만 원이야. >> 그러면 200만 원에 딱 맞추지 마시고요. 이게 300까지도 올라갈 수 있겠구나. 300이 올라가면 남편 용돈 좀 줄이고 뭐 제일 만만한게 남편 용돈을 [웃음] 줄이지만 남편 용돈 좀 줄이고 어떻게든 흐리건 졸라매고 해외 여행 올해는 가지 말자라고 해서 버텨 수 있다면 저는 그건 리스크 관리가 되는 거고요. 야 우리 200에서 300으로 가면 생활이 안 돼라고 하면

23:14 >> 작전 계획 다시 세워야 됩니다. 작은 계획이 틀렸습니다. 그래서 저는 작은 계획을 지금 굉장히 보수적으로 좀 세울 때가 왔다. 하지만 전세 월세 매매 트리플 강세 장이기 때문에 넉넉시에 머물러 있는 상황도 아니다. 사실 지금 내집마련 생각하는 무주택자들은 굉장히 좀 머리가 복잡하고 우리 부티풀을 보면서 전략을 정말 잘 세워야 될 때가 아닌가 생각을 합니다. 그리고이 전세 품기와 규제 강화도로 향후 집사기가 더 어렵다는 공포 때문에 최근에이 30 40세대에서 경기 수도권 15억기하 아파트를 패닉 바잉하는 그런 흐름이 나타나고 있습니다.제의 연끌이라는 얘기도 있는데 어떻게 보시나요? >> 당연한 거 아니겠습니까? 저는 생존

24:00 전략이라고 생각합니다. 왜 생존 전략이냐면 이번 서울시장 선거에서도 2030이 항상 제 머릿속에도 어 2030 젊은 분들은 진보 성형이야라는게 저 나름대로 고정관념이었는데 이번 선거 결과를 보니까 야 이거는 진보 보수의 개념이 이제는 없어졌구나. 2030은 40대 이상에는 이제 좀 남아 있는데 >> 2030은 합리적인 합법의 테두리 안에서 최선의 선택을 하는구나라는 생각이 들었거든요. 왜냐면 일단 전올세가 불안합니다. 그러면 특히 이제 신혼 부부들이 집이 필요하거든요. >> 지금 저는 신혼 부부들이 2030 특히 이제 30대들이죠. 주택 구매의 핵심층이라고 생각하는데 자 신혼 부부들이 이제 2000 코로나 팬데믹

24:47 때는 서울에서 한 3만 35천상 정도 결혼을 했습니다. 2024년에는 42,000 2025년에는 4만9천상이 결혼합니다. 약 5만 정도. 올해는 5만 넘을 것 같아요. 그러면 5만상이 결혼을 한다는 얘기는 부동산 측면에서 본다면 가구수 분할 뜻해요. 없던 수요가 떡한이 더 생깁니다. 부모님 집에 살다가 아니면 원룸에 살다가 튀어나와 가지고 월세 살다가 튀어나와서 가정을 만들면서 방세계 화장실 두 개의 집이 이제 필요한 >> 음 >> 유효 수요가 만들어집니다. 없던 수요가. 예. 그러면 인구가 늘어나는 것도 수요 증가고요. 지방에서 수도권으로 올라오는 것도 수요 증가인데이 가구수 분화는 더 강력합니다. 왜? 직접적인 구매

25:34 능력을 가진 유효 수요가 구매 욕구까지 있는 거거든요. 사고 싶어 한다는 거죠. 근데 대부분은 이제 전세로 가는데 지금 전세 판이 흔들렸잖아요. 매물도 없어. 가격도 올라가. 월세 가격 올라가. 그래서 제 주변에 보니까 선택지가 두 가지더라고요. 이제 월세로 가시는 분들이 있습니다. 이제 전세 가시는 분은 최근에 거의 못 본 거 같아요. 전세가 없어 가지고 그러면 월세로 가거나 >> 집을 사 버리거나이 둘 중입니다. 그래서 월세로 가시는 분들은 그리도 서울에 뭐 오피스 같은데 이제 월세로 가서 다음 기회를 노려보자라고 기회를 노려보는 거고요. >> 집을 사시는 분들은 이제 서울 안에서 첫 번째는 삽니다. 하면 주로 어느 지역이 많이 올랐냐면 성북구,

