0:24 哈囉 大家好 我是貴哥 歡迎來到 貴哥來開講 貸款有好事 現在房子都很貴 我們知道就是 如果說年輕人要買房子 實在是不太容易 那爸爸媽媽 他想要把房子過戶給小朋友 來幫他們 至少讓他們有家 那這個爸爸媽媽要如何 要如何把房子過戶給小朋友呢 這個就是一門功課 過戶的方式有很多種 比如說 贈與、繼承、買賣之類的 那這一些方法 你如果選擇錯了 你可能要繳很重的稅喔 那接下來我們就請 郭代書 我們來討論 爸爸媽媽要如何把房子 過戶給小朋友
1:10 歡迎郭代書 你好 大家好 爸爸、媽媽他把房子 送給小孩子 他有三種方法 第一個就是贈與 繼承、買賣 大部分的人 可能會覺得最快的方法 最簡單的方式就是用贈與 贈與的話就是 最簡單就是到 地政事務所去資料寫一寫 送件就可以了 可是呢 其實贈與呀 他有一個最大的稅的問題
1:55 所以如果你沒有算好 那後面可能會有 很大、很多的稅金要繳 那這部分我們請郭代書 來幫我們大概做說明 贈與的話 除了要繳稅金 然後還要繳贈與稅 因為我們每個人 贈與人每年的免稅額是244萬 那如果房子 價格高於244萬的公告現值 那超出的部分 一般都要繳到 10%的贈與稅 那大概如果說 一間房子贈與的話 大概會繳到多少錢 好 我們舉個例子來講 假設爸爸有一棟透天房子 市價是2000萬 那它的土地公告現值是800萬 房屋評定現值是200萬 然後所有的公告現值加起來 就是1000萬 那如果爸爸
2:41 把這個透天送給兒子 那第一個要繳的就是贈與稅 我們贈與稅是用 公告現值1,000萬 扣掉免稅額一年244萬 所以還有756萬 那以2,500萬以下 是要繳10%的贈與稅 所以他要繳75萬6千 土地增值稅假設繳了50萬 契稅繳了 12萬 所以你這個房子贈與給兒子 總共要花的費用是 137萬 6千 哇 那其實 就是130幾萬的稅還不少 那如果他 短期之內又賣掉 他是不是要繳一個房地合一稅 是 我們再來說明就是 假設他這個房子 他取得之後 他賣掉了 賣了2500萬
3:27 那這個房地合一稅 他要怎麼計算 他不是用 2,500減 2,000 他當初爸爸 贈與給兒子的時候 他們是用 1,000萬的現值 來計算這個贈與金額 所以呢 他這個房子賣掉 他要怎麼繳這個房地合一稅 我這邊再做一個試算 2500萬扣掉 他的取得成本是1000萬 然後再扣掉30萬 再扣掉100萬 所以他的實際差額 獲利差額是 1,370萬 那這1370 要乘以35%的房地合一稅 所以呢 他這樣子 他賣掉這一間房子 他要繳多少房地合一稅 479萬 5千元的房地合一稅
4:16 假設你房子是 繼承取得 你馬上賣掉 你會有一個優點就是 你不用繳增值稅 再來就是 因為它是遺產嘛 所以它免稅額比較高 那到底它免稅額有多少 這部分我們請 郭代書來幫我們說明 好 如果是遺產的部分 好 第一個 往生者他的個人免稅額 可以扣除1,333萬元 那如果他有配偶的話 還可以再扣除493萬元 那如果有直系卑親屬 都已成年 一個人可以扣除50萬元 我聽過有一個說法就是 基本上你的遺產總額 是在2,000萬以內的 是不用繳到稅的 我們舉個例子 假設父親往生 那母親還在 留有四個子女
5:03 那麼總共可以 扣除的額度是免稅額 1,333萬免稅額 加上喪葬費123萬元 加上配偶扣除額493萬元 加上直系卑親屬 四個人每個人50萬 總共200萬 所以我們可以扣除的免稅額 跟扣除額是 2,149萬元 所以只要在這個額度以內的 遺產稅都不用繳到任何一毛錢 所以呢 比起贈與的話 繼承就比較省嘛 但是繼承 也是會有一些問題 假設剛剛那個案例 他取得之後他賣掉了 那他這個房地合一稅 他到底要怎麼計算 好 假設他取得 爸爸之前取得的時間點 是在105年1月1號以前取得