26:19 동대문, 서대문, 노동강까지 금강구 이런 지역들이 굉장히 강세를 보였잖아요. 그쪽 지역들로 갑니다. 15억 이하 3분 이하 지역들로 이제 막 가는데 특징이 뭐냐면 2020년 2021년에지가 막 올라갈 때 있잖아요. 그때는 어떻게 했냐면 자 10억입니다. 집값이 10억인데 집주인이 11억 올려가 12억 13억 14억 계속 따라가요. 근데 최근에 보니까 10억에서 11억, 12억까지 가잖아요. 멈춰요. 어, 난 능력이 안 되는데 내가 돈이 지금 3억, 4억 정도 있는데 생애 최초 대출 받아 가지고 갈 수 있는 마진노선이 뭐 10억 11억 딱 정해져 있으니까 그거 이상 올라가게 되면 따라갈 수가 없어요. 2020년에는 미친 듯이 따라가던 시대고 지금은 그런 포모는

27:05 아닙니다. 그래서 통계를 보게 되면 2020년보다는 더 오는 거로 나오거든요. 그래서 근데 현장은 더 위기감을 많이 느끼고 있어요. 왜? 필요한 분들이 못 사니까. >> 그러면 이게 포모는 아닌데 살 사람들은 산다는 거거든요. 그러면 못 따라가죠. 그럼 어디로 갑니까? 면적을 줄이거나 외곽으로 갑니다. 아니면 단지를 옮깁니다. 강서구 같은 경우도 보니까 당 강서구 많이 올랐죠. 한 8억 하던게 지금 12억까지 올라갔는데 그 강서 그 6단지 강변에 6단지가 이제 인기가 높습니다. 근데 6단지 가격이 올라가니까 3단지 2단지 옆단지로 막 9단지 이렇게 막 분화가 됩니다. 여기서 더 넘어가게 되면 이제 경기 돌아가는데 서북 쪽에서는 음편 고양시로 박원처럼

27:53 피어가고요. 노동강에서 밀려나신 분들은 남양주나 의정부 양주로 튕겨 나가고 동쪽에 가시는 분들은 구리 남양주 하남무으로 튕겨 나가고 남쪽은 광명 용인수지 동탄 이런 지역으로 막 팝콘 터지듯이 막 튕겨 나가고 있는 상황입니다. 그래서 최근에 통계를 보게 되면 6월 3주차 부동산원 통계를 보게 되면 여전히 주간 상승률은 0.27% 6월 2주차도 0.27%인데 27%인데 9별로 또는 10별로 디테일하게 보게 되면 강남 쪽은 0.2%대 그냥 머물러 있습니다. 그냥 조용하게 조금조금은 요렇게 가는데 서대문, 동대문, 성북구, 노도강 이런 지역들은 생각보다 상승 폭이 0.3% 대고요. 경기도는 뭐 광명은 0.4%

28:41 대. 동탄은 뭐 반도체 색권까지 겹쳐서 [웃음] 저는 동탄 보고 깜짝 놀랐습니다. 6월 4주 3주차 통계를 보게 되면 2.2%입니다. >> 음 >> 주간 상승률이 이게 >> 누적 상승률이 아니라 주간이 2.2%인데 아직 성가급이 안 나왔는데네 >> 미친 듯이 올라갑니다. 왜냐면 제가 동탄 현장에가 보니까 첫 번째는 이제 나중에 돈이 생길 거잖아요. 산 대출또 나오고 하다 보니까 >> 네 >> 아무래도 전세안이 쉽게 해결 안 될 것 같고 우리가 지금 서울에 집사기는 현실적으로 어려우니까 >> 동탄에서는 동탄 역 주변이 제일 비싸거든요. 동탄역 롯데캐슬은 지금 22억이 넘었습니다. 전용 8사가요. >> 84가요? >> 예. 전용 84가

29:26 >> 강남에서 40km 정도 떨어져 있는 동탄이 전용 8사가 22억이 넘었다는 >> 40km면 꽤 먼데. >> 예. 근데 매물이 없어요. >> 오 >> 22억도 매물이 없다니까 문제는. 그러니까 그 지역에서 야 우리 내년에도 성가급 받지 후 내년에도 성가급 받을 거지 부부가 한 분은 삼성 한 분은 하이닉스 다녀 사는데 문제가 되겠습니까? 돈 빌릴 수만 있었다면 빌려서 삽니다. 기존 집이 있으면 팔고 갈아탑니다. 무리해서라도 왜 안 무리하죠. 내년 되면 다 해결이 되니까. 그러면 로터캐슬이 그렇게 치고 올라가니까 그 주변에 있는 우남이나 더샵이나 뭐 한 아파트들이 쭉 치고 올라가죠. 확산되고 있습니다. 그래서 거기서 여기서 한 3km 떨어진 아파트들은 안 올다가 최근에는 한 6억대 하던게

30:11 이제 7억대로 한 1억 정도 튀었더라고요. 그래서 쫙 퍼져 나가고 있다. 그럼 국토교통부 입장에서는 동탄은 규제 지역이 아니었는데 또 규제 지역으로 묶어야 되나? 사실 아까 우리가 앞서서 이제 세금 얘기를 했는데 뭐 보유세도 올리고 장기보유 특별 공제도 장기 거주 특별 공제로 바뀌고 하는데 그거는 이제 전체적으로 해당이 되는 부분이고 지역 규제를 동탄으로 또 묶을 것인가 이게 또 국토부의 고민인 거 같습니다. 사실 숫자만 보면 당연히 묶어야 되거든요. 정량 요건은 해당이 됐는데 국토부 입장에서는 작년 10월 15일 발표할 때 대책 발표할 때 풍선여과 차단하겠다고 서울 저녁과 경기도 12서 묶었잖아요. 근데 풍선 효과가 생겼잖아요. 또 지정하게 되면이 실패를 인정하는게 되니까 막 국토부도

30:57 지금 마지막까지 막 고민을 하고 있는데 2.2%이 통계를 보면 더 이상 고민만 할 수 없는 상황인 거 같습니다. 풍성 효과가 생각보다는 파급력이 크다. 이게 확산되고 있기 때문에 내버려 두게 되면 결국에는 저는 인천 뭐 금단이나 송도 송도도 지금 움직이기는 있고요. 뭐 청란나 아니면 양주, 남쪽으로는 오산 이런 지역들까지도 퍼져 나갈 가능성이 상당히 높을 것 같습니다. >> 음. >> 자, 시장에 공급 매물이 부족한 건 사실이다 보니 공급 부족으로 집값은 장기적으로 무조건 오를 것이다라는 주장도 많습니다. 이런 주장에 대해서 어떻게 보세요? >> 아, 무조건은 좀 뺐으면 좋겠습니다. 세상에 무조건이 어디 있겠습니까? 무조건은 이제 노래방에 가야 있는 거. [웃음] 자, 저는 주식도 그렇고요. 부동산도

31:43 그렇고요.이 무조건이란 걸 넣어 버리게 되면 이제 판단 미스를 하게 됩니다. 제가 눈누히 강조드리는데 우상향 가능성이 높다라고 합니다. 어디가? 수도권 지역이. 전국 통계를 보게 되면 전국 집값은 그렇게 높지 않아요. 지금 0.1%도 안 됩니다. 0% 보합에서 좀 올라왔습니다. 올라온 거도 수도권 지역. 서울과 수도권 지역이 평균이 0.27 7%기 때문에 서울이 0.27이고 수도권이 0.2%인데 이게 전국 평균을 끌어올린 거고요. 전국적으로 보게 되면 수도권을 빼버리게 되면 마이너스입니다. 실제로 그러면 집값이 오른게 아니에요. 어디가? 서울과 경기 인천일부만 오은 거예요. 그럼 이거를 부동산 시장이 상승으로 보기에는 2020년 2021년하고

32:30 다릅니다. 2020년 2021년 전국이 다 올랐고요. 지금은 서울 수도권의 양극화로 봐야지 그러면 무조건이란 말이 지방은 떨어지고 있어요. 근데 무슨 무조건입니까? 우리 부모님 집은 지금 30년째 동결인데 집값이 안 오릅니다. 왜? 수요가 줄고 발전이 안 되기 때문입니다. 그러면 수도권 지역에 해당해서 상승 가능성이 높다. 우상향 가능성이 높다라고 우리가 좀 이해를 해야 될 거 같고요. 그럼 수도권 지역도 무조건 올라가느냐? 아 천만의 말씀요. 무슨 무조건 올라갑니까? 우상향이란 말을 잘못해서 가게 되면 무조건 올라간다라고 착각을 하는데 저도 우상향 얘기를 합니다만 수도권은 우상향합니다.이 우상향 의미는 뭐냐면 지금보다 10년 후에 가격이 더