5:50 那就是舊制 那這樣他賣掉的話 只要用房屋評定現值 的比例賺的錢 才來繳財產交易所得稅 好 第二點假設 爸爸取得的時間點是在 105年1月1號新制以後 那他就適用房地合一稅 那房地合一稅 第一個他的成本 就是用公告現值取得 是1,000萬 他賣掉2,500萬 那所以他這些扣掉以後 剩下的淨額 淨利 就是要來繳房地合一稅 那差別就是 如果是贈與的話 是不是就是從 贈與日 取得日計算 判斷新制 舊制 好 那如果是繼承的話 他的取得日是不是從 爸爸取得的那個時間下去算
6:38 所以兩個時間 取得時間 計算是不一樣的喔 對 接下來我們再來介紹 第三種方式 就是用買賣的方式 那買賣方式 到底有哪一些優缺點呢 優點就是 有機會節省稅金 那缺點呢 缺點就是 有可能會被認定為贈與 那有可能被認定為贈與 這部分 可以請郭代書 幫我們說明一下 好 在政府的角色認定 二親等之間的買賣 都視為贈與 所以有可能會有贈與的部分 除非你能夠舉證 跟國稅局說 我這個就是有資金流向 買賣的價金都齊全
7:23 這樣國稅局才會開出一張 非屬贈與財產同意移轉證明書 給我們 這個時候我們才有辦法 到地政事務所去辦理過戶 所以也就是說 如果是這樣子的買賣的話 就是要有價金支付證明 對 有可能第一個自備款 假設我們買一個1,000萬的房子 那你自備款至少要有兩成 那透過銀行貸款貸八成 所以你自備款名下 一定要有200萬的現金 瞭解 第二個 你一定要有工作收入證明 然後背銀行貸款 以後才有能力支付 貸款的利息 就是銀行貸款要有辦法通過 對 了解 那假設就是爸爸媽媽 他用很低價的價格 去賣給子女 那子女他也是 有這些錢可以支付的
8:09 那這樣子的買賣 假設是兩千多萬的房子 他們用500萬的 買賣價格去賣給兒子 那像這樣子 會有什麼問題嗎 只要二親等的買賣 你們價格都可以自己決定 但是後果是 你取得的成本是500萬 那假設以後你賣2,500萬 那你的淨利就變成2,000萬 那以後要繳的房地合一稅 可能會繳很高 還有一種狀況就是說 爸爸媽媽買房子 但是是登記在子女名下 就是也就是說 子女去買房子 然後爸爸、媽媽幫他付錢 這樣可以嗎 這個怕會有牽扯到 贈與的問題 假設錢都是爸媽出的 結果登記到子女的名下 那這些所有支付的價金 扣掉免稅額以外
8:54 其他的國稅局查到 可能就會要求你 繳納贈與稅的稅金 就會變成是多繳贈與稅了 對 那剛剛我們大概介紹了 房子給小朋友的三種方式 一個就是 買賣、繼承、贈與 繼承就是當爸爸、媽媽他 往生之後 這個房子就是 必須用繼承的方式 來給小朋友 但是如果說爸爸媽媽 我不想要用繼承 我想要在沒有身故的時候 我就把這個房子去 過戶給小孩子 那我到底該怎麼做 我們因為有 每年244萬的免稅額（贈與） 那有的人要把不動產 比如說一塊土地 要送給大兒子 那它公告現值可能是1,200萬
9:40 那我們可以用的方式 就是逐年贈與給他 比如說第一年 我們贈與1/5的持分 給大兒子 第二年再過1/5 每年過 只要不超過免稅額度 那這樣逐年過 大概5年就可以全部過給兒子 所以就是 我可以用逐年贈與的方式過戶 我也不需要一次把全部的所有權 都贈與給小朋友 對 假設它的公告現值是1,200萬 那我一年就是贈與244萬的 公告現值的 部分的所有權 的持分比例 贈與給小朋友就好了 我每年這樣做 我分幾年 我就可以把它分批贈與完成 對 沒錯 這是為了要 省贈與稅的方法 那我們再請問郭代書就是