33:16 올라가 있을 가능성이 높다는 거예요. 그럼 지금 아파트가 15억이에요. 그럼 10년 후에는 20억 25억가 있을 가능성이 높죠. 그러면 올해 15억, 내년에 16억 후 내년에 17억 이렇게 올라갈까요? 진갑이라는게 아니잖아요. 올라갈 때 쭉 올라가고 안 올라갈 때는 몇 년에 안 올라갈 수도 있고 오히려 떨어질 수도 있습니다. 떨어질 수도 있어요. 예상치 못하는 변수가 생기면 우리 30년 동안의 부동산 시장 흐름을 보게 되면 서울 아파트 흐름을 보게 되면 IMF 외한 위기 때 뭐 엄청나게 그때 난리가 났었고요. 2008년도 금로벌 금융위기 때도 쭉 떨어졌다가 회복을 했는데 그 여파가 2014년까지 갑니다. 그리고 2022년에 그 미국이 긴축하게 되면서 또 한

34:01 1년 정도 쭉 빠졌죠. 최근에 보더라도 불과 2년 반전만 하더라도 쭉 빠진 적이 있었습니다. 그게 앞으로도 안 생길까요? 지금 저는 오히려 그 뭐라 그럴까요? 에너지를 본다면 불안정한 에너지가 지금 굉장히 커졌다. >> 네. >> 주식 시장도 그렇잖아요. 어디로 튈지 모르겠고 반도체 위주로 이렇게 올라가도 되나? 막 사면서도 막 불안한데 또 올라가니까 안 살 수도 없는 상황입니다. 그러면 집값을 예측할 때는 수요와 공급과 유동성을 봐야 되거든요. 거기에 이제 뭐 분양가나 이런 것도 봐야 되는데 서울만 일단 서울 기준에서 말씀드리겠습니다. 공급 대비 수요가 많은 거는 사실이죠. 뭐 수도 외곽에서 지방에서 올라오는 분들도 있고 또 경기 인천에서 또 서울로

34:47 들어가시는 분들도 있고요. 아무튼 수요는 많아. 근데 그럼 수요가 많으면 상승 가능성이 높죠. 근데 이제 유동성 보자고요. 추경 2025년에 두 번 했고 올해 한 번 했고 그럼 유동성이 추격만 있나요? 주식 올랐죠. 주식 올라간 것도 유동성입니다. >> 음. >> 성과급 받죠. 성과급 몇 년 동안 받을 거잖아요. 이것도 유동성입니다. 그러면 지금 올 4월까지인가요? 머니 무브를 보게 되면 3조 7천억 정도가 주식에서 부동산 시장을 흘러 들어왔습니다. >> 앞으로 더 많이 들어올 수도 있습니다. 제가 볼 때는. 물론 주식에서 부동산으로만 들어오냐 그러면 그건 아니고 집판돈이 주식 시장에도 들어가고 왔다 갔다 왔다 갔다 하는데 제가 최근에 만난 분들 보게 되면

35:33 이제 고민이 이겁니다. 현금 얼마 있어요? 5억 10억 있습니다. 어 무슨 돈으로요? 아, 주식이 아, >> 좀 올랐어요. 그래서 평범하신 분들이 5억, 10억 보신 분들이 꽤 많이 있어요. >> 아, 그래요? >> 많아요. 주변에 대기업 다니거나 직장 다니는 분들 보통 >> 5억 10억 이게 현금 가지고 있기 쉽지 않거든요. >> 근데 보니까 주식이더라고. 그러면 사실 거예요라고 하면 아 고민이요 필요한데 전세난 때문에 사고는 싶은데 반도체가 계속 올라가니까 [웃음] 지금은 못 팔겠어요라는 얘기를 많이 하십니다. 이게 고민거리에요. 근데 주식이 이제 반도체가 슈퍼 사이클이 끝난다든지 조정장이 오게 되면 본격적으로 실행에 옮길 가능성이 저는

36:19 상당히 높기 때문에 내집말 왜 전월세 문제가 해결이 안 되니까 사실 전세 월세가 안정이 되면 안 사고 싶은 사람들 많이 있거든요. 굳이 집을 사야 돼. 나 전세 살면서 나는 원래 주식이 나한테는 딱 맞아.이 이 사람마다 이게 잘 맞는게 있거든요. 부동산이 잘 맞는 사람이 있고 주식이 잘 맞는 사람이 있는데 주식이 잘 맞는 사람들은 굉장히 부지런하고요. 액티브하고요. 용기도 있고 결단력이 있습니다. 저는 주식이 더 대단하다고 생각합니다. 부동산은 아 좀 귀찮기도 하고 모르겠고 필요하니까 하나 사두고 열심히 일하다 보니까 올라가 있는 그런 시장이고 주식은 끊임없이 분석을 하고 판단을 하고 노력을 하고 용기를 내야 되는 시장이거든요. 그러다 보니까 이게 조정이 되면 이제 머니 무브 가능성이 저는 충분히 있다.

37:04 그래서 좀 눈여겨 봐야 될 거 같고 성과급도 그렇고 분양가도 올라가죠. 서울에 지금 민간 아파트 3.3m당 평균 분양가가 6천만 원이 넘었잖아요. >> 음. >> 6천만 원. 야 이게 2009년도였나요? 그 반포자이 레미아 포스티지가 평당 3천만 원 분양에서 비싸다고 미분양이 났는데 이제 평균이 6천만 원입니다. >> 이거 올라가는 속도가 너무 빨라요. 2020년만 하더라도 거의 두 배 정도 올랐을걸요. 근데 앞으로 더 올라가겠죠. 전쟁 끝났습니다만 뭐 M 체결 했다고 하니까. 근데 물가 상승은 이제 저는 시작이라고 봅니다. 그 파괴된 시설들 복구하는데 시간 오래 걸리죠. 지금은 호르무주가 풀려 가지고 유조선이 이제 들어오면

37:50 일시적으로는 기름값이 안정이 될 수는 있는데 그거 들어오고 이제 나중에 들어오는게 수급이 차질이 생깁니다. 그러면 공급망도 다양하게 해야 되잖아. 이번에도 경험했잖아. 야, 이거 중동에만 의존하면 안 되겠네. 그럼 다용화한다는게 기능값 올라간다는 얘기예요. 그러면 결국 물가 올라간다는 얘기 때문에 그렇게 따져본다면 결국에는 분양가도 올라갈 가능성이 높다.이 모든 걸 종합해 보면 우상향 가능성은 높다. 하지만 무조건은 아니다. 왜? 금리. 제일 중요한게 금리입니다. 근데 이번에 때가 또 왔잖아요. 미국이 올릴 수밖에 없을 것 같아요. 지금 전쟁 때문에 그 전쟁을 외해 가지고 미국도 이제 물가 압력이 시달리거든요. 미국 올리고 지금 뭐 유럽은 이미 올린 거 같고 우리도 올린다면 저는 좀 긴장을 좀 하긴 해야 되겠다. 주식이나

38:36 부동산이다. 무조건이란 말은 상당히 위험하고 자은 계획을 지금보다 한 150% 정도 50% 정도는 좀 여지 룸을 가지고 자금 설계를 할 필요는 있을 것 같습니다. 마지막으로 한 질문 더 드리겠는데요. 그렇다면은 목돈 한 1,억 정도 있는 무주택자인데 지금처 전세를 구하기 어려운 상황에서 좀 어떤 선택을 하면 좋을까요? 아, 1, 2억. 아, 이게 진짜 고민되는 돈입니다. 이게 큰 돈이긴 해요. 근데 우리 청년들이 1, 2억 모으기 쉽지 않거든요. >> 모으기는 정말 어려운데 1,억은 이제 집 살려고 하면 또 이게 쉽지 않아요. >> 근데 저는 어, 1,억이다. 물론 그 1억이 될 수도 있고 2억이 될 수도 있고 3억이 될 수도 있는데 [콧방귀] 일단 두 가지 방법이 있습니다. 서울 안에서 해결하는 방법, 서울을 좀 벗어나는 방법이 있는데 서울을