10:26 假設我這個房子是有貸款 那我贈與給小朋友 那我貸款也過戶給小朋友 這樣我可以是比較 有辦法比較省嗎 這個就是法律上講的 附有負擔的贈與 我舉個例子好了 假設爸爸有一個房子 那公告現值是600萬 那市價是1000萬 那他爸爸在銀行 有七成的貸款700萬 所以他如果把 這個房子送給兒子 那因為它公告現值只有600萬 所以他主張貸款700萬 可以全部扣除 那也只能扣到公告現值600萬 所以等於這個贈與 你就可以主張不用繳贈與稅 另外一種方式就是 贈與現金 這是我個人比較建議的方式
11:13 就是說因為每個贈與人 他每年可以贈與244萬給小朋友 那假設爸爸送給他244萬 然後媽媽也送給小朋友244萬 所以他一年就可以得到488萬 而且都是 不用繳贈與稅 所以兩年就可以收到 976萬的現金贈與 對 那如果我們要去買 一個房子一、兩千萬 你這些自備款就夠了 所以其實兩年 其實也是一年就可以了嘛 對 今年的12月31號 爸爸、媽媽各給他 244萬 就488萬嘛 明年的1月1號 又再給他488萬 那就OK了 對 所以這是最好的方法 還有一個要特別注意就是 244萬的這個免稅額
12:00 是以爸爸為基準喔 不是以小孩子為基準 之前就有一個案例就是 爸爸有三個小孩 他給每一個小孩 一年各244萬 所以其實這樣子是不行的喔 他只能夠244萬免稅額 另外這兩位要繳贈與稅 所以我們的免稅額 是以贈與人 他1月1號 算到今年的12月31號 一整年度的額度去計算 而且是把錢送出去的 那個人來算 所以我們剛剛講的舉例 就是爸爸 他只能送三個人加起來 就是不能超過 244萬元 不是說他有三個兒子 可以每個244萬 對 不是 那如果說 我有多一點錢 我有什麼方法
12:45 就是我們剛剛講的嘛 爸爸給他244萬 媽媽再給他244萬 但是錢在爸爸帳戶啊 是不是 夫妻贈與就是免稅 對 所以也就是說 有一個比較快的方法 爸爸把錢轉到媽媽帳戶 再贈與給小朋友 對 所以要注意一點就是 假設爸爸跟媽媽要送給小朋友 錢都在爸爸的帳戶裡面 那爸爸就要先把244萬 匯給媽媽的存摺裡面 再從媽媽的存摺匯給子女 然後爸爸再匯244萬 這樣加起來才會變成488萬 不可以爸爸直接匯488萬說 這個是我們兩個送給他的 不行 曾經就是有個案例就是
13:31 一個媽媽 他把房子贈與給兒子 結果贈與給他之後 兒子就不盡孝道 不照顧媽媽 那媽媽 她該怎麼自保 假設我們以不動產 贈與給小朋友 我們可以在裡面 附帶但書 也就是說萬一子女以後不孝 或者不扶養 那父母可以撤銷這個贈與 再把所有權過回來 所以如果你的 贈與的契約書 你有附這個但書 小朋友如果 沒有照這個但書去履行 他的義務的話 那你是可以撤銷這個贈與的 對 那以爸爸媽媽的角度 我們也會擔心說 我把這個財產給小朋友之後 小朋友會不會拿去揮霍啊
14:18 借錢啊 或把它賣掉之類的 那爸爸媽媽他要如何自保 有一些人他會 對這個房子做預告登記 那預告登記的缺點就是 他沒有辦法對抗法院的判決 所以爸爸、媽媽 可以在這個房子做一個 抵押權的設定 但是要注意喔 如果說小朋友 這個房子以後 淪落到被拍賣 那這個爸爸媽媽設定的 這個抵押權 債權人如果可以主張 並沒有這個資金借貸的話呢 這個抵押權、債權 有可能會變成無效 那還有一個方法 就是做信託 那什麼是信託 這部分我們請郭代書 來幫我們說明 假設父母把 不動產過戶給子女 又怕子女去揮霍 那父母就會把這個不動產
15:04 再信託回來給父母 由他去管理收益 收益有可能是給子女 也有可能給自己 都可以 那以後的所有權 就恢復到給子女 父母選擇信託的方式就是 把這個房子的所有權 再信託回來 信託回來到父母的身上 那這樣子就是所有權 已經到了父母的身上 所以小孩子 他就沒有辦法揮霍了嘛 對 那今天的討論就到這邊 那大家如果有什麼問題的話 歡迎在我們下方留言 那今天就謝謝郭代書 來幫我們做說明 謝謝郭代書