39:24 벗어나면 1억 2억으로도 찾아보면 저는 주거 안정이 1순이라고 생각합니다. 물론 집값이 올라가도 좋은데 지금 월세 살고 전세 살면서 주식을 아주 잘하면 괜찮은데 그렇지 않은 분들이라면 특히 이제 신혼 부부들 같은 경우에 일단 집을 하나 사는데 그럼 이런 이역으로 집 살 때가 있나요라고 하면 수도권으로 눈을 돌리게 되면 안산이나 인천 쪽에 가면 일단 교통망이 중요해요. 교통망이 떨어진 곳에 저렴한 아파트를 사기는 좀 안 되고요. 그러면 7호선 라인을 먼저 보자면 부천 그 7호선이 강남에서 뭐 더 올라가게 되면 저 노은구까지 갑니다. 쭉 가서 가산 디지털 찍고 이제 나중에는 청락까지 연결이 되는데 지금 삼산 체육관 굴포천까지 연결이 되잖아요. 그러면

40:11 중동신도시 지나서 삼산 체육관 인천 북괴동 있고 굴포천 쪽으로 가게 되면 그쪽에도 노후 계획도시 선도지구 지금 지정 막 그 하고 있거든요. 좀 노후된 아파트들 찾아보게 되면 한 2억대에서 3억대 아파트들이 있어요. 그러면 대출을 받으면 1억 2억으로 충분히 갈 수 있는데 7호선 타면은요. 가산 디지털까지 금방 갑니다. 20분 25분 갑니다. 제가 오늘 녹화에서 좀 늦었는데 상암에서 오는데도 한시간 20분이 걸렸거든요. >> 음. 근데 지하철 치료선 타면 인천에서 굴포천이나 삼산 체육관 있는 데서 가산 디지털까지 그 한 20분 25분이면 오니까 저는 그렇게 교통망이 갖춰져 있는 곳들 그리고 여의도의 직장 다니시는 분들은 이제 신 안산선이 이제 공사하는데 조금씩

40:58 늦어지고는 있는데 지금 계획은 2028년 이제 개통 예정이라고 하는데 그럼 안산 쪽에가 보면 뭐 성포동 성포주공이나 이런 아파트들도 전용 59가 3억대 정도 물건들이 있거든요. 용적률도 150%니까 나중에 재건축 추진할 수도 있고 요런 지역들 또는 GTX가 연장되는 구간들 뭐 수원역 주변이라든지 그 GTX가 안산에도 들어옵니다. 본노우동 주변에 호쪽에도 알아보시면 되고 찾아보면 그 신분당선 또 지금 연장 공사하고 있잖아요. 수원 구간 보게 되면 저 화서역에서 화서역도 좀 많이 오르긴 했는데 가게 되면 구운역인가 뭐 이쪽에도 보게 되면 그렇게 비싸지 않은 아파트들이 있습니다. 찾아보면 있어요. 그래서 지하철이 연장 예정이거나 연장되어 있는 곳들 중에 1억 2억으로 내집마련 할 수 있는

41:44 곳들이 있으니 충분이 찾아보면 좋을 것 같고요. 좀 새 아파트를 원한다라고 한다면 1억 2억으로는 쉽지 않을 수는 있는데 2억으로 이제 생액 최초 받게 되면 금단신도시 같은 경우 금단신도시도 계양역까지 공항 철도가 다니고 인천 지하철이 연결되어 있기 때문에 역 주변은 한 7, 8억씩 해요. 역주변은 그럼 여기서 약간 거리가 떨어져 있는 브랜드가 완전 A급 브랜드가 아닌 아파트들은 5억 6억 대응하니까 2억으로는 5억 6억대 접근 가능하거든요. 청라지구가도 그렇고 그래서 저는 찾아보면 충분히 내진마련 할 수 있다. 그래서 주 안정을 찾는게 좋을 것 같고요. 서울 안에서 해결을 보고 싶다. 그렇다면 이제 몸테크를 좀 해야 되는데 서울 안에서 아파트를 1억 2억으로 사기는 현실적으로

42:30 어렵습니다. 그러면 이제 빌라를 사는데 저는 이왕이면 지금 오선 서울 시장이 됐잖아요. 4년 임기 남았단 말이에요. 그러면 저는 엄청난 드라이브를 걸 것 같거든요. 왜? 4년 안에 뭔가 성과를 보여 줘야 물론 뭐 사법 리스크도 해결해야 되겠습니다만 >> 다음 대선을 바라본다면 뭔가가 성과가 있어야 되니까 신속 통얘이나 모아나 이런 쪽에 저는 >> 지금까지 보지 못한 속도를 보여 줄 가능성이 높습니다. 어제간하면 다 해 줄게. 근데 이게 사실 기회 아닐까요? 그렇다면 구역지정이 된 것들은 사실 1억 2억으로 사기는 현실적으로 어려운데 뭐 이제 동의서를 거둔다든지 구역지정이 될 만한 곳들은 충분히 노려볼 만하다. 장인 유타운또 지금 2억으로는

43:16 아슬아슬하게 하는데 안 될 수도 있는데 찾아보면 있습니다. 그러니까 지금 재개발닷컴 이런데가 보면 구역들 나오니까 찾아보고 구역 지정 안 된 곳들이라도 동의서 받고 노후도가 좀 떨어지고 너무 신축 많으면 안 되고 그런 또 역세권 주변에 요렇게 좀 찾아보신다면 충분히 할 수 있지 않나? 저는 전세 월세 사면요. 2년후 4년 후가 너무 눈에 보입니다. 전세금 올려주고요. 월세 가격 올려주고 그 사이에 집값도 더 올라갈 높습니다. 그러니까 어 가급적이면 내지만 하시는게 좋을 것 같고요. 선생님 저 아까 금리가 올라가면 집값 떨어질 수도 있다면서요. 저 기다리면은 어떨까요?라고 라고 물어보시는 분들이 있는데 물론 기다리는 전략을 선택할 수는 있습니다. 그러면 여기서 중요한

44:01 거는 뭐냐면 어려운게 언제 떨어질지 모르고 얼마나 깊이 떨어질지 모르고 떨어지면 이게 얼마나 유지될지 몰라요. 그 상당히 어렵습니다. 떨어질 때 집 사는 건 매우 어려운 전략인데 만약에 그래도 떨어졌어. 금리가 올라서 내년에 떨어졌어라고 한다면 고점 대비 30% 정도 떨어지면 그냥 들어가세요. 음. 아, 40% 떨어지면 어떡하죠? 그거는 어쩔 수가 없어. 우리가 100% 만족할 수 없기 때문에 고점 대비 30% 정도 떨어지면 정부가 규제를 좀 풀거든요. 규제 지역에서 풀어주고 대출 또 뭐 복음 자리 같은 거 좀 만들고 요런게 나올 수 있습니다. 왜냐면 더 떨어지면 PF나 금융권의 타격이 너무 크기 때문에 30% 떨어지면 그때는 저는 진짜로 용기를 내서 내짓말에

44:46 하셔야 되고 아우 나는 떨어질 때 해 보니까 못 하겠어 하시는 분들 일반적인 80% 분들이라면 자금에 맞춰서 재개발 예정지 빌라를 사시든 아니면 수도권 지역에 지하철력 연결되는 아파트 사시면 충분히 할 수 있습니다. 그리고 지금 분위기를 보게 되면 이제 확산되는 분위기입니다. 동탄신도시 너무 많이 올랐는데 규제하면 팝콘처럼 퍼져 나가거든요. 그래서 그 옆에 있는 병점구라든지 병점도 가격대가 비싸지 않습니다. 오산 요런데도 찾아보면 있으니까 많이 있습니다. 그래서 너무 서울만 좋은데만 쳐다보지 마시고 내가 접근할 수 있는 최선의 방법을 1번은 주거 안정이다. 내 삶이 안정이 돼야 일도 열심히 할 수 있으니까 우리가 투기하자는 건 아니고요. 주가 안정을 위해서 지금 열심히 두 눈 뜨고

45:32 노력을 해야 될 때가 아닌가 생각을 합니다. >> 네. 마지막에 하신 말씀이 기억이 남습니다. 지금 뭐 사실 집값도 너무 많이 오르고 공급도 없고 하지만은 말씀하신 건 찾아보면 기회가 많이 있으니까 꼭 여러분들이 어 내가 지금 가지고 있는 자본을 가지고 잘 한번 발품을 팔아 보시면 좋을 것 같습니다. 네. 지금까지 김인만 소장님 좋은 말씀 감사합니다.